ECLI:NL:GHAMS:2020:2248 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep inzake huurverlaging en onderhoudsgebreken w...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.265.709/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7211303 / CV EXPL 18-4395

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 augustus 2020

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant,

verweerder in het ontvankelijkheidsincident;

eiser in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro;

advocaat: mr. A.M.T. Wezel te Zaandam,

tegen

STICHTING PARTEON,

gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,

geïntimeerde,

eiser in het ontvankelijkheidsincident,

verweerder in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro;

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Parteon genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 3 september 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 13 juni 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en Parteon als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. Parteon heeft op 23 september 2020 een anticipatie-exploot uitgebracht.

De zaak is bij het hof aangebracht op 1 oktober 2020. Op diezelfde dag heeft de rolraadsheer bepaald dat partijen zich respectievelijk bij akte en bij memorie van antwoord dienden uit te laten over de ontvankelijkheid van [appellant] in het hoger beroep. Eveneens op diezelfde dag heeft [appellant] een memorie van grieven, met producties, ingediend, waarin hij zich reeds over de ontvankelijkheid heeft uitgelaten.

Vervolgens heeft [appellant] een akte uitlaten ontvankelijkheid genomen, waarna Parteon een memorie van antwoord, met producties heeft ingediend.

Op de rol van 18 februari 2020 is een mondelinge behandeling bepaald op 9 juli 2020. Op 29 juni 2020 is bij het hof van de zijde van [appellant] binnengekomen een akte van vermeerdering en wijziging eis en verzoek om voorlopige voorzieningen, met producties. Op 30 juni 2020 heeft Parteon het hof verzocht eerst een beslissing te nemen over de ontvankelijkheid en tevens bezwaar gemaakt tegen de indiening van de akte en de producties op de grond dat de indiening korter dan twee weken voor de zitting had plaatsgevonden. De advocaat van [appellant] heeft op deze bezwaren gereageerd. Het hof heeft vervolgens aan partijen medegedeeld dat ter zitting de akte kon worden genomen, maar daarop door Parteon nog niet hoefde te worden geantwoord en inhoudelijk alleen de ontvankelijkheid zou worden behandeld.

Ter zitting van 9 juli 2020 hebben namens partijen hun hiervoor genoemde advocaten de standpunten ten aanzien van de ontvankelijkheid nader toegelicht aan de hand van pleitnotities, die zijn overgelegd. Ter zitting is in overleg met partijen besloten ook het bezwaar tegen de eiswijziging en eisvermeerdering in de hoofdzaak te behandelen. De advocaten hebben ook de standpunten ten aanzien daarvan nader toegelicht. Partijen hebben vragen beantwoord.

Ten slotte is gevraagd arrest te wijzen in het ontvankelijkheidsincident en te beslissen op het bezwaar tegen de eiswijziging en eisvermeerdering in de hoofdzaak.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.

2.1

[appellant] huurt sinds 1 mei 2013 van Parteon de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg per 1 juli 2017 € 648,44 per maand.

2.2

Op 19 december 2017 ontving de huurcommissie van [appellant] een verzoek, als bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW Pro, tot tijdelijke verlaging van de huurprijs van zijn woning vanwege de vermindering van het woongenot als gevolg van ernstige onderhoudsgebreken. Hierop heeft de huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren, waarvan een rapport is opgemaakt. Als bevindingen is in het rapport onder meer het volgende vermeld:

Huurder geeft aan last te hebben van een rioollucht in de woning. Die rioollucht komt volgens huurder hoofdzakelijk uit de vaste kast uitkomend in de keuken. Hoewel huurder het ook wel in andere vertrekken geroken heeft. In de vaste kast in de keuken bevindt zich de aansluiting van de wasmachine, de c.v.ketel hangt er en er hangt een ventilatie-unit. Ten behoeve van het condenswater van de c.v.ketel en de wasmachine zijn er aansluitingen op de rioleringen aanwezig. Door drukverschillen in de riolering is het mogelijk dat sifons leeggezogen worden waardoor er rioollucht kan vrijkomen. Op het tijdstip van het onderzoek hing er een lichte rioollucht in de kast. De verhuurder geeft aan opdracht te zullen verstrekken om een onderzoek naar de be-/ontluchting van de riolering te zullen laten uitvoeren. Huurder geeft aan dat het probleem er al heel lang is en dat hij er veel last van heeft. Onderzoeker geeft de commissie in overweging om de situatie te beoordelen als een gebrekssituatie zoals beschreven in het gebrekenboek van de huurcommissie onder categorie C punt M3. Deze is als volgt omschreven:(CM3)De riolering heeft zodanige gebreken dat er in de woonruimte of in het (gemeenschappelijk) trappenhuis ernstige stankoverlast van rioollucht waarneembaar is.

