Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.290.820/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 8894626/ VV EXPL 20-178
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juni 2022
inzake
[appellant] ,
zonder vaste woon- of verblijfplaats,
appellant,
advocaat: mr. D.A. IJpelaar te 's-Gravenhage,
tegen
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 10 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 25 januari 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 maart 2022 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Van de zijde van Ymere is bij die gelegenheid nog een akte met producties genomen. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog Ymere niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen dan wel die vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties met rente.
Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
Ymere en [appellant] hebben met ingang van 13 november 2018 een tijdelijke huurovereenkomst gesloten op basis van de Leegstandswet betreffende een woning aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde) met een huurprijs van (laatstelijk) € 567,88 netto per maand.
2.2
In artikel 6 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:
2. De woning moet worden gebruikt als woonruimte door de huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. (…)
10. Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere. (…)
11. Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Ymere niet toegestaan de woning geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van de woning aan één of meer derden af te staan.(…)
12. Als de huurder in strijd met de verboden uit de leden 10 en 11 handelt, is hij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zoals staat vermeld in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst).
2.3
Op 21 juni 2019 is [appellant] gedagvaard in verband met een huurachterstand. Bij vonnis van 16 oktober 2019 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden onder de opschortende voorwaarde dat gedurende de looptijd van de afbetalingsregeling die in het vonnis wordt vermeld, enige huurtermijn of aflossing niet volledig of niet tijdig is voldaan.
2.4.
Bij aangetekende brief van 5 november 2020 heeft Ymere onder meer het volgende aan [appellant] geschreven:
Ymere heeft een melding ontvangen van [A] dat hij de woning die Ymere aan u heeft verhuurd, van u in gebruik heeft gekregen en dat hij de woning 6 maanden van u mocht huren. De huurovereenkomst, die schriftelijk is vastgelegd, is aangegaan met ingang van 1 maart 2020 en zou eindigen op 1 september 2020. De huurprijs die u met [A] heeft afgesproken bedraagt € 1.175,= all-in.
Omdat het onderverhuren of aan derden in gebruik geven van een door Ymere verhuurde woonruimte is verboden, heeft Ymere u op 5 oktober 2020 opgeroepen om bij haar op kantoor te verschijnen over het gebruik van de door u gehuurde woning. Op 14 oktober 2020 heeft een gesprek met u plaatsgevonden. Twee medewerkers van Ymere, [B] en [C] , hebben het gesprek met u gevoerd. U ontkende in alle toonaarden dat u met een schriftelijke huurovereenkomst uw woning aan [A] heeft verhuurd. Ymere liet u weten dat zij onderzoek heeft gedaan en dat zij voldoende informatie heeft om vast te stellen dat u wel uw woning aan [A] heeft verhuurd.
(…)
Ymere heeft mij verzocht u te laten weten dat zij zich op het standpunt stelt dat u ernstig tekort bent geschoten in de nakoming van de bepalingen van de met u gesloten huurovereenkomst, waaronder de bepaling dat u verplicht bent om op de woning, die u van Ymere heeft gehuurd, uw hoofdverblijf dient te hebben en te houden en dat het u niet is toegestaan om de woning zonder toestemming van Ymere aan derden in gebruik te geven. Overigens is op het onderverhuren van de woning zonder toestemming van Ymere een boete gesteld van € 5.000,=.
2.5
Ymere heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [appellant] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
2.6
[appellant] heeft het gehuurde op 23 februari 2021verlaten. Ymere heeft het gehuurde inmiddels verhuurd aan een andere woningzoekende.
3.Beoordeling
3.1
Ymere heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd dat [appellant] bij wijze van voorlopige voorziening wordt veroordeeld tot (I) ontruiming van het gehuurde, met machtiging de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [appellant] te doen bewerkstelligen, (II) betaling van een boete van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en (III) betaling van de proceskosten.
3.2
Ymere heeft aan de vorderingen – verkort weergegeven – ten grondslag gelegd dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde, maar het gehuurde zonder toestemming van Ymere aan een derde heeft onderverhuurd. Volgens Ymere is [appellant] ernstig tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, en rechtvaardigt dit tekortschieten in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst. Ymere heeft daarom recht op en belang bij de vordering tot ontruiming van de woning. Omdat [appellant] in strijd heeft gehandeld met de verboden van lid 10 en 11 van artikel 6 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden, is hij op grond van lid 12 van artikel 6 een Pro contractuele boete van € 5.000,00 verschuldigd.
