ECLI:NL:GHAMS:2021:2556

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 19/00628

24 augustus 2021

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] ,wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

gemachtigde: mr. A. Bakker

tegen de uitspraak van 5 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1762 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 april 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.448.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van

8 februari 2018 de vastgestelde waarde verminderd naar € 1.407.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft dit beroep in haar uitspraak van 5 maart 2019 ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft (per fax) op 15 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dat bij brief van 14 mei 2019 aangevuld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft bij brief van 8 mei 2021 een nadere stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning met drie dakkapellen en een aangebouwde garage. De inhoud van de woning is ongeveer 1.219 m3. De oppervlakte van het perceel is 825 m2. Het perceel van belanghebbende maakt deel uit van een waterverdedigingswerk. Het aantal vierkante meters van de kernzone bedraagt 60 m².

2.2.

De woning is op 5 mei 2017 verkocht voor een bedrag van € 1.546.250 (hierna: het eigen verkoopcijfer).

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 1.407.000 vastgestelde waarde onder meer een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een viertal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix.

[afbeelding 1]

3.Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 1.407.000 vastgestelde waarde niet te hoog is. Meer in het bijzonder is in geschil of de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en of, nu er een eigen verkoopcijfer voorhanden is, dit eigen verkoopcijfer mee in aanmerking moet worden genomen. Voor het eerst in hoger beroep is nog in geschil of bij toepassing van de waarderingsuitzondering aan de buiten aanmerking te laten kernzone een waarde toekomt van € 1.100 per m2.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer als volgt overwogen (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?

12. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten aan [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Deze vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen en dus qua type woning vergelijkbaar met de woning van eiser. Het vergelijkingsobject aan de [vergelijkingsobject 4] betreft een bedrijfswoning en is daarom niet geschikt als vergelijkingsobject. De rechtbank is van oordeel dat er echter voldoende vergelijkingsobjecten overblijven waarmee de waarde van de woning van eiser kan worden onderbouwd.

Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?

13. Verweerder heeft toegelicht op welke manier rekening is gehouden met de verschillen op het gebied van onderhoud en voorzieningenniveau. Gelet op de grote inhoud van de woningen is rekening gehouden met de afnemende meerwaarde, door een correctie toe te passen op de inhoud.

14. Eiser betwist dat het eigen verkoopcijfer van zijn woning (€ 1.546.250,- op 5 mei 2017) slechts indicatief bruikbaar is. Het eigen verkoopcijfer dient te worden geïndexeerd naar 1 januari 2016. De door verweerder toegepaste indexering is niet juist en oncontroleerbaar. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn stelling naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017 [voetnoot: gepubliceerd op rechtspraak.nl onder: ECLI:NL:GHDHA:2017:103]. Daarnaast dient het eigen verkoopcijfer te worden gebruikt, omdat de vergelijkingsobjecten te ver af liggen van de woning van eiser.

15. De rechtbank volgt het betoog van eiser niet. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemotiveerd waarom hij het eigen verkoopcijfer slechts indicatief bruikbaar vindt, omdat deze te ver af ligt van de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de huizenmarkt volgens de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek vanaf de waardepeildatum tot de verkoopdatum van zijn woning is gestegen met 12%. Eiser heeft deze stelling niet onderbouwd met stukken. De rechtbank is daarnaast van oordeel dat als het eigen verkoopcijfer zou worden teruggerekend naar 1 januari 2016, het niet aanzienlijk afwijkt van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de woning eiser.

16. De rechtbank is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van eiser niet te hoog heeft vastgesteld. Aan een beoordeling van de waarde die eiser voorstelt, komt de rechtbank om die reden niet toe.”

5.Beoordeling van het geschil

Standpunten van partijen

5.1.

