Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 18/00369 en 18/00370
3 september 2019
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar de gemeente [A], de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van 1 juni 2018 in de zaak met kenmerken HAA 17/1991 en HAA 17/2344 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[X]te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: mr. H.A.J. Kalsbeek
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [B-straat] 293 te
[Z] (hierna: de onroerende zaak) bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 21 februari 2015 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 565.000 en bij beschikking met dagtekening 20 februari 2016 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 560.000. In dezelfde geschriften zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren, bij uitspraken op bezwaar
van 7 maart 2017 en 28 maart 2017, ongegrond verklaard.
1.3.
Op de tegen de uitspraken op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroepen heeft de rechtbank in haar uitspraak van 1 juni 2018 als volgt beslist (in de uitspraak wordt belanghebbende als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ aangeduid):
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde voor de jaren 2015 en 2016 tot respectievelijk € 515.000 en € 510.000;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van proceskosten tot een bedrag van € 1.684,50,
en
- gelast verweerder het betaalde griffierecht ad (2x€ 46=)€ 92 aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep van de
heffingsambtenaar is bij het Hof ingekomen op 28 juni 2018, aangevuld bij brief van 25 juli 2018. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Bij brief, gedagtekend 26 september 2018, heeft de heffingsambtenaar een nader stuk
ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2019. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen. Blijkens gegevens van PostNL – in te zien via het internet – is de naar de heffingsambtenaar op 25 maart 2019 per aangetekende post verzonden uitnodiging om op de zitting te verschijnen op 26 maart 2019 bezorgd op het adres van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar is aldus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd, zodat de zitting doorgang kon vinden. Na de zitting heeft het Hof een brief ontvangen van de heffingsambtenaar waarin wordt uitgelegd wat de reden is van het zonder bericht niet verschijnen ter zitting en waarin hiervoor verontschuldigingen worden aangeboden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de feiten in haar uitspraak als volgt vastgesteld:
“1. De op beide beschikkingen vermelde onroerende zaak betreft de perceelnummers 396 (groot 5200 m²) en 397 (groot 45110 m²), waarvan een deel als cultuurgrond buiten de waardebepaling is gelaten.
2. Eiseres is eigenaar van beide percelen; op het perceel 396 staat haar woning met bijbehorende grond; het overige deel van dit perceel en het perceel 397 is in gebruik bij eiseres ten behoeve van haar bedrijf, een paardenmelkerij.
3. Bij de waardebepaling die aan de waardevaststellingen voor de jaren 2015 en 2016 ten grondslag ligt, zijn door verweerder aan de hierna te noemen onderdelen de volgende waarden toegekend:
2015
2016
Woning vrijstaand (eenvoudig) bouwjaar 1978
650 m3
€ 204.100
€ 203.450
Grond (bij woning)
775 m2
€ 23.490
€ 23.490
Ligboxenstal laag stenen wand bouwjaar 1978
420 m2
€ 40.975
€ 40.975
Werktuigenberging open
163 m²
€ 5.537
€ 5.053
bouwjaar 1978
Grond bij niet-woning
5.784 m2
€ 130.581
€ 130.581
Asbestopruiming dak stal/nachtverblijf en werktuigenberging
bouwjaar 1978
674 m²
€ - 6.538
€ - 6.565
Inpandige garage
bouwjaar 1978
18 m²
€ 6.678
€ 6.570
Verharding (grond)
bouwjaar 1978
865 m²
€ 5.534
€ 5.534
Stal/nachtverblijf beton wand
bouwjaar 2010
1.170 m²
€ 155.000
€ 151.000
€ 565.357
€ 560.088
4. Eiseres heeft een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 15 februari 2018, en de ter zake van dit opmaken aan eiseres gezonden factuur van in totaal € 1.597,20, te specificeren in 10,5 uur tegen een uurtarief van € 125, verhoogd met 21% BTW. In dit rapport is naar de waardepeildatum 1 januari 2014 aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 457.000, welke waarde als volgt is gespecifieerd:
Woonhuis (incl garage)
650 m3
€ 200.000,--
Grond behorende bij woning
1000 m2 € 60,- per m2
€ 60.000,--
Paarden melkerij stal
420 m2
incl asbestverwerking
