Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 17/00295, 17/00296 en 18/00191
14 augustus 2018
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[naam], wonende te [plaats 1] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. drs. L.T. van Eijck van Heslinga
tegen de uitspraak van 21 april 2017 in de zaak met kenmerken HAA 16/1339 en 16/1340 en de uitspraak van 27 februari 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/2800 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen ,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
kenmerk 17/00295
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet
waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 224.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
1.1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 27 januari 2016, de vastgestelde waarde van de woning verhoogd tot € 289.000.
kenmerk 17/00296
1.2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet
WOZ met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de woning voor het jaar 2015 vastgesteld op € 215.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2015 bekendgemaakt.
1.2.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 27 januari 2016, de vastgestelde waarde van de woning verhoogd tot € 282.000.
kenmerk 18/00191
1.3.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de woning voor het jaar 2016 vastgesteld op € 280.000. Tegelijk is de aanslag OZB voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
1.3.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 4 mei 2017, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.4.1.
De door belanghebbende tegen de in 1.1.2 en de in 1.2.2 genoemde uitspraken ingestelde beroepen heeft de rechtbank in haar uitspraak van 21 april 2017 ongegrond verklaard.
1.4.2.
Het door belanghebbende tegen de in 1.3.2 genoemde uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar uitspraak van 27 februari 2018 ongegrond verklaard.
1.5.1.
Het tegen de in 1.4.1 genoemde uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 1 juni 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.2.
Het tegen de in 1.4.2 genoemde uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 april 2018, aangevuld bij brief van 8 mei 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2018. Verschenen zijn
belanghebbende en zijn gemachtigde, tot bijstand vergezeld van [naam] , en, namens de heffingsambtenaar, S. Marzak en [naam] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in onderdeel 1 van haar uitspraak van 27 februari 2018 de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een kavelgrootte van 275 m2, een inhoud van 330 m³. De woning is voorzien van een tweetal aanbouwen (140 m³ en 115 m³), een dakkapel en een vrijstaande garage (50 m³).”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft voor de onderhavige jaren taxatieverslagen overgelegd. In deze taxatieverslagen met bijbehorende waardematrixen is de waarde van de woning voor het jaar 2014 getaxeerd op € 289.000, voor het jaar 2015 op € 282.000 en voor het jaar 2016 op € 280.000.
2.3.
Naast gegevens van de woning bevatten de waardematrixen gegevens van vergelijkingsobjecten.
Voor het belastingjaar
2014betreft dit de vergelijkingsobjecten:
2014betreft dit de vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] (op 15 september 2014 verkocht voor € 360.000);
- [adres 3] (op 25 juli 2013 verkocht voor € 199.000); en
- [adres 4] (op 29 juli 2013 verkocht voor € 350.000),
alle te [plaats 2] .
Voor het belastingjaar
2015betreft dit de vergelijkingsobjecten:
2015betreft dit de vergelijkingsobjecten:
- [adres 5] (op 28 februari 2014 verkocht voor € 500.000);
- [adres 6] (op 16 oktober 2013 verkocht voor € 454.000); en
- [adres 7] (op 29 april 2013 verkocht voor € 667.500),
alle te [plaats 2] .
Voor het belastingjaar
2016betreft dit de vergelijkingsobjecten:
2016betreft dit de vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] (op 15 september 2014 verkocht voor € 360.000);
- [adres 8] (op 24 februari 2015 verkocht voor € 417.500); en
- [adres 9] (op 1 oktober 2014 verkocht voor € 415.000),
alle te [plaats 2] .
In de matrixen voor
2014 en 2015heeft de heffingsambtenaar nog de volgende vergelijkbare objecten opgenomen:
2014 en 2015heeft de heffingsambtenaar nog de volgende vergelijkbare objecten opgenomen:
- [adres 10] te [plaats 1] (op 15 april 2014 verkocht voor € 470.000);
- [adres 8] te [plaats 1] (op 24 februari 2015 verkocht voor € 417.500);
- [adres 9] te [plaats 2] (op 1 oktober 2014 verkocht voor € 415.000).
In hoger beroep doet belanghebbende niet langer een beroep op de verkoop van [adres 10] .
