Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.287.434/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8403199 \ CV EXPL 20-1218
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 september 2022
inzake
[appellante] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. B.J.H. Kesnich te Amsterdam,
tegen
1.de vennootschap onder firma [geïntimeerde 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
2. [geïntimeerde 2],
wonend te [woonplaats] ,
3. [geïntimeerde 3] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. S.N. Peijnenburg te Purmerend.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 7 december 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 21 oktober 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 juli 2022 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerden] heeft nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar in hoger beroep vermeerderde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep.
In het incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerden] , zo begrijpt het hof, geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] en tot terugbetaling van hetgeen [appellante] op grond van het vonnis heeft ontvangen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep. In het incidenteel hoger beroep heeft [appellante] geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
[appellante] heeft aan [geïntimeerden] verhuurd de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] .
2.2.
Partijen hebben een “Huurovereenkomst winkelruimte” opgemaakt en ondertekend op 12 september 2008.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder het kopje “Duur, verlenging en opzegging” het volgende, voor zover hier van belang, opgenomen:
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 1 oktober 2008 en lopende tot en met 30 september 2009.
3.2.
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 30 september 2014.
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
2.4.
In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (ROZ, 2003, hierna: Algemene Bepalingen), die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, is in artikel 7 het Pro volgende opgenomen:
Boetebepaling
7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is.
2.5.
In de Algemene Bepalingen is in artikel 12.6 het volgende opgenomen:
Indien huurder niet voldoet aan de in dit artikel omschreven verplichtingen, verbeurt huurder aan verhuurder per overtreding een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag dat huurder in gebreke blijft nadat huurder per aangetekende brief op het verzuim is gewezen.
2.6.
In de Algemene Bepalingen is in artikel 18.2 het volgende opgenomen:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
2.7.
Bij brief van 30 september 2017 hebben [geïntimeerden] [appellante] , voor zover hier van belang, het volgende meegedeeld:
[geïntimeerde 2] wil het huurcontract wat momenteel loopt per de eerst komende mogelijkheid opzeggen. In principe heeft [geïntimeerde 2] sinds hij het pand aan het [adres] huurt twee keer toegezegd voor een periode van 5 jaar. [geïntimeerde 2] is gestart in oktober 2008. Dit zou betekenen dat zijn huurcontract in oktober 2018 afloopt.
De te betalen huur voor het pand wordt [geïntimeerde 2] te hoog. Vanaf oktober 2017 wordt er maandelijks een huur van € 4.108,47 inclusief BTW gevraagd.
Graag zien wij een bevestiging van de opzegging van het huurcontract tegemoet.
2.8.
De brief van 30 september 2017 is aangetekend door [geïntimeerden] aan [appellante] verzonden. Op het door [appellante] overgelegde verzendbewijs is als datum geregistreerd 5 oktober 2017. Op de brief die door [appellante] is ontvangen staat als ontvangststempel “ontvangen 06 okt. 2017”.
2.9.
Bij e-mail van 19 maart 2019 heeft [appellante] [geïntimeerden] het volgende, voor zover hier van belang, laten weten:
Ondanks onze gesprekken over de toekomst van ons pand zijn wij helaas niet tot een overeenstemming gekomen. U heeft aangegeven om deze reden uw eerdere opzegging te willen hanteren. Naar aanleiding van dit schrijven d.d. 30 september 2017, welke wij op 6 oktober 2017 in goede orde hebben ontvangen, berichten wij u dan ook als volgt.
In het bovengenoemd schrijven deelt ons mee de huur per 30 september 2018 op te willen zeggen, waardoor de ruimte per 1 oktober 2018 beschikbaar zou zijn geweest voor wederverhuur.
Naar aanleiding van uw schrijven delen wij u mede dat wij niet akkoord gaan met uw opzegging per 1 oktober 2018. Conform het artikel duur, verlenging en opzegging van de huurovereenkomst is deze aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande 1 oktober 2008 tot en met 30 september 2009. Vervolgens is deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van telkens 5 jaar. De huidige looptijd is 1 oktober 2014 tot en met 30 september 2019. De huurovereenkomst zal om deze reden dan ook eindigen per 1 oktober 2019.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert [appellante] veroordeling tot betaling van huurachterstand, contractuele boetes, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] deels toegewezen.
3.2.
