Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 07/2425 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 11 juni 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna: eisers recreatiewoning) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 121.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar van 19 juni 2007 heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 31 juli 2007 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 27 augustus 2007.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 augustus 2008 waar eiser in persoon is verschenen en is bijgestaan door C.H. Maßmann. Verweerder is vertegenwoordigd door
E. Houben, werkzaam bij de gemeente Texel, en drs. H.H.L. Van Emmerik, taxateur.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers recreatiewoning terecht heeft gehandhaafd op € 121.000,00.
2. Verweerder heeft eisers recreatiewoning
tabel 1
vergeleken met de vier hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat eiser recreatiewoning overeenkomstig de Wet WOZ is gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen eisers recreatiewoning en de referentiewoningen en dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
3. Eiser heeft gesteld dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft hij betoogd dat verweerder de uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 22 december 2006 in het kader van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2003 ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. Uit deze uitspraak blijkt volgens eiser dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] het best vergelijkbare object is en dat, rekening houdend met de berekeningen in die uitspraak, de WOZ-waarde van zijn woning op € 90.400,00 moet worden gesteld. Verder heeft eiser gesteld dat de inhoud van deze referentiewoning 245 m³ is. Aangevoerd is voorts dat de WOZ-waarde ook in vergelijking met de verkoopprijzen van de andere referentiewoningen te hoog is. Tot slot heeft eiser de rechtbank verzocht om verweerder op te dragen de precieze berekeningen voor de WOZ-waarde van zijn recreatiewoning over te leggen en om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
4. In het verweerschrift heeft verweerder nog aangevoerd dat de verschillen tussen de woningen in grootte, bijgebouwen en kwaliteit relatief beperkt zijn. Met betrekking tot de door eiser gemaakte berekening heeft verweerder gesteld dat deze berekening niet conform de methodiek van de Wet WOZ is. Verder is volgens verweerder niet in te zien waarom de WOZ-waarde daalt indien een object na de verkoop wordt verbouwd. Voor zover eiser de kubieke meter inhoud na verbouw heeft gerelateerd aan de prijs vóór verbouw is dat volgens verweerder geheel onjuist omdat dan geen rekening wordt gehouden met het waardeverhogende effect van de verbouwing. Voorts heeft verweerder gesteld dat de waardebepaling in de initiële aanslag en de uitspraak op bezwaar op de wettelijk voorgeschreven wijze zijn onderbouwd.
5. In de aanvullende gronden heeft eiser nog gesteld in de taxatieverslag genoemde inhoud van de referentiewoningen niet de werkelijke inhoud is. Volgens eiser is de inhoud van de:
tabel 3
Verder bestaan er volgens eiser grote verschillen qua perceelsoppervlakte, kwaliteit en courantheid. Dit betekent naar de mening van eiser dat het standpunt van verweerder dat de verschillen tussen zijn recreatiewoning en de referentiewoningen relatief beperkt zijn, niet juist is. Een vergelijking van de inhoud tussen de woningen gerelateerd aan de prijs maakt volgens eiser dat de WOZ-waarde van zijn recreatiewoning niet hoger dan € 95.000,00 kan zijn.
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2005 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Met betrekking tot de door eiser gedane berekening om de hem voorgestane
WOZ-waarde te onderbouwen overweegt de rechtbank als volgt. Deze berekening, die kortweg neerkomt op het delen van de inhoud van zijn woning door de inhoud van de referentiewoning en de uitkomst daarvan te vermenigvuldigen met de geïndexeerde verkoopprijs van de referentiewoning, acht de rechtbank niet in overeenstemming met de methodiek van de Wet WOZ. Daarbij is eiser slechts uitgegaan van de inhoud van de woningen en heeft hij geen rekening gehouden met de bij de woningen behorende percelen grond. De rechtbank laat deze berekening dan ook buiten te beschouwing.
