Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.265.709/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7211303 / CV EXPL 18-4395
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 maart 2021
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
eiser in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro;
advocaat: mr. A.M.T. Wezel te Zaandam,
tegen
STICHTING PARTEON,
gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,
geïntimeerde,
verweerder in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro;
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellant] en Parteon genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 11 augustus 2020 een tussenarrest gewezen. Bij dat arrest heeft het hof in het ontvankelijkheidsincident het hoger beroep van [appellant] verworpen voor zover dat ziet op de kwestie van de huurprijsverlaging wegens gebreken en de daaraan gekoppelde betalingsvordering van Parteon en in de hoofdzaak en in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro het verzet van Parteon tegen de eiswijziging gegrond verklaard en Parteon in de gelegenheid gesteld te reageren op de ter zitting door [appellant] overgelegde stukken en te antwoorden op diens incidentele vordering.
Parteon heeft vervolgens een memorie van antwoord in het incident ingediend, tevens houdende reactie op nadere producties.
Vervolgens is weer arrest bepaald in het incident en in de hoofdzaak.
2.Beoordeling
in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro
2.1
In dit incident heeft [appellant] gevorderd, samengevat, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, voor de duur van dit hoger beroep:
1. Parteon zal veroordelen de maandelijkse huurprijs van de door [appellant] gehuurde woning vanaf 1 juli 2020, althans een door het hof te bepalen datum, te verlagen tot nihil, althans een door het hof te bepalen bedrag, vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken aan de cv-installatie en aan de installatie van de mechanische ventilatie in die woning, totdat die gebreken zijn hersteld en dat herstel is gecontroleerd;
2. Parteon zal veroordelen om de hiervoor genoemde onderhoudsgebreken te herstellen en dat herstel door een erkende installateur te laten controleren, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
een en ander met veroordeling van Parteon in de kosten van het incident, inclusief de nakosten.
2.2
Parteon heeft deze vorderingen bestreden. Zij heeft onder meer betwist dat het gehuurde gebrekkig is en dat [appellant] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen in het incident. Zij heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met beslissing over de kosten van het incident, inclusief de nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.
2.3
De beide incidentele vorderingen van [appellant] zijn gegrond op de stelling dat aan de installatie van de centrale verwarming en van de mechanische ventilatie gebreken kleven. [appellant] heeft in zijn laatste akte ter onderbouwing van deze stelling in het bijzonder verwezen naar de in zijn opdracht opgemaakte rapporten van Gasservice Nederland van 1 mei 2019 (A4 bij de akte) en Lekrecherche Nederland van 25 mei 2019 (A3 bij de akte).
2.4
Gasservice Nederland heeft in haar rapport geconstateerd:
- dat op twee plaatsen in de bouwkundige schacht openingen zijn gemaakt,
- dat het rookgaskanaal niet geschikt is voor de huidige generatie HR combi verwarmingstoestellen, waarbij rookgassen onder druk in het kanaal terechtkomen en mogelijk daaruit weglekken en
- dat het ventilatiekanaal geen grove gebreken heeft, maar de aansluiting van het ventilatiekanaal op de dakkap grof is gemaakt en mogelijk niet luchtdicht is, waardoor mogelijk vieze ventilatie- en kookluchten in de bouwkundige schacht kunnen komen.
Al met al adviseert Gasservice Noordholland BV het CLV-kanaal (gecombineerd luchttoevoer- en rookgasafvoersysteem) binnen (het hof leest:) afzienbare termijn te vervangen.
2.5
Lekrecherche Nederland merkt in haar rapport op dat in 2010 door Parteon in het desbetreffende woonblok nieuwe CV-ketels zijn geplaatst zonder aanpassing van het rookgasafvoerkanaal, maar dat daarvoor inmiddels nieuwe regels gelden. Het bestaande kanaal levert het gevaar op van rookintreding in de woning. Lekrecherche Nederland komt tot de conclusie dat gezien de leeftijd, de staat en de uitvoering van het kanaal een renovatietraject moet worden opgestart om dat kanaal te vervangen. De grote gaten die in de schacht aanwezig zijn, zijn volgens Lekrecherche Nederland bij de geringste afwijkingen of gebreken in de schacht van invloed op het leefklimaat in de woning.
