Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 08/01246
vierde meervoudige belastingkamer
proces-verbaal
van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van
[X], te [Z] (Duitsland), belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no 07/2425 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) van 7 oktober 2008 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2009.
Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 110.000;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht in eerste instantie en in hoger beroep van in totaal € 146 te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende voor een bedrag van € 264.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning (recreatiewoning) dienende onroerende zaak gelegen [a-straat 1] te Q. De zaak is gebouwd in 1971 (berging en dakopbouw zijn van latere datum) en heeft een perceelsoppervlakte van 460 m².
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2005.
3. Van belanghebbendes zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4. De heffingsambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 2. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum € 121.000 bedraagt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt gehandhaafd. De rechtbank heeft het tegen deze uitspraak ingestelde beroep ongegrond verklaard.
5. Het Hof stelt voorop dat – anders dan belanghebbende kennelijk meent – noch de heffingsambtenaar, noch de rechtbank gehouden was de waarde van belanghebbendes woning op de waardepeildatum op dezelfde wijze te berekenen en vast te stellen als is gebeurd in een eerdere procedure bij de rechtbank; de procedure die betrekking heeft op de waarde van de woning per 1 januari 2003 en heeft geleid tot de uitspraak van de rechtbank van 22 december 2006 met het kenmerk 06/179.
6. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd opgemaakt door drs. H.H.L. van Emmerik. In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer per 1 januari 2005 van € 125.000. De taxateur heeft zijn standpunt met betrekking tot de waarde van de woning onderbouwd met marktgegevens van een aantal andere recreatiewoningen. Het betreft de objecten:
adres bouwjaar verkoopprijs datum
[a-straat 10] 1971 € 122.500 15-4-2006
[a-straat 11] 1971 € 149.000 23-6-2004
[a-straat 12] 1972 € 130.000 20-7-2005
[a-straat 13] 1971 € 135.000 8-10-2004
6. Een werkwijze waarbij bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met verkoopprijzen die op niet te ver van de waardepeildatum gelegen tijdstippen voor andere objecten zijn gerealiseerd is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.
7. In aanmerking nemende dat al de door de taxateur ter referentie opgevoerde objecten op hetzelfde bungalowpark liggen als belanghebbendes woning en evenals die woning geschakelde recreatiewoningen zijn, en gelet op de zich in het dossier bevindende foto’s van belanghebbendes zaak, van de ter referentie aangevoerde objecten en van het bungalowpark (een luchtfoto), alsmede op de overgelegde kadastrale kaart is het Hof van oordeel dat de ter referentie opgevoerde objecten als vergelijkingsobject kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes zaak en de vergelijkingsobjecten kan de gezochte waarde van belanghebbendes zaak dan ook worden bepaald aan de hand van de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen.
8. Voor zover belanghebbende dat al heeft willen betogen acht het Hof niet aannemelijk geworden dat tussen belanghebbendes zaak en de referentieobjecten significante verschillen bestaan in kwaliteit en/of ligging waarmee de taxateur onvoldoende rekening heeft gehouden. Het Hof merkt daarbij op dat in het taxatierapport wordt ingegaan op verschillen tussen belanghebbendes zaak en de ter referentie opgevoerde objecten. Ten aanzien van de objecten met de huisnummers 140 en 108 wordt daarbij onder meer aangevoerd “+ betere kwaliteit”.
9. Ten aanzien van de perceelsoppervlakten van de verschillende recreatiewoningen verschillen partijen slechts verwaarloosbaar van mening.
adres perceelsoppervlakte volgens belanghebbende in m2 perceelsoppervlakte volgens de heffingsambtenaar in m2
[a-straat 1] 460 460
[a-straat 10] 464 464
[a-straat 11] 460 465
[a-straat 12] 485 485
[a-straat 13] 269 269
10. Ten aanzien van de inhoud van de recreatiewoningen lopen de standpunten van partijen wel in betekenende mate uiteen.
11. Van de zijde van de heffingsambtenaar zijn in de loop der tijd de volgende gegevens verschaft:
adres inhoud in m3 excl. bijgebouwen volgens taxatieverslag (bijlage 3 bij het verweerschrift in eerste aanleg) inhoud in m3 excl. bijgebouwen volgens het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport inhoud in m3 ter zitting van de rechtbank, gebaseerd op bouwtekeningen
[a-straat 1] 140 140 (excl. berging) 145 (excl. berging)
[a-straat 10] (niet vermeld) 130 146
[a-straat 11] 210 187 207
[a-straat 12] 170 146 (geen nieuwe opgaaf)
[a-straat 13] 210 205 (geen nieuwe opgaaf)
Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aanvullend taxatierapport overgelegd. Volgens dat rapport is de achterwand van [a-straat 10] ca. 90 cm verplaatst. Het Hof begrijpt dit zo dat de inhoud van die woning dus groter is dan aanvankelijk door de heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekening werd aangenomen. In het aanvullend taxatierapport concludeert de taxateur nader tot een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes zaak op de waardepeildatum van € 120.000.