€ 20.000,--
Werktuigen berging
150 m²
€ 2.000,--
Erfverharding
800 m
²
²
€ 5.000,--
Serreschuur met paardenboxen en opslag
1105 m2
€ 80.000,--
Ondergrond opstallen erfverharding en tuin
6000 m2 x € 15,-- per m2
€ 90.000,--
5. In het taxatierapport van eiseres is verwezen naar verkoopprijzen van na te noemen onroerende zaken die als agrarische bedrijven in gebruik zijn:
[C] te [D]
(oppervlakte: 1 ha 2 are 80 ca; gebruik: bloementrekken, datum overeenkomst: 10 april 2015, datum akte: 31 juli 2015, transactieprijs: € 453.000)
(oppervlakte: 1 ha 2 are 80 ca; gebruik: bloementrekken, datum overeenkomst: 10 april 2015, datum akte: 31 juli 2015, transactieprijs: € 453.000)
[E] te [F]
(oppervlakte 28 a 80 ca met (pacht)cultuurgrond, gebruik: paardenbedrijf en boerencamping, datum overeenkomst: 15 juli 2014, datum akte: 1 september 2014, transactieprijs: € 267.500)
(oppervlakte 28 a 80 ca met (pacht)cultuurgrond, gebruik: paardenbedrijf en boerencamping, datum overeenkomst: 15 juli 2014, datum akte: 1 september 2014, transactieprijs: € 267.500)
[G] te [H]
(oppervlakte: 1 ha 05 a 44 ca (onderdeel van een totaal bedrijf), gebruik: klein agrarisch gebruik, datum akte: 1 juni 2015, transactieprijs € 382.870)
(oppervlakte: 1 ha 05 a 44 ca (onderdeel van een totaal bedrijf), gebruik: klein agrarisch gebruik, datum akte: 1 juni 2015, transactieprijs € 382.870)
[I] te [J]
(oppervlakte: 21240 m2, gebruik: klein agrarisch gebruik, datum akte: 30 december 2014, transactieprijs: € 425.000).”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
2.3.
Tot de gedingstukken behoort een aanvraag voor een bouwvergunning voor de serrestal van belanghebbende. De vergunning is namens haar aangevraagd door [K B.V.], de leverancier/bouwer van de serrestal en tevens de houder van het merk Serrestal®. De aanvraag is ingediend op 3 maart 2010. In de aanvraag is vermeld dat de aanneemsom € 950.000 bedraagt. Belanghebbende heeft dit bedrag ter zitting weersproken ‘bij gebrek aan wetenschap’.
3.Geschil in hoger beroep
In geschil zijn de WOZ-waarden van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2014 en waardepeildatum 1 januari 2015.
4.Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist.
“10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
11. Tussen partijen is niet in geschil dat er geen verkopen van paardenmelkerijen hebben plaatsgevonden rondom de waardepeildata. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft voor de gevallen waarin er geen dan wel te weinig verkopen van vergelijkbare onroerende zaken zijn, ten behoeve van de waardering in het kader van de Wet WOZ een landelijke set Taxatiewijzers opgesteld. Deze taxatiewijzers worden door deskundigen opgesteld op basis van marktgegevens en waar nodig gespecifieerd naar regio.
12. Voor de waardering van onroerende zaken als de onderhavige heeft verweerder dan ook terecht de ‘Taxatiewijzer en kengetallen’, deel 20 A en B, respectievelijk “Grond bij agrarische objecten” en “Agrarische gebouwen” toegepast. De rechtbank acht een op basis van deze Taxatiewijzer verrichte taxatie betrouwbaar tenzij er aanwijzingen zijn dat die taxatie aanpassing behoeft.
13. In het onderhavig geval ziet de rechtbank deze aanwijzingen in hetgeen eiseres naar voren heeft gebracht, zoals vermeld onder haar hiervoor weergegeven standpunt. Gelet hierop is niet aannemelijk dat de stal van de paardenmelkerij van eiseres eenzelfde voorzieningenniveau heeft als een stal bij de reguliere veehouderijbedrijven. Dat de stal van een geitenmelkerij qua voorzieningenniveau wel vergelijkbaar is doet daar niet aan af, nu niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de stallen van geitenmelkerijen van invloed zijn geweest op de kengetallen. Voorts heeft verweerder tegenover de betwisting daarvan door eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de markten voor paardenmelkerijen en reguliere veehouderijen met elkaar vergelijkbaar zijn. Gelet op hetgeen eiseres hierover naar voren heeft gebracht acht de rechtbank aannemelijk dat er aanzienlijke investeringen moeten worden gedaan om de stal geschikt te maken voor de reguliere veehouderij. Gelet op deze aspecten had verweerder op de waarde gebaseerd op de kengetallen, een neerwaartse correctie moeten aanbrengen bij de waardebepaling van de paardenmelkerij. Vaststaat dat bij de namens verweerder verrichte taxatie zo’n neerwaartse correctie achterwege is gebleven.
