Uitspraak
201609524/1/R6.
Datum uitspraak: 17 januari 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak onderscheidenlijk tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in het geding tussen:
1. appellante sub 1], wonend te Oegstgeest,
2. [ appellant sub 2], wonend te Oegstgeest,
3. Stichting Behoud Dorpskarakter Oegstgeest, gevestigd te Oegstgeest, en anderen (hierna: SBDO en anderen),
4. [ appellant sub 4A] en [appellant sub 4B], beiden wonend te Oegstgeest,
en
het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 8 november 2016, kenmerk Z-15-10885, heeft het college het wijzigingsplan "Duivenvoordestraat" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellante sub 1], [appellant sub 2], SBDO en anderen en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) heeft desverzocht een deskundigenbericht uitgebracht.
[appellant sub 4A] en [appellant sub 4B], het college en Provast Oranje Nassau Projectontwikkeling B.V (hierna: Provast). hebben hun zienswijze daarop naar voren gebracht.
Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
Het college, SBDO en anderen en Provast Oranje Nassau Projectontwikkeling B.V. hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 oktober 2017, waar [appellante sub 1], [appellant sub 2], SBDO en anderen, vertegenwoordigd door mr. E. Dans, advocaat te Rotterdam, en [gemachtigde], [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B], vertegenwoordigd door mr. T. van der Weijde, rechtsbijstandverlener te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. R. Lever, advocaat te Leiden, mr. J. van Doorn, ing. P.J. Vos en drs. R.J.M. van der Zande, zijn verschenen.
Voorts zijn ter zitting Provast, vertegenwoordigd door mr. R.J.G. Bäcker, advocaat te Rotterdam, ir. L.L.C. Bijloos, mr. A.D. van der Voort en R.R.T. van der Post, het Hoogheemraadschap van Rijnland, vertegenwoordigd door mr. R. van de Pol en J.K. Biesma, en [belanghebbende A] en [belanghebbende B], bij monde van [belanghebbende A], als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het wijzigingsplan voorziet in de bestemmingen "Wonen", "Verkeer", "Water" en "Groen - 1" voor gronden behorend tot de voormalige locatie van sportvereniging Ajax-Sportman-Combinatie (hierna: ASC) te Oegstgeest. Het wijzigingsplan biedt hiermee het planologische kader voor de voorgenomen bouw van 50 grondgebonden woningen en bijbehorende voorzieningen zoals wegen, watergangen, groen en tuinen.
2. Het wijzigingsplan vindt zijn grondslag in het door de raad van de gemeente Oegstgeest bij besluit van 23 oktober 2008 vastgestelde bestemmingsplan "Oranje Nassau".
Blijkens de plankaart van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" hebben de gronden van de ASC-locatie de bestemming "Sport". Daarnaast geeft artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan het college de bevoegdheid de bestemming "Sport" te wijzigen naar de bestemming "Wonen", "Maatschappelijk", "Verkeer", "Water" en "Groen - 1". Artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan bevat daartoe de wijzigingsvoorwaarden, waaronder de voorwaarden dat er minimaal 15% van de toename aan verharding aan water in het wijzigingsgebied dient te worden gerealiseerd, dat het gemiddelde aantal parkeerplaatsen per woning niet minder dan 2 mag bedragen, met dien verstande dat bij vrijstaande woningen en twee-aan-een woningen geldt dat per woning ten minste één parkeerplaats op eigen erf dient te worden gerealiseerd en in stand gehouden dient te worden, alsmede dat er een openbaar trapveld dient te worden gerealiseerd.
3. [ appellante sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] wonen in de Juffermansstraat te Oegstgeest. De achtertuinen van hun percelen grenzen aan het plangebied. SBDO zet zich, als bewonersorganisatie, in voor onder meer het behoud van het dorpse karakter, de grondwaterproblematiek en de veiligheid van de leefomgeving in Oegstgeest. Het beroepschrift van SBDO is mede ingediend namens een groot aantal met naam genoemde omwonenden, allen wonend aan de rand of in de nabijheid van het plangebied.
