Uitspraak
202302265/1/A2
Datum uitspraak: 2 oktober 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend in [woonplaats],
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 28 februari 2023 in zaak nr. 22/21 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer.
Procesverloop
Bij besluit van 2 oktober 2019 heeft het college, voor zover hier van belang, [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 18.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag tot aan de dag van betaling van de tegemoetkoming.
Bij besluit van 24 november 2021 heeft het college, voor zover hier van belang, het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 39.000,00.
Bij uitspraak van 28 februari 2023 heeft de rechtbank het door[appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 24 november 2021 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan geheel in stand blijven.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 16 juli 2024, waar [appellant], bijgestaan door mr. M. Kashyap, advocaat te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. S.J.M. Bouwman, advocaat te Haarlem, en S. Baarse, zijn verschenen. Verder zijn [gemachtigde] aan de zijde van [appellant] en mr. D.S. Krijgsman en C.F.C. Magermans aan de zijde van het college als deskundigen verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de hoogte van de door het college aan [appellant] toegekende tegemoetkoming in planschade.
aanvraag om tegemoetkoming in planschade
2. [appellant] is samen met zijn echtgenote sinds 1 oktober 1990 eigenaar van het pand (hierna: het pand) op het perceel aan de [locatie 1]/[locatie 2] in Zwanenburg (hierna: het perceel). Het pand is gesplitst in een woning met het huisnummer [locatie 1] en een bedrijfsgedeelte met het huisnummer [locatie 2]. Bij brief van 27 februari 2018 heeft[appellant] bij het college een aanvraag om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) ingediend. Ter toelichting van deze aanvraag heeft hij aangevoerd dat hij schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij besluit van 13 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan Zwanenburg (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Met dit bestemmingsplan, dat sinds 13 augustus 2014 onherroepelijk is, is de bedrijfsbestemming van het perceel komen te vervallen en heeft het perceel een bestemming voor wonen gekregen.
overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
3. Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door [appellant] in de aanvraag van 27 februari 2018 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
besluit van 24 november 2021
4. Het college heeft aan het besluit van 24 november 2021 een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van 4 november 2021 ten grondslag gelegd. In dat advies is vermeld dat niet in geschil is dat het pand onder het oude planologische regime ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 13 november 2013 (hierna: de peildatum) een waarde van € 372.000,00 had. Voor de waardebepaling onder het nieuwe planologische regime is aansluiting gezocht bij een taxatierapport van Punt Taxateurs van 3 november 2021. Volgens dat rapport heeft het pand na verbouwing een waarde van € 650.000,00. Na aftrek van de verbouwingskosten en de kosten van afkoop van de huurder van de bedrijfsruimte van in totaal € 317.000,00 resteert een waarde van € 333.000,00, aldus Punt Taxateurs.
aangevallen uitspraak
5. Naar aanleiding van het door [appellant] tegen het besluit van 24 november 2021 ingestelde beroep heeft de rechtbank onder meer het volgende overwogen.
5.1. Tussen partijen zijn de waarde van het pand onder het oude planologische regime en de omvang van de verbouwingskosten en de kosten van afkoop van de huurder van de bedrijfsruimte niet in geschil. In beroep gaat het uitsluitend over de waarde van het pand na de verbouwing.
5.2. Het college heeft bij het verweerschrift een nader rapport van Punt Taxateurs van 6 september 2022 overgelegd. In het verweerschrift is naar dit rapport verwezen ter weerlegging van een tegentaxatie van De Taxatiedienst en ter onderbouwing van de standpunten van het college. In het rapport zijn drie andere referentieobjecten betrokken dan in het rapport dat aan het besluit van 24 november 2021 ten grondslag is gelegd. Ter zitting heeft het college desgevraagd te kennen gegeven dat voor de beoordeling wordt uitgegaan van de referentieobjecten van het rapport van 6 september 2022. Omdat de keuze voor de referentieobjecten en de vergelijking tussen de objecten en het pand in het rapport van 3 november 2021 onvoldoende inzichtelijk is, kleeft aan het besluit van 24 november 2021 een zorgvuldigheidsgebrek.
5.3. [appellant] heeft in beroep kunnen reageren op het rapport van 6 september 2022. Hij heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt in zijn brief van 6 januari 2023, waarbij een reactie is gevoegd van De Taxatiedienst, die onder meer ook betrekking heeft op het rapport van 6 september 2022.
