Uitspraak
202202633/1/R1.
Datum uitspraak: 23 november 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant] en anderen, wonend te Nieuw-Vennep, gemeente Haarlemmermeer,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Haarlemmermeer,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 10 februari 2022 heeft de raad het bestemmingsplan "Nieuw-Vennep Veldbloemstraat" vastgesteld.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant] en anderen beroep ingesteld. [appellant] en anderen hebben hun beroepschrift op 11 juli 2022, 15 augustus 2022 en 16 september 2022 aangevuld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
Stichting Ymere (hierna: Ymere) heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 september 2022, waar [appellant] en anderen, bij monde van [appellant] en [gemachtigde], en de raad, vertegenwoordigd door mr. M.F.A. Dankbaar, advocaat te Haarlem, mr. M.H. Veen en B.F.J. van Melis, zijn verschenen. Ook is ter zitting Ymere, vertegenwoordigd door mr. P.J.A. Engelvaart en ir. R. van der Spek, als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het plan voorziet in de bouw van een appartementencomplex met 43 sociale huurwoningen ter plaatse van een voormalige basisschool. Het plangebied ligt in een bestaande woonwijk tussen de Veldbloemstraat, de Dotterbloemstraat en de Madeliefstraat in Nieuw-Vennep. Het vorige bestemmingsplan "Nieuw-Vennep", zoals vastgesteld op 11 juni 2014, kende aan de gronden van het plangebied de bestemming "Maatschappelijk" en de bestemming "Groen" toe. Voorliggend plan kent aan de gronden de bestemming "Wonen - gestapeld", de bestemming "Verkeer" en de bestemming "Groen" toe.
[appellant] en anderen wonen in de directe nabijheid van het plangebied. Zij kunnen zich niet met het bestemmingsplan verenigen omdat zij vrezen voor een aantasting van hun woon- en leefklimaat. Het plan wordt ontwikkeld door Ymere.
Toetsingskader
2. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
De gronden van beroep
3. [appellant] en anderen voeren aan dat zij ten onrechte geen kennis hebben kunnen nemen van relevante informatie, te weten de anterieure overeenkomst, de ontwikkelovereenkomst en de koopovereenkomst. Hierdoor is het voor hen niet mogelijk om een concreet inzicht te krijgen in de relevante aspecten en afwegingen van belangen.
3.1. De raad stelt zich op het standpunt dat geen exploitatieplan is vastgesteld omdat de afspraken over de grondexploitatie zijn neergelegd in een koopovereenkomst tussen de gemeente en Ymere. De raad voert verder aan dat hij niet gehouden is om de koopovereenkomst ter inzage te leggen.
3.2. Op grond van artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening kan de raad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.
Volgens de raad hoeft in dit geval geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat in de koopovereenkomst die is gesloten tussen de gemeente en Ymere afspraken over de grondexploitatie zijn neergelegd en de koopovereenkomst daarom in zoverre als anterieure overeenkomst moet worden beschouwd. De Afdeling heeft geen aanknopingspunten om eraan te twijfelen dat die afspraken daadwerkelijk zijn gemaakt. Voor zover [appellant] en anderen betogen dat zij deze overeenkomst niet hebben kunnen inzien, overweegt de Afdeling dat een anterieure overeenkomst geen op de zaak betrekking hebbend stuk is dat ter inzage moet worden gelegd met het ontwerp van het bestemmingsplan (zie de uitspraak van de Afdeling van 30 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3658, onder 10.2). Ook een koopovereenkomst is als zodanig geen op het plan betrekking hebbend stuk; vergelijk de uitspraak van 15 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV5119, onder 2.4.3.
Voor zover [appellant] en anderen betogen dat kennisneming van de koopovereenkomst noodzakelijk is om te kunnen toetsen of het plan financieel-economisch ook uitvoerbaar is als zou worden volstaan met een minder groot aantal appartementen, overweegt de Afdeling dat zij het plan toetst aan de hand van het criterium van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij kan onder meer aan de orde komen of sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van [appellant] en anderen. Dit vergt een afweging van de belangen van de raad en Ymere enerzijds en van de belangen van [appellant] en anderen anderzijds. Een exact inzicht in de financiële mogelijkheden van Ymere is daarvoor echter niet nodig, nog daargelaten dat de wens om een betrekkelijk groot aantal woningen mogelijk te maken op het perceel niet alleen verband houdt met de financieel-economische uitvoerbaarheid van het project maar ook met de grote vraag naar woningen binnen de gemeente.