Bestuurlijke lus
2. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
Ontvankelijkheid
4. Het college stelt dat een aantal personen namens wie SBDO mede beroep heeft ingesteld, geen zienswijze naar voren heeft gebracht over het ontwerpbesluit, zodat het beroep van SBDO en anderen in zoverre niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Het betreft de personen die op de lijst bij het beroepschrift van SBDO zijn aangeduid met de nummers 1, 3, 4, 8, 10, 11, 16, 18, 19, 20, 22, 25, 27, 30, 31, 32, 35 en 36.
4.1. Ingevolge de artikelen 3:11, 3:15 en 3:16 van de Awb wordt het ontwerpplan ter inzage gelegd voor de duur van zes weken en kunnen gedurende deze termijn zienswijzen naar voren worden gebracht bij het college.
De Afdeling stelt vast dat de door het college genoemde personen geen zienswijze naar voren hebben gebracht over het ontwerpbesluit, met die verstande dat, anders dan het college stelt, de persoon die op de lijst bij het beroepschrift is aangeduid met het nummer 18 wel een zienswijze naar voren heeft gebracht over het ontwerpbesluit. Voorts stelt de Afdeling vast dat de personen die op de lijst bij het beroepschrift zijn aangeduid met de nummers 5, 6 en 7 geen zienswijze naar voren hebben gebracht over het ontwerpbesluit.
Ingevolge artikel 8:1 van Pro de Awb, in samenhang gelezen met artikel 8:6 van Pro de Awb en artikel 2 van Pro bijlage 2 bij de Awb alsmede met artikel 6:13 van Pro de Awb, kan geen beroep worden ingesteld tegen het besluit tot vaststelling van een wijzigingsplan door een belanghebbende die over het ontwerpplan niet tijdig een zienswijze naar voren heeft gebracht, tenzij hem redelijkerwijs niet kan worden verweten dit te hebben nagelaten.
Deze omstandigheid doet zich niet voor. In de einduitspraak zal het beroep van SBDO en anderen niet-ontvankelijk worden verklaard, voor zover dat mede is ingesteld door de personen die op de lijst bij het beroepschrift zijn aangeduid met de nummers 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 16, 19, 20, 22, 25, 27, 30, 31, 32, 35 en 36.
5. Het college stelt dat de personen die op de lijst bij het beroepschrift van SBDO worden vermeld met de nummers 21 en 37 op een zodanige afstand van het wijzigingsgebied wonen dat zij geen zicht hebben op het plangebied en daarom geen belanghebbenden zijn bij het wijzigingsplan.
5.1. Artikel 1:2, eerste lid, van de Awb luidt: "Onder belanghebbende wordt verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken."
5.2. Zoals de Afdeling heeft overwogen in haar uitspraak van 23 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2271, is het uitgangspunt dat degene die rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een activiteit die het besluit - zoals een bestemmingsplan of een vergunning - toestaat, in beginsel belanghebbende is bij dat besluit. Het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’ dient als correctie op dit uitgangspunt. Gelet op de aard van de gevolgen, die in het bijzonder zien op waterproblematiek, en de afstand tot het wijzigingsgebied bestaat geen grond voor het oordeel dat voor de desbetreffende omwonenden gevolgen van enige betekenis ontbreken. Er bestaat dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de desbetreffende omwonenden geen belanghebbenden zijn bij het wijzigingsplan.
Toetsingskader
6. Met het bestaan van de wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan mag de planologische aanvaardbaarheid van de nieuwe bestemming binnen het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft, in beginsel als een gegeven worden beschouwd indien is voldaan aan de bij het bestemmingsplan gestelde wijzigingsvoorwaarden. Dit neemt echter niet weg dat het bij het vaststellen van een wijzigingsplan gaat om een bevoegdheid en niet om een plicht. Het feit dat aan de in een bestemmingsplan opgenomen wijzigingsvoorwaarden is voldaan, laat de plicht van het college van burgemeester en wethouders onverlet om in de besluitvorming omtrent de vaststelling van een wijzigingsplan na te gaan of uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gelet op de betrokken belangen, wijziging van de oorspronkelijke bestemming is gerechtvaardigd.