In de matrix voor
2016heeft de heffingsambtenaar tevens de volgende objecten opgenomen:
2016heeft de heffingsambtenaar tevens de volgende objecten opgenomen:
- [adres 11] te [plaats 2] (24 juni 2014 verkocht voor € 195.000)
- [adres 12] te [plaats 2] (4 november 2014 verkocht voor € 425.000)
- [adres 13] te [plaats 1] (1 mei 2015 verkocht voor € 495.000)
2.4.
Tot de gedingstukken behoren een zestal op de woning betrekking hebbende taxatierapporten.
Taxateur
Datum taxatie
Getaxeerde waarde
[taxateur 1]
9 september 2014
€ 274.000
[taxateur 2]
14 april 2015
€ 285.000
[taxateur 3]
23 augustus 2012
€ 225.000
[taxateur 4]
12 augustus 2013
€ 230.000
[taxateur 5]
8 juni 2015
€ 299.000 (advies vraagprijs)
[taxateur 6]
29 maart 2014
€ 263.600
2.5.
Op 2 november 2015 is de woning inpandig opgenomen door [taxateur A] , werkzaam bij het samenwerkingsverband [X] . [Taxateur A] heeft vastgesteld dat de woning gedateerd is (eenvoudige keuken, badkamer en toilet). Ook is hem gebleken dat de woning enkel glas heeft, met uitzondering van de voorzijde van de eerste verdieping en het dakraam.
De eerste verdieping, met drie kleine slaapkamers is naar zijn oordeel ondoelmatig ingedeeld. Eén van de slaapkamers heeft een dakkapel die lekkage vertoont. De schuine wanden en het lage plafond zorgen voor een ondoelmatig gebruik. Ook zijn de vloeren op de eerste verdieping scheef en verzakt. De onderhoudstoestand aan de buitenzijde van de woning is naar zijn oordeel ‘voldoende’. Tevens merkt de taxateur op dat het dak in een slechte staat verkeert en vervangen moet worden en dat de dakpannen oud zijn. De woning vertoont aan de voorzijde bij de voordeur een scheur in de gevel. De garage is eenvoudig en vertoont lekkage aan de binnenzijde. Behoudens het dak is er verder geen muur- of vloerisolatie toegepast. Het dak van de garage is van golfplaten gemaakt.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de onderhavige WOZ-waardes van de woning naar de juiste bedragen heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde voor elk van de onderhavige jaren te laag is vastgesteld; hij bepleit voor alle jaren een waarde van € 359.000.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil in de zaken met kenmerken 17/00295 en 17/00296 als volgt overwogen.
“4. Eiser sub 1 (hierna ook: eiser) is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met twee uitbouwen, een dakkapel en een garage met een inhoud van ongeveer 50 m3. De inhoud van het hoofdgebouw inclusief uitbouwen is ongeveer 585 m³ en oppervlakte van het perceel is ongeveer 275 m².
5. In geschil is of de voor 2014 en 2015 vastgestelde waarde van de woning niet te laag is vastgesteld.
6. Eiser bepleit voor beide jaren een hogere waarde van € 359.000. Eiser voert daartoe in de eerste plaats aan dat de staat van onderhoud van de woning beter is dan door de taxateur van verweerder wordt verondersteld. Ook heeft eiser aangevoerd dat de stijgende trend in de woningmarkt in de waarden ten onrechte niet tot uiting komt. Eiser verwijst in dit verband naar de WOZ-waarden van de woning in eerdere jaren, naar de WOZ-waarden van de door verweerder aan de waardevaststellingen ten grondslag gelegde vergelijkingsobjecten en naar de verkooptransactie van de onroerende zaak [adres 10] te [plaats 1] . Eiser trekt voorts de onafhankelijkheid van verweerders taxateur in twijfel.
7. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 respectievelijk 1 januari 2014 niet te laag is vastgesteld en heeft onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatieverslagen. In deze taxatieverslagen met bij behorende waardematrixen is de waarde van de woning voor het jaar 2014 getaxeerd op € 289.000 en voor het jaar 2015 op € 282.000. Naast gegevens van de woning bevatten deze waardematrixen gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Voor het belastingjaar 2014 betreft dit de vergelijkingsobjecten
- [adres 2] (op 15 september 2014 verkocht voor € 360.000);
- [adres 3] (op 25 juli 2013 verkocht voor € 199.000) en
- [adres 4] (op 29 juli 2013 verkocht voor € 350.000), alle te [plaats 1] ,
Voor het belastingjaar 2015 betreft dit de vergelijkingsobjecten
- [adres 5] (op 28 februari 2014 verkocht voor € 500.000);
- [adres 6] (op 16 oktober 2013 verkocht voor € 454.000) en
- [adres 7] (op 29 april 2013 verkocht voor € 667.500), alle te [plaats 1] .
