4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen en beslist:
‘
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.2[voetnoot rechtbank: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
9. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type (bovenwoningen), bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten (twee hoog versus één hoog) zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat vanwege het ex tunc beginsel in beroep geen nieuwe vergelijkingsobjecten kunnen worden opgevoerd. Deze grond slaagt niet. De heffingsambtenaar dient gerealiseerde transacties aan te dragen van objecten die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De keuze van vergelijkingsobjecten ligt in eerste instantie bij de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast van de waarde van de woning rust. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen.
11. Het standpunt van eiser dat verweerder onvoldoende stukken heeft overgelegd ter onderbouwing van de WOZ-waarde volgt de rechtbank niet. Pas ter zitting heeft eiser aangegeven welke stukken hij nog ter onderbouwing zou willen zien, terwijl de matrix op 7 november 2018 aan eiser is doorgestuurd. Dit is te laat. Nog daargelaten dat verweerder de daadwerkelijke transactieprijzen als vermeld in de matrix niet nader met stukken hoeft te onderbouwen, omdat deze stukken openbaar zijn en via het Kadaster zijn te achterhalen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
12. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met achterstallig onderhoud is voldoende rekening gehouden omdat voor het onderdeel kwaliteit in de matrix 2 punten is toegekend.
Verzoek om schadevergoeding
13. De rechtbank wijst het verzoek van eiser om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden toe.
14. Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 20053[voetnoot rechtbank: ECLI:NL:HR:2005:AO9006] geldt dat – behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet aan de orde zijn – de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. 15. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van eiser heeft ontvangen op 1 maart 2017, terwijl de onderhavige zaak op zitting is behandeld op 19 april 2019, dus iets meer dan twee jaar nadat bezwaar is gemaakt. Deze overschrijding valt, gelet op het feit dat de behandeling van bezwaar iets langer dan veertien maanden heeft geduurd, toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar daarom tot een bedrag van € 500,- aan eiser als vergoeding van de door hem geleden immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft ter zitting overigens ook erkend dit bedrag verschuldigd te zijn wegens aan hem toe te rekenen overschrijding van de redelijke termijn.
16. Het beroep is ongegrond.
17. In verband met de veroordeling tot immateriële schadevergoeding dient de heffingsambtenaar ook de door eiser gemaakte proceskosten te vergoeden4[voetnoot rechtbank: ECLI:NL:HR:2015:660.], mits sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ter zitting is aan de orde gesteld of de door de gemachtigde van eiser verleende rechtsbijstand kan worden aangemerkt als door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Desgevraagd heeft de gemachtigde van eiser drie specifieke procedures kunnen noemen waarin zij (recent) als gemachtigde heeft optreden. In zijn algemeenheid heeft de gemachtigde verklaard dat zij vaker mensen helpt en ook in fiscale zaken. Daarbij kon zij echter niet concreet aangeven om wat voor zaken het ging en wat haar betrokkenheid of werkzaamheden waren. Deze verklaring is onvoldoende om te kunnen spreken van meer dan incidentele rechtsbijstand. Voorts is niet gebleken dat bij eiser daadwerkelijk kosten in rekening zullen worden gebracht. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser daarbij de verklaring gegeven dat zij geen rekening heeft verstuurd omdat eiser een oude man is met weinig financiën. De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat de rechtsbijstand door de gemachtigde van eiser niet kan worden aangemerkt als door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De gestelde kosten van rechtsbijstand in de beroepsfase komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. 18. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegezegd dat de toekenning van proceskosten in de bezwaarfase ad 2,5 punt vanwege het gerechtvaardigd vertrouwen van eiser in verband met gedane toezeggingen niet meer in geschil is. De proceskosten in bezwaar zullen door de heffingsambtenaar worden vergoed.
19. De heffingsambtenaar dient voorts het door eiser betaalde griffierecht van € 46,- aan hem te vergoeden.5[voetnoot rechtbank: ECLI:NL:HR:2015:660]’