ECLI:NL:GHAMS:2021:4120

• Datum uitspraak: 24 november 2021
• Publicatiedatum: 28 december 2021
• Zaaknummer: BKDH-21/00848
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.A.J. Kroon; I. Reijngoud; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning op erfpachtgrond en de toepassing van erfpachtcorrectie

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam over de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning, gelegen op erfpachtgrond. De Heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam had de waarde per 1 januari 2016 vastgesteld op € 508.000. Belanghebbende was het hier niet mee eens en stelde dat de waarde te hoog was en dat de erfpachtcorrectie niet correct was toegepast. De Rechtbank had eerder de bestreden uitspraak vernietigd, maar de rechtsgevolgen in stand gelaten, en de Heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van griffierecht en proceskosten.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, die plaatsvond in Den Haag, werd de waarde van de woning opnieuw ter discussie gesteld. Belanghebbende voerde aan dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht had geschonden en dat de waarde van de woning op € 467.000 vastgesteld moest worden. De Heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde met een taxatierapport en een matrix van vergelijkingsobjecten. Het Hof oordeelde dat de Heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld en dat de erfpachtcorrecties correct waren toegepast.

Het Hof bevestigde de uitspraak van de Rechtbank en oordeelde dat de Heffingsambtenaar niet in strijd had gehandeld met het vertrouwensbeginsel of het verbod op willekeur. De beslissing van het Hof houdt in dat de waarde van de woning op € 508.000 blijft staan, en dat de Heffingsambtenaar niet verplicht is om de erfpachtcorrectie te herzien. De uitspraak is openbaar gemaakt op 24 november 2021.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Zittingsplaats Den Haag

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BKDH-21/00848

Uitspraak van 24 november 2021

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: A. Bakker)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 4 april 2019, nummer AMS 18/1685.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) per 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 508.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslag).

1.2.

De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt:

"- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op het bezwaar;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven;

- draagt de Heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.278,-."

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij (fax)berichten van 3 en 4 oktober 2021 nadere stukken ingediend.

1.5.

In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 13 oktober 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof.

Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning die staat op grond die in erfpacht is uitgegeven. Het gaat om een tussenwoning met berging. De woonoppervlakte van de woning is ongeveer 165 m2 en de oppervlakte van het perceel is 122 m2.

2.2.1.

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 508.000. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De matrix bevat de volgende gegevens:

Adres

Woning-deel m2

Perceel-oppervlakte m2

Transactie- datum

Koopsom

Erfpacht- correctie

Gecorrigeerde transactieprijs

Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015

[adres 1]

165 m2

122 m2

[adres 2]

149 m2

133 m2

17-08-2015

€ 500.000

€ 35.604

€ 535.604

€ 558.000

[adres 3]

172 m2

138 m2

02-11-2015

€ 497.000

€ 45.269

€ 542.269

€ 555.000

[adres 4]

155 m2

183 m2

15-01-2016

€ 547.000

€ 27.588

€ 574.588

€ 574.000

2.2.2.

De Heffingsambtenaar heeft in beroep en hoger beroep een berekening ter onderbouwing van de in de matrix opgenomen “Erfpachtcorrectie” overgelegd.

2.3.1.

De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, onder meer vermeld:

“De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.

Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…)

Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020)

Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.”

2.3.2.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In de uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden:

“Antwoord vraag 1, 2 en 3:

Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.

Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.

Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.

De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.

Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.

Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.

Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.

De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”

Antwoord op vraag 4:

“De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.

Gevolgen voor de Overstapregeling

Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke WO[Z]-waarden. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.

Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”

2.4.

Belanghebbende heeft bij het nadere stuk van 3 oktober 2021 het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’. Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:

“
Schending van de hoorplicht?

3. Eiser heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gemachtigde van eiser is uitgenodigd voor een hoorzitting op 6 september 2017, maar dat eiser en de gemachtigde daar niet zijn verschenen.