3.3
[appellant] heeft betwist dat sprake is geweest van onderverhuur en/of het in gebruik geven aan derden en dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. De gestelde tekortkoming rechtvaardigt bovendien geen ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [appellant] .
3.4
De kantonrechter heeft de vorderingen van Ymere toegewezen. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen. Ymere heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen omdat het gaat om woonfraude met betrekking tot een sociale huurwoning. Ymere heeft verder haar stelling dat [appellant] het gehuurde heeft onderverhuurd, met stukken onderbouwd. Ymere heeft een huurovereenkomst overgelegd waarin onder meer staat dat [D] het gehuurde zal huren van een volgens Ymere niet bestaand bedrijf genaamd HES Real Estate met ingang van 1 maart 2020 en dat de huur kan worden overgemaakt naar een bankrekening van Deutsche Bank onder vermelding van [appellant] . Ymere heeft daarnaast twee whatsappconversaties in het geding gebracht van [D] uit de periode januari 2020 tot 19 augustus 2020, die hij heeft gevoerd met ‘ [E] ’ en ‘ [F] ’, waarin onder meer informatie over de huur en het gehuurde, betaalverzoeken met als kenmerk huur, borg en afvalstoffenheffing, een kopie van het identiteitsbewijs van [appellant] , foto’s van post geadresseerd aan [appellant] , en een foto en een filmpje van het gehuurde worden uitgewisseld. Het telefoonnummer van ‘ [F] ’ is het bij Ymere bekende telefoonnummer van [appellant] . Ook heeft Ymere bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat [D] op het bij Ymere bekende bankrekeningnummer van [appellant] geldbedragen heeft overgemaakt op 27 maart 2020 en 30 juni 2020. [appellant] heeft hiertegen slechts aangevoerd dat de betalingen betrekking hadden op zwart verdiend geld, dat hij slachtoffer is geworden van identiteitsfraude maar dat het aangifte daarvan doen niet gelukt is, en twee verklaringen van klanten van hem in het geding gebracht die echter niets vermelden over het gebruik door [appellant] van het gehuurde als hoofdverblijf in de periode februari 2020 tot en met augustus 2020. Daarmee heeft hij volgens de kantonrechter de stelling van Ymere dat hij het gehuurde gedurende zes maanden heeft onderverhuurd en daarvoor ook betalingen heeft ontvangen, onvoldoende weerlegd, hetgeen een ernstige tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De stelling van [appellant] dat de periode van onderverhuur zodanig kort is dat een ontbinding niet gerechtvaardigd is, gaat volgens de kantonrechter niet op nu het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvan onrechtmatig gebruik is gemaakt en waarmee onrechtmatig inkomsten zijn verkregen. De vordering tot ontruiming is vooruitlopend op een bodemprocedure toewijsbaar, evenals de onweersproken vordering tot betaling van de contractuele boete, aldus de kantonrechter.
3.5
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vijf grieven op.
3.6
De grieven 1, 2, 3 en 5 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven betoogt [appellant] , samengevat, het volgende. De kantonrechter heeft bij de beoordeling van de ontruimingsvordering een onjuiste maatstaf aangelegd. Verder is ten onrechte overwogen dat [appellant] de gestelde onderverhuur onvoldoende heeft weerlegd en dat dit een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vorderingen strekkende tot ontruiming en betaling van de proceskosten hadden daarom afgewezen moeten worden, aldus [appellant] .
3.7
Bij de beoordeling van deze grieven van [appellant] geldt als uitgangspunt dat een veroordeling tot ontruiming van een gehuurde woning een ingrijpende maatregel is, waarvoor in kort geding slechts plaats is als met een voldoende mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat een bodemprocedure tot dezelfde uitkomst zal leiden en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van de bodemprocedure afwacht. Het hof is van oordeel dat hier aan deze strenge maatstaf wordt voldaan, en licht dat als volgt toe.