Volgens belanghebbende resulteert indexatie van het eigen verkoopcijfer met de algemene prijsontwikkelingen in de regio in een lagere waarde dan de waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het eigen verkoopcijfer slechts indicatief bruikbaar is omdat dit gegeven is gebaseerd op een datum die te ver is gelegen van de waardepeildatum en omdat het aantal transacties van vergelijkbare woningen te gering is om een betrouwbaar gemiddeld stijgingspercentage van dat verkoopcijfer te vinden.

5.2.

Tevens stelt belanghebbende – naar het Hof begrijpt – dat sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen. Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft verschaft in de volgens belanghebbende door de heffingsambtenaar toegepaste indexatie van het eigen verkoopcijfer en niet heeft aangegeven waarom de vergelijkingsmethode (en niet het eigen verkoopcijfer) als uitgangspunt is gebruikt voor de waardebepaling van de woning.

5.3.

De heffingsambtenaar stelt dat de door hem vastgestelde waarde niet is bepaald op basis van indexatie van het eigen verkoopcijfer, maar door marktvergelijking. Voorts stelt de heffingsambtenaar dat indien de waarde zou zijn bepaald op basis van indexatie van het eigen verkoopcijfer, in dat geval moet worden uitgegaan van een stijgingspercentage van 4%. Indien het (niet-geïndexeerde) eigen verkoopcijfer wordt teruggerekend naar een waarde op waardepeildatum, dan bedraagt het stijgingspercentage volgens de heffingsambtenaar meer dan 4%. De vastgestelde waarde is aldus de heffingsambtenaar niet te hoog.

Oordeel Hof

5.4.

Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank in haar overwegingen 12 tot en met 16 en de gronden waarop het berust en maakt deze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.

5.5.

Naar vaste jurisprudentie wijkt de waarde bij woningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht, weinig af van de verkoopprijs. In het onderhavige geval heeft de verkoop van de woning plaatsgevonden op een moment dat te ver is gelegen van de waardepeildatum. Vanwege dit tijdsverloop kan aan het eigen verkoopcijfer geen conclusie worden verbonden voor de vastgestelde waarde. Dat zou wellicht anders zijn indien er verder geen geschikte vergelijkingsobjecten zouden zijn.

5.6.

Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat er in het onderhavige geval voldoende vergelijkbare objecten zijn verkocht binnen een aanvaardbare termijn in relatie tot de waardepeildatum om op basis van de vergelijkingsmethode de waarde te kunnen bepalen. Daarbij behoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn aan de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden.

Waarderingsuitzondering

5.7.

In hoger beroep is niet meer in geschil dat de oppervlakte van de kernzone 60 m2 bedraagt en dat alleen de kernzone (en niet de beschermingszone) onder de waarderingsuitzondering (in de zin van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken) valt. Partijen houdt verdeeld welke invloed het buiten aanmerking laten van de kernzone heeft op de waardering van de woning. Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat aan de kernzone een waarde toekomt van € 1.100 per m2. Belanghebbende betoogt daartoe dat de grond van de kernzone een hogere waarde heeft vanwege de ligging van de grond in de nabijheid van de woning dan de grond aan de achterzijde van het perceel.

5.8.

Naar het oordeel van het Hof brengt het buiten aanmerking laten van de kernzone bij de waardebepaling van de woning met zich dat – gelijk de heffingsambtenaar heeft gedaan – de oppervlakte van de kernzone in aftrek dient te worden gebracht op de totale oppervlakte van het perceel en dat de grondstaffel dient te worden toegepast op de resterende oppervlakte (vgl. Hof Amsterdam 30 maart 2021, nrs. 19/00565 en 19/00586, ECLI:NL:GHAMS:2021:980); de resterende oppervlakte bedraagt in dit geval 765 m2. Dit leidt tot het buiten aanmerking laten van de kernzone naar een gemiddelde waarde van € 600. Anders dan belanghebbende betoogt, doet het niet ter zake of aan de ligging van de kernzone al dan niet een andere (hogere) waarde zou kunnen worden toegekend.

Slotsom5.9. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter van de belastingkamer, E.A.G. van der Ouderaa en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 24 augustus 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.