Naar het oordeel van de rechtbank leidt de reactie van [appellant] niet tot de conclusie dat het college zich niet op het rapport van 6 september 2022 mag baseren. Punt Taxateurs heeft aan de hand van een vergelijkingsmethode een deugdelijke inschatting gemaakt van de herontwikkelingswaarde van het pand op basis van de marktwaarde na verbouwing en onder aftrek van de daarmee samenhangende verbouwingskosten. Punt Taxateurs heeft bij de drie referentieobjecten toegelicht waarom zij zijn gebruikt. Bij deze objecten is genoegzaam inzichtelijk gemaakt welke overeenkomsten en verschillen er met het pand zijn op elf verschillende aspecten. Het gaat hierbij onder meer om de woonoppervlakte en de perceeloppervlakte. Anders dan[appellant] heeft aangevoerd, heeft Punt Taxateurs dus rekening gehouden met het feit dat het pand relatief weinig buitenruimte heeft.
5.4. De Taxatiedienst heeft naast een beoordeling van de taxatie van Punt Taxateurs ook een eigen taxatie verricht. Ook in deze tegentaxatie ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat het college zich niet op het rapport van 6 september 2022 mag baseren. Om de waarde te bepalen onder het nieuwe planologische regime, is De Taxatiedienst gestart met een waardebepaling ten tijde van het opnamemoment, zijnde 17 december 2021. Vervolgens is aan de hand van de marktontwikkeling teruggerekend naar de waarde op de peildatum. Deze waarde is vastgesteld op € 535.000,00.
Omdat de verbouwingskosten van € 317.000,00 niet ter discussie staan, is berekend dat de waarde op de peildatum € 218.000,00 is. In 2017 heeft echter al een inpandige verbouwing plaatsgevonden. Deze verbouwing is niet kenbaar betrokken in de berekenmethode, terwijl dit wel voor de hand had gelegen, omdat De Taxatiedienst de bestaande toestand - dus met inbegrip van de verbouwing in 2017 - als vertrekpunt heeft gekozen. Verder heeft De Taxatiedienst niet inzichtelijk gemaakt hoe de verbouwingskosten van de feitelijke verbouwing uit 2017 zich verhouden tot de verbouwingskosten van € 317.000,00, die Punt Taxateurs heeft vastgesteld en die niet ter discussie staan, en waarom het (ook) juist is om € 317.000,00 aan verbouwingskosten in mindering te brengen op de getaxeerde waarde. Punt Taxateurs heeft de verbouwingskosten immers berekend op basis van de toestand van het pand op de peildatum, dus vóór de verbouwing in 2017, en op basis van een (hypothetische) geoptimaliseerde verbouwing. Gezien deze gebreken in de tegentaxatie van De Taxatiedienst, blijkt daaruit niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het rapport van 6 september 2022, aldus de rechtbank.
beoordeling van de hogerberoepsgronden
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich op het taxatierapport van Punt Taxateurs van 6 september 2022 mag baseren. Uit het feit dat nieuwe referentieobjecten - met een andere prijs per m² en andere correctiefactoren - aan de waardering van het perceel onder het nieuwe planologische regime ten grondslag liggen, terwijl de waardering niet is gewijzigd ten opzichte van het advies van de SAOZ van 4 november 2021 en het taxatierapport van Punt Taxateurs van 3 november 2021, blijkt juist dat onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is hoe de waardering tot stand is gekomen. Dat in het taxatierapport van 6 september 2022 is vermeld dat de referentieobjecten vergelijkbaar zijn met het pand en dat punten zijn opgesomd waarop de referentieobjecten vergelijkbaar zijn met of verschillen van het pand, maakt niet dat de keuze voor de referentieobjecten en de vergelijking tussen de referentieobjecten en het pand genoegzaam inzichtelijk zijn gemaakt. Van een inzichtelijke, begrijpelijke keuze voor de referentiepanden en/of een controleerbare en begrijpelijke vergelijking is volgens[appellant] geen sprake.
Ter onderbouwing hiervan voert [appellant] aan dat de keuze voor de referentieobjecten in het geheel niet is toegelicht. Punt Taxateurs acht de referentieobjecten vergelijkbaar met het pand, ondanks dat de referentieobjecten, ook volgens Punt Taxateurs zelf, op meerdere punten wezenlijk van het pand verschillen. Punt Taxateurs heeft vervolgens nagelaten correcties toe te passen in verband met de - deels ook door Punt Taxateurs zelf benoemde - verschillen tussen de referentieobjecten en het pand. Belangrijke verschillen tussen de referentieobjecten en het pand zijn in het rapport niet vermeld. [appellant] vindt dat de drie referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met het pand en dat de door Punt Taxateurs gemaakte vergelijking ondeugdelijk is, omdat niet, dan wel onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar rekening is gehouden met de verschillen.
