ECLI:NL:GHAMS:2015:1598

• Datum uitspraak: 28 april 2015
• Publicatiedatum: 29 april 2015
• Zaaknummer: 200.096.056/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; R.H. de Bock; J.W. Hoekzema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen huurder en verhuurder over betalingsachterstand en huurprijsvermindering

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellant], de huurder, en [geïntimeerde], de verhuurder, betreffende een betalingsachterstand en een verzoek tot huurprijsvermindering. [appellant] is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam, waarin [geïntimeerde] werd veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 452,90. De huurovereenkomst dateert van 1 april 1998, en [geïntimeerde] werd eigenaar van de woning op 30 maart 1999. De huurprijs was aanvankelijk vastgesteld op fl. 403,00 per maand, maar door de slechte staat van de woning werd deze later verlaagd door de huurcommissie.

In hoger beroep heeft [appellant] betoogd dat de kantonrechter ten onrechte een deel van de huurachterstand heeft toegewezen die betrekking heeft op de periode vóór de eigendomsoverdracht aan [geïntimeerde]. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] slechts recht heeft op de betalingsverplichtingen die na de eigendomsoverdracht opeisbaar zijn geworden. Dit leidt tot de conclusie dat de kantonrechter een bedrag van € 403,73 ten onrechte heeft toegewezen aan [geïntimeerde].

Daarnaast heeft [appellant] een beroep gedaan op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan de woning, waaronder het ontbreken van een werkende douche. Het hof oordeelt dat de huurcommissie al een redelijke huurprijs heeft vastgesteld en dat er geen aanleiding is voor verdere huurprijsvermindering. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter voor zover het de primaire vordering van [geïntimeerde] betreft en wijst deze af. De vordering van [appellant] tot terugbetaling van het bedrag van € 452,90 wordt eveneens afgewezen. De proceskosten in eerste aanleg worden aan [geïntimeerde] opgelegd, terwijl de proceskosten in hoger beroep worden gecompenseerd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.096.056/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : 1086374 CV EXPL 09-32873

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 april 2015

inzake

[APPELLANT] ,

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[GEÏNTIMEERDE] ,

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. A. Heijder te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 21 oktober 2010 in hoger beroep gekomen van een (deel)vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 22 juli 2010, dat onder bovenvermeld rolnummer is gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven met producties;

- memorie van antwoord tevens verzoek tot niet-ontvankelijkverklaring;

- akte uitlating en overlegging productie aan de zijde van [appellant].

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de (naar het hof begrijpt: bij het bestreden vonnis toegewezen deel van de) vorderingen van [geïntimeerde] in conventie zal afwijzen, [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van € 452,90 met rente en de vorderingen van [appellant] in reconventie alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn hoger beroep en vordering, althans de vorderingen van [appellant] zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2. Feiten

Samengevat en voor zover van belang in hoger beroep komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[appellant] huurt vanaf 1 april 1998 van de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] de

woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning).Op 30 maart 1999 is [geïntimeerde] eigenaar geworden van de woning.

2.2.

Op grond van de huurovereenkomst dient de huurprijs bij vooruitbetaling te

worden voldaan. De huurprijs is bij de aanvang van de huurovereenkomst per 1 april 1998 bepaald op fl. 403,00 en de bijkomende kosten op fl. 30,59 (€ 13,88), telkens per maand. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [appellant] een waarborgsom aan de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] voldaan.

2.3.

Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst verkeert de woning in zeer slechte

staat van onderhoud. Bij uitspraak van 14 september 1999 heeft de huurcommissie de kwaliteit van de woning vastgesteld op 41 punten en beslist dat de huurprijs met ingang van 1 juni 1999 wordt gewijzigd in fl. 210,24 (€ 95,40) exclusief bijkomende kosten per maand. De huurcommissie heeft in haar beslissing overwogen dat een huurprijs van fl. 187,39 per maand redelijk is, maar heeft deze overeenkomstig het voorstel van [appellant] vastgesteld op het hiervoor genoemde (hogere) bedrag.

2.4.

De woning maakt deel uit van een blok van 22 appartementen die alle

eigendom zijn van [geïntimeerde]. Alle woningen uit dit blok zijn gerenoveerd behalve de woning van [appellant].