Tekst van de wijzigingsbevoegdheid
7. Artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau", dat ziet op gronden met de bestemming "Sport", luidt:
"Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd de bestemming te wijzigen naar de bestemming "Wonen", "Maatschappelijk", "Verkeer", "Water" en "Groen - 1" onder de volgende voorwaarden:
a. het gezamenlijke aantal grondgebonden woningen bedraagt maximaal 50;
b. er mag alleen grondgebonden aaneengebouwde, twee-aan-een of vrijstaande woonbebouwing worden gerealiseerd;
[…]
d. de goothoogte van de woningen mag niet meer dan 6 meter bedragen;
e. de nokhoogte van de woningen mag niet meer dan 10 meter bedragen;
f. er dient maximaal 1.000 m2 gereserveerd te worden ten behoeve van een maatschappelijke voorziening die uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van dementerende ouderen;
[…]
i. er dient een openbaar trapveld gerealiseerd te worden;
j. het gemiddelde aantal parkeerplaatsen per woning mag niet minder dan 2 bedragen, met dien verstande dat bij vrijstaande en twee-aan-een woningen geldt dat per woning ten minste één parkeerplaats op eigen erf dient te worden gerealiseerd en in stand gehouden;
[…]
o. er dient minimaal 15% van de toename aan verharding aan water in het wijzigingsgebied gerealiseerd te worden;"
Beoordeling van de beroepen
Wijziging moederplan?
8. [ appellant sub 2] betoogt dat het college niet bevoegd was het besluit te nemen zoals het heeft gedaan, omdat op grond van artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" alleen de bestemming "Sport" mag worden gewijzigd in de daar genoemde bestemmingen. Het wijzigingsplan voorziet echter ook in wijzigingen in de artikelen 12 en 17 van de planvoorschriften van het moederplan. Zo wordt aan artikel 17 een Pro lid 7 [lees: lid 6] toegevoegd dat betrekking heeft op parkeren en voor het gehele plangebied van het moederplan geldt.
8.1. Het college stelt dat de voorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" van overeenkomstige toepassing zijn verklaard op het wijzigingsplan, met dien verstande dat - uitsluitend ten behoeve van dit wijzigingsplan - tevens een aantal andere regels van toepassing is, waaronder het aan artikel 17 toegevoegde Pro lid 6. Het college stelt dat daarmee geenszins de in het moederplan "Oranje Nassau" opgenomen wijzigingsbevoegdheid wordt overschreden. Anders dan [appellant sub 2] veronderstelt gelden deze regels niet voor het gehele moederplan "Oranje Nassau", maar uitsluitend voor het gedeelte dat betrekking heeft op het wijzigingsplan. Daartoe wijst het college op de aanhef van artikel 2 van Pro de planregels van het wijzigingsplan.
8.2. Artikel 3.6, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) luidt:
"Bij een bestemmingsplan kan worden bepaald dat met inachtneming van de bij het plan te geven regels:
a. burgemeester en wethouders binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kunnen wijzigen;
[…]"
8.3. Artikel 2 van Pro de planregels van het wijzigingsplan luidt:
"De voorschriften van het bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan, met dien verstande dat, uitsluitend ten behoeve van dit wijzigingsplan, tevens de volgende regels van toepassing zijn:
a artikel 12, lid 1, onderdelen a tot en met d van het bestemmingsplan worden vervangen door het volgende:
[…]
b aan artikel 12, lid 5 wordt het volgende toegevoegd:
[…]
c aan artikel 17 van Pro het bestemmingsplan wordt het volgende toegevoegd:
Lid 6. Parkeren
a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning wordt slechts verleend met inachtneming van de voorwaarde, dat voor woningen een parkeernorm van ten minste 2 parkeerplaatsen per woning geldt en dat per vrijstaande en twee-aan-eengebouwde woning ten minste 1 parkeerplaats op het eigen erf wordt gerealiseerd en in stand gehouden."