Met grief 1 betoogt [appellante] dat de kantonrechter de duur van de huurovereenkomst onjuist heeft vastgesteld. De in de overeenkomst overeengekomen aansluitende huurperiodes van één, vijf en nog eens vijf jaar zijn gelet op het bepaalde in artikel 7:301 BW Pro niet in strijd met de dwingendrechtelijke regeling van de huurtermijnen in artikel 7:292 BW Pro, zo stelt [appellante] . Het hof oordeelt dat de overeengekomen termijnen niet overeenkomen met de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:292 BW Pro en ten nadele van de huurder daarvan afwijken. Deze afwijking is niet door de kantonrechter goedgekeurd op de voet van artikel 7:291 BW Pro. Gelet op het ontbreken van die goedkeuring en de omstandigheid dat partijen niet binnen de termijn van twee jaar na aanvang van de huurovereenkomst een andere, nieuwe, huurovereenkomst hebben gesloten doen de situaties als bedoeld in artikel 7:301 lid 3 BW Pro zich niet voor. Op grond van artikel 7:301 lid 2 BW Pro gelden tussen partijen dientengevolge de termijnen van artikel 7:292 BW Pro, derhalve vijf plus vijf jaar vanaf de ingangsdatum van de overeenkomst. De tweede termijn van de huurovereenkomst liep daarom tot 1 oktober 2018. De grief faalt.
3.3.
Met grief 2 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [appellante] instemde met beëindiging van de huur per 1 januari 2019.
Het hof stelt voorop dat de door [appellante] ontvangen opzegging was gedaan tegen 1 oktober 2018, het einde van de op dat moment lopende huurtermijn. Dat [appellante] ten onrechte meende dat de huurtermijn liep tot 1 oktober 2019 en, zoals haar vertegenwoordiger [naam 2] bij de mondelinge behandeling heeft toegelicht, voetstoots aannam dat [geïntimeerden] ook bedoelde tegen die latere datum op te zeggen, komt voor rekening van [appellante] . Dat is te meer het geval omdat [appellante] nadien wel in overleg is getreden met [geïntimeerden] over verkoop van het gehuurde aan [geïntimeerden] en [appellante] daarbij met geen woord repte over de in haar ogen onjuiste einddatum noch over haar veronderstelling dat [geïntimeerden] bedoeld had tegen 1 oktober 2019 in plaats van 2018 op te zeggen.
[appellante] heeft ook niet aan [geïntimeerden] meegedeeld dat zij meende dat de opzegging te laat was om effectief te kunnen zijn tegen de in de brief beoogde einddatum van 1 oktober 2018 en zij heeft daarover ook in de gesprekken met [geïntimeerden] over zowel de eventuele verkoop als de beëindiging met geen woord gerept.
Uit de toelichting door [appellante] bij de mondelinge behandeling concludeert het hof voorts dat [geïntimeerden] in de nazomer wel met [naam 2] besprak dat zij inmiddels een ander pand had gevonden en in verband daarmee graag na 1 oktober 2018 nog tot 1 januari 2019 in het gehuurde wilde blijven vanwege de uitverkoop, waarop [naam 2] aangekondigde te reageren maar dat niet deed. Ook stelt het hof als onvoldoende bestreden vast dat [geïntimeerden] bij een ontmoeting in december 2019 aan [naam 2] voorstelde dat zij per 1 januari 2019 het gehuurde ontruimd zou opleveren. [naam 2] heeft ook toen aangekondigd daar op terug te komen, maar deed dat niet. Bij al deze gelegenheden liet [naam 2] na duidelijkheid te geven omtrent het standpunt van [appellante] ten aanzien van de huurtermijn en de datum van opzegging. Evenmin liet hij op andere wijze weten dat de door [geïntimeerden] kennelijk beoogde beëindiging per eind 2018 wat [appellante] betreft helemaal niet akkoord was.
Onder de geschetste omstandigheden oordeelt het hof, net als de kantonrechter, dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [appellante] akkoord ging met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2019. Dat, bij het uitblijven van ieder bericht van de zijde van [appellante] , [geïntimeerden] uiteindelijk het gehuurde pas later in die maand opleverde kan haar niet worden verweten. Het hof betrekt bij het een en ander dat verhuur en beheer van onroerende zaken tot de dagelijkse activiteiten van [appellante] behoren, terwijl [geïntimeerden] daarmee niet regelmatig in aanraking komt. De toelichting van [appellante] , dat zij de opzegging beschouwde als een onderhandelingszet van [geïntimeerden] in verband met aankoop van het gehuurde, acht het hof geen afdoende verklaring voor de gedragingen van [appellante] . De grief faalt.
3.4.
Met grief 3 stelt [appellante] dat de kantonrechter een te lage huurachterstand heeft vastgesteld. Voor zover die stelling voortkomt uit het betoog van [appellante] dat de huurovereenkomst na 31 januari 2019 doorliep, faalt het op grond van hetgeen hiervoor is overwogen. Voor zover [appellante] met de grief nog betoogt dat de kantonrechter ten onrechte de door [geïntimeerden] betaalde € 15.000,-- en de waarborgsom op de huurachterstand en niet op de boetes in mindering bracht, heeft zij onvoldoende toegelicht welk belang zij daarbij heeft. In zoverre faalt de grief.
