ECLI:NL:GHAMS:2020:3337

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.286.172/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8738290 \ VV EXPL 20-57

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 december 2020

inzake

[bewindvoerder],

kantoorhoudend te [plaats 1] ,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van:

[X],

appellante,

advocaat: mr. G.J. Mulder te Amsterdam,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L. Hennink te Amsterdam.

De (formele en materiële) partijen worden hierna respectievelijk de bewindvoerder, [X] en Rochdale genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

De bewindvoerder is bij dagvaarding van 26 november 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 2 november 2020, in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en de bewindvoerder als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.

Ter zitting van het hof van 1 december 2020 heeft de bewindvoerder overeenkomstig de appeldagvaarding geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente. Rochdale heeft ter zitting geantwoord en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader doen toelichten door hun hiervoor vermelde advocaten. Mr. Mulder heeft gebruik gemaakt van een pleitnota, die hij aan het hof heeft overgelegd. De bewindvoerder heeft nog twee producties in het geding gebracht.

Vervolgens is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 2.1. tot en met 2.15 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding aannemelijk zijn geworden, zijn die feiten de volgende.

a. [X] huurt sinds 22 december 2015 van Rochdale een sociale huurwoning in [plaats 2] (hierna ook: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van Rochdale van toepassing.

b. In artikel 8 van de Algemene Huurvoorwaarden is over de verplichtingen van de huurder onder andere bepaald:

8.1.

De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (…).

(…)

8.2.

De huurder gebruikt het gehuurde uitsluitend als woonruimte. Het is niet toegestaan de woning als bedrijfsruimte te gebruiken.

(…)

8.12.

Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde drugs te verhandelen c.q. hennep te kweken en/of aanwezig te hebben, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

c. Op 29 januari 2020 heeft de politie Noord-Holland naar aanleiding van een tip in een van de twee slaapkamers van de woning een werkende hennepkwekerij aangetroffen, bestaande uit 38 planten met 6 assimilatielampen.

d. Bij brief van 20 februari 2020 heeft Rochdale (de bewindvoerder van) [X] gesommeerd de huurovereenkomst vóór 2 maart 2020 op te zeggen, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure zou worden gestart.

e. Bij brief van 26 februari 2020 heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] (hierna: de burgemeester) aan Rochdale het voornemen kenbaar gemaakt om tot sluiting van de woning over te gaan.

f. Bij e-mail van 5 maart 2020 heeft Rochdale de hiervoor onder d. genoemde sommatie herhaald.

g. Bij brief van 20 maart 2020 heeft de burgemeester aan Rochdale medegedeeld in

verband met de coronacrisis in ieder geval tot 6 april 2020 geen besluit te zullen nemen over de sluiting van de woning.

h. Bij e-mail van 20 april 2020 heeft Rochdale aan de toenmalige advocaat van [X] medegedeeld dat zij vanwege de coronacrisis tot nader order geen procedure aanhangig zou maken, maar zich het recht voorbehield dat wel te doen als de omstandigheden dat zouden toelaten.

i. Bij brief van 9 juni 2020 heeft de burgemeester aan Rochdale zijn besluit kenbaar gemaakt om de woning met ingang van 10 juli 2020 voor de duur van drie maanden te

sluiten.

j. Bij brief van 23 juni 2020 heeft Rochdale de huurovereenkomst buitengerechtelijk

ontbonden per 9 oktober 2020 en (de bewindvoerder van) [X] gesommeerd schriftelijk te bevestigen dat de woning vrijwillig zou worden ontruimd.

k. Op 9 juli 2020 heef de rechtbank de sluiting van de woning geschorst totdat in de

bezwaarschriftprocedure zou zijn beslist.

l. Bij brieven van 1 en 15 juli 2020 heeft (de advocaat van) [X] zich op

het standpunt gesteld dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst nietig is, dat de huurovereenkomst voorlopig niet opgezegd kon worden en dat [X] de woning niet vrijwillig zou verlaten.

m. Bij brief van 28 juli 2020 heeft de advocaat van Rochdale (de bewindvoerder van) [X] gesommeerd schriftelijk te bevestigen dat hij de woning vrijwillig zou ontruimen, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure aanhangig zou worden gemaakt.

n. Het bezwaarschrift van [X] tegen het besluit tot sluiting is op 4 november 2020 ongegrond verklaard. De burgemeester heeft vervolgens aangekondigd dat de woning op 7 december 2020 zou worden gesloten. Op 10 december 2020 vindt de behandeling plaats van een verzoek van [X] tot schorsing van de sluiting. In afwachting daarvan heeft de burgemeester de sluiting opgeschort.

