ECLI:NL:GHAMS:2020:1422

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 19/00002

2 juni 2020

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] ,wonende te [plaats] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 26 november 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/5722 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 204.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2017 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 22 november 2017 de vastgestelde waarde en aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.

1.3.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 26 november 2018 het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 januari 2019 en nader gemotiveerd bij brief van 25 februari 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2020. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. R. Wittenberg, bijgestaan door A.E. Somsen (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’, de inspecteur als ‘verweerder’:

“1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning en heeft een aangebouwde berging. De inhoud van de woning is ongeveer 319 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 138 m².

2. Verweerder heeft een waarderapport overgelegd waarin gegevens betreffende de woning en een aantal naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten) zijn opgenomen. In dit waarderapport zijn de volgende gegevens opgenomen:

Hoofdobject

Vergelijkingsobjecten betrokken in berekening:

”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.

2.2.

Ter zitting is door de taxateur namens de heffingsambtenaar het volgende medegedeeld:

“Belanghebbende wijst op de naar 1 januari 2016 geïndexeerde koopsom van het vergelijkingsobject [object A] . Het verschil van ongeveer € 14.000 lijkt aan de hoge kant; dit object is verkocht op 2 december 2015. Ik vermoed dat het verschil verband houdt met na aankoop van dit object door de koper verrichte verbouwingen. De gemeente verstuurt aan kopers inlichtingenformulieren met de vraag of er verbouwingen hebben plaatsgevonden, Toen heeft de koper aangegeven dat dit het geval was. Het Hof houdt voor dat dit wellicht kan verklaren waarom de WOZ-waarde van het vergelijkingsobject [object A] hoger is vastgesteld dan het gerealiseerde verkoopcijfer, omdat bij de vaststelling van de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2017 van dat object rekening mag worden gehouden met waardevermeerderingen als gevolg van verbouwingen tussen de waardepeildatum 1 januari 2016 en de toestandsdatum 1 januari 2017. Het Hof wijst mij er op dat het hier gaat om de waardering van de woning en dat het dan gaat om de gerealiseerde transactieprijzen van de vergelijksobjecten, geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2016. U vraagt mij of het dan wel juist is om bij de waardering van de woning rekening te houden met verbouwingen bij het vergelijkingsobject [object A] na 1 januari 2016. Belanghebbende heeft hier een punt; ik meen dat de taxatie in zoverre een vergissing bevat door de koopsom van het vergelijkingsobject [object A] te corrigeren voor verrichte werkzaamheden.

(…)

Ik ga niet akkoord met de door het Hof voorgestelde waarde van € 197.000. Weliswaar klopt de geïndexeerde koopsom van het vergelijkingsobject [object A] niet maar de herleide m3-prijs van afgerond € 450 bij dit object is wel correct, omdat deze is afgeleid uit de ongecorrigeerde koopprijs vóór indexatie.”

3.Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 190.000, de heffingsambtenaar bepleit in hoger beroep een waarde van € 204.000.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:

“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5. Eiseres bepleit een lagere dan de vastgestelde waarde. Zij heeft gesteld dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardedruk als gevolg van eenvoudige voorzieningen, terwijl verweerder hier wel rekening mee houdt bij nagenoeg identieke huurwoningen. Voorts stelt zij dat het verschil in oppervlakte tussen de berging behorend bij [object Z] en de berging behorend bij de woning onvoldoende tot uitdrukking is gebracht in de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

6. De woning is door de taxateur niet inpandig opgenomen. Hij heeft niet waargenomen of de woning beschikt over eenvoudige voorzieningen en is daarom uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau. Voor het bepalen van de oppervlakte van de berging is de taxateur uitgegaan van de bouwtekeningen en concludeert hieruit dat de bergingen behorend bij [object Z] en de woning dezelfde oppervlakte hebben. Ter zitting heeft de taxateur omschreven welke stappen hij heeft ondernomen om een afspraak voor een inpandige taxatie te maken. De rechtbank begrijpt uit de verklaringen van eiseres ter zitting en hetgeen aldaar is voorgevallen dat zij niet wil meewerken aan een inpandige taxatie.

7. In artikel 50 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen - dat ingevolge artikel 30 van de Wet waardering onroerende zaken van toepassing is voor het bepalen van de WOZ-waarde - is bepaald dat degene die een gebouw of grond in gebruik heeft verplicht is desgevraagd toegang te verlenen aan een door verweerder aangewezen deskundige. Gelet op de in 6 weergegeven omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat het thans aan eiseres is aannemelijk te maken dat sprake is van een lager dan gemiddeld voorzieningenniveau en dat de oppervlaktes van de bergingen behorend bij [object Z] en de woning anders zijn dan de bouwtekeningen aangeven. Eiseres heeft in dit kader geen bewijs bijgebracht, zodat de rechtbank een lager dan gemiddeld voorzieningenniveau en een verschil in oppervlakte tussen de bergingen behorend bij [object Z] en 14 niet aannemelijk acht.

De rechtbank is verder van oordeel dat, mede gelet op het bovenstaande, verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd. Naar volgt uit het waarderapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het waarderapport in voldoende mate rekening gehouden.

8. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard. ”

4.2.

