Uitspraak
201904368/1/A2.
Datum uitspraak: 22 januari 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Corio International Beheer BV, gevestigd te Heerlen,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 1 mei 2019 in zaak nr. 18/741 in het geding tussen:
Corio
en
het college van burgemeester en wethouders van Beekdaelen.
Procesverloop
Bij besluit van 29 augustus 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van Nuth aan [belanghebbende] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 19.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Bij besluit van 20 februari 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders van Nuth het door Corio daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 mei 2019 heeft de rechtbank het door Corio daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Corio hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 december 2019, waar Corio, vertegenwoordigd door [gemachtigde A], bijgestaan door [gemachtigde B], het college, vertegenwoordigd door mr. E.J.M.M. Peeters, bijgestaan door mr. A.A.M. Bruggeman, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en [belanghebbende] zijn verschenen.
Overwegingen
1. Met ingang van 1 januari 2019 is de gemeente Nuth, samen met de gemeenten Onderbanken en Schinnen, gefuseerd tot de gemeente Beekdaelen. In deze uitspraak zal hierna onder het college ook diens rechtsvoorganger, het college van burgemeester en wethouders van Nuth, worden verstaan.
Inleiding
2. Bij onderscheiden besluiten van 20 juli 2010 heeft het college aan Corio vrijstelling en bouwvergunning verleend voor het bouwen van vijf appartementen met parkeergarage, gemeenschappelijke verkeersruimten en bergingen op het perceel aan de Hoofdstraat 84c tot en met 84g te Schimmert (hierna: het perceel).
3. Het college heeft met Corio een planschadeovereenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening gesloten.
4. [belanghebbende] is eigenaar van het perceel met woning, tuin en weiland (hierna: de woning), gelegen aan de [locatie] te Schimmert. Hij heeft het college op 12 april 2016 verzocht om vergoeding van de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de aan Corio verleende vrijstelling en bouwvergunning. Volgens hem is als gevolg van deze planologische ontwikkeling zijn uitzicht, privacy en woongenot afgenomen en zijn woning € 60.000,00 minder waard geworden.
5. Het college heeft over het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). De SAOZ heeft in een advies van 16 augustus 2017 samengevat het volgende uiteengezet.
Op grond van het bestemmingsplan "Schimmert (centrum)" rustte op het perceel de bestemming ‘Woondoeleinden (W)’ (bijbouwvlak -geen bouwvlak-). Voor een bijbouwvlak geldt dat het oppervlak van de bijgebouwen per perceel tezamen ten hoogste 70 m2 bedraagt. Bijgebouwen mogen bij vrijstaande woningen slechts aan één zijde van het hoofdgebouw worden gebouwd. In ten hoogste één bouwlaag mag worden gebouwd, die qua hoogte aansluit op de hoogte van de onderste bouwlaag van het hoofdgebouw. Gebouwen zullen plat of met een kap van hoogste 60° worden afgedekt. Met de bouwvergunning en vrijstelling is het mogelijk gemaakt op het perceel een appartementengebouw met een maximale lengte van circa 23 meter en een maximale breedte van circa 15 meter op te richten, bestaande uit 5 appartementen, in drie bouwlagen, met een parkeergarage. Volgens de SAOZ heeft de planologische wijziging vooral voor de tuin uitzichtverlies en een verslechtering van de schaduwwerking tot gevolg en is er sprake van een afname van de situeringswaarde, een extra aantasting van de privacy, een toename van de aan de nieuwe (woon)functie gerelateerde gebruiksintensiteit, zoals geluid- en lichthinder en extra verkeershinder.
Volgens de SAOZ was de waarde van de woning op de peildatum 20 juli 2010 € 510.000,00 en is deze na de planologische wijziging € 475.000,00, zodat de planschade € 35.000,00 bedraagt. Volgens de SAOZ is een aftrek van 3% normaal maatschappelijk risico gerechtvaardigd, zodat € 19.700,00 voor vergoeding in aanmerking komt.
