Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 16/00121
5 september 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA
tegen de uitspraak van 15 februari 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/497 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Q], de heffingsambtenaar
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 294.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 8 december 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 februari 2016 het beroep daartegen ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 maart 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 23 juni 2017 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 28 juni 2017 een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met schuur/berging. De inhoud van de woning is ongeveer 470 m³ (inclusief uitbouw) en de oppervlakte van het perceel is 158 m². Het bouwjaar van de woning is 2009.
2.2.1.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een ‘waardematrix’, welke de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft aangevuld. In de (aangevulde) waardematrix is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 294.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier vergelijkingsobjecten. De waardematrix vermeldt dienaangaande de volgende (onbetwiste) gegevens:
Adres
Transactiedatum
Verkoop-prijs
Kavelop-pervlak
Inhoud
Bouw-jaar
[vergelijkingsobject 1]
3 april 2012
€ 385.000
280 m²
435 m³ *
2004
[vergelijkingsobject 2]
20 december 2012
€ 260.000
167 m²
455 m³
1999
[vergelijkingsobject 3]
2 december 2013
€ 427.500
280 m²
465 m³ *
2004
[vergelijkingsobject 4]
14 december 2012
-
138 m²
377 m³ *
1968
* Inclusief uitbouw(en)
2.2.2.
De vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 4] zijn tussenwoningen; [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] zijn hoekwoningen.
2.2.3.
Blijkens de waardematrix is bij de waardering voor de woning en de eerste drie genoemde vergelijkingsobjecten uitgegaan van een gemiddelde ligging, een gemiddelde kwaliteit en een gemiddelde onderhoudstoestand (factor 3); bij het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] is uitgegaan van een mindere kwaliteit en een mindere staat van onderhoud.
2.2.4.
Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar overgelegde akte (van 14 december 2012) inzake de levering van [vergelijkingsobject 4]; blijkens deze akte bedraagt de koopprijs € 240.000.
2.3.
Belanghebbende heeft een ‘
Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ ingebracht, die is opgesteld door P.A.J. Broekman op 17 maart 2014. De waarde van de woning is daarin bepaald op € 249.304, mede op basis van (verkoop)gegevens van een negental woningen, daaronder begrepen dat van het hiervoor genoemde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2]. Verder worden vermeld de (verkoop)gegevens van [a], [b], [c] (alle verkocht in 2005), [d] (verkocht in 2006), [e], [f] (verkocht in 2010), [g] (verkocht 9 juni 2011) en [h] (verkocht op 14 februari 2011).
Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ ingebracht, die is opgesteld door P.A.J. Broekman op 17 maart 2014. De waarde van de woning is daarin bepaald op € 249.304, mede op basis van (verkoop)gegevens van een negental woningen, daaronder begrepen dat van het hiervoor genoemde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2]. Verder worden vermeld de (verkoop)gegevens van [a], [b], [c] (alle verkocht in 2005), [d] (verkocht in 2006), [e], [f] (verkocht in 2010), [g] (verkocht 9 juni 2011) en [h] (verkocht op 14 februari 2011).
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog heeft vastgesteld op € 294.000. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 249.500.