Het betoog slaagt niet.
4. [appellant] en anderen betogen dat de gemeente bij de verkoop van de gronden van het plangebied heeft gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam). Zij stellen dat andere potentiële kopers onvoldoende gelegenheid hebben gekregen om mee te dingen en dat de koper niet is geselecteerd op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
4.1. In het kader van een beroep tegen een bestemmingsplan kan een betoog over de uitvoerbaarheid van dat plan, waaronder de financieel-economische uitvoerbaarheid, alleen leiden tot vernietiging van het bestreden besluit voor zover het aangevoerde leidt tot de conclusie dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat het plan om financieel-economische of andere redenen niet uitvoerbaar is.
4.2. In het arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778, heeft de Hoge Raad overwogen dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat: "een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen."
4.3. Daargelaten of uit wat [appellant] en anderen hebben aangevoerd, kan worden geconcludeerd dat niet aan de vereisten uit dit arrest is voldaan en ook daargelaten de vraag of deze beroepsgrond zou kunnen slagen gezien het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), noopt dit betoog niet op voorhand tot de conclusie dat het plan als zodanig niet uitvoerbaar is. Een bestemmingsplan regelt immers niet door welke gegadigde het plan moet worden uitgevoerd. [appellant] en anderen hebben ook niet aannemelijk gemaakt dat de raad op voorhand had moeten inzien dat het bestemmingsplan niet kan worden uitgevoerd zonder dat de daarvoor benodigde gemeentelijke gronden in strijd met het gelijkheidsbeginsel, zoals nader is uitgewerkt in dit arrest, aan Ymere zijn verkocht (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 20 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1157).
Het betoog slaagt niet.
5. [appellant] en anderen betogen dat het plan ruimtelijk niet passend is vanwege de massieve en massale bouwblokken, het grote aantal woningen en het aantal bouwlagen. De 43 appartementen in een woningblok met drie bouwlagen sluiten volgens hen niet aan bij de omliggende bebouwing. [appellant] en anderen stellen dat zij niet tegen de woonbestemming op dit perceel zijn. Maar het aantal van 43 woningen is excessief hoog. Zij stellen dat maximaal 30 woningen mogelijk gemaakt hadden moeten worden.
Daarnaast betogen [appellant] en anderen dat de doelgroep voor de nieuwe woningen moet worden verruimd en dat, gelet op het gemeentelijk woonbeleid, slechts 50% van de voorziene woningen sociale huurwoningen mag betreffen en het plan daarnaast moet voorzien in woningen uit het middensegment. Het bestemmingsplan is volgens [appellant] en anderen in strijd met het gemeentelijk Woonbeleidsprogramma 2019-2025 ‘Het Verschil Maken’ (hierna: het woonbeleidsprogramma), waaruit volgt dat bij de nieuwbouw 50% van de woningen gerealiseerd moet worden in het betaalbaar segment, waarvan 60% sociale huurwoningen zijn.
5.1. De raad stelt dat de voorziene bouwhoogtes van 7 m aan de Veldbloemstraat en 10 m aan de Madeliefstraat aansluiten bij de bebouwing in de omgeving. Een ontwikkeling met meerdere losse bouwblokken is volgens de raad op deze kavel niet haalbaar. Het aantal van 43 woningen is volgens de raad op deze locatie passend, onder meer omdat zich in de nabijgelegen straten ook meerdere gestapelde woningen bevinden, zodat het plan het aanzicht van de buurt niet ingrijpend of nadelig verandert.