6. Het college heeft dit advies aan het besluit van 29 augustus 2017 ten grondslag gelegd en dit besluit in bezwaar gehandhaafd. De rechtbank heeft het hiertegen gerichte beroep ongegrond verklaard.
Hoger beroep
7. Corio kan zich met het oordeel van de rechtbank niet verenigen en heeft hoger beroep ingesteld. Haar gronden richten zich tegen de planvergelijking en de waardering van de woning van [belanghebbende] voorafgaand aan de planologische wijziging. Ter zitting bij de Afdeling heeft Corio verder betoogd dat de SAOZ het normaal maatschappelijk risico ten onrechte op 3% heeft vastgesteld en dat dit 5% had moeten zijn. Aangezien het hoger beroep is gericht tegen de uitspraak van de rechtbank en er geen reden is waarom dit betoog over de hoogte van het normaal maatschappelijk risico niet reeds bij de rechtbank kon worden aangevoerd, en Corio dit uit een oogpunt van een zorgvuldig en doelmatig gebruik van rechtsmiddelen had behoren te doen, zal dit betoog hierna buiten beschouwing blijven.
Planvergelijking
8. Corio betoogt dat de rechtbank, in navolging van het college, heeft miskend dat in de planologische vergelijking uit moet worden gegaan van de maximale invulling van het bestemmingsplan en nadrukkelijk niet van de feitelijke situatie. Volgens Corio kon [belanghebbende] bij de meest ongunstige invulling van het bestemmingsplan over de gehele noordwestelijke perceelsgrens van de tuin en het weiland met een bijgebouw met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,2 en 13,5 meter, en, uitgaande van een diepte van 4 meter, een lengte van 17,5 meter worden geconfronteerd. Immers, nu de maximale hoogte van het hoofdgebouw relevant is voor het beoordelen van de maximale hoogte van het bijgebouw, dient ook voor het hoofdgebouw uit te worden gegaan van de maximale invulling van het bestemmingsplan. Het was onder het bestemmingsplan geenszins uitgesloten dat een hoofdgebouw hoger dan 10,5 meter gerealiseerd zou worden. Bij een maximale hoogte van het hoofdgebouw is een bijgebouw met een hoogte van 13,5 meter daar wel degelijk bouwkundig aan ondergeschikt en dus, vanuit planologisch perspectief, geenszins uit te sluiten, aldus Corio.
8.1. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken (vergelijk de overzichtsuitspraak planschade van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 2.1 en 2.3).
8.2. Voor zover Corio betoogt dat de rechtbank ervan uit is gegaan dat op het perceel geen hoofdgebouw met een hoogte van meer dan 10,5 meter gerealiseerd kon worden, berust dit op een onjuiste lezing van de aangevallen uitspraak. In overweging 9.2 van de aangevallen uitspraak, waarin het oordeel van de rechtbank over dit punt van de planvergelijking is vervat, heeft de rechtbank zich niet uitgelaten over de hoogte die een hoofdgebouw op het perceel op grond van het bestemmingsplan maximaal mocht hebben.
8.3. Artikel 7, lid C, onder 3 van de planregels bevat de bouwregels voor bijbouwvlakken binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’. Daarin is bepaald dat het oppervlak van de bijgebouwen ten hoogste 70 m2 of, indien het oppervlak van het bijbouwvlak per perceel minder dan 175 m2 bedraagt, ten hoogste 40% van het bijbouwvlak mag bedragen, dat in ten hoogste één bouwlaag mag worden gebouwd, die qua hoogte aansluit op de hoogte van de onderste bouwlaag van het hoofdgebouw en dat gebouwen plat of met een kap van ten minste 30° en ten hoogste 60° zullen worden afgedekt.
In artikel 7, lid C, onder 2 van de planregels is voor de bebouwing in bouwvlakken bepaald dat deze ten hoogste het op de plankaart aangeduide aantal bouwlagen of, voor zover een aanduiding op de plankaart ontbreekt, 2 bouwlagen mag worden gebouwd, ieder afzonderlijk met een hoogte van ten minste 2,40 meter en ten hoogste 3,20 meter.