3.Beoordeling

3.1

In dit kort geding vordert Rochdale, voor zover in hoger beroep nog van belang, dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Zij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning een ernstige tekortkoming vormt in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, die in een bodemzaak hoogst waarschijnlijk zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Als toegelaten instelling van volkshuisvesting heeft zij er belang bij tegen dergelijke overtredingen te kunnen optreden met een vordering tot ontruiming in kort geding, aldus Rochdale.

3.2

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vordering tot ontruiming toegewezen op een termijn van twee weken na de betekening van het vonnis. Tegen deze beslissing en de gronden waarop die berust komt de bewindvoerder in hoger beroep op met vier grieven.

3.3

Met
grief 1betoogt de bewindvoerder dat de kantonrechter ten onrechte spoedeisend belang heeft aangenomen. Zij voert in dit verband het volgende aan. De inval van de politie is inmiddels meer dan elf maanden geleden en in de tussentijd hebben zich in of rond de woning geen drugsgerelateerde incidenten meer voorgedaan. Voor herhaling hoeft dus niet te worden gevreesd. Rochdale heeft pas op 23 juni 2020, met de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, concrete stappen ondernomen om tot beëindiging van de bewoning te komen. Vervolgens heeft het nog maanden geduurd voordat Rochdale een kort geding heeft verzocht, dat uiteindelijk op 19 oktober 2020 is behandeld. Voor zover al kan worden geoordeeld dat Rochdale aanvankelijk een spoedeisend belang had, heeft zij dit verspeeld door haar lange stilzitten, waarvoor zij geen goede reden heeft gegeven. Bovendien heeft Rochdale onvermeld gelaten dat haar belang bij ontruiming van de woning erin is gelegen dat die woning op de nominatie staat om gesloopt te worden.

3.4

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat Rochdale als toegelaten instelling van volkshuisvesting een spoedeisend belang erbij heeft te bewerkstelligen dat haar - schaarse - sociale huurwoningen op een rechtmatige manier worden bewoond. Het door Rochdale met betrekking tot drugs gevoerde
zerotolerancebeleid wint aanmerkelijk aan slagkracht én, naar mag worden aangenomen, aan afschrikwekkende werking als daarbij gebruik kan worden gemaakt van het instrument van de vordering tot ontruiming in kort geding.

3.5

Aan het hiervoor omschreven spoedeisende belang wordt niet in relevante mate afgedaan door het feit dat Rochdale tot 2 september 2020 heeft gewacht alvorens een datum te vragen voor een kort geding tot ontruiming. Deze terughoudendheid was immers ingegeven door de (eerste golf van) de coronacrisis. In de periode tot de kortgedingdagvaarding heeft Rochdale ook niet stilgezeten, maar is zij [X] blijven sommeren de huur zelf te beëindigen en heeft zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De vergelijking met het door de bewindvoerder ter zitting in hoger beroep aangehaalde arrest van dit hof van 5 april 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:1308) gaat naar het oordeel van het hof alleen al niet op omdat het in die zaak ging om handelen van een ander dan de huurder zelf en zich daarin niet de bijzondere omstandigheden voordeden die in het geval van [X] aan een eerdere (vordering tot) ontruiming in de weg hebben gestaan, namelijk de gevolgen van de coronacrisis.

3.6

Ten slotte acht het hof een eventueel bij Rochdale bestaande wens om de woning op termijn te slopen niet relevant, omdat het hof geen reden heeft om aan te nemen dat die wens voor Rochdale in dit kort geding redengevend is geweest. Al met al is de eerste grief tevergeefs voorgedragen.

3.7

Grief 2houdt in dat de zaak vanwege de bestuursrechtelijke verwikkelingen en de buitengerechtelijke ontbinding te complex is voor behandeling in kort geding. Zolang het besluit tot sluiting van de woning in de bestuursrechtelijke procedure nog niet is vernietigd, is [X] door de ontbinding geen huurder meer, maar feitelijk gebruiker van de woning. De grondslag van de vordering van Rochdale gaat daarvan echter niet uit. Bovendien is, als wordt uitgegaan van de buitengerechtelijke ontbinding, de verkeerde partij gedagvaard, aldus de bewindvoerder.

3.8

Ter zitting in hoger beroep heeft Rochdale buiten twijfel gesteld dat zij de buitengerechtelijke ontbinding, waarvan de bewindvoerder de nietigheid heeft ingeroepen, niet handhaaft. Rochdale erkent dus de ingeroepen nietigheid. Zij heeft zich in dit geding dan ook slechts beroepen op een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en niet op gebruik zonder recht of titel na ontbinding. Terecht heeft zij dan ook de bewindvoerder gedagvaard. De uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure is niet van directe betekenis voor de beoordeling van de vordering tot ontruiming. Een en ander leidt tot de slotsom dat de zaak niet te complex is voor een behandeling in kort geding. Ook deze grief faalt.