[appellante] betoogt met de grief voorts dat de kantonrechter heeft nagelaten de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand toe te wijzen. [geïntimeerden] heeft terecht betoogd dat [appellante] haar op het verkeerde been heeft gezet door niet te reageren op het uitblijven van betaling en dat aldus, in combinatie met de onvoldoende bestreden omstandigheid dat het gehuurde gebrekkig was door een lekkage, [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat betaling (nog) niet werd verlangd. Daaruit vloeit voort dat de gevorderde wettelijke rente pas verschuldigd was na de eerste aanmaning van 19 maart 2019 waaruit [geïntimeerden] kon concluderen dat [appellante] toch aanspraak maakte op huurbetaling. In zoverre slaagt de grief.
3.5.
Het betoog van [appellante] met grief 4, dat – kort gezegd – de boete van artikel 18 lid 2 van Pro de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst cumuleren stuit af op de door [appellante] zelf aangehaalde jurisprudentie van het hof (onder meer ECLI:NL:GHAMS:2019:4499). De door [appellante] daartegen nu aangevoerde argumenten zijn bij die jurisprudentie meegewogen en leiden ook nu niet tot een andere uitkomst. De grief faalt.
3.6.
Grief 5 en 6, zo begrijpt het hof, bouwen voort op de onjuiste stelling van [appellante] omtrent de einddatum van de huurovereenkomst en falen daarom.
3.7.
Grief 7 en de eisvermeerdering bestrijden de compensatie van proceskosten en zien voorts op de vergoeding van de volledige advocaat- en proceskosten van [appellante] . De grief faalt, omdat ook het hof een compensatie van kosten aangewezen acht omdat partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld. Het beroep van [appellante] op artikel 17.1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst leidt niet tot een andere uitkomst, omdat het hof in de opstelling van [appellante] naar aanleiding van de huuropzegging aanleiding ziet om deze kosten in zoverre te matigen dat deze worden gelijkgesteld aan de kosten aan de zijde van [geïntimeerden] . [appellante] heeft door haar passieve opstelling enerzijds en door het pas veel te laat kenbaar maken van haar standpunt zelf in overwegende mate bijgedragen aan de situatie waarin dit geschil en de daaruit voortvloeiende kosten konden ontstaan. De grief faalt.
3.8.
Met incidentele grief A vordert [geïntimeerden] op haar beurt, zo begrijpt het hof, zowel huurprijsvermindering als schadevergoeding vanwege de lekkage in het gehuurde.
Het hof stelt voorop dat een vordering tot huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 in Pro eerste aanleg niet is ingesteld. In hoger beroep kan niet voor het eerst alsnog een reconventionele vordering worden ingesteld, zodat een vordering tot huurprijsvermindering thans niet-ontvankelijk is. Voor zover [geïntimeerden] met de grief stelt dat [appellante] schadevergoeding dient te betalen vanwege het gebrek aan het gehuurde, heeft zij onvoldoende toegelicht dat is voldaan aan de voorwaarden die artikel 7:208 in Pro dat verband stelt. De grief faalt.
3.9.
Met grief B komt [geïntimeerden] op tegen de toewijzing door de kantonrechter van de contractuele boete op grond van artikel 18.2 Algemene Bepalingen over de periode vanaf 1 februari 2018, toen [geïntimeerden] de huurbetalingen hebben gestaakt, tot 31 januari 2019, toen de huurovereenkomst eindigde. Over grief 3 in principaal appel heeft het hof overwogen dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op konden vertrouwen dat betaling van de huur niet werd verlangd, totdat zij op 19 maart 2019 een aanmaning ontvingen. Daarmee vervalt ook de grondslag voor de toegewezen contractuele boete. De grief slaagt.
3.1
Met grief C betoogt [geïntimeerden] dat zij geen incassokosten verschuldigd is. Uit het hiervoor gegeven oordeel volgt dat [geïntimeerden] na aanmaning daartoe terecht is veroordeeld tot betaling van huurachterstand en voorts dat zij daarover rente verschuldigd is. [geïntimeerden] heeft geen argumenten aangedragen waarom in dat geval niet de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zouden zijn. De grief faalt.
3.11.
Het hof ziet in grief D, gelet op het hierboven overwogene, geen aanleiding om de beslissing van de kantonrechter tot compensatie van kosten te herzien. De kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep zullen evenzeer worden gecompenseerd.
3.12.
Zowel in het principaal als in het incidenteel appel leiden de grieven tot vernietiging van het bestreden vonnis. De proceskosten in het principaal en incidenteel hoger beroep zullen worden gecompenseerd.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf 19 maart 2019 is afgewezen en [geïntimeerden] tot betaling van € 3.600,-- aan contractuele boete is veroordeeld;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van wettelijke rente over € 24.081,12 vanaf 19 maart 2019 tot aan de datum van betaling van dit bedrag;
veroordeelt [appellante] tot terugbetaling aan [geïntimeerden] van hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis heeft ontvangen van [geïntimeerden] ter zake van de contractuele boete;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022.