8.4. Uit de planregels vloeit aldus voort dat in het bijbouwvlak een bijgebouw van ten hoogste één bouwlaag mocht worden gebouwd, waarbij die bouwlaag qua hoogte diende aan te sluiten op de hoogte van de onderste bouwlaag van het hoofdgebouw. Voorts valt uit de planregels af te leiden dat de hoogte van een bouwlaag van een hoofdgebouw maximaal 3,20 meter mocht bedragen. Dit betekent dat een bijgebouw in het bijbouwvlak een maximale goothoogte van 3,20 meter mocht hebben en dat, nu de kap daarvan maximaal 60° mocht bedragen, de rechtbank terecht heeft overwogen dat een bijbehorende nokhoogte van 13,5 meter, gelet op het maximaal toegestane oppervlak van 70 m2, niet mogelijk was.
8.5. Het betoog faalt.
9. Voorts betoogt Corio dat de rechtbank er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat de toename van het aantal verkeersbewegingen zodanig beperkt is dat deze in redelijkheid niet kan leiden tot enige waardevermindering aan de zijde van de aanvrager. De rechtbank lijkt uit te zijn gegaan van het aantal van acht parkeerplaatsen (de hoeveelheid parkeerplaatsen waarin de parkeergarage voorziet) maar dat is niet de juiste maatstaf. Verkeersbewegingen worden bepaald aan de hand van het aantal woningen, de vrijstelling voorziet in vijf appartementen en ter zitting is onweersproken gesteld dat ten aanzien van het aantal verkeersbewegingen per etmaal uit moet worden gegaan van het aantal auto’s per woning x 6,1 (www.verkeerskunde.nl). De omstandigheid dat een eigenaar van een appartement ervoor kiest om meer dan één auto te bezitten, is geen ruimtelijk relevante omstandigheid (het behoort niet tot de planmaximalisatie om uit te gaan van een maximaal aantal auto’s). In dit geval komt het aantal verkeersbewegingen per etmaal derhalve op 30,5, hetgeen correspondeert met 1,27 bewegingen per uur waarbij het aantal verkeersbewegingen overdag iets hoger zal liggen en ’s nachts iets lager. Het is evident dat de waarde van de woning van [belanghebbende] hierdoor niet kan dalen. Volgens Corio is dit overigens niet anders indien wel moet worden uitgegaan van de acht parkeerplaatsen die de parkeergarage biedt. Dat leidt immers tot een gemiddelde toename van 2 verkeersbewegingen per uur.
9.1. Niet in geschil is dat de vrijstelling en bouwvergunning zijn verleend voor de realisatie van vijf appartementen en acht parkeerplaatsen. Dit betekent dat, anders dan Corio betoogt, voor de vraag of het aantal verkeersbewegingen onder het nieuwe planologische regime is toegenomen uitgegaan dient te worden van acht parkeerplaatsen. De SAOZ heeft dit dan ook terecht gedaan. Nu onder het nieuwe planologische regime uitgegaan dient te worden van acht parkeerplaatsen, en dus acht auto’s met bijbehorende 6,1 verkeersbewegingen per dag, terwijl die parkeerplaatsen er onder het oude planologische regime niet waren, is de SAOZ voorts terecht tot de conclusie gekomen dat de verkeershinder door de planologische wijziging met bijna vijftig verkeersbewegingen per dag is toegenomen en de woning van [belanghebbende] mede daardoor minder waard is geworden.
Verder wordt Corio niet gevolgd in de stelling dat het college ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat de kerk, die tegenover de woning van [belanghebbende] en het perceel ligt, via de weg langs de woning van [belanghebbende] wordt ontsloten, zodat [belanghebbende] ook onder het oude planologische regime al meer verkeershinder had kunnen ondervinden dan hij feitelijk heeft gehad. Uit de bij het bestemmingsplan behorende plankaart blijkt immers dat die weg niet de bestemming verkeersdoeleinden heeft. Daarnaast is de kerk al ontsloten via de Hoofdstraat en de Montfortstraat.