8.4. De Afdeling stelt voorop dat, voor zover op grond van artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" de bestemming "Sport" mag worden gewijzigd in de daar genoemde bestemmingen, dit impliceert dat het college ten behoeve van die nieuw toe te kennen bestemmingen tevens planregels mag stellen. Dit kan ook geschieden door planvoorschriften van het moederplan, al dan niet in aangepaste vorm, van overeenkomstige toepassing te verklaren op het wijzigingsplan.
In artikel 2 van Pro de planregels van het wijzigingsplan worden de voorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" van overeenkomstige toepassing verklaard op het wijzigingsplan, met dien verstande dat enkele nader genoemde voorschriften ten behoeve van het wijzigingsplan worden vervangen door of aangevuld met andere bepalingen. Uit artikel 3.6, eerste lid van de Wro, noch het bestemmingsplan "Oranje Nassau", volgt dat het college daartoe niet bevoegd was.
Verder wordt, anders dan [appellant sub 2] stelt, door de vervanging dan wel aanvulling geen wijziging aangebracht in het bestemmingsplan "Oranje Nassau". De vervanging dan wel aanvulling geschiedt, zoals hiervoor werd overwogen, uitsluitend ten behoeve van dit wijzigingsplan. Dit betekent dat voor het wijzigingsplan in zoverre vervangende of aanvullende bepalingen gelden. De voorschriften van het moederplan zelf worden hierdoor niet gewijzigd.
Het betoog faalt.
Maatschappelijke bestemming
9. SBDO en anderen en [appellante sub 1] betogen dat de maatschappelijke bestemming ten onrechte buiten het wijzigingsplan is gehouden. In dit verband voeren SBDO en anderen aan dat op grond van artikel 9, lid 4, onder f, van de wijzigingsvoorwaarden van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" minimaal 1.000 m2 dient te worden gereserveerd voor de ontwikkeling van een maatschappelijke voorziening voor dementerende ouderen. Deze maatschappelijke bestemming is niet in het wijzigingsplan meegenomen, maar hiervoor is een gedeelte van het ASC-terrein gereserveerd. SBDO en anderen achten het onjuist om de herontwikkeling van het ASC-terrein in delen op te splitsen.
Volgens SBDO en anderen blijft hierdoor onduidelijkheid bestaan over invulling van een deel van het terrein en daarmee wat de gevolgen daarvan zullen zijn voor de waterproblematiek. Dit deel van het terrein kan volgens hen bijdragen aan een oplossing voor deze problematiek. [appellante sub 1] betoogt dat wijzigingen voor het hele terrein tegelijk moeten worden vastgesteld om de effecten op de leefbaarheid van de omgeving te kunnen beoordelen.
Voorts wordt volgens SBDO en anderen in het wijzigingsplan ten onrechte in het midden gelaten dat op het gereserveerde deel van het ASC-terrein geen extra woningen of appartementen mogen worden gerealiseerd. In dat verband wijzen zij erop dat het bestemmingsplan "Oranje Nassau" 50 woningen als maximum geeft. Zij vrezen dat alsnog een plan zal worden vastgesteld dat woningbouw, bijvoorbeeld een appartementencomplex, toestaat op het gereserveerde deel.
9.1. Het college stelt dat de invulling van de bestemming "Maatschappelijk" ten tijde van de vaststelling van het wijzigingsplan nog niet kon plaatsvinden, omdat er nog geen ontwikkelaar bekend was voor dit plandeel. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening was het derhalve ongewenst om ten tijde van de vaststelling van het wijzigingsplan al invulling te geven aan dit deel van het plangebied. Geen rechtsregel verzet zich er overigens tegen dat het college niet volledig gebruik maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid doch slechts ten dele, aldus het college.