12. Volgens belanghebbende beloopt de inhoud van de verschillende woningen:
adres inhoud in m3
[a-straat 1] 145 (huis) 18 (berging)
[a-straat 10] 171 (huis) 19 (berging)
[a-straat 11] 245 (huis)
[a-straat 12] 217 (huis)
[a-straat 13] 256 (huis) 24 (berging)
Belanghebbende stelt de woningen van buiten te hebben opgenomen maar de inhoud naar beneden te hebben gecorrigeerd voor de dikte van de muren e.d. om op die manier de inhoud binnensmuurs te bepalen.
13. Het Hof vindt onvoldoende reden het (laatstelijk) door een van partijen ingenomen standpunt ten aanzien van de inhoud van de objecten te stellen boven het door de andere partij (laatstelijk) ingenomen standpunt. In de loop der tijd zijn door de ambtenaar wisselende gegevens verschaft en er bestaat gerede twijfel aan de juistheid van de bouwtekeningen (kennelijk heeft – (ook) zonder vergunning – aan- en/of verbouw plaatsgevonden). Anderzijds heeft de opname van belanghebbende naar zijn eigen zeggen van buiten plaatsgevonden en kan er niet op voorhand van worden uitgegaan dat voor het bepalen van de netto-inhoud (binnensmuurs) voldoende rekening is gehouden met de dikte van binnen- en buitenmuren, plafonds en dergelijke.
14. Het Hof heeft overwogen of het een nader onderzoek naar de inhoud van de objecten zou (laten) verrichten maar ziet daar op grond van de volgende overwegingen vanaf.
14.1. De inhoud van een woning vormt weliswaar een belangrijke waardebepalende factor maar er bestaat geen rechtevenredig verband tussen de waarde van een zaak en de inhoud daarvan. Het ligt integendeel voor de hand dat bij toename van de inhoud de gemiddelde waarde van een onroerende zaak per m3 daalt. Het Hof heeft geen aanleiding te oordelen dat dit in dezen anders zou zijn.
14.2. De waarde van een onroerende zaak wordt voor een wezenlijk deel bepaald door de bij de woning behorende grond, zeker ook als het gaat om recreatiewoningen als de onderhavige. Hoeveel de grond van belanghebbende waard is staat tussen partijen weliswaar niet vast – de taxateur heeft ter zitting een bedrag genoemd van € 116 per m2 dat door belanghebbende is betwist – maar het Hof twijfelt er niet aan dat ook belanghebbendes grond een aanzienlijke waarde heeft.
14.3. De waarde van een tot woning dienende zaak wordt ook voor een belangrijk deel bepaald door niet meetbare factoren als ligging, “uitstraling” en onderhoud.
14.4. De verkoopdata van de referentieobjecten liggen thans zover in het verleden dat het zeker niet kan worden uitgesloten dat na verkoop wijzigingen aan die woningen zijn aangebracht die het moeilijk maken de inhoud ten tijde van de verkoop thans nog met voldoende nauwkeurigheid te bepalen.
14.5. Tenslotte hebben beide partijen na het sluiten van het onderzoek ter zitting van het Hof te kennen gegeven er de voorkeur aan te geven dat de zaak thans finaal wordt afgedaan door een uitspraak van het Hof.
15. Met inachtneming van het vorenstaande is de heffingsambtenaar er met hetgeen hij heeft overgelegd en betoogd onvoldoende in geslaagd de door hem (nader) verdedigde waarde voldoende aannemelijk te maken. Anderzijds kan ook de door belanghebbende verdedigde waarde van maximaal € 93.500 (nader stuk d.d. 5 mei 2009) niet als juist worden aanvaard. Het Hof zal gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd de waarde van belanghebbendes zaak in goede justitie vaststellen op € 110.000.
16. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties en op vergoeding van de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb Pro. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de vergoeding gesteld op € 264 aan reiskosten (naar Alkmaar en Amsterdam) van belanghebbende zelf. Reis- en verletkosten van een persoon die tot bijstand naar de zitting wordt meegebracht komen niet voor vergoeding in aanmerking.
De mondelinge uitspraak is gedaan op 1 september 2009 door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, J.P.A. Boersma en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr.J. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt, ondertekend door de voorzitter van de belastingkamer en de griffier.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.