ECLI:NL:RBNHO:2021:894

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8894626 \ VV EXPL 20-178

Uitspraakdatum: 25 januari 2021

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting

Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. R. van Viersen

1.Het procesverloop

1.1.

Ymere heeft [gedaagde] op 3 december 2020 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 januari 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben beiden partijen stukken toegezonden, Ymere bij e-mails van 5, 7, 8 en 10 januari 2021, [gedaagde] bij e-mail van 8 januari 2021. Ymere heeft ter zitting nog een productie overgelegd.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 13 november 2018 van Ymere een woning aan de [a-straat] [huisnummer 1] ( [postcode] ) te [plaats] (hierna ook: het gehuurde). De huur bedraagt momenteel € 567,88 netto per maand. De huurovereenkomst betreft een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet.

2.2.

In artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:

2. De woning moet worden gebruikt als woonruimte door de huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. (…)

10. Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere. (…)

11. Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Ymere niet toegestaan de woning geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van de woning aan één of meer derden af te staan.(…)

12. Als de huurder in strijd met de verboden uit de leden 10 en 11 handelt, is hij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zoals staat vermeld in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst).

2.3.

Op 21 juni 2019 is [gedaagde] gedagvaard in verband met een huurachterstand. Bij vonnis van 16 oktober 2019 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden onder de opschortende voorwaarde dat gedurende de looptijd van de afbetalingsregeling die in het vonnis wordt vermeld, enige huurtermijn of aflossing niet volledig of niet tijdig is voldaan.

2.4.

Bij aangetekende brief van 5 november 2020 heeft Ymere onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
Ymere heeft een melding ontvangen van [betrokkene 1] dat hij de woning die Ymere aan u heeft verhuurd, van u in gebruik heeft gekregen en dat hij de woning 6 maanden van u mocht huren. De huurovereenkomst, die schriftelijk is vastgelegd, is aangegaan met ingang van 1 maart 2020 en zou eindigen op 1 september 2020. De huurprijs die u met [betrokkene 1] heeft afgesproken bedraagt € 1.175,= all-in.Omdat het onderverhuren of aan derden in gebruik geven van een door Ymere verhuurde woonruimte is verboden, heeft Ymere u op 5 oktober 2020 opgeroepen om bij haar op kantoor te verschijnen over het gebruik van de door u gehuurde woning. Op 14 oktober 2020 heeft een gesprek met u plaatsgevonden. Twee medewerkers van Ymere, [medewerker 1] en [medewerker 2] , hebben het gesprek met u gevoerd. U ontkende in alle toonaarden dat u met een schriftelijke huurovereenkomst uw woning aan [betrokkene 1] heeft verhuurd. Ymere liet u weten dat zij onderzoek heeft gedaan en dat zij voldoende informatie heeft om vast te stellen dat u wel uw woning aan [betrokkene 1] heeft verhuurd.(…)Ymere heeft mij verzocht u te laten weten dat zij zich op het standpunt stelt dat u ernstig tekort bent geschoten in de nakoming van de bepalingen van de met u gesloten huurovereenkomst, waaronder de bepaling dat u verplicht bent om op de woning, die u van Ymere heeft gehuurd, uw hoofdverblijf dient te hebben en te houden en dat het u niet is toegestaan om de woning zonder toestemming van Ymere aan derden in gebruik te geven. Overigens is op het onderverhuren van de woning zonder toestemming van Ymere een boete gesteld van € 5.000,=.

2.5.

Ymere heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] heeft van die mogelijkheid geen gebruik van gemaakt.

3.De vordering

3.1.

Ymere vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot (I) ontruiming van het gehuurde, met machtiging de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, (II) betaling van een boete van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en (III) de proceskosten.

3.2.

Ymere legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde, maar het gehuurde zonder toestemming van Ymere aan een derde heeft onderverhuurd. In september 2020 meldde een persoon ( [betrokkene 1] ) aan Ymere dat hij gedurende een half jaar van [gedaagde] de woning aan de [a-straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] heeft gehuurd voor een brutoprijs van € 1.175,00 per maand. Ook zou hij een borg en bemiddelingskosten hebben betaald. Omdat hij brieven binnen zag komen van een deurwaarder en later ook van Ymere realiseerde hij zich dat hij de woning niet huurde van de eigenaar maar van een huurder. Daarop heeft hij op 19 augustus 2020 de woning verlaten.

3.3.

Volgens Ymere is [gedaagde] ernstig tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, welk tekortschieten in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ymere heeft daarom recht en belang bij de vordering tot ontruiming van de woning. Omdat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de verboden van lid 10 en 11 van artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden, is hij op grond van lid 12 van artikel 6 een contractuele boete van € 5.000,00 verschuldigd.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist dat sprake is geweest van onderverhuur en/of het in gebruik geven aan derden en dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. Volgens hem probeert Ymere hem op oneigenlijke gronden uit de woning te zetten. Voor het geval de kantonrechter zou oordelen dat wel sprake is geweest van onderverhuur, gaat het om een zodanig korte periode dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, aldus [gedaagde] .