2.6
Als A9 bij de akte heeft [appellant] nog een rapport overgelegd van KBK Vastgoedonderhoud van 18 juni 2020, dat in opdracht van Parteon is opgemaakt naar aanleiding van de twee hiervoor genoemde rapporten. Uit het rapport van KBK blijkt dat de door Gasservice Nederland BV en Lekrecherche Nederland geconstateerde gaten in de schacht inmiddels zijn hersteld. KBK komt tot de conclusie dat het kanaal van de mechanische ventilatie geen noemenswaardige gebreken heeft omdat de kleine geconstateerde aansluitgebreken niet tot problemen leiden zolang de koof gesloten blijft. Volgens KBK voldoet het rookgaskanaal aan de daarvoor geldende regels en is ook dat niet gebrekkig. Niettemin adviseert zij de rookgaskanalen vervroegd te vervangen om te voldoen aan de nieuwe, strengere, regelgeving die sinds 2017 op dit punt geldt. Uit een brief van Parteon aan [appellant] van 18 juni 2020 (A5 bij de akte) blijkt dat Parteon dat advies ter harte heeft genomen en heeft besloten de rookgaskanalen in 2021 te vervangen.
2.7
Op grond van de hiervoor genoemde stukken komt het hof tot de conclusie dat de door [appellant] gestelde gebreken aan (de kanalen van) de CV-installatie en de installatie van de mechanische ventilatie, zo al door hem terecht als gebreken betiteld, in ieder geval niet zo spoedeisend zijn dat daarvoor een tijdelijke voorziening moet worden getroffen in de vorm van een veroordeling tot herstel. De tijdelijke huurverlaging is alleen al niet toewijsbaar omdat uit niets blijkt dat de gestelde gebreken aan de kanalen tot een andere vorm van gederfd woongenot leiden dan stankoverlast, waarvan de kantonrechter al, bindend, heeft geoordeeld dat die niet tot huurverlaging leidt.
2.8
Dit alles leidt ertoe dat de incidentele vorderingen van [appellant] zullen worden afgewezen. De kosten worden gereserveerd tot het eindarrest.
in de hoofdzaak
2.9
In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat door de werking van het appelverbod na een uitspraak van de huurcommissie en de intrekking van een van de vorderingen, in dit hoger beroep nog ter beoordeling voorliggen de vorderingen dat
- voor recht wordt verklaard dat Parteon toerekenbaar tekort is geschoten c.q. onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant] doordat [appellant] niet het ongestoord huurgenot vanaf 1 mei 2013, althans vanaf een in goede justitie vast te stellen datum, heeft gehad c.q. kunnen hebben;
- Parteon wordt veroordeeld op grond van toerekenbaar tekortschieten c.q. onrechtmatig handelen jegens [appellant] , tot voldoening aan [appellant] van al zijn schade, op te maken bij staat, te verhogen met de wettelijke rente vanaf ingangsdatum huurovereenkomst;
- Parteon wordt veroordeeld om binnen één week na ontvangst van het vonnis [appellant] een huurovereenkomst aan te bieden voor het appartement gelegen aan de [adres] als tijdelijk woning met dezelfde huurverlaging als de woning , met daarin opgenomen de woonwensen van [appellant] , welke ongeveer gelijk zijn aan de punten bij selectie van zijn huidige woning, te weten:
* Relatief veilige/rustige buurt (…);
* Minimaal 55 m2, liefst groter (…);
* Hoger dan 3 hoog (…);
* Overzichtelijk parkeren (…);
* Min of meer zelfde afstand van Amsterdam i.v.m. werk;
* Liefst zo jong mogelijke woning om eventuele defecten te vermijden, met daarbij de uitdrukkelijke bepaling dat er geen beperking in tijd voor het aanvaarden van de definitieve woning wordt opgenomen.
2.1
In rov. 3.10 van het tussenarrest heeft het hof voorts overwogen dat nog stond te bezien welke betekenis bij de beoordeling van de resterende vorderingen toekomt aan het oordeel van de kantonrechter dat een gebrek niet is komen vast te staan, welk oordeel onderdeel uitmaakt van het niet-appellabele gedeelte van het bestreden vonnis. Na het tussenarrest heeft [appellant] - tegen de verwachting van het hof in - niet nogmaals om een mondelinge behandeling in de hoofdzaak verzocht, nadat de eerder op zijn verzoek gehouden mondelinge behandeling door het hof was beperkt tot het ontvankelijkheidsincident. Ook schriftelijk heeft [appellant] zich in de hoofdzaak niet meer uitgelaten. Het hof zal [appellant] daarom in de gelegenheid stellen zich alsnog bij akte uit te laten over de in de eerste volzin van deze rov. bedoelde kwestie, waarna Parteon daarop kan reageren.
2.11
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3.Beslissing
Het hof:
in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro:
wijst het gevorderde af;
houdt de beslissing over de kosten van het incident aan tot het eindarrest;
in de hoofdzaak:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 13 april 2021 voor een akte aan de zijde van [appellant] als omschreven onder 2.10, waarop Parteon vervolgens bij antwoordakte kan reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2021.