4. Uit de gedingstukken blijkt dat de Heffingsambtenaar eiser met een brief aan de gemachtigde van 4 augustus 2017 heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 21, 22 of 23 augustus 2017. In de brief staat dat binnen één week schriftelijk en gemotiveerd om een andere datum kan worden verzocht. Op 9 augustus 2017 heeft de gemachtigde meegedeeld wegens vakantie verhinderd te zijn. Als verhinderdatum heeft hij onder andere 5 september 2017 opgegeven. Met een e-mailbericht van 10 augustus 2017 heeft de Heffingsambtenaar hierop gereageerd. In de e-mail staat dat van een professionele gemachtigde wordt verwacht dat hij zorgt voor plaatsvervanging en dat de belastingdienst een interne planning heeft en zich aan termijnen moet houden. Desondanks is besloten, bij uitzondering, de hoorzittingen te verplaatsen naar 5, 6 en 13 september 2017. Uit een door de Heffingsambtenaar verstrekte lijst blijkt dat de zaak van eiser op 6 september 2017 stond gepland.

5. Zoals de rechtbank al heeft geoordeeld in haar uitspraak van 5 december 2018 heeft de Heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze Belanghebbende niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord. Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat Belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht.

6. De rechtbank zal vervolgens onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak in stand gelaten kunnen worden.

Heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?

7. Eiser vindt dat de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 467.000.

8. De Heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 508.000. Het taxatierapport van de Heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de Heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

9. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De Heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

10. Om te beoordelen of de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van Belanghebbende?

2. Zo ja, heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

11. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

12. De rechtbank acht het vergelijkingsobject aan de [adres 4] (verkoop 3) geen goede vergelijking met de woning. Deze verkoop betreft een pand met een aanzienlijke grotere kavel dan die bij de woning. Bij een grotere kavel ligt het in de verwachting dat de vierkantemeterprijs lager ligt gelet op het afnemend grensnut, maar in het geval van verkoop 3 ligt de vierkantemeterprijs van de kavel ongeveer 20% hoger. De Heffingsambtenaar heeft geen afdoende verklaring gegeven voor deze afwijking. De rechtbank laat deze verkoop daarom buiten beschouwing.

De rechtbank acht de andere twee vergelijkingsobjecten wel goed vergelijkbaar met de woning. Deze in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn in de nabijheid van de woning gelegen, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Eiser heeft dat ook niet betwist.

Heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

13. Eiser heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van enigszins verkeerde oppervlaktegegevens van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten. Hij wijst op de meetgegevens uit de door hem overgelegde stamkaarten, die enigszins andere oppervlaktematen vermelden.

14. De gemachtigde van de Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat woningen vanaf de bouwtekeningen worden ingemeten. In sommige gevallen wordt (ook) ter plaatse gemeten. De Heffingsambtenaar maakt daarbij gebruik van de NEN-norm 2580, een meetinstructie voor gebruiksoppervlakte van woningen.

15. Eiser heeft niet betwist dat de door de Heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel overeenkomt met de bouwtekeningen van de woning. De rechtbank oordeelt dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de Heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte van het woningdeel van de woning. De (enkele) verwijzing van eiser naar de oppervlaktegegevens in de stamkaarten is daarvoor onvoldoende. Deze bron vermeldt weliswaar een enigermate andere oppervlakte dan door de taxateur is berekend, maar onduidelijk is gebleven hoe deze uitkomst tot stand is gekomen.

16. Ten aanzien van de vergelijkingsobjecten heeft eiser verder aangevoerd dat deze een parkeerplaats op eigen terrein hebben en dat dit waardeverhogend is tot een bedrag van
€ 30.000. Dit aspect is door de Heffingsambtenaar niet meegewogen.

17. Naar het oordeel van de rechtbank is deze omstandigheid op goede gronden door de Heffingsambtenaar buiten beschouwing gelaten. In de omgeving zijn veel parkeerplaatsen beschikbaar waarvan bij enkele woningen ook op het eigen erf. Het aantal vierkante meters van die parkeerplaats op eigen erf is meegenomen in het aantal vierkante meters van de gehele kavel. Aannemelijk is dat parkeren op eigen erf enig voordeel biedt ten opzichte van openbare parkeerplaatsen in verband met verzekerde beschikbaarheid, maar eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit lichte voordeel tot een relevant hogere vierkantemeterprijs leidt dan die voor de rest van de kavel, althans niet tot het door eiser genoemde bedrag van € 30.000,-.

18. De rechtbank stelt vast dat de Heffingsambtenaar, voor zover al sprake zou zijn van verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, hiermee voldoende rekening heeft gehouden in de vierkantemeterprijs. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van eiser (€ 2.717,-) is immers lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de twee vergelijkingsobjecten (€ 3.080,-).

De erfpachtcorrectie

19.
De Heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht.

20. Eiser voert aan dat de Heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend.

21. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiser. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 35.604,- en € 45.269,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 251,- per m²-woningdeel. Maar dat is minder dan het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 3.080,-) en die van de woning van eiser (€ 2.717,-). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiser liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de Heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend.

22. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de Heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport, in combinatie met de daarop ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen daartegen overigens nog is aangevoerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Modelmatige berekening en andere vergelijkingsobjecten in beroep dan in de bezwaarfase

23. Eiser voert aan dat de waarde van de onroerende zaken kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de Heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m². Op zitting heeft eiser deze beroepsgrond nader toegelicht. Het komt er volgens eiser op neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijking met (meestal 3) specifiek geselecteerde objecten en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaarder uitkomst leidt, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Eiser wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de Heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.

24. Dit betoog van eiser slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen.

De Heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De Heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de Heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de Heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen.

Eenmalige verlaging 2019

25. Verder stelt eiser dat de WOZ-waarde van de woning 2% lager moet uitvallen omdat zijn woning op erfpachtgrond staan. Hij heeft gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Verder wijst eiser op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad.

26. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiser met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.

27. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de Heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 – te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de Heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 – waar eiser op wijst – gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiser stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiser slaagt niet.

Conclusie

28. Onder rechtsoverweging 5. is geoordeeld dat het beroep gegrond is. Omdat het beroep gegrond is, moet de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser vergoeden.

29. De rechtbank veroordeelt de Heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.278,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot op € 493.000 met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 508.000.

Beoordeling van het hoger beroep

WOZ-waarde

5.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.2.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

5.3.1.

Naar volgt uit de matrix (zie 2.2.1) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 508.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

5.3.2.1. Het Hof is, anders dan belanghebbende, met de Rechtbank van oordeel dat het vergelijkingsobject aan de [adres 4] (verkoop 3) niet voldoende vergelijkbaar is met de woning. Het betreft een pand met een aanzienlijk grotere kavel dan die bij de woning en een groot dakterras. Bij een grotere kavel ligt het in de verwachting dat de vierkantemeterprijs lager ligt gelet op het afnemend grensnut, maar in het geval van verkoop 3 ligt de vierkantemeterprijs van de kavel ongeveer 20% hoger. De Heffingsambtenaar heeft ook in hoger beroep geen afdoende verklaring gegeven voor deze afwijking. Het Hof laat evenals de Rechtbank deze verkoop daarom buiten beschouwing.

5.3.2.2. Het Hof acht de andere twee vergelijkingsobjecten wel goed vergelijkbaar met de woning. Deze in de taxatie-technische onderbouwing van de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn in de nabijheid van de woning gelegen, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Belanghebbende heeft dat ook in hoger beroep niet betwist.

5.3.3.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.

5.3.4.

