ECLI:NL:GHAMS:2021:2375

• Datum uitspraak: 27 juli 2021
• Publicatiedatum: 11 augustus 2021
• Zaaknummer: 20/00338
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.M.C. Schipper; C.J. Hummel; W.J. Blokland
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning te Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 27 juli 2021 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 9 april 2020. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning aan de [A-straat] 25H te Amsterdam voor het jaar 2018, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 1.002.000. Belanghebbende, eigenaar en verhuurder van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, maar de rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft vervolgens hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Tijdens de zitting op 13 juli 2021 heeft het Hof de argumenten van beide partijen gehoord. Belanghebbende betoogde dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld en dat de waarde van de woning zou moeten worden vastgesteld op basis van de waarde in verhuurde staat. Het Hof heeft echter geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde op een juiste wijze heeft vastgesteld, gebruikmakend van de vergelijkingsmethode, zoals voorgeschreven in de Wet WOZ. Het Hof heeft vastgesteld dat de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen zijn gebruikt en dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen.

Het Hof heeft geconcludeerd dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is en dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank is bevestigd. Het Hof heeft geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling. De beslissing is openbaar uitgesproken en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 20/00338

27 juli 2021

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te Amsterdam, belanghebbende,

tegen de uitspraak van 9 april 2020 in de zaak met kenmerk AMS 19/1455 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2018 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 25H te Amsterdam (hierna: de woning) voor het jaar 2018 vastgesteld op € 1.002.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 30 januari 2019 ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep in haar uitspraak van 9 april 2020 ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 20 mei 2020 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar en verhuurder van de woning. Het betreft een benedenwoning met een kelder, een berging en een tuin. Het oppervlak van het woningdeel is 161 m² en dat van de tuin 60 m². Het bouwjaar van de woning is 1909.

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen en geoordeeld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):

“6. De rechtbank overweegt in dat verband dat de WOZ-waarde van de woning de waarde is die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ). Deze waarde wordt de waarde in het economisch verkeer (WEV) genoemd.

7. Voor zover eiser betoogt dat de WEV tot maatschappelijk ongewenste uitkomsten leidt en hij een ander waardebegrip voor zijn woning bepleit dan de wet voorschrijft, moet dit betoog wegens strijd met de wet worden verworpen. De rechter moet volgens de wet rechtspreken en mag in geen geval de innerlijke waarde of de billijkheid van de wet beoordelen (artikel 11 Wet algemene bepalingen). Ook wat eiser verder heeft aangevoerd over de systematiek van de Wet WOZ, leidt niet tot een ander standpunt.

8. De waarde voor woningen wordt ingevolge de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

9. De taxateur heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een matrix overgelegd waarop de gegevens van de woning en van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld, te weten [A-straat] 42H en 34H en [B-straat] 18H, HS + eerste verdieping).

10. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de onderhavige waardebepaling. De vergelijkingsobjecten zijn een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Verder overweegt de rechtbank dat de gerealiseerde verkoopprijzen op de vrije markt tot stand zijn gekomen tussen van elkaar onafhankelijke partijen. Ook zijn deze objecten wat type, uitstraling en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Er zijn verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de kwaliteit en onderhoudstoestand, in de waardering voldoende rekening is gehouden. Dat wordt door eiser niet betwist.

Conclusie

11. De conclusie uit het voorgaande is dat de vastgestelde waarde van de woning aan de [A-straat] 25H niet te hoog is vastgesteld en dat het beroep ongegrond is. Eiser krijgt geen gelijk.

12. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.1.

In artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat aan onroerende zaken een waarde wordt toegekend. Overeenkomstig artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, gelezen in samenhang met het derde lid van dat artikel, wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde ervan, indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5.1.2.

In de parlementaire geschiedenis is onder meer de volgende toelichting gegeven op dit waardebegrip (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 43):

“De algemene regel is dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijging de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

(…)

Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.”

5.1.3.

Belanghebbendes betoog dat de waarde van de woning zou moeten worden vastgesteld op de waarde in verhuurde staat, kan dan ook niet worden aanvaard, omdat uit zowel de tekst van de wet als de parlementaire geschiedenis volgt dat de verkrijgingsfictie vrije opleverbaarheid, dat wil zeggen oplevering zonder zittende huurders, veronderstelt.

5.2.1.

Ook belanghebbendes betoog dat de waarde van de woning zou moeten worden vastgesteld naar de waarde op 1 januari 2015 (€ 699.500), vermeerderd met de landelijk gemiddelde stijging van de waarde van woningen in 2015 (1,5%) en 2016 (5%), kan niet worden aanvaard. Dit betoog gaat immers voorbij aan het uitgangspunt dat voor de Wet WOZ de waarde van deze individuele woning moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft deze waarde vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Het gebruik van de vergelijkingsmethode is voorgeschreven in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, en is in vaste jurisprudentie geaccepteerd als hulpmiddel voor het hanteren van het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (vergelijk Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, rechtsoverweging 4.2.9).

5.2.2.

De heffingsambtenaar heeft de uit de vergelijkingsmethode voortvloeiende waarde van de woning onderbouwd met de verkoopprijzen van drie nabij gelegen en vergelijkbare woningen. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkbare woningen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met deze verschillen en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning op basis van de vergelijkingsmethode niet te hoog vastgesteld. Dit wordt door belanghebbende overigens ook niet bestreden.

5.3.

Belanghebbende bestrijdt in algemene zin het gebruik van de vergelijkingsmethode in een oververhitte woningmarkt, omdat hiermee een te hoog fictief rendement wordt toegerekend aan niet-verkochte woningen, welk fictieve rendement vervolgens als grondslag dient voor belastingheffing en de berekening van andere kosten (zoals verzekeringspremies), zodat bewoners worden geconfronteerd met kostenstijgingen zonder dat daar een stijging van inkomsten tegenover staat. Dit vindt belanghebbende onrechtvaardig. Het Hof begrijpt het betoog van belanghebbende zo, dat hij het niet eens is met het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Op grond van artikel 11 van de Wet algemene bepalingen moet de rechter evenwel volgens de wet rechtspreken en mag hij in geen geval de innerlijke waarde of de billijkheid van een wet beoordelen. Reeds hierom kan het betoog van belanghebbende niet worden aanvaard.

Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep verder heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.4.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Awb.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. W.M.C. Schipper, voorzitter, C.J. Hummel en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 27 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.