2.3

Bij haar op 16 juli 2018 verzonden uitspraak van 9 juli 2018 heeft de huurcommissie de huurprijs van de woning vanaf 1 juli 2017 tijdelijk (totdat het gebrek is hersteld) verlaagd van € 648,44 per maand tot € 259,38 per maand, dat is tot 40% van de geldende huurprijs vanwege de aanwezigheid van een ernstig gebrek in categorie C (nummer CM3), bestaande in ernstige in de woonruimte waarneembare stank van rioollucht. Over de aanvang van de tijdelijke huurverlaging heeft de huurcommissie overwogen dat deze ingaat tot zes maanden voorafgaand aan de datum waarop zij het verzoek van [appellant] heeft ontvangen, in dit geval derhalve op 1 juli 2017.

2.4

Parteon heeft uitvoering gegeven aan de uitspraak van de huurcommissie door de huur vanaf 1 juli 2017 dienovereenkomstig te verlagen en het door [appellant] meer betaalde (€ 2.999,93) aan hem terug te betalen.

3.Beoordeling

3.1

In de inleidende dagvaarding van 10 september 2018 heeft [appellant] doen stellen dat hij zich niet volledig kan vinden in de uitspraak van de huurcommissie en daarom binnen de in de uitspraak gestelde termijn van acht weken de onderhavige procedure aanhangig heeft gemaakt. Hij heeft, na een eiswijziging, in eerste aanleg gevorderd dat:

(1) Parteon wordt veroordeeld om op grond van toerekenbaar tekortscheten c.q. onrechtmatig handelen jegens [appellant] de huur te verlagen van € 648,44 tot € 259,38 per maand, althans op nihil te stellen vanaf ingangsdatum huurovereenkomst tot 1 juli 2017, althans in goede justitie vast te stellen datum, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2013, althans vanaf datum uitbrengen dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;

(2) voor recht wordt verklaard dat Parteon toerekenbaar tekort is geschoten c.q. onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant] doordat [appellant] niet het ongestoord huurgenot vanaf 1 mei 2013, althans vanaf een in goede justitie vast te stellen datum, heeft gehad c.q. kunnen hebben;

(3) Parteon wordt veroordeeld op grond van toerekenbaar tekortschieten c.q. onrechtmatig handelen jegens [appellant] , tot voldoening aan [appellant] van al zijn schade, op te maken bij staat, te verhogen met de wettelijke rente vanaf ingangsdatum huurovereenkomst;

(4) Parteon wordt veroordeeld op grond van artikel 843a Rv alsnog een afschrift te verstrekken van het dossier met betrekking tot de klachtmeldingen/bevindingen en rapporten vanaf 1 mei 2013 van de woning, met name van Parteon, RSS, KBK Bouw, Ventilatie NL, Gebr. [X] , [Y] , [Z] en AOCR, teneinde [appellant] in de gelegenheid te stellen zijn schade gemotiveerd te kunnen onderbouwen, op straffe van een door de kantonrechter in goede justitie te vast te stellen dwangsom;

(5) Parteon wordt veroordeeld om binnen één week na ontvangst van het vonnis [appellant] een huurovereenkomst aan te bieden voor het appartement gelegen aan de [adres 2] als tijdelijk woning met dezelfde huurverlaging als de woning , met daarin opgenomen de woonwensen van [appellant] , welke ongeveer gelijk zijn aan de punten bij selectie van zijn huidige woning, te weten:

* Relatief veilige/rustige buurt (…);

* Minimaal 55 m2, liefst groter (…);

* Hoger dan 3 hoog (…);

* Overzichtelijk parkeren (…);

* Min of meer zelfde afstand van Amsterdam i.v.m. werk;

* Liefst zo jong mogelijke woning om eventuele defecten te vermijden, met daarbij de uitdrukkelijke bepaling dat er geen beperking in tijd voor het aanvaarden van de definitieve woning wordt opgenomen,

een en ander met veroordeling van Parteon in de gedingkosten.