Voorts heeft verweerder in de waardematrixen drie door eiser aangedragen vergelijkbare objecten opgenomen:
- [adres 10] (op 15 april 2014 verkocht voor € 470.000)
- [adres 8] (op 24 februari 2015 verkocht voor € 417.500) en
- [adres 9] (op 1 oktober 2014 verkocht voor € 415.000), alle te [plaats 1] .
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust in het onderhavige geval de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te laag heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde taxatieverslagen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
10. De grief van eiser dat [taxateur A] , vanwege de zakelijke banden tussen zijn werkgever en de gemeente Bergen niet onafhankelijk is van de gemeente kan aan de juistheid van de taxatieverslagen en bijbehorende taxatiematrixen niet afdoen. Er bestaat immers geen rechtsregel die verweerder verbiedt taxaties te (laten) verrichten in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ door een door hem daartoe aangezochte of bij hem in dienst zijnde taxateur. Nog daargelaten dat verweerder ter zake wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, is ook niet gebleken dat in het onderhavige geval sprake is van een taxatie die is uitgevoerd door iemand die daartoe niet de bevoegdheid bezit of die onvoldoende capabel is. Voorts heeft het eiser steeds vrijgestaan om een (tegen)taxatie te laten verrichten door een door hem te benaderen taxateur.
11. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de relevante waardepeildata verkocht. De rechtbank acht het object [adres 7] (belastingjaar 2015) niet vergelijkbaar met de woning van eiser, gezien het (veel recentere) bouwjaar, de grootte van het perceel en de aanzienlijk grotere inhoud van de woning. Verweerder heeft dit ter zitting ook erkend. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject daarom buiten beschouwing laten.
De rechtbank acht het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [adres 10] evenmin vergelijkbaar met de woning van eiser, nu dit object een ander type woning betreft en een aanzienlijk grotere inhoud heeft. Ook dit vergelijkingsobject laat de rechtbank daarom buiten beschouwing.
De overige door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
12. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft, mede gelet op de toelichting ter zitting door de taxateur van verweerder, aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
13. Ter zitting is gebleken dat verweerder zeer waarschijnlijk is uitgegaan van een onjuist bouwjaar van de woning. Eiser heeft gesteld dat de woning rond 1900/1910 is gebouwd, terwijl in het taxatieverslag van verweerder als bouwjaar 1953 is vermeld. Zowel verweerder als eiser hebben echter verklaard dat het verschil in bouwjaar in dit geval geen invloed heeft op de waarde van de woning. De rechtbank zal hieraan dan ook voorbij gaan. Verweerder heeft in dit verband toegezegd te zullen bekijken wat het juiste bouwjaar van de woning is en dit bouwjaar in het systeem zonodig te corrigeren ten behoeve van de waardevaststelling voor komende jaren.
14. De woning is in november 2015 inpandig opgenomen door de taxateur van verweerder. Hij heeft onder meer geconstateerd dat de woning (keuken, badkamer, toilet) gedateerd is, dat de woning merendeels enkel glas heeft, dat de eerste verdieping door de schuine wanden en het lage plafond ondoelmatig is in gebruik, dat de vloeren op de eerste etage scheef en verzakt zijn, dat het dak in slechte staat verkeert en vervangen moet worden en dat de garage eenvoudig is en aan de binnenzijde lekkage vertoont. Verweerder kwalificeert de onderhoudstoestand van de woning als 'matig', evenals de kwaliteit van de woning.