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in zijn bewijslast. De omstandigheid dat – zoals verweerder onweersproken heeft gesteld - eiseres het geheel in 2009 heeft gekocht voor € 875.000 en de Serrestal eerst daarna is gebouwd, leidt niet tot een ander oordeel. Voor de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ vormt een verkoopprijs die meer dan 4 jaar geleden is gerealiseerd geen dan wel onvoldoende bewijs voor de juistheid van de vastgestelde waarde.
15. Eiseres heeft gesteld dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 457.000, de waarde zoals bepaald door de door haar ingeschakelde taxateur. De taxateur heeft voor de onderbouwing van deze waarde verwezen naar verkopen van onroerende zaken in de naaste omgeving. Vaststaat dat ook deze onroerende zaken geen paardenmelkerijen zijn, zodat – gelijk hiervoor is overwogen - ervan kan worden uitgegaan dat de verschillen ten opzichte van de onderhavige onroerende zaak van invloed zijn op de waardebepaling. Evenmin als de door verweerder ingeschakelde taxateur heeft de door eiseres ingeschakelde taxateur inzichtelijk gemaakt in hoeverre met deze verschillen rekening is gehouden. Daartoe is onvoldoende de in het rapport onder G punt 6 opgenomen ‘kwalitatieve analyse’ tussen het getaxeerde object en de referentieobjecten.
16. Eiseres heeft zich voorts beroepen op waardevaststellingen voor eerdere jaren. Dit beroep kan eiseres niet baten. De waardebepaling op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ geschiedt voor elk jaar naar de waarde op de daaraan voorafgaande waardepeildatum, zodat zoals hiervoor reeds is overwogen, aan waarderingen naar daarvoor gelegen waardepeildata geen betekenis toekomt.
17. Nu noch verweerder noch eiseres geslaagd is in het bewijs de door ieder van hen bepleite
waarde aannemelijk te maken, ziet de rechtbank - alles in aanmerking nemende, dus ook de argumenten van verweerder die ertoe strekken dat de waarde per saldo te laag is vastgesteld - reden de vastgestelde waarde in goede justitie voor beide jaren te verminderen met € 50.000, zodat deze voor het jaar 2015 tot € 515.000 wordt verminderd en voor het jaar 2016 tot € 510.000.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
De heffingsambtenaar heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de rechtbank de WOZ-waarden voor de jaren 2015 en 2016 ten onrechte heeft verlaagd met als argument dat niet aannemelijk is dat de stal van de paardenmelkerij eenzelfde voorzieningenniveau heeft als een stal bij reguliere veehouderijbedrijven en dat er aanzienlijke investeringen moeten worden gedaan om de serrestal geschikt te maken voor reguliere veehouderij. De heffingsambtenaar bestrijdt dat een serrestal voor een paardenmelkerij niet hetzelfde voorzieningenniveau heeft als een stal bij reguliere veehouderijen, nog daargelaten dat veel onderdelen van de inrichting van een stal buiten de WOZ-waardering vallen.
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat hij bij toepassing van de taxatiewijzer een aanzienlijke marge heeft gehanteerd ten gunste van belanghebbende. In de eerste plaats is uitgegaan van het algemene type stal, archetype 420431B. Toepassing van de kengetallen behorende bij dit archetype leidt voor beide jaren tot een waarde van € 173.550, terwijl voor 2015 slechts een bedrag van € 155.000 in aanmerking is genomen en voor 2016 een bedrag van € 150.000. Voor serrestallen is in de taxatiewijzer voorzien in een specifiek archetype, A4304260. Indien wordt uitgegaan van de kengetallen behorende bij dit archetype zou de waarde van de serrestal voor beide jaren op € 236.190,50 vastgesteld moeten worden. De serrestal is derhalve niet te hoog maar te laag gewaardeerd, aldus de heffingsambtenaar.
5.2.
Belanghebbende heeft primair betoogd dat de aanvulling van het hoger beroep van de heffingsambtenaar van 26 september 2018 tardief dient te worden verklaard, omdat het is ingediend nadat partijen door het Hof op de voet van artikel 8:57 Awb is gevraagd of zij af willen zien van een mondelinge behandeling.
