Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.180.365/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4448711 KK EXPL 15-1260
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 april 2016 (bij vervroeging)
inzake
WOONSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [Z] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.D.A. van Boom te Utrecht.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerde] genoemd.
Rochdale is bij dagvaarding van 13 november 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 21 oktober 2015, in kort geding onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.
Nadat Rochdale overeenkomstig de appeldagvaarding en onder overlegging van pro-ducties van grieven had gediend, heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord genomen.
Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van het hof van 21 maart 2016 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten, Rochdale door haar hiervoor genoemde advocaat, [geïntimeerde] door mr. M.J. Hoogendoorn, advocaat te Utrecht. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van de haar door Rochdale uit hoofde van het bestreden vonnis betaalde proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.4 van het bestreden vonnis de feiten vermeld waarvan zij is uitgegaan. Omdat die feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.Beoordeling
3.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 7 juli 2010 van Rochdale de woning aan de [a-straat] te [Z] (verder: het gehuurde). Op 23 mei 2015 heeft de politie in het kader van een onderzoek naar de zoon van [geïntimeerde] een inval gedaan in het gehuurde, waarbij 18,88 gram heroïne, 53 gram hennep, 0,10 gram amfetamine, 0,93 gram MDMA, negen stroomstootwapens, 38 patronen en een nepvuurwapen werden aangetroffen. Al deze zaken zijn in de kamer van de zoon van [geïntimeerde] aangetroffen behalve het nepvuurwapen, dat op het terras van de woning lag. Naar aanleiding van deze vondst heeft de burgemeester van [Z] (verder: de burgemeester) op grond van artikel 13b van de Opiumwet de sluiting van het gehuurde bevolen voor de duur van drie maanden, met ingang van 3 augustus 2015. Bij exploot van 25 augustus 2015 heeft Rochdale de huurovereenkomst tussen partijen op de voet van art. 7:231 lid 2 BW Pro buitengerechtelijk ontbonden per 1 september 2015.
3.2.
Bij dagvaarding van 17 september 2015 heeft Rochdale [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard en de ontruiming door [geïntimeerde] van het gehuurde gevorderd, met nevenvorderingen. Rochdale heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] het gehuurde dient te ontruimen, primair op grond van voormelde buitengerechtelijke ontbinding, subsidiair op grond van een tekortkoming in de uit hoofde van de huurovereenkomst op haar rustende verplichtingen. Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de gevraagde voorzieningen geweigerd en Rochdale in de proceskosten verwezen. Tegen deze beslissing – en de gronden waarop deze berust – komt Rochdale in dit appel met twee grieven op.
3.3.
Volledigheidshalve vermeldt het hof dat de burgemeester bij op 18 november 2015 verzonden besluit het door [geïntimeerde] gemaakte bezwaar tegen zijn besluit tot sluiting van het gehuurde ongegrond heeft verklaard en dat [geïntimeerde] op 21 december 2015 tegen het besluit van 18 november 2015 in beroep is gegaan bij de rechtbank Amsterdam.
3.4.1.
Rochdale voert in hoger beroep onder meer aan er een spoedeisend belang bij te hebben om bij wanprestatie van haar huurders, daaronder kennelijk te rekenen de situatie van een ontbinding van de huurovereenkomst ex art. 7:231 lid 2 BW Pro, te kunnen optreden teneinde – naar het hof begrijpt – herhaling door betrokkene en soortgelijk gedrag van derden te voorkomen. Zij voert aan dat het voor iedereen duidelijk moet zijn dat de aanwezigheid van wapens en drugs in de haar toebehorende woningen niet wordt geaccepteerd en dat voorzienbaar is, als haar dat optreden wordt belet, dat dergelijke zaken (en de daarmee samenhangende bijeffecten) snel meer en meer in haar woningen zullen worden aangetroffen.
3.4.2.
Hoezeer het hof wel wil aannemen dat Rochdale in eerste aanleg, toen het gehuurde op grond van het onder 3.1 genoemde besluit van de burgemeester gesloten was, op de door haar aangegeven gronden een spoedeisend belang had bij de gevraagde voorziening, naar zijn oordeel is dat thans in hoger beroep niet het geval. Het hof neemt daartoe allereerst in aanmerking dat het gehuurde inmiddels weer is vrijgegeven en dat na de politie-inval in het gehuurde en het eindtijdstip van de sluiting daarvan ruim tien respectievelijk vijf maanden zijn verlopen, overigens kennelijk zonder (soortgelijke) incidenten in of rondom het gehuurde. In het licht van dat tijdsverloop is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet direct voor de hand liggend dat een onmiddellijke ontruiming van het gehuurde op dit moment noodzakelijk is om de door Rochdale gewenste algemeen preventieve werking te effectueren. Verder heeft [geïntimeerde] bij gelegenheid van de pleidooien in appel onweersproken gesteld dat haar zoon niet langer een kamer in en een sleutel van het gehuurde heeft, reden waarom het hof voldoende aannemelijk acht dat er geen reële kans op herhaling is. Op grond van dit een en ander concludeert het hof dat een onverwijlde ontruiming van het gehuurde, in aanmerking genomen de ernst van de gevolgen die dit voor [geïntimeerde] zou hebben, niet geboden is en dat van Rochdale kan worden gevergd een bodemprocedure te starten en het verloop hiervan af te wachten. Om die reden zal het hof, wat er zij van de grieven, het bestreden vonnis bekrachtigen.
3.5.
Rochdale zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Rochdale in de kosten van het appel, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, tot op heden begroot op € 311,= voor verschotten en € 2.682,= voor salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 april 2016.