Eiser bestrijdt dat de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning matig zijn, en vindt dat de taxateur de woning verkeerd heeft beoordeeld. Eiser heeft zijn stelling echter niet met concrete gegevens, zoals foto's of een tegentaxatierapport, onderbouwd. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij de woning altijd 'netjes' heeft onderhouden en hij heeft ter onderbouwing daarvan een lijst overgelegd van door hem in de loop der jaren aan de woning verrichte werkzaamheden. De rechtbank stelt vast dat deze werkzaamheden enkel bestaan in (eenvoudig) regulier onderhoud en dat aan de hand van de lijst niet blijkt van gerealiseerde verbeteringen aan de woning. Dat de door verweerder gegeven omschrijving van kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning onjuist is, volgt dan ook niet uit deze lijst. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
15. Gelet op al het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en evenmin dat deze waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de twee door eiser aangedragen objecten.
16. Eiser heeft verder aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak (belastingjaar 2013) aan de woning is toegekend. Deze beroepsgrond faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
17. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woning op de in geschil zijnde peildata alsmede de daarop gebaseerde aanslagen en niet te laag zijn vastgesteld. (…).”
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil in de zaak met kenmerk 18/00191 als volgt overwogen.
“6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust in het onderhavige geval de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te laag heeft vastgesteld.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsobjecten zijn alle voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank houdt hierbij een bandbreedte aan van één jaar vóór tot één jaar ná de waardepeildatum. Verder acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. De rechtbank overweegt daartoe dat deze - evenals de woning - in de gemeente Bergen gelegen vrijstaande woningen zijn met een vergelijkbare inhoud en ligging. Verder zijn zowel de woning als de vergelijkingsobjecten voorzien van ten minste één bijgebouw. De vergelijkingsobjecten kunnen derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder met de verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden.
8. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft in de matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen. Bovendien is aan de bij elk van de woningen behorende bijgebouwen steeds een afzonderlijke waarde toegekend. Met de kubieke- en vierkante meterprijzen heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte, kwaliteit en staat van onderhoud van de woning alsmede met de grootte en ligging van het perceel. Daarbij heeft verweerder tevens rekening gehouden met het gegeven dat de waarde per kubieke- respectievelijk vierkantmeter afneemt naarmate de inhoud respectievelijk oppervlakte van het perceel groter is.
9. Uit de stukken blijkt dat verweerder de woning in november 2015 inpandig heeft opgenomen waarbij het volgende is geconstateerd. De woning is gedateerd en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Dit geldt ook voor de indeling van de woning. Met name op de eerste verdieping is de ruimte klein. Verder is sprake van achterstallig onderhoud, zoals lekkages ter plaatse van de dakkapel en aan de binnenzijde van de garage.
De verdiepingsvloer is verzakt en de woning heeft geen muur of vloerisolatie. In verband hiermee heeft verweerder aan de woning een kubieke meterprijs toegekend van € 303.
De verdiepingsvloer is verzakt en de woning heeft geen muur of vloerisolatie. In verband hiermee heeft verweerder aan de woning een kubieke meterprijs toegekend van € 303.
10. De door eiser overgelegde foto’s en zijn overigens niet onderbouwde stellingen, zijn voor de rechtbank onvoldoende om te twijfelen aan de door verweerder geschetste (bouwkundige) staat van de woning. Eiser heeft derhalve niet aannemelijk dat een hogere kubieke meterprijs is gerechtvaardigd. De door verweerder aan de woning toegekende kubieke meterprijs acht de rechtbank niet te laag. Gelet voorts op de verschillen zoals vermeld in het verweerschrift en de matrix is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft derhalve in beginsel aan zijn bewijslast voldaan.
11. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een bovenwaartse bijstelling van de waarde van de onroerende zaak.
12. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de verkoopgegevens van de woning aan [adres 10] in de waardering zouden moeten worden betrokken. Eiser heeft voorts gesteld dat in de statistieken van het Centraal Bureau voor de Statistiek een duidelijke tendens waarneembaar is dat woningen in Nederland en ook in [plaats 1] , in waarde stijgen. De rechtbank heeft eerder ten onrechte overwogen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald en dat voor de beoordeling geen zelfstandige betekenis kan worden toegekend aan de verhouding tussen voor twee opeenvolgende tijdvakken vastgestelde waarden. Niet gebleken is van omstandigheden op grond waarvan een daling van de waarde van de woning, tegen de markt in, is gerechtvaardigd.