6.1. Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie redelijkerwijs aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
6.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 20 december 2023, ECLI:NL:RVS:2023:4775, onder 15.3), dwingt artikel 6.1 van de Wro niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien en voor zover toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of op zichzelf niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur diens taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie.
6.3. Wanneer het betoog ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, kan de juistheid van dat (aspect van het) taxatierapport in beginsel slechts met vrucht worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is. Voorbeelden van betogen die zien op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, zijn betogen die er toe strekken dat in aanmerking genomen vergelijkingstransacties niet representatief zijn, dat andere vergelijkingstransacties ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten of dat ten onrechte al dan niet is gecorrigeerd vanwege gewijzigde economische omstandigheden. Ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, is het niet voldoende dat het tegenrapport uitsluitend een andere zelfstandige taxatie stelt tegenover de taxatie die is vervat in het aan het besluit van het bestuursorgaan ten grondslag gelegde taxatierapport. Uit een in een tegenrapport vervatte zelfstandige taxatie blijkt nog niet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is. Wanneer de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld en de taxateur die het tegenrapport heeft opgesteld verschillende uitgangspunten hanteren en daarom tot verschillende conclusies over de waarde van het te taxeren object zijn gekomen, is de vraag niet of de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn. Ook onvoldoende is een - niet met een tegenrapport onderbouwd - betoog van de betrokkene of diens gemachtigde dat ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur. De betrokkene zelf, of diens gemachtigde in zijn hoedanigheid van gemachtigde, kunnen immers niet als onafhankelijke taxateur worden aangemerkt.
6.4. Bij brief van 28 december 2022 heeft De Taxatiedienst een reactie gegeven op het verweerschrift van het college van 2 november 2022. In die brief heeft De Taxatiedienst onder meer een beschouwing gegeven over de drie door Punt Taxateurs gebruikte referentieobjecten. Volgens De Taxatiedienst heeft Punt Taxateurs slechts per object de verschillen met het getaxeerde object benoemd en een conclusie getrokken zonder inzichtelijk te maken hoe deze conclusie tot stand is gekomen. Verder heeft De Taxatiedienst kritische kanttekeningen geplaatst bij de in het taxatierapport van 6 september 2022 vermelde kenmerken van de referentieobjecten en verschillen met het getaxeerde object.
6.5. Het college heeft in hoger beroep een nader advies van de SAOZ van 9 januari 2024 overgelegd. In dat nader advies is vermeld dat de taxateur van Punt Taxateurs bij de beoordeling van de gronden van het hoger beroep is betrokken en dat de reactie op het betoog van[appellant] in overeenstemming met deze taxateur tot stand is gekomen.
Volgens de SAOZ zijn in het taxatierapport van 6 september 2022, ter onderbouwing van de waarde van het getaxeerde object onder het nieuwe planologische regime op de peildatum, drie referentieverkopen vermeld, waarbij per referentie de verschillen met het getaxeerde object zijn vermeld, waaraan de taxateur aan de hand van onder meer een matrix met kleuraanduidingen een wegingsfactor en een waardeoordeel heeft toegekend. Verder heeft de SAOZ in het nader advies per referentie een reactie gegeven op de kanttekeningen van De Taxatiedienst bij de in het taxatierapport van 6 september 2022 vermelde kenmerken van de referentieobjecten en verschillen met het getaxeerde object. De SAOZ heeft daarbij benadrukt dat twee van deze referentieobjecten ook door De Taxatiedienst zijn gebruikt en dat het daarom niet goed te bevatten is waarom[appellant] kritiek heeft op het gebruik daarvan door Punt Taxateurs. Ook heeft de SAOZ aangevoerd dat de referentieobjecten voldoen aan de daaraan in de praktijk gestelde eisen dat het gaat om een soortgelijk woningtype, dat de objecten in de nabije (woon)omgeving zijn gelegen en dat de referentieverkopen niet ouder zijn dan vijf jaar vóór de peildatum. De SAOZ is tot de conclusie gekomen dat de gronden van het hoger beroep geen aanleiding geven om de taxatie als te laag of anderszins onjuist aan te merken.