Belanghebbende heeft in hoger beroep haar standpunt herhaald dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 204.000 te hoog is en doet opnieuw een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De waarde van de woning dient even hoog te zijn als de waarde van het object [object Z] , omdat – zo stelt belanghebbende – dit object over vergelijkbare eenvoudige voorzieningen als de woning beschikt. Daarbij dient nog rekening te worden gehouden met het verschil in oppervlakte tussen de berging behorend bij de woning en de berging behorend bij [object Z] . Voorts hebben de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten een hoger voorzieningenniveau dan de woning, aldus belanghebbende. Ter zitting heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat de waarde vastgesteld dient te worden op € 190.000. De heffingsambtenaar heeft deze standpunten betwist.

4.3.

Ten aanzien van het beroep op het gelijkheidsbeginsel oordeelt het Hof als volgt. Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel kan slagen indien sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, voortkomend uit een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, dan wel indien de zogenoemde meerderheidsregel is geschonden. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat de waardering van de woning niet mede op de verkoopprijs van het pand [object Z] is gebaseerd, onder meer omdat die transactie te ver verwijderd was van de waardepeildatum en omdat het een verhuurd pand betrof. Nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat er ten minste twee (nagenoeg) identieke objecten zijn waaraan een lagere WOZ-waarde is toegekend dan het geval zou zijn bij correcte toepassing van het waarderingsvoorschrift van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, is niet aannemelijk gemaakt dat de meerderheidsregel is geschonden. Evenmin acht het Hof sprake van een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid of een handelen uit oogmerk van begunstiging. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.

4.4.1.

De bewijslast met betrekking tot de vraag of de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar (zie onder meer HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee)). De heffingsambtenaar heeft – evenals in eerste aanleg – ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar het taxatierapport en de bijbehorende matrix waarin de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ is bepaald met toepassing van de zogenoemde vergelijkingsmethode. De waarde van de onroerende zaak wordt in het taxatierapport bepaald op € 204.000.

4.4.2.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Ter motivering dient het volgende. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject [object A] is gecorrigeerd in verband met een door de koper van die woning verrichte verbouwing, welke heeft plaatsgevonden nadat het object is verkocht (zie onder 2.2). Het Hof stelt voorop dat bij de waardebepaling van de woning dient te worden uitgegaan van de gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de peildatum zijn verkocht. Voor een correctie van de gerealiseerde transactieprijs met (de waarde van) de door de desbetreffende koper na aankoop verrichte verbouwing is derhalve geen plaats; de met deze verbouwing gemoeide waardevermeerdering van het object is immers niet verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijs. Het object [object A] is verkocht op 2 december 2015 (minder dan een maand voor de waardepeildatum); de heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd niet verklaard dat de toegepaste correctie op de transactieprijs mede verband houdt met de prijsontwikkeling in de markt tot aan de waardepeildatum, daargelaten de vraag of een dergelijke correctie meer zou bedragen dan enkele duizenden euro’s (gelet op de toegepaste indexering op de verkoopprijzen van [object B] en [object C] ). De stelling van de heffingsambtenaar dat bij het berekenen van de in de matrix bij de vergelijking in aanmerking genomen prijs per m³ niet is uitgegaan van deze (ten onrechte) gecorrigeerde transactieprijs, faalt. Anders dan de heffingsambtenaar stelt, zou de prijs per m³ afgerond ((€ 187.000 - € 61.256) / 312 =) € 403 moeten bedragen, indien is uitgegaan van de ongecorrigeerde transactieprijs. Uit de matrix blijkt echter dat er een prijs per m³ is gehanteerd van afgerond € 450. Dit leidt tot een aanzienlijk verschil in waarde van (€ 47 x 319 =) € 14.933. Gelet op dit aanzienlijke waardeverschil is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook indien de overige twee vergelijkingsobjecten en het door de heffingsambtenaar gestelde onderhoudsniveau van de woning in aanmerking worden genomen, zonder nadere toelichting – die de heffingsambtenaar ter zitting niet heeft gegeven – de door hem verdedigde waarde van € 204.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.5.

Gelet op voornoemd arrest dient het Hof vervolgens te oordelen of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van € 190.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar gesteld dat het voorzieningenniveau van de woning lager is dan dat van de vergelijkingsobjecten. Naar ‘s Hofs oordeel heeft belanghebbende onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht die de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van een lager voorzieningenniveau. Het enkele feit dat de zolder van de woning 1/5 deel van de woning beslaat en alleen via een vlizotrap is te bereiken, is daartoe onvoldoende. Zo al sprake is van een lager voorzieningenniveau en/of een voor de waardebepaling relevant verschil in oppervlakte van de berging, dan is niet aannemelijk geworden dat dit leidt tot de door belanghebbende verdedigde waarde van € 190.000. Aldus heeft belanghebbende eveneens de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.6.

Nu geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2016, rekening houdend met al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, vast op € 192.000.

Slotsom

4.7.

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

5.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat er sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.

6.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] voor het kalenderjaar 2016 tot € 192.000;
vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2016 dienovereenkomstig;
gelast de inspecteur de betaalde griffierechten ad € 46 (beroep bij de rechtbank) en € 126 (hoger beroep), in totaal € 172, aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck, als griffier. De beslissing is op 2 juni 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.

Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. R.C.H.M. Lips.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.