13. De rechtbank overweegt het volgende. In haar uitspraak van 21 april 2017 (ECLI:NL:RBNHO:2017:3180) heeft de rechtbank in het kader van het door eiser ingestelde beroep tegen de voor de jaren 2014 en 2015 vastgestelde WOZ-waarden van de woning in rechtsoverweging 11 van de uitspraak van 21 april 2017 onder meer het volgende overwogen:
“De rechtbank acht het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [adres 10] evenmin vergelijkbaar met de woning van eiser, nu dit object een ander type woning betreft en een aanzienlijk grotere inhoud heeft. Ook dit vergelijkingsobject laat de rechtbank daarom buiten beschouwing.”
In rechtsoverweging 16 van genoemde uitspraak heeft de rechtbank het volgende overwogen.
“Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde daarom slechts van belang is of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. ”
De rechtbank heeft in deze procedure geen reden anders te oordelen en zij maakt de in deze overwegingen vervatte oordelen tot de hare.
14. De rechtbank overweegt ten aanzien van de door eiser gestelde tendens in de waardeontwikkeling voorts nog het volgende. De waarde van de woning is onderbouwd door rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare woningen (vergelijkingsobjecten). De rechtbank hanteert hierbij de in overweging 7 genoemde bandbreedte. Het voorgaande heeft - gelijk verweerder heeft gedaan - tot gevolg dat voor het thans voorliggende belastingjaar deels andere vergelijkingsobjecten en mitsdien ook deels andere verkoopprijzen zijn gehanteerd. Dit kan, zoals in het onderhavige geval, betekenen dat, nu het gaat om de waarde op de waardepeildatum van deze specifieke woning met de daarbij behorende (specifieke) objectkenmerken, de waardeontwikkeling van de woning een andere, afwijkende, ontwikkeling laat zien dan de door het CBS gestelde algemene waardeontwikkeling.
15. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding tot bovenwaartse bijstelling van de waarde.
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waardes in drie matrixen, voor elk van de in geding zijnde jaren één, de gegevens van de woning en van vergelijkingsobjecten vermeld. Op basis daarvan heeft hij per woning prijzen per m² (grond) en m³ (opstal) berekend. Deze prijzen dienen ter onderbouwing van de voor de woning vastgestelde waarde. De rechtbank heeft in haar uitspraken – met uitzondering van het object [adres 7] (matrix 2015) – alle vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn opgevoerd, geaccepteerd.
5.2.
Belanghebbende heeft naar hij stelt belang bij een hogere WOZ-waardering omdat de erven de woning willen verkopen en kopers makkelijker een financieringsovereenkomst zouden kunnen sluiten bij een hogere WOZ-waarde. Belanghebbende voert ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld, in de eerste plaats aan dat er een (te) groot verschil bestaat tussen de primaire WOZ-beschikking voor het jaar 2013 (€ 359.000) en die van de daaropvolgende jaren: 2014 (€ 289.000), 2015 (€ 282.000) en 2016 (€ 280.000). Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om dat verschil te verklaren en daarin is hij niet geslaagd. Daarin kan hij ook niet slagen, aldus belanghebbende, omdat de woningmarkt in het algemeen en dus ook in [plaats 1] vanaf 2013 weer is aangetrokken. Belanghebbende beroept zich in dat verband op CBS-gegevens over de ontwikkeling van de woningmarkt in Nederland.
