ECLI:NL:GHAMS:2022:2340

• Datum uitspraak: 4 augustus 2022
• Publicatiedatum: 15 augustus 2022
• Zaaknummer: 21/00560
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.C.H.M. Lips; F.J.P.M. Haas; M.J. Leijdekker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde en erfpachtcorrectie van onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 4 augustus 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente [Z]. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning aan de [A-straat] 861 te [Z] voor het belastingjaar 2020. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 727.000, welke waarde na bezwaar werd verlaagd naar € 660.000. De rechtbank Amsterdam heeft in haar uitspraak van 14 juli 2021 de WOZ-waarde vastgesteld op € 647.000, wat door belanghebbende werd bestreden in hoger beroep. De kern van het geschil betreft de toepassing van een erfpachtcorrectie op de transactieprijzen van vergelijkingsobjecten. Belanghebbende betoogde dat de erfpachtcorrectie ten onrechte was toegepast en dat de waarde van zijn woning te hoog was vastgesteld. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de juiste waarderingssystematiek had toegepast en dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat de erfpachtcorrectie zowel volgens de oude als de nieuwe methode was berekend, zonder dat dit leidde tot een andere uitkomst. De uitspraak van het Hof is openbaar uitgesproken en belanghebbende kan binnen zes weken beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 21/00560

4 augustus 2022

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: [Y] ),

tegen de uitspraak van 14 juli 2021 in de zaak met kenmerk AMS 20/6587 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar,

(gemachtigde: mr. P.E.H.A. Ingenhou).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 31 maart 2020, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [A-straat] 861 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 727.000.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen op 12 mei 2020 bezwaar gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 1 december 2020 het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 660.000.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 14 juli 2021 heeft de rechtbank de volgende beslissing genomen:

“
Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op
€ 647.000;

- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan [belanghebbende] te vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [belanghebbende] tot een bedrag van € 1.068,-.”

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij de griffie van het Hof ingekomen bij faxbericht van 23 augustus 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, nader aangevuld bij brief van 22 november 2021.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (onder het kopje ‘overwegingen’):

“[Belanghebbende] is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning met een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 160 m2 en de oppervlakte van de kavel is ongeveer 150 m2.”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:

“Het oordeel van de rechtbank

Motivering

6. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van [belanghebbende] op zitting heeft toegezegd dat het standpunt dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd, niet langer wordt gehandhaafd. Ter zitting heeft [belanghebbende] aangevoerd dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift onvoldoende gemotiveerd is ingegaan op de in beroep door [belanghebbende] aangevoerde stellingen.

7. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift gereageerd op de beroepsgronden van [belanghebbende]. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende gemotiveerd heeft gereageerd op wat [belanghebbende] in beroep heeft aangevoerd. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat het de leesbaarheid en het begrip van de zaak ten goede zou komen als het verweerschrift meer op de zaak wordt toegespitst. Zoals [belanghebbende] ook ter zitting naar voren heeft gebracht, zien slechts enkele passages in het verweerschrift op de onderhavige procedure. Ook zijn enkele passages uit het verweerschrift niet op de onderhavige zaak van toepassing.

De WOZ-waarde

8. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten [A-straat] 869 en 857 het best vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank zal partijen daarin volgen nu dit vrijwel identieke woningen betreffen en de woningen zijn gelegen in hetzelfde blok als de woning van [belanghebbende]. De rechtbank laat het iets verder van de woning gelegen vergelijkingsobject [B-straat] 398 buiten beschouwing, nu de waarde van de woning beter getaxeerd kan worden op basis van de verkoopcijfers van de woningen in hetzelfde blok als de woning. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers van de twee vergelijkingsobjecten aan de [A-straat] onderbouwen de aan de woning van [belanghebbende] toegekende waarde.

9. [ Belanghebbende] voert aan dat zijn woning van mindere kwaliteit is dan het vergelijkingsobject [A-straat] 857. Dit vergelijkingsobject is namelijk gerenoveerd en de woning van [belanghebbende] niet.