De raad stelt verder dat in de gemeente Haarlemmermeer aantoonbaar grote behoefte is aan woningen voor jongeren en starters. Wanneer de appartementen gedifferentieerd worden in oppervlakte en type, kan volgens de raad niet tegemoet worden gekomen aan de grote vraag naar juist dit soort woningen. De raad heeft op de zitting bij de Afdeling in dit verband verder toegelicht dat het woonbeleidsprogramma vooral volkshuisvestelijk beleid is en dat uitgangspunt is om meer (dan voorheen) betaalbare woningen te bouwen, waarvan een substantieel deel sociale huurwoningen. Het streven is dat 50% van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn. Het beleidsplan is volgens de raad in zoverre kaderstellend en is bij de gemaakte afweging betrokken. Dit percentage is echter niet als bovengrens bedoeld. Integendeel, de raad heeft het plan dat 43 sociale huurwoningen mogelijk maakt dan ook omarmd. Voor de gemeente als geheel staat een gemengd bouwprogramma centraal. Op de zitting heeft de raad verder toegelicht dat dit vooral ziet op de realisering van grote projecten en niet, zoals in dit geval, op een klein plan met gronduitgifte.
5.2. De Afdeling overweegt dat nabijgelegen bouwblokken maximale bouwhoogtes hebben van 8 en 9 m, zodat de raad maximale bouwhoogtes van 7 respectievelijk 10 m passend heeft mogen achten in verhouding tot de omgeving. Dat met het pand aan Dotterbloemstraat 3-5, zoals door Noordermeer op de zitting is gesteld, bij het bepalen van de afstanden in het bouwplan geen rekening is gehouden, maakt die beoordeling niet anders. De raad heeft toegelicht dat die bebouwing in het bestemmingsplan wel in kaart is gebracht en ook is betrokken bij de beoordeling van de ingediende zienswijzen. Wat betreft het aantal woningen geldt dat de raad, gelet op de beleidsruimte die hij heeft en de behoefte aan woningen voor bepaalde doelgroepen, in het plan heeft mogen uitgaan van 43 woningen voor jongeren en starters. Het betoog dat het plan ruimtelijk niet passend is, slaagt daarom niet.
5.3. In het woonbeleidsprogramma staat het volgende:
"3. We willen in elk bouwplan en in elk woonmilieu een gemengd bouwprogramma realiseren naar eigendomscategorie en prijsklasse. De helft van de woningen bouwen we betaalbaar (pagina 9). […] De analyse (paragraaf 2.1 en bijlage 1) laat zien dat de voorraad woningen in de prijssegmenten laag en midden (de twee segmenten wordt ook wel 'betaalbaar' genoemd) beperkt is ten opzichte van de behoefte. Daarom gaan we in de nieuwbouw 50% betaalbaar realiseren (pagina 15). […] Omstandigheden kunnen verschillen tussen gebiedsontwikkelingen. Op goede gronden kan het college besluiten in uitzonderlijke situaties met een initiatiefnemer in een anterieure overeenkomst een lager dan wel hoger aandeel woningen in de segmenten laag en midden toe te staan. De optelsom van alle grotere gebiedsontwikkelingen tezamen dient echter wel uit te komen op de eerdergenoemde streefpercentages (pagina 16). Bij een gebiedsontwikkeling met minder dan 31 woningen geldt de genoemde verdeling in prijssegment niet (pagina 16)."