3.2

Parteon heeft de vorderingen van [appellant] bestreden, onder meer met het verweer dat de woning geen gebrek heeft, en in reconventie gevorderd dat de huurprijs van de woning wordt vastgesteld op € 583,60 per maand, zijnde 90% van de geldende huurprijs en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de verschuldigde huur, onder aftrek van hetgeen door hem sinds 1 juli 2017 reeds is betaald, vermeerderd met rente. Parteon heeft tevens aangevoerd dat de huurcommissie de ingangsdatum van de huurverlaging juist heeft vastgesteld omdat deze gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 1 BW Pro niet eerder dan 1 juli 2017 kan ingaan.

3.3

[appellant] heeft op 30 januari 2019 samen met zijn toenmalige gemachtigde bij Parteon inzage gehad in zijn dossier en kopieën meegekregen. Op 25 februari 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Na de zitting heeft de kantonrechter de zaak verwezen naar de rol van 7 maart 2019 voor het nemen van een akte door beide partijen, waarbij is bepaald dat op de door Parteon in verband met vordering (4) in het geding te brengen nadere stukken door [appellant] kon worden gereageerd bij antwoordakte op de rol van 21 maart 2019, waarna vonnis zou worden gewezen.

3.4

Parteon heeft bij akte van 7 maart 2019 medegedeeld dat zij [appellant] op

26 februari 2019 nog terugkoppelingen van de firma's [Z] , [Y] en Gebroeders [X] B.V. heeft verstrekt alsmede een rapportage van Ventilatie B.V. die [appellant] zelf al als productie in het geding had gebracht, zodat de vordering op grond van artikel 843a Rv alleen daarom al niet kon worden toegewezen. [appellant] heeft bij akte van 21 maart 2019 geantwoord dat hij na de comparitie nog meer onderzoek had laten verrichten en de daarop betrekking hebbende e-mailcorrespondentie overgelegd. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] zich in zijn akte van 21 maart 2019 had dienen te beperken tot een uitlating over de door Parteon nader in het geding gebrachte stukken en dat daarom de door [appellant] bij zijn akte van 21 maart 2019 overgelegde nieuwe stukken en de toelichting daarop buiten beschouwing zouden worden gelaten, nu Parteon zich daarover niet had kunnen uitlaten en niet viel in te zien waarom [appellant] die nieuwe stukken niet eerder in het geding had kunnen brengen. Vervolgens heeft de kantonrechter vooropgesteld dat op grond van artikel 7:262 BW Pro partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na het verzenden van de uitspraak over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd en dat die termijn in de onderhavige zaak in acht was genomen, wat van rechtswege tot gevolg had dat de uitspraak van de huurcommissie was vervallen, zodat de kantonrechter op het punt van geschil een nieuwe uitspraak moest doen.
Daarna is de kantonrechter tot het oordeel gekomen dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat het gehuurde een gebrek heeft dat bestaat in ernstige stankoverlast die wordt veroorzaakt door een niet aan [appellant] toe te rekenen oorzaak, terwijl anderzijds Parteon alles heeft gedaan wat van haar kon worden gevergd om de oorzaak van de door [appellant] ervaren stank te achterhalen en weg te nemen. De vordering tot huurverlaging over de periode vóór 1 juli 2017 (1), tot verklaring voor recht (2) en tot schadevergoeding (3) zijn alle op deze grond afgewezen. De vordering tot afgifte van stukken (4) is afgewezen omdat niet was gebleken dat Parteon beschikte over stukken die [appellant] nog niet had ontvangen en op de vordering tot terbeschikkingstelling van de woning [adres 2] als tijdelijke woning (5) is niet beslist, omdat was gebleken dat [appellant] die woning inmiddels had geweigerd. In reconventie is de huurprijs vastgesteld op de overeengekomen huurprijs en is [appellant] veroordeeld om het nog niet betaalde deel daarvan aan Parteon te voldoen. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de kosten van het geding veroordeeld.

in het ontvankelijkheidsincident

3.5

In het eerste lid van artikel 7:262 BW Pro is bepaald dat partijen binnen een termijn van acht weken na een uitspraak van de huurcommissie op een verzoek als bedoeld in de daaraan voorafgaande paragrafen 1 en 2, wat een verzoek tot huurverlaging op grond van gebreken is, een beslissing van de rechter kunnen vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In het tweede lid van dat artikel is bepaald dat tegen een beslissing op grond van dat artikel geen hogere voorziening is toegelaten.