9.2. Het betoog faalt.
Taxatie
10. Corio betoogt ten slotte dat de rechtbank er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat er een enorm verschil bestaat tussen de waardering van de woning door de SAOZ voorafgaand aan de planologische wijziging enerzijds en de WOZ-waarde van die woning anderzijds. Uitgaande van de WOZ-waarde van € 293.000,00 op 1 januari 2015 en de negatieve prijsontwikkeling van 12,6% in de periode vanaf de peildatum van de planschade tot aan 1 januari 2015, had op de peildatum van de planschade uit moet worden gegaan van een WOZ-waardering van € 330.000,00, aldus Corio. De SAOZ komt tot een waarde van € 466.000,00, en heeft een nog hogere waarde toegekend vanwege het binnenzwembad, de carport en de omvang van het achterperceel. Het verschil van minimaal € 136.000,00 is veel te groot en niet gemotiveerd, aldus Corio.
10.1. Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
10.2. Een verschil met de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) vastgestelde waarde van een onroerende zaak vormt niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat. Vergelijk voormelde overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, onder 4.7.
10.3. De SAOZ heeft in een nader advies van 3 januari 2018 nader toegelicht hoe zij tot de waardering van de woning van [belanghebbende] is gekomen. Daarin heeft zij allereerst uiteengezet dat voor de taxatie van de WOZ-waarde van woningen niet dezelfde normen gelden als voor de waardebepaling in het kader van planschadetaxaties, nu bij WOZ-taxaties niet wordt gelet op de maximale invulling van de planologische regimes, maar de feitelijke situatie bepalend is. Daar komt bij dat de WOZ-waarde van woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Deze woningen hoeven dus niet te liggen nabij de woning van [belanghebbende]. De waardeontwikkeling van de referentiewoningen zegt dan ook niets over de invloed van een planologische verandering op de woning van [belanghebbende]. Voorts zit er een ruime tijdspanne tussen de peildatum van 20 juli 2010 en de WOZ-waarde op 1 januari 2015 en is voor de waarde op 20 juli 2010 uitgegaan van de (maximale) planologische situatie, aldus de SAOZ.
Uit het nadere advies van de SAOZ blijkt verder dat zij aan de hand van verkooptransacties uit de directe omgeving, die in een periode van maximaal 2 jaar voor de peildatum van 20 juli 2010 hebben plaatsgevonden, tot een m2-prijs van ongeveer € 1.850,00 is gekomen. Nu het gebruiksoppervlak van de woning van [belanghebbende] ongeveer 252 m2 bedraagt, komt zij tot een waarde van € 466.000,00. Deze waarde is vervolgens verhoogd tot € 510.000,00 vanwege de aanwezigheid van een binnenzwembad en een grote carport en vanwege de grootte van de tuin en het weiland, aldus de SAOZ.
10.4. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat hetgeen Corio heeft aangevoerd geen aanknopingspunten voor twijfel aan de taxatie van de SAOZ biedt. De SAOZ heeft met het nader advies van 3 januari 2018 voldoende inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de waarde van € 510.000,00 op peildatum 20 juli 2010 is gekomen en zij heeft het verschil tussen deze waarde en de WOZ-waarde op 1 januari 2015 voldoende gemotiveerd. Dat de deskundige van Corio, Langhout van Langhout & Wiarda, zich op het standpunt heeft gesteld dat de door de SAOZ getaxeerde waarde veel te hoog is, maakt dit niet anders. Daartoe is van belang dat Langhout, gelet op hetgeen hierover onder 8.4 is overwogen, van een onjuiste maximale invulling van het bestemmingsplan is uitgegaan. Bovendien heeft hij zijn stelling dat de negatieve prijsontwikkeling 12,6% bedraagt niet met objectieve gegevens onderbouwd. Ook heeft hij, anders dan de SAOZ, de woning van [belanghebbende] niet van binnen gezien, maar enkel volstaan met een geveltaxatie.
10.5. Het betoog slaagt niet.
Conclusie
11. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Ouwehand
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 22 januari 2020
752.