De vrees van SBDO en anderen dat alsnog een plan zal worden vastgesteld dat woningbouw, bijvoorbeeld een appartementencomplex, zal toestaan op het nog niet ingevulde gedeelte, is volgens het college niet realistisch nu het moederplan "Oranje Nassau" voor het totale gebied met de bestemming "Sport" aangeeft dat er maximaal 50 grondgebonden woningen mogen worden gerealiseerd. Nu die 50 woningen zullen worden gerealiseerd binnen het onderhavige wijzigingsplan, is er geen ruimte om op het niet ingevulde gedeelte nog meer grondgebonden woningen te realiseren. De wijzigingsbevoegdheid biedt geen mogelijkheid voor de bouw van gestapelde woningen.
9.2. Op grond van artikel 9, lid 4, onder f, van de wijzigingsvoorwaarden van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" mag alleen toepassing worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid als maximaal 1.000 m2 van de wijzigingszone gereserveerd wordt ten behoeve van een maatschappelijke voorziening die uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van dementerende ouderen. Anders dan SBDO en anderen en [appellante sub 1] stellen, volgt uit deze bepaling niet dat het college dit wijzigingsplan slechts mocht opstellen met inbegrip van genoemde maatschappelijke voorziening.
Het college heeft op de verbeelding een gebied van ongeveer 1.000 m2 uitgezonderd van onderhavig plangebied, met het oog op de mogelijke ontwikkeling van een maatschappelijke voorziening op een later moment.
Zoals volgt uit hetgeen zal worden overwogen onder 15.1, laat dit onverlet dat het college de gevolgen van de maatschappelijke voorziening voor de waterhuishouding heeft betrokken in zijn beoordeling.
Voorts bestaat geen grond voor de vrees dat voor het gereserveerde gedeelte van de wijzigingszone alsnog een wijzigingsplan wordt vastgesteld dat woningen mogelijk maakt. Hierbij overweegt de Afdeling dat bij de aanwending van de wijzigingsbevoegdheid voor het resterende deel van de wijzigingszone artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan wederom in acht moet worden genomen. Artikel 9, lid 4, aanhef en onder a, staat maximaal 50 grondgebonden woningen toe. Op grond van artikel 9, lid 4, aanhef en onder b, mag alleen grondgebonden aaneengebouwde, twee-aan-een of vrijstaande woonbebouwing worden gerealiseerd. Ingevolge artikel 2, aanhef en onder a, van de planregels van het onderhavige wijzigingsplan zijn in het plangebied reeds ten hoogste 50 grondgebonden woningen, uitsluitend in de vorm van aaneengebouwde, twee-aan-eengebouwde of vrijstaande woningen, toegestaan. De wijzigingsvoorwaarden bieden derhalve geen ruimte meer om in het gereserveerde deel alsnog woningen, bijvoorbeeld een appartementengebouw, mogelijk te maken.
De betogen falen.
Brandgang
10. [ appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat het projecteren van de grens van de bestemming "Wonen" - en daarmee de nieuwe tuinen en perceelsgrenzen - op de gronden van de achter hun woning gelegen brandgang, die zij gedeeltelijk in eigendom hebben, een inbreuk op hun eigendomsrecht vormt.
Daarnaast belemmeren de objecten die aldus, ook vergunningvrij, in de brandgang kunnen worden opgericht het recht van overpad dat zij door de brandgang moeten verlenen. Voorts wijzen zij erop dat bewoners van verderop aan de Juffermansstraat gelegen percelen geen recht van overpad door de brandgang hebben, maar nu nog vanuit hun achtertuin via een ander pad over het ASC-terrein naar de Duivenvoordestraat kunnen komen. Door het projecteren van de bestemmingsgrens op dat pad zullen de bewoners van die percelen ook zijn aangewezen op de brandgang. Het recht van overpad is volgens [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] echter niet berekend op intensiever gebruik.