10. De rechtbank overweegt dat, ook als het hiervoor in rechtsoverweging 8. genoemde vergelijkingsobject buiten beschouwing wordt gelaten, de gemiddelde gerealiseerde prijs per vierkante meter van de overige twee vergelijkingsobjecten nog steeds hoger is dan de getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van [belanghebbende]. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. [Belanghebbende] heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de mindere staat van de woning een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigt.

11. [ Belanghebbende] voert verder aan dat de heffingsambtenaar een te hoge erfpachtcorrectie toepast bij het vergelijkingsobject [A-straat] 869. [Belanghebbende] wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit vergelijkingsobject zou moeten toepassen. Dit zou volgens [belanghebbende] leiden tot lagere erfpachtcorrectie en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. [Belanghebbende] heeft het rapport [A] van 19 september 2019 ter zitting overgelegd, dat in opdracht van de dienst Belastingen is gemaakt en waarin de erfpachtcorrectie opnieuw onder de loep is genomen. [Belanghebbende] wijst in zijn beroepschrift ook op de vastgestelde WOZ-waarde over belastingjaar 2019. De gemachtigde van [belanghebbende] heeft op zitting toegelicht dat hiernaar is verwezen, omdat de heffingsambtenaar toen met [belanghebbende] een compromis heeft gesloten in verband met de berekening van de erfpacht.

12. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij de wijze van berekening van de erfpachtcorrectie mede naar aanleiding van een uitspraak van deze rechtbank heeft geëvalueerd. Bij verkooptransacties vanaf 1 juli 2019 past de heffingsambtenaar een nieuwe berekeningswijze toe, maar dus nog niet bij verkooptransacties vóór 1 juli 2019.

13. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie zowel volgens de ‘oude’ als de ‘nieuwe’ methode is berekend. De oude methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden.[noot 2 rechtbank: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555.] Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad.[noot 3 rechtbank: Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939.] Bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzen maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt.[noot 4 rechtbank: Aldus het gerechtshof Amsterdam in overweging 5.2.15 van de hierboven genoemde uitspraak.] De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. Dat dit – zoals in de onderhavige zaak – ertoe kan leiden dat de erfpachtcorrectie van twee vergelijkingsobjecten op verschillende wijze wordt berekend, maakt dit niet anders. Ook deze beroepsgrond van [belanghebbende] slaagt dus niet.

14. De heffingsambtenaar heeft gelet op voorgaande aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.”

5. Beoordeling van het geschil

Standpunten belanghebbende

5.1.

In hoger beroep luidt het primaire standpunt van belanghebbende dat op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten ten onrechte een erfpachtcorrectie is toegepast. Bij de sterk toegekomen krapte op de woningmarkt in [Z] houden kopers geen rekening meer met een eventuele last van erfpacht en al helemaal niet als deze is afgekocht. Belanghebbende wijst er ook op dat makelaars in [Z] in zijn geheel geen rekening houden met erfpacht als deze langer dan 25 jaar is afgekocht.

Subsidiair luidt het standpunt dat de erfpachtcorrectie voor alle vergelijkingsobjecten had moeten worden bepaald volgens de ‘nieuwe’ systematiek zoals de gemeente [Z] deze toepast vanaf 1 juli 2019. Belanghebbende wijst in dat verband op het in opdracht van de gemeente opgestelde Ortec rapport waaruit volgens belanghebbende volgt dat de oude systematiek gebrekkig was en niet langer geschikt om toegepast te worden.

Standpunten heffingsambtenaar

5.2.

De heffingsambtenaar betwist deze standpunten van belanghebbende. Wat het primaire standpunt betreft wijst de heffingsambtenaar er op dat voor de waardebepaling op grond van de Wet WOZ de volle en onbezwaarde eigendom van een woning in aanmerking dient wordt genomen. Bij een woning op in erfpacht uitgegeven grond schrijft de wet dus een correctie voor naar volle eigendom.

Naar aanleiding van het subsidiaire standpunt van belanghebbende wijst de heffingsambtenaar erop dat weliswaar een herijking van de systematiek van de erfpachtcorrectie heeft plaatsgevonden, maar dat dit niet betekent dat de oude systematiek niet meer bruikbaar was. De gemeente heeft ervoor gekozen om vanaf 1 juli 2019 het nieuwe systeem toe te passen, en niet uitsluitend voor waarderingen met ingang van het belastingjaar 2021.