Inhoudelijk stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de uitspraak van de rechtbank juist is en daarom dient te worden bevestigd. Voor exploitatie van de serrestal voor andere doeleinden dan als paardenmelkerij dienen aanzienlijke investeringen te worden gedaan, met name om enige vorm van mestafvoer aan te brengen. Bovendien waren de marktomstandigheden in 2015 en 2016 slecht; belanghebbende verwijst ter zake naar de uitspraak van Gerechtshof ’s-Gravenhage met vindplaats ECLI:NL:GHDHA:2018:2310, waarin een afslag van 13% werd toegepast in verband met de slechte marktomstandigheden.
5.3.
Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat de aanvulling van het hoger beroep van de heffingsambtenaar van 26 september 2018 tardief dient te worden verklaard, omdat dit standpunt geen steun vindt in het recht. Ingevolge artikel 8:58, lid 1, van de Awb kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. Genoemde aanvulling van het hoger beroep is ruim acht maanden voor de zitting ingediend, zodat geen grond aanwezig is om dit stuk tardief te verklaren.
5.4.
Het Hof verwerpt tevens de ter zitting algemeen geformuleerde stelling van belanghebbende dat de waarde van een serrestal ‘vrij gering’ is. Blijkens de door de heffingsambtenaar overgelegde bouwvergunning (zie 2.3) is namens belanghebbende in 2010, dus minder dan vier, respectievelijk vijf jaar voor de relevante peildata, een bedrag van € 950.000 als aanneemsom opgegeven door de adviseur/bouwer voor het realiseren van de serrestal. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde kengetallen uit de taxatiewijzers voor archetype 420431B (reguliere stal) en archetype A4304260 (serrestal) volgt bovendien dat een serrestal per vierkante meter een hogere waarde vertegenwoordigt dan een reguliere (metalen) stal.
5.5.
Anders dan de rechtbank is het Hof van oordeel dat de omstandigheid dat de serrestal is ingericht voor het houden van paarden en daarom niet is voorzien van een systeem voor het afvoeren van mest, zodat de stal ongeschikt is voor het houden van koeien, geen grond vormt voor een vermindering van de beschikte waarde met € 50.000. De door belanghebbende aangevoerde omstandigheid dat er in de vloer gefreesd zal moeten worden indien alsnog een mestafvoer gerealiseerd zou moeten worden maakt als zodanig niet dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof acht daarbij in de eerste plaats van belang dat de serrestal in zijn huidige vorm – dat wil zeggen met een betonvloer, zonder mestafvoer en ingericht met paardenboxen – geschikt is voor het houden van paarden. Het houden van paarden beperkt zich niet tot paardenmelkerijen; de stal kan ook worden gebruikt voor bijvoorbeeld een manege, voor het fokken van paarden (stoeterij) of voor een paardenpension. Daarnaast is van belang dat indien bij de waardebepaling zou zijn uitgegaan van het archetype A4304260, ‘serrestal’, de waarde ruim € 80.000 hoger zou zijn vastgesteld, zodat ook indien rekening wordt gehouden met een kostendrukkend effect van € 50.000 vanwege het ontbreken van een mestafvoersysteem, de waarde niet te hoog is vastgesteld. De door belanghebbende gestelde ‘slechte marktomstandigheden’ voor agrarisch onroerend goed maken dit niet anders, omdat de bedoelde marktomstandigheden reeds zijn verdisconteerd in de – door belanghebbende op zichzelf niet bestreden – kengetallen die zijn vermeld in de taxatiewijzers. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport doet evenmin aan dit oordeel af, aangezien in dit rapport geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de hiervoor (in 5.5) vermelde, in aanmerking te nemen omstandigheden. Het Hof is derhalve van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2015 en 2016 niet te hoog heeft vastgesteld.
5.6.
Ten overvloede overweegt het Hof nog het volgende. Belanghebbende heeft het gewaardeerde object in 2009 gekocht voor € 875.000 en heeft vervolgens in 2010 bij de vergunningaanvraag een bedrag van € 950.000 opgegeven als aanneemsom voor de realisatie van de serrestal. Ook in het licht van deze parameters komt het Hof de voor het object vastgestelde waarde van € 565.000 op peildatum 1 januari 2014 en € 560.000 op peildatum 1 januari 2015 geenszins te hoog voor.
Slotsom
5.7.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
6.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart de beroepen ongegrond.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, H.E. Kostense en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 3 september 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.