Het plan is hierdoor volgens [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] in strijd met de eisen van een goede ruimtelijke ordening en artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens.
10.1. Het college stelt dat het wijzigingsplan niets wijzigt aan de eigendomsverhoudingen, noch aan zakelijke rechten zoals erfdienstbaarheden. De brandgang achter de woningen aan de Juffermansstraat is deels eigendom van de eigenaren van de woningen aan de Juffermansstraat en behoort deels tot het door ASC aan de projectontwikkelaar verkochte en te leveren perceel. Door het wijzigingsplan wordt er geen wijziging aangebracht aan de bestaande brandgang. Voor zover deze brandgang behoort bij de percelen aan de Juffermansstraat is daarop de bestemming "Wonen" krachtens het bestemmingsplan "Oranje Nassau" van toepassing, welke bestemming geen belemmering is voor de aanwezige brandgang. Voor zover de brandgang is gelegen binnen het wijzigingsplan is daarbij de voorheen geldende bestemming "Sport" gewijzigd in "Wonen".
10.2. Op grond van het verhandelde ter zitting gaat de Afdeling ervan uit dat de brandgang achter de Juffermansstraat een breedte heeft van ongeveer 1,2 meter en dat een strook van ongeveer 0,2 à 0,3 m van de brandgang is gelegen op de gronden van ASC, terwijl de overige 0,9 à 1,0 m van de brandgang toebehoort aan de respectievelijke eigenaren van de percelen aan de Juffermansstraat.
Niet in geschil is dat de grens van de bij het wijzigingsplan toegekende bestemming "Wonen" niet is getrokken over gronden die eigendom zijn van [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B]. Voorts rust op de gronden van ASC geen erfdienstbaarheid. [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] staan echter op het standpunt dat hun eigendomsrecht wordt aangetast, doordat de gebruiksmogelijkheden van hun gronden verminderen ten gevolge van de bestemming "Wonen" die bij het bestreden plan aan de belendende gronden van ASC is toegekend. Hoewel deze bestemming "Wonen" er niet aan in de weg staat dat de strook van 0,2 à 0,3 m in gebruik blijft als brandgang, laat deze bestemming - zoals [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] ook stellen - tevens gebruik als tuinen en vormen van bebouwing toe. Dat bij een dergelijk gebruik de brandgang niet langer functioneel kan worden gebruikt is gesteld noch aannemelijk. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat een eventueel verminderd gebruiksgemak dat hierdoor zou kunnen ontstaan, ter plaatse van de gronden van [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] zodanig is dat dit het eigendomsrecht van [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] aantast.
Voor zover [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat het college miskent dat het recht van overpad op hun gronden niet is berekend op gebruik door bewoners van verderop in de Juffermansstraat gelegen percelen, faalt dit betoog reeds omdat de door [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] bedoelde bewoners niet beschikken over een recht van overpad over de gronden van [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B].
Het betoog faalt.
Waterproblematiek
11. SBDO en anderen vrezen dat het wijzigingsplan leidt tot een toename van bestaande wateroverlast en een oplossing van het waterprobleem onmogelijk maakt. Zij voeren aan al jarenlang grote wateroverlast te ervaren, bestaande uit vochtoverlast en schade aan woningen, alsmede ondergelopen tuinen, schuren, kelderkasten, kruipruimten en straten na regenbuien. Deze overlast is ook beschreven in het Water Actie Plan Oegstgeest uit 2009. De oorzaak van de waterproblematiek is de zeer hoge grondwaterstand, doordat er vrijwel geen drainage en oppervlaktewater in de wijk is, de bodem slecht doorlatend is en het gebied rondom het ASC-terrein het laagst gelegen is. Ondanks diverse maatregelen die sinds het Water Actie Plan zijn uitgevoerd, is de waterproblematiek volgens SBDO en anderen nog steeds actueel. Gezien de bestaande waterproblematiek dient een nieuwbouwproject op het ASC-terrein zorgvuldig te worden beoordeeld ten aanzien van de gevolgen voor die problematiek.