Bovendien is de staat van onderhoud beduidend beter dan gesteld door de heffingsambtenaar; de woning is altijd goed onderhouden. In dat kader heeft belanghebbende foto’s alsmede een overzicht overgelegd van alle onderhoudswerkzaamheden die zijn verricht. [Taxateur A] , de taxateur die het pand namens de heffingsambtenaar in november 2015 inpandig heeft opgenomen, is werkzaam bij [samenwerkingsverband X] en kan als zodanig niet worden aangemerkt als een onafhankelijke taxateur, zo stelt hij. Op basis van de vergelijkingsobjecten - die alle beduidend hoger zijn gewaardeerd - had ook aan de woning een hogere waarde toegekend moeten worden. Belanghebbende bepleit ook in hoger beroep voor alle in geding zijnde jaren een waarde van € 359.000.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep aangevoerd dat, naast [taxateur A] , zes andere taxateurs de woning hebben gewaardeerd (zie 2.4). Deze taxaties bieden steun aan de thans bestreden waardes. Er is maar één waardering die hoger is; die van [taxateur 3] (€ 299.000) maar dat betreft een advies voor een
vraagprijs en die taxatie kan reeds daarom niet worden gebruikt ter onderbouwing van de gezochte waarde. De stelling van belanghebbende dat in 2013 reeds sprake was van een aantrekkende markt in [plaats 1] wordt door de heffingsambtenaar weersproken; dit deel van de markt trok pas weer aan in de loop van 2015. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde voor 2013 ging de heffingsambtenaar nog uit van een ‘goede’ onderhoudstoestand en een ‘gemiddelde’ kwaliteit van de woning. Naar aanleiding van het bezwaarschrift tegen deze waardering, is de woning in 2015 inpandig opgenomen. Daarbij is vastgesteld dat het onderhoud en de kwaliteit slechter was dan verondersteld (zie 2.5). Naar aanleiding van het bezwaarschrift, de inpandige opname en de door belanghebbende ingebrachte taxatierapporten, is de WOZ-waarde van het object voor 2013 bij uitspraak op het bezwaarschrift verminderd tot op € 237.000. De vergelijkingsobjecten zijn inderdaad hoger gewaardeerd, maar dat vindt zijn oorzaak in de individuele kenmerken van die objecten (betere ligging/kwaliteit en/of onderhoud). De stelling dat [taxateur A] niet onafhankelijk zou zijn, wordt door de heffingsambtenaar weersproken.
vraagprijs en die taxatie kan reeds daarom niet worden gebruikt ter onderbouwing van de gezochte waarde. De stelling van belanghebbende dat in 2013 reeds sprake was van een aantrekkende markt in [plaats 1] wordt door de heffingsambtenaar weersproken; dit deel van de markt trok pas weer aan in de loop van 2015. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde voor 2013 ging de heffingsambtenaar nog uit van een ‘goede’ onderhoudstoestand en een ‘gemiddelde’ kwaliteit van de woning. Naar aanleiding van het bezwaarschrift tegen deze waardering, is de woning in 2015 inpandig opgenomen. Daarbij is vastgesteld dat het onderhoud en de kwaliteit slechter was dan verondersteld (zie 2.5). Naar aanleiding van het bezwaarschrift, de inpandige opname en de door belanghebbende ingebrachte taxatierapporten, is de WOZ-waarde van het object voor 2013 bij uitspraak op het bezwaarschrift verminderd tot op € 237.000. De vergelijkingsobjecten zijn inderdaad hoger gewaardeerd, maar dat vindt zijn oorzaak in de individuele kenmerken van die objecten (betere ligging/kwaliteit en/of onderhoud). De stelling dat [taxateur A] niet onafhankelijk zou zijn, wordt door de heffingsambtenaar weersproken.
5.4.
Het Hof oordeelt als volgt. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde op de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld.
5.5.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waarderapporten en de bijhorende matrixen aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de woning voor de onderhavige jaren niet, zoals belanghebbende stelt, te laag zijn vastgesteld. De in de matrixen opgenomen vergelijkingsobjecten zijn, gelijk door de rechtbank is geoordeeld, binnen een jaar rond de waardepeildatum verkocht en zijn qua type en uitstraling, omvang en (vrijstaande) ligging, voldoende vergelijkbaar met de woning. Op basis van de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar per woning prijzen per m² (grond) en m³ (opstal) berekend. Daarbij is rekening gehouden met de grootte van de kavel (via een staffel), de staat van onderhoud, de kwaliteit en de ligging van de woning. De m³-prijzen variëren in de matrix 2014 tussen € 195 - € 395 (€ 308 voor de woning), in 2015 tussen € 210 - € 555 (€ 308 voor de woning), en in 2016 tussen € 303 - € 395 (€ 303 voor de woning). Deze variatie in m³-prijzen wordt naar het oordeel van het Hof onderbouwd door de onderlinge verschillen in onderhoud, kwaliteit en ligging. De heffingsambtenaar heeft met de dienaangaande door hem gestelde feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt dat een kwalificatie ‘matig’ voor onderhoud en kwaliteit van de woning, terecht is. Het Hof acht op grond daarvan de voor de woning gehanteerde [lagere] m³-prijs aannemelijk gemaakt.
5.6.