6.6. Het betoog van [appellant] raakt een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, als bedoeld onder rechtsoverweging 6.3, en wordt, gelet op rechtsoverweging 6.4, gedeeltelijk ondersteund door een tegenrapport van een andere onafhankelijke taxateur. Naar het oordeel van de Afdeling blijkt uit de in rechtsoverweging 6.4 bedoelde brief van De Taxatiedienst van 28 december 2022 niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het taxatierapport van Punt Taxateurs van 6 september 2022. Dat De Taxatiedienst het niet eens is met dat taxatierapport en kritische kanttekeningen erbij heeft geplaatst, betekent niet dat het door Punt Taxateurs verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest en dat de rechtbank, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil, haar oordeel niet op dat taxatierapport had mogen baseren. Daarbij is niet zonder belang dat, gelet op rechtsoverweging 6.5, de SAOZ in een nader advies heeft gemotiveerd waarom die kanttekeningen niet aan de conclusie van dat taxatierapport afdoen.
Voor zover het betoog van [appellant] niet wordt ondersteund door een tegenrapport van een andere onafhankelijke taxateur, kan het betoog, gelet op rechtsoverweging 6.3, alleen al daarom niet afdoen aan het taxatierapport van 6 september 2022.[appellant], of diens gemachtigde in haar hoedanigheid van gemachtigde, is immers geen onafhankelijke taxateur.
Het betoog slaagt niet.
7. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank het taxatierapport van De Taxatiedienst van 25 januari 2022 ten onrechte terzijde heeft geschoven vanwege het door haar bedoelde gebrek in de onderbouwing van de verbouwingskosten. De rechtbank heeft vermoedelijk over het hoofd gezien dat De Taxatiedienst de berekende waarde van het pand niet alleen heeft onderbouwd met de rekenmethode BAR/NAR, die begint bij de waarde op de opnamedatum (bij een gebruik van het pand voor twee woningen), maar ook met de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde op de peildatum is vastgesteld op basis van een vergelijking met referentieobjecten die rond de peildatum zijn verkocht. De door de rechtbank bedoelde gebreken zien uitsluitend op de rekenmethode BAR/NAR. [appellant] verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar een reactie van De Taxatiedienst van 3 februari 2023.
Voor het geval niet van het taxatierapport van De Taxatiedienst wordt uitgegaan, verwijst [appellant] naar een taxatierapport van Eigen Erve van 2 juni 2023, waarin de waarde van het pand op € 268.000,00 is vastgesteld. [appellant] heeft op dat bedrag nog een correctie gemaakt van € 70.844,00 in verband met de te weinig meegenomen verbouwingskosten en € 6.437,00 in verband met de niet verdisconteerde prijsontwikkeling sinds de transactiedata van twee van de drie referentieobjecten, waarna de waarde van het pand op de peildatum neerkomt op € 190.719,00.
7.1. Zoals onder 6.3 is overwogen, is het, ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, niet voldoende dat het tegenrapport uitsluitend een andere zelfstandige taxatie stelt tegenover de taxatie die is vervat in het aan het besluit van het bestuursorgaan ten grondslag gelegde taxatierapport. Uit een in een tegenrapport vervatte zelfstandige taxatie blijkt nog niet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is.
Indien, anders dan de rechtbank heeft overwogen, aan het taxatierapport van De Taxatiedienst van 25 januari 2022 geen gebreken kleven, neemt dat niet weg dat uit dat tegenrapport niet blijkt waarom de taxatie in het taxatierapport van Punt Taxateurs van 6 september 2022 onjuist is.
Verder is in het taxatierapport van Eigen Erve uitgegaan van sloop van een deel van de aanbouw, zodat een kleiner woonhuis met een grotere tuin ontstaat, terwijl in beroep niet in geschil was dat een aanzienlijke verbouwing geboden zou zijn om de maximale waarde van het getaxeerde object te bereiken. Ook overigens is niet duidelijk welke waarde aan de taxatie van Eigen Erve toekomt, omdat [appellant] deze niet overneemt, maar daar zelf correcties op voorstelt, in het bijzonder voor de verbouwingskosten.
Het betoog slaagt niet.
slotsom
8. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, wordt bevestigd.
proceskosten
9. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. G.T.J.M. Jurgens, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Jurgens
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024
452