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier volgens Ymere gaat om woonfraude met betrekking tot een sociale huurwoning en van haar niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

5.2.

Ymere baseert haar vordering tot ontruiming op de stelling dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had, maar het gehuurde zonder haar toestemming heeft onderverhuurd aan een derde. Ter onderbouwing van die stelling heeft Ymere onder meer een huurovereenkomst in het geding gebracht, die zij van [betrokkene 1] heeft ontvangen. In deze huurovereenkomst staat dat [betrokkene 1] de woning aan de [a-straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] van HES Real Estate zal huren voor een bedrag van € 1.175,00 per maand. De overeenkomst is aangegaan “
voor de duur van minimaal 3 tot maximaal 6 maanden, ingaande vanaf 01 Maart 2020 en eindigt op 01 september 2020”. Verder staat in de huurovereenkomst dat het verschuldigde bedrag kan worden overgemaakt naar “
[rekeningnummer] onder vermelding van [naam gedaagde] en de Huurmaand en jaar”. Bij de ondertekening namens de verhuurder is de naam [naam X] vermeld. Naast de huurovereenkomst heeft Ymere een uitgebreide WhatsAppconversatie in het geding gebracht tussen [betrokkene 1] en ene ‘ [Y] ’. Dit betreft gesprekken uit de periode eind januari tot eind juli 2020. In deze conversatie wordt onder meer het volgende besproken. Op 23 januari 2020 vraagt [betrokkene 1] aan ‘ [Y] ’: “
Ewa hoeveel is de huur precies | 1175 of 1075”,waarop ‘ [Y] ’ antwoordt daarop: “
1175 alles inclusief | Maar als jij eigen internet hebt of betere elektra gas deal kan krijgen tja|” [betrokkene 1] zegt daarop dat hij “
eigen ints” heeft, waarna ‘ [Y] reageert: “
Dan 1075 exl inta en stroom | Inta gaat 40 euro per maand eraf | Dan kom Je op 1135 | Snap je | Ik heb die man gezegd | Hij zegt borg mag in 2 keer | 1 maand huur + 1 maand bemiddelingskosten en halve borg | Reken uit | Mag je februari erin | Die volgende maand erop wordt het allemaal makkelijker.Vervolgens stuurt ‘ [Y] ’ op 25 januari 2020 aan [betrokkene 1] twee Rabobank Betaalverzoeken met als omschrijving: “
Wil je me € 750,00 betalen voor Huur gedeelte februari 20”en “
Wil je me € 275,00 betalen voor Huur februari 20 excl brg.”.Even later zegt ‘ [Y] ’: “
Yess bro | Hij is binnen”. In datzelfde gesprek vraagt [betrokkene 1] aan ‘ [Y] ’: “
Kan je 1 ding voor me doen bro” (…) “Foto van je id”.Daarop ontvangt [betrokkene 1] vier minuten later een foto van het paspoort van [gedaagde] . ‘ [Y] ’ stuurt vervolgens weer twee Rabobank Betaalverzoeken aan [betrokkene 1] , met de volgende omschrijvingen: “
Wil je me € 362,00 betalen voor Februari 20 resthuur” en
“Wil je me €500,00 betalen voor Borg Februari 20 1/2”.Op 27 januari 2020 zegt ‘ [Y] ’ tegen [betrokkene 1] : “
Maar je mag wonen broer hij zei alleen iets met die borg ofzo dat ie voor einde februari de rest betaald moet worden”. En op 31 januari 2020:
“Yess G veel woonplezier en makelaar vroeg Wanneer kan je alleen nog de rest betalen”.Ook stuurt ‘ [Y] ’ een foto van een woning met huisnummer [huisnummer 1] aan [betrokkene 1] met onder meer de opmerking:
“Ben bijna klaar met alles nog alleen paar dozen fixen morgen nog dan kan je gewoon gaan bro”.Als [betrokkene 1] naar de sleutel van de tuin vraagt, antwoordt ‘ [Y] ’: “