3.8
Ter onderbouwing van haar stelling dat [appellant] het gehuurde in de periode februari 2020 tot en met augustus 2020 heeft onderverhuurd, heeft Ymere de volgende stukken overgelegd: een huurovereenkomst tussen HES Real Estate en [D] , een whatsappconversatie tussen [D] en iemand genaamd [E] , een whatsappconversatie tussen [D] en iemand genaamd [F] , en bankafschriften van 27 maart 2020 en 30 juni 2020 van [D] . Met betrekking tot de huurovereenkomst tussen HES Real Estate en [D] heeft Ymere onweersproken gesteld dat het adres van de daarin verhuurde woning het adres van het gehuurde betreft, dat bij het rekeningnummer waarop de huur moet worden overgemaakt de naam van [appellant] vermeld staat en dat HES Real Estate niet bestaat. Ten aanzien van de whatsappconversatie tussen [D] en ‘ [E] ’, die dateert uit de periode eind januari 2020 tot eind juli 2020, heeft Ymere gesteld dat deze onder meer bevat:
- berichten van ‘ [E] ’ aan [D] over de omvang van de verschuldigde huur;
- een bericht van [D] waarin hij ‘ [E] ’ verzoekt om een foto van zijn identiteitsbewijs, waarop ‘ [E] ’ hem een foto stuurt van het paspoort van [appellant] ;
- betaalverzoeken van ‘ [E] ’ aan [D] met de kenmerken
Huur gedeelte februari 20,
Huur februari 20 excl brg,
Februari resthuur,
Borg Februari 20 1/2,
Huur maart 2020,
Maart 2020 resthuur,
Huur Mei 2020,
Huur Juni 2020,
Afvalstoffen 2020,
Huur Juli 2020en
Huur t/m 20 augustus 2020;
Huur gedeelte februari 20,
Huur februari 20 excl brg,
Februari resthuur,
Borg Februari 20 1/2,
Huur maart 2020,
Maart 2020 resthuur,
Huur Mei 2020,
Huur Juni 2020,
Afvalstoffen 2020,
Huur Juli 2020en
Huur t/m 20 augustus 2020;
- een bericht van ‘ [E] ’ waarin hij een foto stuurt van het gehuurde;
- twee berichten van ‘ [E] ’ met de vraag of hij nog brieven heeft, waarop [D] hem beide keren foto’s stuurt van post geadresseerd aan [appellant] op het adres van het gehuurde.
Ymere heeft verder gesteld dat uit de whatsappconversatie tussen [D] en ‘ [F] ’ van 19 augustus 2020 blijkt dat ‘ [F] ’ aan [D] filmbeelden heeft toegestuurd van het gehuurde in lege staat, en dat het telefoonnummer van ‘ [F] ’ het bij Ymere bekende telefoonnummer van [appellant] betreft. Ymere heeft ten slotte gesteld dat op de bankafschriften van 27 maart 2020 en 30 juni 2020 van [D] is te zien dat hij op die data respectievelijk € 1.175,00, € 225,00 en € 750,00 euro heeft overgemaakt op het bij Ymere bekende bankrekeningnummer van [appellant] , waarbij de betalingen op 30 juni 2020 als betalingskenmerk ‘Resthuur juli 2020’ vermelden.
3.9
[appellant] heeft hiertegen aangevoerd dat de betalingen van [D] aan hem zwart verdiend geld betroffen, dat hij slachtoffer is geworden van identiteitsfraude en spoofing, en dat hij altijd hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, hetgeen blijkt uit drie verklaringen van derden en twee verzoekschriften aan de huurcommissie. [appellant] heeft echter nagelaten te onderbouwen waar het zwart verdiende geld betrekking op had, waarom het niet is gelukt aangifte te doen van de identiteitsfraude en spoofing, en wat de identiteitsfraude en spoofing in dit geval concreet hebben ingehouden. Verder maakt de verklaring van klant [G] weliswaar melding van een aantal bezoeken van hem omstreeks maart 2020 aan [appellant] in diens kantoor in [plaats] , maar de verklaring vermeldt niets over het gehuurde en of [appellant] daar woonde gedurende de periode februari 2020 tot en met juli 2020. De verklaring van klant [H] spreekt over twee bezoeken op 16 februari 2020 en in maart 2020 aan het kantoor van [appellant] aan het adres van het gehuurde, maar ook deze verklaring vermeldt niets over waar [appellant] in de periode februari 2020 tot en met juli 2020 woonde. De achterbuurman [I] verklaart dat hij [appellant] altijd alleen in het gehuurde of de achtertuin heeft gezien, maar hij beschrijft niet in welke periode dat is geweest en hoe vaak hij [appellant] zag. Dat [appellant] bij de huurcommissie een verzoekschrift met een klacht over Ymere en een verzoekschrift strekkende tot toetsing van de aanvangshuurprijs heeft ingediend, zegt evenmin iets over waar [appellant] woonachtig was in de periode februari 2020 tot en met juni 2020.
3.1
Aldus heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende weerlegd dat hij het gehuurde in de periode februari 2020 tot en met juli 2020 heeft onderverhuurd en niet zelf in de woning woonde, dat hij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, en dat daarom een ontbinding en, vooruitlopende daarop, ontruiming op hun plaats zijn. De omstandigheid dat het gehuurde niet structureel door [appellant] is onderverhuurd, doet hier niet aan af. Ook het zonder toestemming van Ymere onderverhuren van het gehuurde gedurende enkele maanden levert een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst op en rechtvaardigt daarmee in beginsel ontbinding en ontruiming.
3.11
Anders dan [appellant] stelt, kon en mocht hij er niet vanuit gaan dat, nu artikel 6 lid 11 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden aan overtreding van het onderverhuurverbod een onmiddellijk opeisbare boete verbindt, een eventuele onderverhuur met (alleen) een boete afgedaan zou worden. Op grond van art. 6:265 BW Pro is Ymere bevoegd om in het geval van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst aanspraak te maken op ontbinding en ontruiming. Het overeenkomen van een boetebeding maakt dat niet anders en schept niet de gerechtvaardigde verwachting dat niet van de bevoegdheid tot ontbinding en ontruiming gebruik zal worden gemaakt.
3.12
[appellant] heeft nog aangevoerd dat hij groot belang heeft bij behoud van het gehuurde. Dat belang is echter door hemzelf op het spel gezet, door het gehuurde aan een derde onder te verhuren in weerwil van het uitdrukkelijke contractuele onderverhuurverbod. Om die reden weegt zijn belang niet op tegen het (spoedeisend) belang van Ymere, dat erin gelegen is het gehuurde te kunnen verhuren aan iemand van de doelgroep waarvoor zij sociale huurwoningen in beheer en eigendom heeft, temeer nu sociale huurwoningen schaars zijn en er (ook naar tijdelijke) veel vraag bestaat. Het standpunt van [appellant] dat het in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is dat hij is ontruimd, gaat om dezelfde redenen evenmin op.
3.13
Met de vierde grief komt [appellant] op tegen de toewijzing van de vordering tot betaling van de contractuele boete. Het beding in de huurovereenkomst waarop deze vordering is gebaseerd, betreft een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13/EG, aldus [appellant] .
3.14
Naar het oordeel van het hof gaat het hier om een overeenkomst als bedoeld in art. 1 lid 1 en Pro art. 2, aanhef en onder b en c Richtlijn 93/13/EG en betreft het boetebeding een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld in de zin van art. 3 lid 1 Richtlijn Pro 93/13/EG. Voor de beoordeling of het beding onredelijk bezwarend is, is van belang dat Ymere het boetebeding heeft opgenomen als prikkel om te voorkomen dat huurders haar sociale huurwoningen onderverhuren en daarmee inkomsten genereren, een praktijk waarmee zij als sociale verhuurder regelmatig te maken krijgt. In dat licht bezien acht het hof de boete, die in geval van onrechtmatige onderverhuur zowel minimaal als maximaal € 5.000,-- bedraagt, niet bovenmatig, ook niet als daarbij in ogenschouw wordt genomen dat de huurovereenkomst in geval van onrechtmatige onderverhuur tevens kan worden ontbonden.
Bewijsaanbod
3.15
Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] . Voor bewijslevering is in kort geding geen plaats.
Slotsom
3.16
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 772,00 aan verschotten en € 2.228,00 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. D. Kingma en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2022.