Voorts heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Gesteld noch gebleken is dat dit op onjuiste wijze is gebeurd. Aldus bieden de door de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar voor de woning voorgestane waarde.
5.7.
Hetgeen belanghebbende daartegen in hoger beroep heeft aangevoerd doet aan dit oordeel geen afbreuk. Ter toelichting overweegt het Hof als volgt.
5.8.
Belanghebbende voert aan dat voor het jaar 2014 en 2015 twee referentiepanden zijn opgevoerd: [adres 8] te [plaats 1] (op 24 februari 2015 verkocht voor € 417.500) en [adres 9] te [plaats 2] (op 1 oktober 2014 verkocht voor € 415.000). Voor deze woningen zijn in de matrix hogere m³-prijzen gehanteerd van € 365, respectievelijk € 375 dan voor de woning (€ 308/m³). Dit onderlinge verschil is naar het oordeel van het Hof echter voldoende onderbouwd. [Adres 8] en [adres 9] hebben beide immers een betere score op kwaliteit en onderhoud. Daarenboven is de ligging van [adres 9] beter dan die van de woning. Deze kwalificaties, die als zodanig niet zijn bestreden door belanghebbende, rechtvaardigen naar het oordeel van het Hof de lagere waardering van de woning. Een en ander geldt - mutatis mutandis - eveneens voor de overige referentiepanden die voor het jaar 2016 zijn opgevoerd: [adres 11] , [adres 12] te [plaats 2] en [adres 13] te [plaats 1] . De laatstgenoemde woning scoort weliswaar gelijk op kwaliteit, onderhoud en ligging, maar is dan ook vrijwel gelijk met de woning gewaardeerd op € 309 per m³.
5.9.
De stelling van belanghebbende dat de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten door de heffingsambtenaar te groot worden voorgesteld en dat het onderhoud en de toestand beduidend beter zijn dan door de heffingsambtenaar gesteld, is door de heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken onder verwijzing naar de bevindingen van [taxateur A] (zie 2.5). De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat het onderhoud en de kwaliteit van de woning moet worden gekwalificeerd als ‘matig’. De door belanghebbende overgelegde foto’s en lijst van werkzaamheden zijn onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. De tot de gedingstukken behorende taxatierapporten leiden evenmin tot een ander oordeel. Het Hof merkt op dat makelaar [taxateur 3] in zijn rapport van 23 augustus 2012 opmerkt dat de woning inwendig in zijn geheel gemoderniseerd c.q. verbouwd dient te worden en dat [taxateur 6] in verband met de benodigde verbeteringen in zijn rapport van 29 maart 2014 een afslag van € 40.000 hanteert. De heffingsambtenaar is dan ook terecht uitgegaan van matig onderhoud en een matige kwaliteit van de woning.
5.10.
In hoger beroep heeft belanghebbende zijn klacht herhaald over de partijdigheid van [taxateur A] . Naar het oordeel van het Hof dient deze grief te worden verworpen. Het Hof verenigt zich in zoverre met r.o. 11 van de rechtbank (HAA 16/1339 en 16/1340) en maakt deze overweging tot de zijne.
5.11.
In hoger beroep herhaalt belanghebbende zijn betoog dat de thans in geschil zijnde waardes niet in een juiste verhouding staan tot de vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2013. Het Hof overweegt als volgt. De waarde van de woning is, na daartegen gemaakt bezwaar, als volgt vastgesteld door de heffingsambtenaar:
Jaar
Waarde van de woning na de uitspraak op bezwaar
2013
€ 237.000
2014
€ 289.000
2015
€ 282.000
2016
€ 280.000
Hieruit volgt, anders dan belanghebbende stelt, dat de waarde van de woning voor de onderhavige jaren niet lager maar juist hoger is gewaardeerd dan de waarde van de woning voor 2013. In zoverre mist de klacht feitelijke grondslag. Het Hof verenigt zich overigens met hetgeen de rechtbank in onderdeel 16 (HAA 16/1339 en 16/1340) van haar uitspraak heeft overwogen.
5.12.
Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof voor wat betreft de vastgestelde waarde van de woning niet tot een ander oordeel.
Slotsom
De hoger beroepen zijn ongegrond. De uitspraken van de rechtbank dienen te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraken van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 14 augustus 2018 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.