Hangt aan de kachel Bij de vuilpas”. Op enig moment stuurt [betrokkene 1] een bericht naar ‘ [Y] ’ met de tekst: “
Ik heb [naam gedaagde] huurmaand en jaar ook bij gezet | Maar niet bij naam | Er staat onder vermelding toch, dus heb t daar bij gezet | [naam gedaagde] maart 2020”waarop ‘ [Y] antwoordt:
“En die rekeningnummer toch?”[betrokkene 1] zegt daarop: “
Ja duitse”,waarop ‘ [Y] ’ zegt: “
Juist | We horen het wel | Mar bro | Pas wanneer | Je die contracr op jou naam krijgt officieel | Kan je hes real estate doen | Anders komt die makelaar in problemen.Later stuurt [betrokkene 1] aan ‘ [Y] ’ een screenshot van een overboeking van € 1.175,00 op rekeningnummer [rekeningnummer] . Korte tijd later zegt [betrokkene 1] : “
Ey bro | Het geld is teruggestort | Zeg me ff hoe k t goed moet doen dan | Dus bij naam: [naam gedaagde] .Direct daarop antwoordt ‘ [Y] ’: “
Nee | Bro”en stuurt twee Betaalverzoeken met als omschrijving:
“Wil je me € 750,00 betalen voor Huur maart 2020”en
“Wil je me € 425,00 betalen voor Maart 2020 resthuur”.[betrokkene 1] geeft vervolgens aan: “
Die is gefixed” en “Yess die ook g”en vraagt aan ‘ [Y] ’:
Check is of je binne hebt”,waarop ‘ [Y] ’ antwoordt: “
Is binnne | Overgemaakt | Naar [naam X]”. Op enig moment vraagt ‘ [Y] ’:
Heb ik nog brieven”, waarop [betrokkene 1] antwoordt: “
Jaman”waarna hij hem een foto stuurt waarop twee brieven te zien zijn die geadresseerd zijn aan [naam gedaagde] , [a-straat] [huisnummer 1] , [postcode] [woonplaats] . ‘ [Y] ’ antwoordt daarop: “
Juist | Oh oke | Alleen die 2”. Ook in het vervolg van de correspondentie worden door ‘ [Y] ’ diverse Rabobank Betaalverzoeken naar [betrokkene 1] gestuurd, met onder meer de omschrijvingen: “
Huur Mei 2020”, “
Huur Juni 2020”, “
Afvalstoffen 2020”
Huur Juli 2020” en “
Huur t/m 20 augustus 2020”. Eind juli 2020 zegt ‘ [Y] ’: “
Okay dus met de opzegging van paar dagen terug zegt hij dat je op ze vroegst Donderdag 20 augustus 2020 uiterlijk 09:00 eruit kan | Je huur wordt tot die datum 783,33 cent | En de borg wordt aan de hand van de aangegeven opleverdatum plus minus 3 à 4 dagen voor 20 Augustus 2020 4 weken overgemaakt.” Op enig moment zegt [betrokkene 1] tegen ‘ [Y] ’: “
Hb hier ook brieven voor je” en “
check dit ff”, waarbij hij een foto meestuurt van een geel document van [aanduiding] gerechtsdeurwaarders en juristen met daarop de tekst: “
LET OP! de woning te te [woonplaats] aan het adres [a-straat] [huisnummer 1] wordt op dinsdag 25 augustus 2020 ontruimd door een gerechtsdeurwaarder (…)”.
Naast deze WhatsAppgesprekken heeft Ymere stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat [betrokkene 1] op 27 maart 2020 een bedrag van € 1.175,00 op het bij Ymere bekende rekeningnummer van [gedaagde] heeft overgemaakt. Ook op 30 juni 2020 zijn bedragen van € 225,00 en € 750,00 overgemaakt op de bankrekening van [gedaagde] , beiden met als omschrijving “Resthuur Juli 2020”. Ook heeft Ymere stukken overgelegd waaruit blijkt dat [betrokkene 1] op 19 augustus 2020 contact heeft gehad met ene ‘ [Z] ’. Deze [Z] heeft op die dag naar [betrokkene 1] filmbeelden gestuurd van een nagenoeg lege woning en een foto van een kaart van de afdeling Huurincasso van Ymere. In de telefoon van [betrokkene 1] is de naam [Z] gekoppeld aan het telefoonnummer [telefoonnummer] . Dit telefoonnummer is bij Ymere bekend als het telefoonnummer van [gedaagde] .