5.4. Gelet op de hierboven aangehaalde passages uit het woonbeleidsprogramma volgt de Afdeling de raad niet in zijn uitleg dat het beleid aldus moet worden opgevat dat een bouwplan voor minstens 50% dient te voorzien in betaalbare woningen, waarbij het voor een substantieel deel moet gaan om sociale huurwoningen. Uit het woonbeleidsprogramma volgt immers dat in elk bouwplan en in elk woonmilieu een gemengd bouwprogramma wordt gerealiseerd naar eigendomscategorie en prijsklasse. Een nieuwe ontwikkeling die volledig uit sociale huurwoningen bestaat, is daarom niet in overeenstemming met dat beleid. De Afdeling begrijpt het betoog van de raad echter (ook) aldus dat hij betoogt dat hij heeft mogen afwijken van het in het beleid genoemd streven om in elk bouwplan een gemengd bouwprogramma te realiseren. In dit verband is van belang dat het woonbeleidsprogramma niet is vertaald in de planregels en ook in de toelichting niet wordt genoemd, zodat het, zoals de raad terecht stelt, als kaderstellend moet worden beschouwd. De raad heeft dat beleid, blijkens de gegeven toelichting, betrokken bij de gemaakte afweging. Hij heeft ervoor gekozen om daar in dit geval van af te wijken. De hiervoor door de raad gegeven motivering, zoals vermeld onder overweging 5.1., acht de Afdeling toereikend. Uitgangspunt van het beleid is immers het streven om meer betaalbare woningen, waaronder een substantieel deel sociale huurwoningen, te doen bouwen, omdat de behoefte daaraan groot is en het aanbod klein. Verder is van belang dat de raad heeft toegelicht dat bij grotere projecten wel kaderstellend wordt opgetreden, om ervoor te zorgen dat de streefpercentages worden gehaald. Tot slot is van belang dat het plan, zoals ook volgt uit wat hiervoor onder 5.2. is overwogen, planologisch inpasbaar is.
Het betoog slaagt daarom niet.
6. [appellant] en anderen betogen dat het plan ten onrechte niet voorziet in buitenruimten bij elke woning. Dit betekent volgens [appellant] en anderen voor toekomstige bewoners een substantiële inperking van het eigen woon- en leefklimaat. Voor de omwonenden geldt dat hun woon-en leefklimaat substantieel zal worden aangetast door een intensief gebruik van de gemeenschappelijke buitenruimte bij de hoofdingang van het wooncomplex.
6.1. De raad heeft toegelicht dat conform het Bouwbesluit op elke woonlaag een gemeenschappelijke buitenruimte is voorzien en dat de woningen op de begane grond kleine voortuintjes zullen hebben.
6.2. Voor zover [appellant] en anderen betogen dat iedere woning moet worden voorzien van een buitenruimte met het oog op het woongenot van de toekomstige bewoners, overweegt de Afdeling dat deze beroepsgrond vanwege het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Awb niet kan leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
[appellant] en anderen hebben op de zitting toegelicht dat zij vrezen dat bewoners bij gebrek aan een individuele buitenruimte zich vaker naar buiten zullen begeven, wat zal leiden tot overlast voor de omgeving. De Afdeling is van oordeel dat gelet op wat de raad daarover heeft opgemerkt, niet aannemelijk is dat het gestelde gebrek aan buitenruimten een aantasting van het woon- en leefklimaat van [appellant] en anderen zal opleveren.
Het betoog faalt.
7. [appellant] en anderen vrezen dat door het plan de reeds bestaande parkeerdruk als gevolg van het naastgelegen sportcomplex zal worden vergroot.
7.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 25 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3607), behoeft bij de beoordeling van de vraag of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van de beoogde ontwikkeling. Een eventueel bestaand tekort kan als regel buiten beschouwing worden gelaten. Dit houdt in dat slechts rekening dient te worden gehouden met de toename van parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van de beoogde ontwikkeling ten opzichte van de reeds bestaande parkeerbehoefte in de omgeving. De raad heeft toegelicht dat de parkeerplekken in de verkeersbestemming worden gerealiseerd en dat in de planregels is bepaald dat op eigen terrein in voldoende mate ruimte moet zijn gereserveerd, ingericht en in stand worden gehouden voor het parkeren, stallen, laden en/of lossen van voertuigen met inachtneming van de parkeernormen zoals deze zijn opgenomen in het geldende parkeerbeleid van Haarlemmermeer. De parkeerbehoefte voor het bouwplan is bepaald op 39 parkeerplaatsen. De raad heeft op de zitting toegelicht dat deze parkeerplekken aan de binnenzijde van de bouwvlakken zullen worden gerealiseerd. De Afdeling is, mede gelet op de toelichting van de raad op de zitting, van oordeel dat de raad deugdelijk heeft gemotiveerd dat de parkeerdruk niet wordt vergroot. Het betoog faalt.
Conclusie
8. Het beroep is ongegrond.
9. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. S. Yildiz, griffier.
w.g. Van Altena
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Yildiz
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 23 november 2022
594