[appellante sub 1] betoogt dat de waterafvoer onvoldoende is gewaarborgd.
[appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat de aanpassingen in het wijzigingsplan niet voldoende zijn om de te verwachten verergering van de problemen met de wateroverlast op te lossen.
Wijzigingsvoorwaarde watercompensatie
12. SBDO en anderen, [appellante sub 1] en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat het wijzigingsplan niet voldoet aan de wijzigingsvoorwaarde ten aanzien van de watercompensatie in artikel 9, lid 4, onder o, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau". Volgens SBDO en anderen is de berekening van de benodigde watercompensatie onjuist. Daartoe hebben zij het rapport Hydrologische beschouwing ontwikkeling ASC-terrein te Oegstgeest van Fugro Geo Services B.V. van 20 december 2016 overgelegd.
12.1. Op grond van artikel 9, vierde lid, aanhef en onder o, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" mag alleen toepassing worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid als minimaal 15% van de toename aan verharding aan water in het wijzigingsgebied wordt gerealiseerd.
12.2. In paragraaf 3.5.4 van de plantoelichting heeft het college een toetsing aan de wijzigingsvoorwaarde van artikel 9, lid 4, onder o, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" uitgevoerd. Naar aanleiding van het door SBDO overgelegde rapport van Fugro heeft het college een nader rapport laten opstellen: het rapport Oegstgeest, hydrologische beschouwing ASC-terrein van Tauw B.V. van 17 mei 2017.
Verbindendheid wijzigingsvoorwaarde
13. Hoewel het college blijkens het besluit heeft getoetst aan de wijzigingsvoorwaarde van artikel 9, vierde lid, onder o, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau", stelt het in zijn zienswijze op het deskundigenbericht dat deze wijzigingsvoorwaarde buiten toepassing moet worden gelaten, aangezien zij onverbindend is. Ook Provast stelt zich op dit standpunt.
In dit verband voert het college aan dat deze bepaling in het moederplan is opgenomen, omdat de gemeente Oegstgeest ten tijde van de vaststelling van het moederplan nog de waterkwantiteitsbeheerder in het gebied was. Met ingang van 1 juli 2015 is het Hoogheemraadschap van Rijnland echter de waterkwantiteitsbeheerder in het gebied. Ingevolge Keur Rijnland 2015 en Uitvoeringsregel 11 bestaat er bij een toename aan verharding van 500 m2 tot 0,5 ha een verplichting om water te realiseren gelijk aan 15% van de toename aan verharding. Bij een toename aan verharding van meer dan 0,5 ha, waarvan in het onderhavige geval sprake is, is het bepalen van de omvang van de waterberging volgens het Hoogheemstaadschap van Rijnland maatwerk. De wijzigingsvoorwaarde van artikel 9, lid 4, onder o, en de regeling uit de Keur en Uitvoeringsregel 11 hebben volgens het college dezelfde doelstelling, namelijk het realiseren van voldoende waterberging. Indien twee regelingen (bestemmingsplan en Keur) hetzelfde onderwerp regelen, zal de anterieure (lagere) regel (= het planvoorschrift) moeten wijken voor de posterieure (hogere) regel (= de Keur). Volgens het college moet het planvoorschrift waarin de watercompensatie wordt geregeld, daarom buiten toepassing blijven en is het ter beoordeling van het Hoogheemraadschap van Rijnland of het bouwplan in concreto voldoet aan de regels omtrent watercompensatie.
13.1. SBDO en anderen betogen dat de Afdeling in haar uitspraak inzake het bestemmingsplan "Oranje Nassau" van 27 januari 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL0719, ten aanzien van de wijzigingsvoorwaarde van artikel 9, lid 4, onder o, van de planvoorschriften reeds heeft geoordeeld dat het de raad vrij staat om "stringentere eisen te stellen dan in dat beleid [van het Hoogheemraadschap] zijn neergelegd."