5.3.

[gedaagde] betwist niet dat hij [betrokkene 1] kent. Ook betwist hij niet dat hij op 27 maart 2020 en 30 juni 2020 voornoemde bedragen van [betrokkene 1] heeft ontvangen. Hij bestrijdt echter dat die betalingen te maken hebben met de verhuur van zijn woning. Hij voert aan dat hij [betrokkene 1] had gevraagd om een contant geldbedrag dat hij (zwart) had verdiend op deze wijze om te zetten naar giraal. De omschrijving ‘huur’ was door [betrokkene 1] bedacht omdat hij bang was voor de Belastingdienst. Verder ontkent [gedaagde] dat hij degene is die in de WhatsAppgesprekken wordt aangeduid met ‘ [Y] ’. Hoe het mogelijk is dat in deze gesprekken foto’s van zijn paspoort en zijn post voorkomen, kan [gedaagde] niet verklaren. Hij heeft bij de politie aangifte willen doen van identiteitsfraude, maar dat is niet gelukt. Hij vermoedt dat [betrokkene 1] hem op deze manier heeft willen naaien en mogelijk zelf graag in aanmerking zou willen komen voor de woning. Dat hij wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad blijkt uit twee verklaringen van klanten van hem, aldus [gedaagde] .

5.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] met het voorgaande de stelling van Ymere dat hij het gehuurde een half jaar lang heeft onderverhuurd en daar niet zijn hoofdverblijf heeft gehad onvoldoende heeft weerlegd. [gedaagde] heeft op geen enkele wijze concreet gemaakt dat hij in deze periode wel in het gehuurde verbleef, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen, gezien de stukken die Ymere in het geding heeft gebracht. De twee verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] die [gedaagde] heeft ingebracht onderbouwen niet zijn stelling dat hij het gehuurde zelf bewoonde tussen februari 2020 en 19 augustus 2020. In de eerste verklaring wordt geen melding gemaakt van het adres van het gehuurde. In de tweede verklaring wordt slechts gesproken over een kantoor, en bovendien blijkt daaruit niet op welke periode de verklaring ziet. Evenmin heeft [gedaagde] op enige wijze aannemelijk gemaakt dat sprake is van identiteitsfraude voor wat betreft het gebruik van zijn paspoort in de Whatsappgesprekken. [gedaagde] heeft daarvan ook geen aangifte gedaan. De suggestie dat Ymere hem op grond van valse stukken en verklaringen uit de woning zou willen zetten is ook op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Uit de WhatsAppgesprekken blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat [betrokkene 1] betalingsverzoeken heeft ontvangen voor de huur van een woning in de periode 1 februari 2020 tot 20 augustus 2020. Zowel de foto van het paspoort van [gedaagde] die ‘ [Y] ’ aan [betrokkene 1] heeft gestuurd als de foto’s die [betrokkene 1] aan ‘ [Y] ’ heeft gestuurd van aan [gedaagde] geadresseerde post op het adres van het gehuurde duiden erop dat het [gedaagde] geweest is die deze gesprekken heeft gevoerd. Dat laatste wordt bovendien bevestigd door het feit dat, zoals hierboven in r.o. 5.2 is beschreven, ‘ [Y] ’ op enig moment heeft gevraagd:
Heb ik nog brieven”, waarop [betrokkene 1] bevestigend heeft geantwoord en vervolgens de foto heeft gestuurd van twee aan [gedaagde] geadresseerde brieven op het adres van het gehuurde en ‘ [Y] ’ daarop heeft geantwoord: “
Juist | Oh oke | Alleen die 2”. Ook blijkt uit deze poststukken dat de woning die [betrokkene 1] huurde de door [gedaagde] van Ymere gehuurde woning aan de [a-straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] betrof. Daarnaast duiden de verwijzingen in de gesprekken naar de huurovereenkomst met HES Real Estate, erop dat het gaat om de verhuur van de woning aan de [a-straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] . Daarbij heeft Ymere overigens onbetwist gesteld dat HES Real Estate een niet bestaand bedrijf is.

5.5.

De kantonrechter komt op grond van al het voorgaande tot het oordeel dat [gedaagde] de woning gedurende in elk geval een half jaar heeft onderverhuurd aan [betrokkene 1] en dat hij daarvoor ook betalingen heeft ontvangen. [gedaagde] is hiermee naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zodanig te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dit tekortschieten in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Anders dan [gedaagde] meent is deze periode van onderverhuur niet zodanig kort dat ontruiming op deze grond niet gerechtvaardigd is. Het gehuurde betreft een sociale huurwoning en [gedaagde] heeft daarvan onrechtmatig gebruik gemaakt door deze in strijd met de huurovereenkomst onder te verhuren en bovendien als gevolg daarvan onrechtmatig inkomsten te genieten. Vooruitlopend op de bodemprocedure zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.

5.6.

Op grond van het voorgaande staat vast dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met het verbod van artikel 6 lid 11 van de huurovereenkomst. Op grond van lid 12 is [gedaagde] daarom een boete verschuldigd. [gedaagde] heeft de hoogte van de boete niet betwist. De kantonrechter zal het gevorderde bedrag dan ook toewijzen.

5.7.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. De gevorderde vergoeding voor de kosten voor een eventuele gedwongen ontruiming zal eveneens worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan het adres [a-straat] [huisnummer 1] te ( [postcode] ) [plaats] , met het zijne en de zijnen binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Ymere van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 3 december 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 102,96

griffierecht € 499,00

salaris gemachtigde € 720,00 ;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter