Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Zittingsplaats Den Haag
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BKDH-21/00573
Uitspraak van 25 augustus 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid,de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (de Rechtbank) van 1 november 2019, nummer HAA 19/1210.
Procesverloop
1.1.
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 418.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Heemstede voor het jaar 2018 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 47 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 128 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 juli 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een vrijstaande berging/schuur. De woning is gebouwd in 1972. De inhoud van de woning is ongeveer 335 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 223 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de woning een waarderapport met een matrix (de Bijlage Waardeopbouw) ingebracht. De woning wordt vergeleken met vier vergelijkingsobjecten. De matrix bevat de volgende informatie over de vier vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] , een hoekwoning met als bouwjaar 1972, met als inhoud woonruimte 335 m3, oppervlakte perceel 398 m2, een garage van 15 m2 met een inhoud van 45 m3 en een vrijstaande berging/schuur van 10 m2. Dit object is op 29 maart 2016 in eigendom overgedragen voor € 401.000;
- [adres 3] , een hoekwoning met als bouwjaar 1972, met als inhoud woonruimte 335 m3, oppervlakte perceel 362 m2, een aanbouw van 115 m3 en een vrijstaande berging/schuur van 10 m3. Dit object is op 6 september 2017 in eigendom overgedragen voor € 565.000;
- [adres 4] , een rijwoning met als bouwjaar 1972, met als inhoud woonruimte 335 m3, oppervlakte perceel 223 m2 en een vrijstaande berging/schuur van 10 m3. Dit object is op 19 september 2017 in eigendom overgedragen voor € 455.000; en
- [adres 5] , een rijwoning met als bouwjaar 1972, met als inhoud woonruimte 335 m3, oppervlakte perceel 223 m2 en een vrijstaande berging/schuur van 10 m3. Dit object is op 15 december 2017 in eigendom overgedragen voor € 415.500.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierin is verweerder geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning, overeenkomstig het onder 7 vermelde wetsartikel, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). Van de gebruikte vergelijkingsobjecten acht de rechtbank [adres 2] en [adres 3] iets minder goed vergelijkbaar omdat deze, in tegenstelling tot de woning van eiseres, hoekwoningen zijn en deze woningen bovendien een grotere inhoud (op perceel [adres 3] bevindt zich een garage) en grotere perceeloppervlakte (beide vergelijkingsobjecten) hebben dan de woning van eiseres. De overige door verweerder in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] en [adres 5] acht de rechtbank goed vergelijkbaar. Deze beide vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning van eiseres, rijwoningen uit 1972 met een vrijstaande berging/schuur en hebben dezelfde inhoud en perceeloppervlakte als de woning van eiseres. [adres 4] is op 19 september 2017 verkocht voor een bedrag van € 455.000 en [adres 5] is op 15 december 2017 verkocht voor een bedrag van € 415.500. Gelet op deze twee verkopen acht de rechtbank de waarde van de woning (€ 418.000) niet te hoog vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals door verweerder gesteld en door eiseres onvoldoende weersproken, [adres 5] ten tijde van de verkoop in meer gedateerde staat verkeerde dan de woning.
9. Hetgeen eiseres voor het overige heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stellingen dat sprake zou zijn van schending van het verbod op willekeur, dan wel het zorgvuldigheidsbeginsel, en schending van het vertrouwensbeginsel. In het taxatieverslag dat in de bezwaarfase is overgelegd en waaruit eiseres heeft geciteerd in haar beroepschrift, legt verweerder uit hoe de waarde tot stand is gekomen. Van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel is dan ook geen sprake. De rechtbank vat het beroep van eiseres op schending van het verbod op willekeur in die zin op dat verweerder volgens eiseres alle vergelijkbare woningen in de waardebepaling dient te betrekken en niet vanuit strategisch oogpunt enkele daarvan mag uitsluiten. Ten aanzien hiervan overweegt de rechtbank dat verweerder zelf een keuze mag maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en verkoopcijfers. Daarbij staat het hem vrij om die vergelijkingsobjecten te gebruiken, die volgens hem zijn standpunt het best onderbouwen, als daarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van schending van het verbod op willekeur.
10. De stelling van eiseres dat verweerder bij de waardebepaling niet is uitgegaan van de juiste objectkenmerken heeft eiseres niet onderbouwd zodat de rechtbank aan deze stelling voorbij gaat.
11. Gelet op het vorenoverwogene is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of:
- de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum door de Heffingsambtenaar juist is vastgesteld;
- de Heffingsambtenaar in strijd met het verbod van willekeur heeft gehandeld;
- de Heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld; en of
- de Heffingsambtenaar in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde van de woning naar een bedrag van € 348.000 en tot vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht. Tot slot verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat de Heffingsambtenaar bij zijn waardebepaling gebruik maakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar eventueel ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning juist heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.3.
Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een (geautomatiseerde) methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 418.000, waarbij wordt verwezen naar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woningen zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van de kavel, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
Het Hof volgt het oordeel van de Rechtbank dat van de gehanteerde vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] iets minder goed vergelijkbaar zijn omdat deze objecten – in tegenstelling tot de woning – hoekwoningen met een grotere inhoud en perceeloppervlakte betreffen. [adres 4] en [adres 5] acht het Hof evenwel goed vergelijkbaar, nu deze objecten net als de woning rijwoningen zijn uit 1972 met dezelfde inhoud en perceeloppervlakte en over een vrijstaande berging/schuur beschikken.
5.5.
Belanghebbende stelt dat indien de [adres 5] wordt meegenomen in de vergelijkingsmethode, dit tot een lagere WOZ-waarde leidt. Uit het waarderapport en de bijbehorende matrix blijkt dat [adres 5] als vergelijkingsobject is meegenomen, hetgeen ter zitting door de Heffingsambtenaar is bevestigd. De [adres 5] verkeerde ten tijde van de verkoop in een meer gedateerde staat dan de woning. Uit de matrix volgt dat [adres 5] op waardeonderdelen lager scoort dan de woning en de andere objecten, namelijk een 2 voor onderhoud en een 1 voor voorzieningen. Daar komt bij dat de gecorrigeerde transactieprijs per kubieke meter van [adres 5] hoger ligt dan die van [adres 2] en [adres 4] en juist leidt tot een hogere gemiddelde kubiekemeterprijs. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit het waarderapport en de bijbehorende matrix in onderlinge samenhang bezien aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hierdoor komt het Hof tot het oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.6.
De stelling van belanghebbende dat niet duidelijk is hoe de indexatie heeft plaatsgevonden omdat de indexeringspercentages niet zijn onderbouwd, wordt door het Hof tardief verklaard, omdat deze stelling pas ter zitting van het Hof is aangedragen. De algemene verwijzing in het hogerberoepschrift naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182, geeft hiervoor onvoldoende aanleiding.
5.7.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar zich niet aan de verplichting heeft gehouden zich van alle relevante feiten op de hoogte te stellen en dat de Heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk dan wel controleerbaar heeft gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Uit de (e-mail)correspondentie tussen de gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar leidt het Hof af dat het taxatieverslag, de grondstaffel en matrix naar de gemachtigde van belanghebbende zijn verzonden. Het Hof is van oordeel dat in dit geval met de inhoud van deze gegevens voldoende inzichtelijk is gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Het beroep van belanghebbende op schending van het verbod van willekeur dan wel het zorgvuldigheidsbeginsel faalt.
5.8.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in strijd handelt met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel, omdat de waarde van de woning niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling. Hiertoe draagt belanghebbende een aantal passages uit het taxatieverslag aan. Het Hof kan belanghebbende niet volgen waaruit schending van het vertrouwensbeginsel dan wel strijd met het verbod van willekeur zou blijken. Het Hof komt daardoor op dit punt niet aan een oordeel toe. Wel merkt het Hof op dat het de Heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). Het staat de Heffingsambtenaar dus vrij in iedere fase van het geding andere vergelijkingsobjecten te gebruiken.
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
5.10.1.
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
5.10.2.
In zijn arresten van 10 juni 2011 heeft de Hoge Raad beslist dat het rechtszekerheidsbeginsel ertoe noopt dat ook zuivere belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden beslecht en dat in voorkomend geval overschrijding van de redelijke termijn, behoudens bijzondere omstandigheden, dient te leiden tot vergoeding van immateriële schade (HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252).
5.10.3.
Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 23 maart 2018 tot de datum van uitspraak van het Hof op 25 augustus 2022, vier jaar en afgerond zes maanden zijn verstreken. De redelijke termijn is dus met zes maanden overschreden. Aangezien de Rechtbank op 1 november 2019 en daarmee binnen twee jaar na indiening van het bezwaarschrift uitspraak heeft gedaan, is de overschrijding van de redelijke termijn geheel aan het Hof toe te rekenen.
5.10.4.
Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Hierdoor bestaat aanspraak op een schadevergoeding van € 500. De minister van Justitie en Veiligheid zal worden veroordeeld tot betaling van € 500 aan belanghebbende.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Nu het Hof van oordeel is dat het hoger beroep op zichzelf beschouwd ongegrond is, maar wel een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn moet worden toegekend, ziet het Hof aanleiding de minister van Justitie en Veiligheid te veroordelen in de proceskosten en het griffierecht.
6.2.
Aan belanghebbende dient te worden vergoed voor de hogerberoepsprocedure een bedrag van € 1.518, berekend als volgt op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage: 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met als bedrag per punt van € 759; en als wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1.
6.3.
Aan belanghebbende dient te worden vergoed het griffierecht in het hoger beroep van € 128 op de voet van artikel 8:74, lid 2, Awb.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van de door belanghebbende in hoger beroep geleden immateriële schade voor een bedrag van € 500;
- veroordeelt de minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten in de hogerberoepsprocedure tot een bedrag van € 1.518; en
- veroordeelt de minister van Justitie en Veiligheid in het griffierecht in de hogerberoepsprocedure tot een bedrag van € 128.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, A. van Dongen en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 25 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.