2.5.

Bij brief van 20 juli 2009 heeft de incassogemachtigde van [geïntimeerde] [appellant]

aangemaand tot betaling van een bedrag van € 445,07 aan onbetaald gelaten huurpenningen. Voorts vermeldt de brief dat indien [appellant] niet tot betaling zal overgaan, [geïntimeerde] zich genoodzaakt ziet over te gaan tot het nemen van rechtsmaatregelen.

3. Beoordeling

3.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, primair ontbinding van de

huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [appellant] gevorderd, alsmede betaling van [appellant] van € 452,90 aan huurachterstand tot en met december 2009, met nevenvorderingen. Subsidiair heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] zal worden veroordeeld tot medewerking aan renovatie van de woning, een en ander met beslissing over de proceskosten.

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd dat [geïntimeerde] zal

worden veroordeeld tot het uitsluitend mogen innen van de huurprijs die is vastgesteld door de huurcommissie en een verlaging van de huurprijs met vier punten in verband met het ontbreken van een werkende douche, zodat de nieuwe huurprijs maximaal € 93,54 zal bedragen. Daarnaast heeft [appellant] van [geïntimeerde] terugbetaling gevorderd van teveel betaalde waarborgsom, huur en kosten vermeerderd met de wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten.

3.3.

Bij het bestreden deelvonnis heeft de kantonrechter [appellant] in conventie -

uitvoerbaar bij voorraad - veroordeeld om binnen acht dagen aan [geïntimeerde] € 452,90 aan betalingsachterstand vermeerderd met rente vanaf 11 september 2009 te betalen. Voorts heeft de kantonrechter aangekondigd de (primair) gevorderde ontbinding en ontruiming te zullen afwijzen. Ten aanzien van de subsidiaire vordering in conventie heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald en iedere verdere beslissing aangehouden. De kantonrechter heeft de vorderingen in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, die zijn begroot op nihil. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

Ontvankelijkheid

3.4.

Volgens [geïntimeerde] dient [appellant] niet-ontvankelijk te worden verklaard in het

hoger beroep omdat het financieel belang minder dan € 1.750,00 bedraagt. Hiertoe heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de vorderingen van [appellant] in hoger beroep slechts zien op (terugbetaling van) € 452,90 aan huurachterstand, € 3,79 per maand aan bijkomende kosten en fl. 50,00 aan teveel betaalde waarborgsom. De overige vorderingen van [appellant] zijn niet (voldoende) concreet omschreven, aldus [geïntimeerde].

3.5.

Het hof neemt tot uitgangspunt dat het totale beloop of de totale waarde van het

gevorderde (in conventie en in reconventie) voor de toepassing van de appelgrens van artikel 332 lid 1 Rv bepalend is. Indien de rechter in meerdere (deel)vonnissen over het gevorderde beslist, dient bij de beoordeling van de appellabiliteit van elk van de (deel)vonnissen in aanmerking te worden genomen wat het totale beloop of de totale waarde van het gevorderde was waarover de rechter in eerste aanleg had te beslissen (zie HR 18 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:946).

3.6.

Nu het totale beloop van de vorderingen in conventie en reconventie (die deels

van onbepaalde waarde zijn) de appelgrens overstijgen is het bestreden deelvonnis appellabel. Dit betekent dat [appellant] ontvankelijk is in zijn hoger beroep.

Vordering [geïntimeerde]

3.7.

[appellant] heeft in hoger beroep onweersproken en met onderbouwing door

middel van een uittreksel uit het Kadaster gesteld dat [geïntimeerde] op 30 maart 1999 eigenaar van de woning is geworden. In de
grieven 1 en 5 heeft [appellant] dan ook terecht aangevoerd dat [geïntimeerde] op grond van het bepaalde in artikel 7:226 lid 1 BW (slechts) recht heeft op de na voornoemde datum opeisbaar geworden betalingsverplichtingen. Dit betekent dat in het toegewezen bedrag van € 452,90 ten onrechte de betalingsachterstand over 1998 (€ 204,00) is berekend alsmede de betalingsverplichting van maart 1999 (fl. 440,17, omgerekend € 199,73). Dit betekent dat de kantonrechter in totaal een bedrag van € 403,73 teveel heeft toegewezen.