3.9

Veroordeling tot ontruiming van een woning in kort geding is een ver gaande maatregel. Daarvoor is dan ook ten minste vereist dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de veroordeling tot ontruiming ook in een bodemprocedure zal worden uitgesproken.
Met grief 3bestrijdt de bewindvoerder dat die situatie zich hier voordoet. Zij betoogt dat de tekortkoming, de aanwezigheid van een hennepplantage in de woning, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Zij voert aan dat het om een kleine wietplantage ging, die nog maar net in bedrijf was toen zij al werd ontmanteld, dat geen diefstal van water of elektriciteit heeft plaatsgehad, dat geen hinder, schade of gevaar is veroorzaakt, dat [X] zich in de periode na het oprollen van de plantage steeds als goed huurder heeft gedragen en niet eerder met de politie in aanraking is gekomen. Voorts wijst zij erop dat [X] niet eenvoudig andere woonruimte zal kunnen vinden en daardoor het gevaar loopt dakloos te worden en ook na een door hem gewonnen bodemprocedure waarschijnlijk niet meer in de woning zal kunnen terugkeren, omdat die dan aan een ander zal zijn verhuurd. Ten slotte beroept de bewindvoerder zich op het beleid van de verhuurderskoepel Aedes, waarvan Rochdale lid is, om gedurende de coronacrisis slechts in uitzonderlijke gevallen, bij ernstige overlast, tot ontruiming over te gaan.

3.1

[X] heeft een uitdrukkelijk contractueel verbod overtreden, dat Rochdale in de huurovereenkomst heeft opgenomen om crimineel gebruik van haar woningen tegen te gaan. De aanwezigheid van een hennepplantage brengt het risico mee van overlast en verloedering van de woonomgeving en van beschadiging van het gehuurde. Dat die risico’s zich in dit geval kennelijk niet hebben verwezenlijkt acht het hof minder relevant, al was het maar omdat de plantage al na korte tijd is opgerold door omstandigheden buiten de invloedsfeer van [X] zelf. [X] heeft vrijwillig ervoor gekozen deze ernstige overtreding van de huurovereenkomst te begaan. Ook kan niet worden gezegd dat de plantage een geringe omvang had; het ging evident om een handelshoeveelheid. Het hof wil aannemen dat [X] , zoals de meeste huurders van een (sociale) huurwoning, groot belang heeft bij behoud van zijn woning. Dat belang is echter door hemzelf op het spel gezet en weegt niet op tegen het grotere belang van Rochdale om met het oog op de generale preventie streng en rechtlijnig op te treden tegen dergelijke overtredingen. Dat [X] geen strafblad heeft en van herhalingsgevaar niet is gebleken kan in het voorgaande geen verandering brengen.

3.11

Het beleid van Aedes houdt in, kort gezegd, dat gedurende de coronacrisis geen woningen worden ontruimd in verband met betalingsachterstanden, tenzij zich een situatie van ernstige overlast of criminele activiteiten voordoet. Een ontruiming wegens de aanwezigheid van een hennepplantage in het gehuurde is daarmee niet in strijd. Het hof acht dit beleid van Aedes ook redelijk.

3.12

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het dermate waarschijnlijk is dat in een bodemzaak de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden uitgesproken, dat het onder de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen in kort geding. Ook de derde grief slaagt niet.

3.13

Grief 4bestrijdt de door de kantonrechter toegepaste ontruimingstermijn van twee weken. De bewindvoerder voert aan dat die termijn te kort is vanwege de coronacrisis en de tijd van het jaar, de periode voor de feestdagen.

3.14

Ook deze grief wordt verworpen. [X] heeft al lange tijd rekening moeten houden met de mogelijkheid dat hij zijn woning zou verliezen. De inleidende dagvaarding is reeds op 1 oktober 2020 uitgebracht. Vervolgens is het bestreden vonnis op 2 november 2020 gewezen. De ontruiming is aangezegd tegen 17 december 2020. Op die datum zal [X] in de praktijk een ontruimingstermijn hebben gehad van zes weken. Het hof acht niet aannemelijk geworden dat [X] geen sociaal vangnet heeft en aangewezen zal zijn op de daklozenopvang. Voor de toekenning van een nog langere ontruimingstermijn ziet het hof onder de gegeven omstandigheden geen aanleiding.

3.15

De grieven falen alle. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd met veroordeling van de bewindvoerder, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 760,= aan verschotten en € 1.074,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 december 2020.