3.6

[appellant] heeft aangevoerd dat het tweede lid van artikel 7:262 BW Pro toepassing mist omdat hij met zijn bij de kantonrechter ingestelde vordering tot verlaging van de huur vanaf 1 mei 2013 tot 1 juli 2017 niet een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over een punt waarover de huurcommissie door hem om een uitspraak was verzocht. Dit betoog gaat niet op. Niet alleen heeft [appellant] zich in de inleidende dagvaarding uitdrukkelijk beroepen op artikel 7:262 lid 1 BW Pro en de daarin gegeven termijn, maar bovendien blijkt uit de uitspraak van de huurcommissie dat de huurcommissie met zoveel woorden heeft uitgesproken dat en waarom de huurverlaging in dit geval met ingang van 1 juli 2017 werd toegekend. De ingangsdatum van de huurverlaging is dus een punt waarover de huurcommissie heeft beslist. Dit betekent dat het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW Pro hier in beginsel van toepassing is.

3.7

De mogelijkheid van hoger beroep staat ondanks het rechtsmiddelenverbod open, indien de eerste rechter ten onrechte artikel 7:262 BW Pro buiten toepassing heeft gelaten, buiten het toepassingsgebied van dat artikel is getreden of bij de toepassing van het artikel zodanig fundamentele rechtsbeginselen heeft geschonden dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet meer kan worden gesproken. [appellant] heeft zich op deze laatste doorbrekingsgrond beroepen. Dit betekent dat hij ontvankelijk is in zijn hoger beroep. Thans dient te worden beoordeeld of zijn klacht ook gegrond is.

3.8

De door [appellant] gestelde schending bestaat erin dat de kantonrechter ten onrechte de bewijsstukken die [appellant] bij zijn akte van 21 maart 2019 nog in het geding had gebracht, terzijde heeft gesteld. Dit is echter niet te beschouwen als een schending van een fundamenteel rechtsbeginsel. In zijn akte van 7 maart 2019 heeft [appellant] meegedeeld dat hij na de comparitie nader onderzoek had laten verrichten en dat hij daarop in zijn antwoordakte van 21 maart 2019 zou ingaan. Uit de stukken die bij laatstgenoemde akte zijn overgelegd, begrijpt het hof dat dat nadere onderzoek bestond uit een verzoek aan specialisten om te reageren op rapportages van AORC en Ventilatie.nl. over een proef met een rookbom die zij in de woning hadden uitgevoerd. In het proces-verbaal van de zitting had de kantonrechter echter een instructie gegeven voor het vervolg van het geding, waarin niet is te lezen dat [appellant] nog nieuwe onderzoeken zou mogen laten verrichten en daarvan bij zijn akte van 21 maart 2019 bewijsstukken zou mogen overleggen. Het staat de rechter vrij op enig moment een einde aan de schriftelijke gedachtewisseling te maken. Daarbij komt dat het hof, evenals de kantonrechter, niet kan inzien waarom de desbetreffende stukken niet eerder in het geding hadden kunnen worden gebracht. Die rapportages waren immers al voor de comparitie in het bezit van [appellant] .

3.9

[appellant] verwijt de kantonrechter verder nog dat deze geen aandacht heeft besteed aan de bewijsstukken, waaronder de hiervoor bedoelde rapportages, die [appellant] al voorafgaand aan de comparitie in het geding had gebracht. Ook deze klacht is tevergeefs. Uit het procesverloop onder 1.2 van het bestreden vonnis blijkt dat de kantonrechter niet heeft miskend dat [appellant] voorafgaand aan de comparitie, namelijk bij de conclusie van antwoord in reconventie en bij akte, nadere producties heeft overgelegd. Uit het proces-verbaal van die zitting is ook vermeld dat Parteon geen bezwaar heeft gemaakt tegen de te late indiening daarvan. Dat de kantonrechter in zijn beoordeling niet uitdrukkelijk op de inhoud van die producties is ingegaan, raakt de motivering van de beslissing, die [appellant] kennelijk ontoereikend vindt. Motiveringsklachten zijn echter naar vaste rechtspraak geen grond voor doorbreking van een rechtsmiddelenverbod.