3.2.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de heffingsambtenaar door in een dalende/stagnerende markt vast te houden aan de door de waarderingskamer gehanteerde waarderingssystematiek, kampt met een tekort aan verkooptransacties. Bij gebrek aan voldoende vergelijkbare verkochte objecten wordt de woning vergeleken met minder/niet geschikte hoekwoningen ([vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] te [Y]). Belanghebbende pleit daarom voor het hanteren van een ruimere marge rondom de waarde peildatum. Belanghebbende stelt dat [A] en [Z] vergelijkbaar gelegen zijn. Indien de grondprijs die de heffingsambtenaar voor [A] hanteert wordt aangehouden voor de woning, dan leidt dit tot een € 20.790 lagere waarde. Belanghebbende klaagt erover dat de gehanteerde grondprijzen en staffels door de heffingsambtenaar in het geheel niet zijn onderbouwd. Belanghebbende weerspreekt dat de woning is gelegen in een villapark, althans een villa is, nu de woning een drie-onder-een-kapwoning is. Belanghebbende voert aan dat het object [vergelijkingsobject 4] te [Z] niet voor € 240.000 maar voor € 235.000 is verkocht. Voorts voert hij aan dat twee van de drie door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen in het (te) ver weggelegen [Y]; deze objecten zijn ongeschikt als referentieobject. Voor deze beide woningen wordt een hogere m³ prijs gehanteerd dan voor de woning, hetgeen gezien de gelijke waardering voor kwaliteit en onderhoud, onbegrijpelijk is. Dat maakt de matrix onnavolgbaar en onbetrouwbaar. Met de matrix heeft de heffingsambtenaar dan ook niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Voor de gezochte waarde moet aansluiting worden gezocht bij de waarde volgens het door belanghebbende overgelegde rapport dat is gebaseerd op de methode van makelaar Broekman.
3.3.
De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat de [vergelijkingsobject 4] te [Z], een eenvoudige rijwoning uit de jaren zeventig van de vorige eeuw, twee weken voor de waarde peildatum is verkocht voor € 240.000. Dit object is – anders dan de woning die stamt uit het bouwjaar 2009 – niet gelegen in een villawijk en de onderhoudstoestand en de kwaliteit van dit object is minder goed dan die van de woning.
Voorts wijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op de verkoop op 1 mei 2016 van de woning [i] te [Z] voor een bedrag van € 350.000. Na indexatie kan die verkoop worden herleid tot een waarde van € 308.000 rondom de waardepeildatum. Beide verkopen onderbouwen de vastgestelde waarde, althans illustreren dat deze niet te hoog is. In hoger beroep herhaalt de heffingsambtenaar zijn stelling dat aan een taxatierapport dat is gebaseerd op de methode Broekman drie gebreken kleven: a) de methode voldoet niet aan de eis dat alleen transacties rondom de waardepeildatum in ogenschouw worden genomen; b) bij deze methode wordt de grondwaarde ten onrechte herleid aan de hand van de opstalwaarden en c) er wordt onvoldoende rekening gehouden met verschillen in kwaliteit van de opstal.
Het taxatierapport van Broekman is in het kader van de WOZ-waardering derhalve niet bruikbaar. De matrix van de gemeente voldoet wel aan alle daaraan te stellen eisen. De heffingsambtenaar stelt dat [Z] beduidend meer openbare voorzieningen heeft dan [A], hetgeen zich vertaalt zich in een hogere grondprijs. Daarbij komt dat de woning is gelegen in een gewilde villawijk nabij het centrum van [Z]. Dat leidt tot hogere verkoopprijzen voor alle typen woningen in die wijk, ook voor de woningen die geen villa zijn. De heffingsambtenaar erkent dat [vergelijkingsobject 2] te [A] kan dienen als referentieobject, maar geeft daarbij aan dat rekening moet worden gehouden met de mindere ligging alsmede het feit dat dit object een eenvoudiger bouwstijl heeft en 10 jaar eerder is opgetrokken als seniorenwoning. De heffingsambtenaar stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de WOZ-waarde).
4.2.
De WOZ-waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.
4.3.
Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling – die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ – bevatten (slechts) hulpmiddelen bij het bepalen van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voorgeschreven waarde in het economische verkeer. Die waarde kan ook (door belanghebbende) op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Hieraan doet niet af dat de rechter vrij is in zijn waardering van het bewijs, zodat het hem vrij staat te oordelen dat aan een taxatierapport dat naar zijn oordeel onvoldoende onderbouwd of inzichtelijk is, geen of geringe bewijskracht is toe te kennen.