8. Ter zitting is komen vast te staan dat verweerder de inhoud van eisers recreatiewoning en de referentiewoningen (zoals weergegeven onder 2.) heeft bepaald aan de hand van de officiële bouwtekeningen behorende bij de gevraagde bouwvergunningen. Verweerder is hierbij uitgegaan van de objectgegevens ten tijde van de verkopen. De bouwtekeningen zijn voorzien van een controlestempel van de bouwinspectie van de gemeente Texel. Dit betekent volgens de gemachtigde van verweerder ter zitting dat conform de bouwtekening en de daarbij behorende bouwvergunning is gebouwd. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen en ziet dan ook geen aanwijzing voor het oordeel dat de inhoud van eisers recreatiewoning en de referentiewoningen onjuist is bepaald. De omstandigheid dat op de bouwtekening het maaiveldniveau niet is aangegeven maakt dit niet anders, aangezien de gemachtigde van verweerder ter zitting heeft verklaard dat voor alle woningen op het park dezelfde hoogte vanaf het maaiveld wordt aangehouden. De rechtbank heeft evenmin aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank bij de verdere beoordeling uit van de door verweerder gehanteerde inhoudsmaten.
9. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2005, is de
WOZ-waarde, zoals die voor het vorige tijdvak is vastgesteld, op zichzelf niet relevant. Anders dan eiser meent dient de uitspraak van 22 december 2006 en de daarin vastgestelde WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2003 dan ook niet als uitgangspunt bij onderhavige waardebepaling te worden genomen.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers recreatiewoning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de vier hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers recreatiewoning. De rechtbank stelt in dit verband vast dat de referentiewoningen - net als eisers recreatiewoning - geschakelde woningen zijn, bestemd voor recreatief gebruik, gebouwd in dezelfde periode en dat zij zijn gelegen op het bungalowpark "Slufterhoek". De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning.
11. Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning is afgeleid. Uit de uitspraak op bezwaar in samenhang met het verweerschrift, het taxatieverslag, het taxatierapport en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen eisers recreatiewoning en de referentiewoningen. De WOZ-waarde van eisers recreatiewoning laat zich naar het oordeel van de rechtbank het beste verklaren door de verkoopprijzen van de referentiewoningen aan de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 4]. Vaststaat dat de eerstgenoemde referentiewoning 62 m³ meer inhoud heeft en 5 m² meer grond dan eisers recreatiewoning, terwijl deze woning blijkens het taxatierapport voorts een betere kwaliteit heeft. Hier staat tegenover dat eisers woning een dakkapel heeft en een grotere berging. Door de WOZ-waarde van eisers recreatie woning op € 28.000,00 lager te bepalen dan de verkoopprijs van deze referentiewoning, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen. Met betrekking tot de referentiewoning aan de [referentiewoning 4] staat vast dat deze woning qua inhoud en oppervlak nagenoeg gelijk is (eisers woning is 1 m³ kleiner en heeft 4 m² minder grond) en dat eisers woning qua kwaliteitsniveau minder is. Hier staat tegenover dat de referentiewoning geen dakkapel en een kleinere berging heeft. Uit het feit dat de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning € 1.500,00 lager is dan de verkoopprijs van deze referentiewoning, maakt de rechtbank op dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het kwaliteitsniveau van zijn woning een hoger waardeverschil ten opzichte van deze referentiewoningen rechtvaardigt. Uit de verkoopprijzen van de andere referentiewoningen maakt de rechtbank eveneens op dat de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning niet te hoog is vastgesteld.
12. Aangaande eisers standpunt dat zijn recreatiewoning minder courant is dan de referentiewoningen overweegt de rechtbank het volgende. Ingevolge vaste jurisprudentie
– de rechtbank verwijst naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 5 september 2005, gepubliceerd onder www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AU4894 – is het aan eiser om aannemelijk te maken dat de courantheid van zijn recreatiewoning zo’n waardedrukkend effect heeft dat de door verweerder vastgestelde, door het taxatierapport ondersteunde, waarde onjuist is. Daarin is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd.
13. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers recreatiewoning niet te hoog is vastgesteld.
14. Het beroep is daarom ongegrond.
15. Bij deze beslissing is voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 7 oktober 2008 door mr. L. Boonstra, rechter, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.