3.1

Het voorgaande leidt ertoe dat het hoger beroep van [appellant] ongegrond is, voor zover het betrekking heeft op de kwestie van de huurverlaging wegens gebreken en de daaraan gekoppelde vordering tot huurbetaling van Parteon. Verder dan dat reikt het rechtsmiddelenverbod echter niet; [appellant] kan zonder voorwaarden worden ontvangen in zijn hoger beroep ten aanzien van de vorderingen die hiervoor zijn weergegeven onder (2), (3), (4) en (5), nu die niet betreffen verzoeken als bedoeld in de in artikel 7:262 lid 1 BW Pro bedoelde paragrafen 1 en 2, de huurcommissie met betrekking tot die onderwerpen daarom niet bevoegd is en aan de huurcommissie daarover (dan) ook geen beslissing is gevraagd. Welke betekenis bij de beoordeling van die overige vorderingen toekomt aan het oordeel van de kantonrechter dat een gebrek niet is komen vast te staan, welk oordeel onderdeel uitmaakt van het niet-appellabele gedeelte van het bestreden vonnis, staat nog te bezien.

3.11

Bij deze uitkomst past het dat [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van dit incident.

in de hoofdzaak

3.12

In de dagvaarding in hoger beroep heeft [appellant] gevorderd dat het hof alsnog zijn in eerste aanleg ingestelde vorderingen zou toewijzen. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] zijn eis aldus verminderd, dat de hiervoor onder (4) weergegeven vordering tot afgifte van stukken is ingetrokken. Verder heeft hij zijn eis aldus gewijzigd dat de hiervoor onder (5) weergegeven vordering komt te luiden:

- dat Parteon wordt veroordeeld om binnen één week na ontvangst van het arrest [appellant] kosteloos passende vervangende tijdelijke woonruimte aan te bieden, in ieder geval totdat de renovatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag, dan wel binnen een termijn, dan wel een dwangsombedrag dat het hof redelijk acht.

Voorts heeft [appellant] bij wege van eisvermeerdering een geheel nieuwe vordering ingesteld, inhoudende:

- dat Parteon wordt veroordeeld tot het verhelpen van de onderhoudsgebreken (aan de cv-installatie en de mechanische ventilatie installatie als voornoemd) aan de woning en dat een onafhankelijk erkend installateur heeft gecontroleerd en bevestigd dat de cv-installatie en de mechanische ventilatie installatie voldoen aan de voorschriften, binnen zeven dagen na betekening van het arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag, dan wel binnen een termijn, dan wel een dwangsombedrag dat het hof redelijk acht.

3.13

Parteon heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging en eisvermeerdering.

3.14

De zogenaamde tweeconclusieregel beperkt de op grond van artikel 130 Rv Pro aan de oorspronkelijke eiser toekomende bevoegdheid gedurende het geding zijn eis te wijzigen aldus, dat een dergelijke eiswijziging uiterlijk in de memorie van grieven dient te geschieden. Dat [appellant] , zoals ter zitting is aangevoerd, behoefte heeft aan een snel herstel van het (door hem ervaren) gebrek en aan vervangende woonruimte zolang dat herstel nog niet heeft plaatsgevonden, een nieuwe procedure wil voorkomen en vreest bij de voorzieningenrechter weinig kans van slagen te hebben vanwege de inhoud van het bestreden vonnis, levert, ook in onderling verband beschouwd, onvoldoende grond op voor doorbreking van deze in beginsel strakke regel. Nu Parteon niet met de eiswijziging en de eisvermeerdering heeft ingestemd, kunnen die niet worden aanvaard. Alleen de eisvermindering, de intrekking van de hiervoor onder (4) vermelde vordering, is derhalve effectief. Derhalve zal recht worden gedaan op de hiervoor onder 3.1 onder (2), (3) en (5) vermelde vorderingen.

3.15

Parteon zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de door [appellant] ter zitting in hoger beroep overgelegde producties A1 - A16.

in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro:

3.16

Zoals ter zitting is besproken, zal de zaak worden verwezen naar de rol van twee weken na dagtekening van dit arrest voor antwoord in dit incident.

4.Beslissing

Het hof:

in het ontvankelijkheidsincident:

verwerpt het hoger beroep van [appellant] voor zover dat ziet op de kwestie van de huurprijsverlaging wegens gebreken en de daaraan gekoppelde betalingsvordering van Parteon;

verklaart [appellant] voor het overige ontvankelijk in het hoger beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het ontvankelijkheidsincident, tot op heden aan de zijde van Parteon begroot op € 1.611,= voor salaris;

in de hoofdzaak:

verklaart het verzet van Parteon tegen de eiswijziging en eisvermeerdering gegrond;

in de hoofdzaak en in het incident op grond van artikel 223 Rv Pro:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 25 augustus 2020 voor antwoord in het incident, alsmede uitlating over de ter zitting overgelegde producties, aan de zijde van Parteon;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2020.