4.4.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:
“6. Verweerder heeft in de taxatiematrix drie vergelijkingsobjecten genoemd, te weten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] te [Y] en [vergelijkingsobject 2] te [A]. Alle vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] zijn hoekwoningen, [vergelijkingsobject 2] is een tussenwoning. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, zij het dat de rechtbank uitgaat van de verkoopcijfers zoals die op de transactiedatum zijn gerealiseerd en niet van de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs voor zover ze van elkaar verschillen.
7. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de grootte, voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft erop gewezen dat de woning en de vergelijkingsobjecten in [Y] een vergelijkbare ligging in een villawijk hebben en dat daarom eenzelfde grondstaffel is gehanteerd en dat [Z] meer voorzieningen heeft dan [A] en dat daarom voor [A] een lagere grondprijs wordt gehanteerd. Met de enkele stelling van eiser dat [Y] een andere woonomgeving met andere voorzieningen betreft, is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er een verschil zou zijn in grondprijs tussen de woning en de in [Y] gelegen vergelijkingsobjecten, temeer daar eiser niet heeft weersproken dat de woning en deze vergelijkingsobjecten in een villapark liggen. Met zijn enkele stelling dat de dorpskernen van [A] en [Z] hemelsbreed op 2 kilometer afstand van elkaar liggen, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde van de woning en het in [A] gelegen vergelijkingsobject gelijk zou moeten zijn. Mede gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan.”
4.5.
Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt.
4.6.
Belanghebbende stelt dat de matrix onnavolgbaar en onbetrouwbaar is. Aan belanghebbende moet worden toegegeven dat geen aansluiting kan worden gevonden tussen enerzijds de waardekenmerken (het onderhoud, de kwaliteit en ligging uitgedrukt in een cijfer) en anderzijds de daaraan toegekende prijzen per m² en m³. Voor deze inconsistentie is door de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof ter zitting, voor zover het de grondwaarde betreft, een geloofwaardige verklaring gegeven, inhoudende dat onderlinge vergelijking alleen mogelijk is voor woningen die zijn gelegen in een zelfde liggings-/waarde gebied. Een juiste WOZ-waardering, waarin het belang van de ligging voldoende tot uitdrukking komt, brengt volgens de heffingsambtenaar mee dat de gemeente [Q] wordt opgedeeld in te onderscheiden waardegebieden. Die verklaring komt het Hof aannemelijk voor. Voor de overige inconsistenties heeft de heffingsambtenaar evenwel geen verklaring gegeven. Hoewel dat afbreuk doet aan de bewijskracht van de matrix, brengt deze constatering niet mee dat de door de heffingsambtenaren opgevoerde referentieobjecten daarom niet kunnen dienen ter onderbouwing van de gezochte waarde.
4.7.
De klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de waarde van de grond niet onderbouwt mist feitelijke grondslag. In de matrix is de grondprijs per m² per waardegebied vermeld. Afhankelijk van de grootte van het perceel is een zogenoemde staffel toegepast (door de aanduiding met letters A t/m D) waarbij aan de eerste 150 m² een hogere waarde is toegekend. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken en geloofwaardig verklaard dat de gehanteerde m² prijs (€ 550/m²) steun vindt in de verkoop van een stuk grond aan de [Q] zonder opstal. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat een onderbouwing ontbreekt.
4.8.
Belanghebbende stelt dat voor de grondprijs in [Z] moet worden aangesloten bij de (lagere) grondprijs die voor [A] wordt gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft in dat kader aangevoerd dat [Z] meer voorzieningen heeft zoals een (tand)arts, diverse winkels en horecagelegenheden. Dergelijke voorzieningen zijn niet aanwezig in [A], althans in veel mindere mate. Belanghebbende heeft deze stelling onvoldoende gemotiveerd weersproken. De stelling dat de bewoners van [A], waarvan de dorpskern drie kilometer is verwijderd van de dorpskern van [Z], eveneens gebruik kunnen maken van de voorzieningen in [Z], is in dat kader ontoereikend. Het Hof acht aannemelijk dat genoemde voorzieningen in de nabije woonomgeving een positieve invloed hebben op de grondwaarde.
4.9.