Oordeel Hof

5.3.1.

Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar ter bepaling van de waarde van de woning de juiste waarderingssystematiek heeft toegepast. Het Hof verwerpt dan ook het primaire standpunt van belanghebbende; de heffingsambtenaar heeft er namelijk terecht op gewezen dat de volle- en onbezwaarde eigendomsfictie van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ ertoe leidt dat in die gevallen waarin géén sprake is van volle en onbezwaarde eigendom er een correctie zal moeten plaatsvinden. Het geheel buiten aanmerking laten van een correctie zoals belanghebbende voorstaat, is derhalve in strijd met de wet. Dit wordt niet anders in geval van de overspannen woningmarkt; kopers zullen op die woningmarkt doorgaans niet kunnen kiezen tussen nagenoeg identieke woningen met en zonder erfpacht, en het is onaannemelijk dat indien dit wel het geval is een koper voor dezelfde prijs niet zal kiezen voor volle eigendom in plaats van een met erfpacht belast eigendom. Ook in geval van afkoop – de heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat het in de onderhavige zaak steeds gaat om voortdurende erfpacht – zal dus een correctie naar volle eigendom moeten plaatsvinden; de afkoop heeft immers een tijdelijk karakter.

5.3.2.

Naar aanleiding van het subsidiaire standpunt van belanghebbende overweegt het Hof als volgt. Het Hof stelt vast dat partijen in hoger beroep geen geschil hebben over de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten [A-straat] 857 en 869 en dat zij tevens de mening zijn toegedaan dat de oppervlakte van het woningdeel van nr 869 160 m2 bedraagt evenals de woning, en dat de waarde van de woning nog moet worden verhoogd met de waarde van de garage van € 17.500. Daarbij luidt het standpunt van belanghebbende dat aangezien de erfpachtcorrectie voor vergelijkingsobject nr 869 is bepaald met gebruikmaking van de ‘oude’ systematiek, de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

5.3.3.

Ter beoordeling van het subsidiaire standpunt van belanghebbende zal het Hof eerst nagaan in welke mate de vastgestelde WOZ-waarde van de woning de gemiddelde waarde van de referenties overschrijdt bij het geheel achterwege laten van een erfpachtcorrectie voor nr. 869 (en met instandhouding van de erfpachtcorrectie die volgens de nieuwe systematiek is berekend voor nr. 857). Daarbij heeft het Hof tevens rekening gehouden met de door de heffingsambtenaar toegepaste indexeringen die overigens niet zijn betwist door belanghebbende. Hieruit volgt een verschil in waarde dat met inachtneming van een bijtelling voor de kavel, berging èn garage uitkomt op € 3.500 (in het voordeel van belanghebbende naar boven afgerond).

Dit verschil leidt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, omdat hieruit volgt dat de vastgestelde waarde van de woning lager zal zijn dan die van de vergelijkingsobjecten indien wel een erfpachtcorrectie voor nr. 869 in acht wordt genomen; hetgeen op grond van de wet zoals hiervoor geoordeeld is voorgeschreven en waarbij in het midden kan blijven of dit naar het nieuwe of oude systeem zou moeten plaatsvinden.

5.3.4.

Met eventuele verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten – belanghebbende stelt in hoger beroep dat nr. 857 wat luxer is – acht het Hof dan eveneens voldoende rekening gehouden, zoals ook de rechtbank heeft geoordeeld. Ook het subsidiaire standpunt van belanghebbende treft derhalve geen doel. Voor zover belanghebbende ook in hoger beroep met de door hem in eerste aanleg ingebrachte matrix heeft willen betogen dat de beide vergelijkingsobjecten beter gelegen zijn dan de woning en daarom die objecten hoger gewaardeerd moeten worden, volgt het Hof belanghebbende niet; aangezien de beide vergelijkingsobjecten nagenoeg buurpanden zijn van de woning heeft de heffingsambtenaar daar terecht voor de ligging een gelijke waardering aan kunnen toekennen.

Hiervan uitgaande acht het Hof de waarde van de woning (zoals verminderd door de heffingsambtenaar in eerste aanleg) niet te hoog vastgesteld.

Slotsom

5.4.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 4 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.