3.8.

Ten aanzien van de betalingsachterstand over de periode van 1998 tot en met

2001, waarvan thans nog van belang is de periode over april 1999 tot en met 2001, heeft [appellant] een beroep gedaan op verjaring. Dit beroep kan hem niet baten, omdat de betalingen van [appellant] op grond van artikel 6:43 BW eerst in mindering op de oudst openstaande huurtermijnen strekken. Dat [appellant] hiervan niet op de hoogte was doet aan het voorgaande niet af. Het hof volgt [appellant] niet in zijn betoog dat hierdoor de rechtszekerheid wordt ondergraven.

3.9.

[appellant] heeft vervolgens betoogd dat sprake is van rechtsverwerking. Ook dit

betoog kan [appellant] niet baten omdat enkel tijdsverloop of stilzitten, voor zover daarvan sprake is geweest, onvoldoende is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking ex artikel 6:2 BW (zie HR 26 maart 1999, NJ 1999, 445). Evenmin is voldoende gebleken dat [appellant] onredelijk in zijn (bewijs)positie is benadeeld. [appellant] heeft in dit verband onvoldoende concreet toegelicht dat hij, ook al beschikt hij thans niet (meer) over zijn rekeningafschriften over voornoemde periode, daar niet over zou kunnen beschikken door bijvoorbeeld deze bij de bank op te vragen.

3.10.

Daarnaast heeft [appellant] in
grief 1 tegen de vordering van [geïntimeerde]

aangevoerd dat de bijkomende kosten ten onrechte jaarlijks zijn verhoogd tot laatstelijk € 17,67 per maand. [appellant] heeft hiertoe gesteld dat deze kosten, omdat [geïntimeerde] nooit een deugdelijke afrekening heeft verstuurd, op grond van artikel 7:259 lid 2 BW en artikel 7:260 lid 1 BW juncto artikel 51 UHW het in de huurovereenkomst bepaalde bedrag ad € 13,88 niet te boven mogen gaan. Naar blijkt uit de memorie van antwoord (punt 6) heeft [geïntimeerde] haar vordering op dit punt kennelijk laten varen. Dit betekent dat de betalingsverplichting van [appellant] te dien aanzien onvoldoende is komen vast te staan. Het hof gaat ervan uit dat de aldus teveel in rekening gebrachte bijkomende kosten het resterende bedrag van € 49,17 (€ 452,90 min € 403,73) te boven gaan. De vordering van [geïntimeerde] dient derhalve alsnog geheel te worden afgewezen.

3.11.

In
grief 2 bestrijdt [appellant] ten slotte de vaststelling door de kantonrechter dat

[appellant] bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van fl. 900,00 aan (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] heeft voldaan. Volgens [appellant] heeft hij uit hoofde van de huurovereenkomst fl. 950,00 aan waarborgsom voldaan en dient daarom een bedrag van fl. 50,00 oftewel € 28,00 op de beweerdelijke huurachterstand in mindering te worden gebracht.

3.12.

Gelet op de inhoud van de huurovereenkomst (waarin onder “Bijzondere

bepalingen” onder 5 staat vermeld dat de huurder een bedrag ad fl. 950,-- als waarborgsom verschuldigd is) en bij gebreke van verweer van [geïntimeerde] gaat het hof er van uit dat [appellant] destijds een waarborgsom van fl. 950,00 in plaats van fl. 900,00 heeft betaald. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] de waarborgsom onverplicht heeft verlaagd en (daarom) bevoegd was over te gaan tot verrekening van de (dientengevolge) teveel betaalde waarborgsom. Tegen dat oordeel is geen grief gericht. [appellant] doet in appel kennelijk een beroep op (verdere) verrekening van de fl. 50,00 (€ 28,00) teveel betaalde waarborgsom met een eventuele huurachterstand, en vordert niet langer terugbetaling daarvan. Nu de vordering van [geïntimeerde] geheel wordt afgewezen, komt het hof aan de beoordeling van het beroep op verrekening niet toe.

3.13.

Gelet op deze uitkomst behoeft
grief 4 , waarin [appellant] bestrijdt dat hij de in

2.5

genoemde brief heeft ontvangen, geen bespreking.