Belanghebbende stelt in hoger beroep allereerst dat de woondelen van de twee vergelijkingsobjecten een oppervlakte hebben van 150 respectievelijk 177 m2 in plaats van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktes van 149 respectievelijk 172 m2. Belanghebbende baseert zich daartoe op gegevens van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De Heffingsambtenaar betwist het standpunt van belanghebbende gemotiveerd. Het Hof heeft evenals de Rechtbank geen reden te twijfelen aan de door de taxateur van de Heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte van het woningdeel van de woning en de vergelijkingsobjecten. De (enkele) verwijzing van belanghebbende naar de oppervlaktegegevens in de BAG en het WOZwaardeloket is daarvoor onvoldoende.

5.3.5.

Voorts betwist belanghebbende in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe stelt belanghebbende dat in de matrix geen score is benoemd voor kwaliteit en onderhoud zodat belanghebbende niet kan controleren of met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Deze omissie is voor rekening en risico van de Heffingsambtenaar. Voorts meent belanghebbende dat de parkeerplaats bij zowel het object [adres 2] als [adres 3] niet is meegenomen in de objectkenmerken. Belanghebbende kent aan ieder van beide parkeerplaatsen een waarde toe van € 30.000.

5.3.6.

De Heffingsambtenaar betwist het standpunt door te benadrukken dat in de matrix rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Voorts stelt de Heffingsambtenaar dat het object aan de [adres 3] geen parkeerplaats heeft. Voor zover toch sprake zou zijn van verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, en van een eigen parkeerplaats ten behoeve van de vergelijkingsobjecten, heeft de Heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden.

5.3.7.

Het Hof overweegt naar aanleiding van deze standpunten als volgt. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van belanghebbende (€ 2.717) is aanzienlijk lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 3.080), resulterend in een verschil in waardering van het woningdeel van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten van minus € 59.895. Belanghebbende heeft ook in hoger beroep niet (met stukken) onderbouwd dat de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning en de afwezigheid van een eigen parkeerplaats ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een nog groter verschil in waarde met de nabij gelegen vergelijkingsobjecten rechtvaardigt. Ook op deze aspecten van de waardering van de woning oordeelt het Hof dat het gelijk aan de Heffingsambtenaar is.

Erfpachtcorrecties

5.4.1.

De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van een vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie.

5.4.2.

Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [naam] en hij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk van 3 oktober 2021 heeft belanghebbende verwezen naar het overgelegde rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans met als titel, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van voor 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt.

5.4.3.

Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Immers ook als de erfpachtcorrectie van gemiddeld € 251 per m2-woningdeel buiten beschouwing wordt gelaten, is de m2-prijs van het woningdeel van de woning ad € 2.717 nog steeds lager dan de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten ad € 3.080.

5.4.4.

Met betrekking tot het beroep op de methode [naam] naar welke methode belanghebbende verwijst, overweegt het Hof dat hij dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609, en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen.

5.4.5.

Met betrekking tot het overgelegde rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van het Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in dat rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de aangepaste methode te berekenen.

5.4.6.

Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan van de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen is dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.4 genoemde uitspraken).

2%-korting

5.5.1.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst naar de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019

en de antwoorden op vragen van het gemeenteraadslid die op 12 februari 2019 door het college van burgemeester en wethouders zijn beantwoord. Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat andere belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende.

5.5.2.

Belanghebbendes standpunt dat hij recht heeft op een korting van 2% en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heef in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist:

“5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de Heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.

5.3.2.

Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…).

5.3.3.

Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de Heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de Heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.

Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.”

5.5.3.

Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie wordt toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daaraan enig in rechte te beschermen vertrouwen te kunnen ontlenen.

Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het arrest HR 17/08/2018

5.6.1.

Belanghebbende heeft verder nog aangevoerd dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2017, met waardepeildatum 1 januari 2016, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2016. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat ‘niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3’. Belanghebbende wenst ‘dan ook inzicht te hebben’ in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst naar het arrest Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.

5.6.2.

Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie ook, onder meer, de uitspraak van dit Hof van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:471, r.o. 5.15).

Conclusie

5.7.1.

Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie en indexering.

5.7.2.

Het hoger beroep is mitsdien ongegrond.

Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, I. Reijngoud en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 24 november 2021 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.