Belanghebbendes stelling dat [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] te [Y] niet met de woning zijn te vergelijken omdat dit hoekwoningen betreft, wordt verworpen. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, mits rekening wordt gehouden met de verschillen tussen een rij- en een hoekwoning. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar door – zoals blijkt uit de waardematrix – voor de woning uit te gaan van een m³ prijs van € 437 en voor de beide hoekwoningen van een m³ prijs van € 500/€ 550, voldoende rekening heeft gehouden met dit verschil. Ook het feit dat deze objecten zijn gelegen in [Y], diskwalificeert deze objecten niet als referentieobject. Het voorgaande neemt niet weg dat deze omstandigheid van invloed kan zijn op de bewijskracht die het Hof aan deze referentieverkopen toekent.
4.10.
Naar aanleiding van de grief van belanghebbende dat het object [vergelijkingsobject 4] te [Z] op 14 december 2012 niet voor € 240.000 maar voor € 235.000 is verkocht, welke grief belanghebbende heeft gestaafd met een door hem getoonde transportakte, heeft de heffingsambtenaar ter zitting eveneens een transportakte overgelegd, waaruit blijkt dat deze woning op 14 december 2012 nogmaals is geleverd voor € 240.000. De heffingsambtenaar heeft ter zitting de ligging van de [vergelijkingsobject 4] en de woning getoond aan de hand van luchtfoto’s. Op grond daarvan acht het Hof aannemelijk dat de ligging van de woning beter is; de woning ligt in een ruimer opgezette wijk. Voorts is door de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de [vergelijkingsobject 4] een eenvoudig rijwoning uit de jaren zeventig van de vorige eeuw is en dat de kavel van deze woning 20 m² kleiner is en de inhoud 63 m³ kleiner dan die van de woning. Rekening houdend met deze onderlinge verschillen, is het Hof van oordeel dat de verkoop van [vergelijkingsobject 4] de waarde van de woning onderbouwt.
4.11.
Het referentieobject dat zowel door belanghebbende als de heffingsambtenaar is opgevoerd is [vergelijkingsobject 2] te [A]. Het betreft een in 1999 gebouwde seniorenwoning. Deze woning is twee weken voor de waardepeildatum verkocht voor € 260.000. Het verschil in waardering met de woning (ad € 34.000) kan naar het oordeel van het Hof worden verklaard door de betere ligging in [Z] (zie r.o. 4.10) en het verschil in bouwjaar. Ook deze verkoop onderbouwt naar het Hof de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
4.12.
Terecht heeft de rechtbank overwogen dat deze conclusie onverlet laat dat belanghebbende feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Belanghebbende wijst daartoe op de waardebepaling van taxateur P.A.J. Broekman. De rechtbank heeft ter zake als volgt overwogen:
“8. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eiser wijst daartoe op de waardebepaling van taxateur P.A.J. Broekman. Deze gebruikt als basis voor zijn waardebepaling negen referentieobjecten. Acht van deze objecten zijn meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht. Dat is te ver van de waardepeildatum en de rechtbank acht deze woningen derhalve minder geschikt als referentieobject. Het negende door taxateur gebruikte object, [vergelijkingsobject 2] te [A], wordt ook door verweerder gebruikt als referentieobject. Mede in het licht van de overige door verweerder gebruikte referentieobjecten, is de rechtbank van oordeel dat eiser met deze enkele verkoop niet is geslaagd in de onderbouwing van zijn grief dat de waardering van de woning te hoog is.”
4.13.
De rechtbank is ook in zoverre op goede gronden tot een juiste beslissing gekomen. Het Hof neemt dit oordeel alsmede de gronden waarop het berust over en maakt deze tot de zijne. Onder deze omstandigheden komt het Hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of de methode die ten grondslag ligt aan het rapport van taxateur P.A.J Broekman, geschikt is voor onderbouwing van de gezochte waarde.
Slotsom
4.14.
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter van de belastingkamer, A. Bijlsma en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 5 september 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.