Vordering [appellant]

3.14.

In
grief 6 bestrijdt [appellant] (onder meer) de afwijzing van de gevorderde

huurprijsvermindering (en daarmee samenhangend de vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur). Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] niet betwist dat het ontbreken van een werkende douche tot vermindering van het huurgenot leidt en heeft hij daarom recht op huurprijsvermindering. Daarnaast is volgens [appellant] onjuist dat hij een deel van de gestelde onderhoudsklachten aan zichzelf te wijten heeft.

3.15.

De kantonrechter heeft in dit verband geoordeeld dat de huurcommissie reeds

een redelijke huurprijs heeft vastgesteld vanwege de gebrekkige onderhoudstoestand. Evenals de kantonrechter, is het hof van oordeel dat in de gegeven omstandigheden geen aanleiding is voor een (verdere) huurprijsvermindering. [appellant] bestrijdt immers op zichzelf niet dat hij [geïntimeerde] de toegang tot de woning heeft geweigerd voor het verhelpen van onderhoudsklachten. [appellant] heeft de onderhoudsklachten daarom deels aan zichzelf te wijten. Gezien het voorgaande is, anders dan [appellant] betoogt, niet nodig dat [geïntimeerde] concreet onderbouwt op welke data zij bij [appellant] aan de deur is geweest. De omstandigheid dat [geïntimeerde] niet heeft betwist dat het ontbreken van een werkende douche tot vermindering van het huurgenot leidt, kan niet tot een ander oordeel leiden. De overweging van de huurcommissie dat een huurprijs van fl. 187,39 per maand redelijk is, evenmin. Uit het vorenstaande volgt dat de grief in zoverre faalt.

3.16.

Grief 3 is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter onder 1.8 van het

bestreden deelvonnis, dat alle appartementen van [geïntimeerde] in 2001/2002 zijn gerenoveerd behalve de woning van [appellant] en dat [appellant] weigerde mee te werken aan de renovatie van de woning. [appellant] heeft in
grief 6 voorts gesteld dat het hem niet verweten kan worden dat hij geen medewerking heeft verleend aan de renovatie van de woning.

3.17.

[appellant] heeft geen belang meer bij deze grieven, omdat het hof ambtshalve

ermee bekend is dat (ook) de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] is afgewezen bij vonnis van 23 juni 2011. Deze grieven behoeven derhalve geen (verdere) bespreking.

3.18.

Ten aanzien van
grief 2 met betrekking tot de volgens [appellant] teveel betaalde

waarborgsom verwijst het hof naar hetgeen onder 3.12 is overwogen.

3.19.

Het bewijsaanbod van [appellant] wordt, als niet ter zake dienend, afgewezen.

Slotsom

3.20.

Uit het vorenstaande volgt dat de grieven 1 en 5 slagen voor zover hiervoor in

3.7

en 3.10 vermeld. Dit betekent dat het bestreden deelvonnis zal worden vernietigd voor zover dat de primaire vordering van [geïntimeerde] (onder I en II van het dictum vermeld) betreft. Deze vordering zal alsnog worden afgewezen. Om praktische redenen zal het hof de primaire vordering van [geïntimeerde] alsnog integraal afwijzen. De kantonrechter heeft immers - kennelijk per abuis - verzuimd zijn afwijzende beslissing ten aanzien van de gevorderde ontbinding en ontruiming in enig dictum neer te leggen. [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg, die worden begroot op nihil. Nu [geïntimeerde] (onder punt 3 van de memorie van antwoord) heeft betwist dat [appellant] het bedrag van € 452,90 aan haar heeft voldaan, zal de vordering van [appellant] tot terugbetaling van dat bedrag worden afgewezen. Het bestreden deelvonnis zal ten aanzien van vordering van [appellant] in reconventie (onder VII en VIII van het dictum vermeld) worden bekrachtigd. Gelet op deze uitkomst ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie onder I en II van het dictum vermeld;

en opnieuw rechtdoende:

wijst de primaire vordering van [geïntimeerde] af;

wijst de vordering tot terugbetaling van [appellant] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg die aan de zijde van [appellant] tot op heden worden begroot op nihil;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen;

compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, R.H. de Bock en J.W. Hoekzema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 april 2015.