Het college en Provast stellen dat bedoelde stringentere eis inhield dat compensatie wordt verlangd binnen het plangebied en niet daarbuiten. De overgang van het waterkwantiteitsbeheer naar het Hoogheemraadschap heeft plaatsgevonden na die uitspraak. De hieruit volgens het college en Provast voortvloeiende onverbindendheid van artikel 9, lid 4, onder o, van de planvoorschriften kon ten tijde van de uitspraak van 27 januari 2010 nog niet aan de orde zijn, zodat die uitspraak geen oordeel daarover behelst.
Naar het oordeel van de Afdeling behelst de uitspraak van 27 januari 2010 geen oordeel over de door het college en Provast opgeworpen redenen waarom de betrokken wijzigingsvoorwaarde volgens hen buiten toepassing moet worden gelaten, zodat aan voormeld betoog van SBDO en anderen niet de gevolgen kunnen worden verbonden die zij daaraan verbonden wensen te zien.
13.2. Onder meer in haar uitspraak van 9 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2842, heeft de Afdeling een oordeel gegeven over de mogelijkheid om in een procedure tegen een besluit omtrent de verlening van een omgevingsvergunning, de gelding van de toepasselijke bestemmingsplanregeling aan de orde te stellen. Dit oordeel is van overeenkomstige toepassing in een procedure tegen een besluit tot vaststelling van een wijzigingsplan.
De mogelijkheid om de verbindendheid aan de orde te stellen strekt niet zover dat de bestemmingsplanregeling aan dezelfde toetsingsmaatstaf wordt onderworpen als de toetsingsmaatstaf die wordt gehanteerd in het kader van de beoordeling van beroepen tegen een vastgesteld bestemmingsplan. In geval in een eerstbedoelde procedure wordt aangevoerd dat de bestemmingsregeling in strijd is met een hogere regeling als bijvoorbeeld een provinciale verordening, dient de bestemmingsregeling slechts onverbindend te worden geacht of buiten toepassing te worden gelaten, indien de bestemmingsregeling evident in strijd is met de hogere regeling. Voor een dergelijke evidentie is blijkens de uitspraak van 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:929, onder meer vereist dat de hogere regelgeving zodanig concreet is dat deze zich voor toetsing daaraan bij wijze van exceptie leent.
13.3. Uit de door het college genoemde wijziging van de Waterwet, krachtens welke het Hoogheemraadschap van Rijnland per 1 juli 2015 de waterkwantiteitsbeheerder in het gebied is geworden, volgt niet dat de raad in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen regeling als de onderhavige meer mag treffen naast de Keur en dat de wijzigingsvoorwaarde van artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" strijdig moet worden geacht met de Keur.
De 15%-eis van de Keur en de Uitvoeringsregels hebben bovendien alleen betrekking op een toename aan verharding van 500 m2 tot 0,5 ha. De wijzigingsvoorwaarde van artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" kent deze begrenzing niet, zodat deze de Keur niet één op één overlapt. Reeds hierom bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat deze wijzigingsvoorwaarde evident in strijd is met de Keur.
Gelet op het voorgaande bestaat geen grond voor het oordeel dat de betrokken wijzigingsvoorwaarde buiten toepassing moet blijven.
Toetsing aan de wijzigingsvoorwaarde
14. De toetsing aan de betrokken wijzigingsvoorwaarde behelst vaststelling van de omvang van voorziene verhardingen, vaststelling van de omvang van de bestaande verhardingen, berekening van de toename van de verharding, berekening van de vereiste watercompensatie en vaststelling van de omvang van de voorziene watercompensatie.
14.1. Het college gaat - op basis van het rapport van Tauw - uit van de volgende waarden (in m2):
voorziene verhardingen 10.524
bestaande verhardingen 2.153
toename 8.371
vereiste watercompensatie 1.256
voorziene watercompensatie 1.293
Voorziene verhardingen
15. SBDO en anderen betogen dat bij de berekening van de voorziene verhardingen ten onrechte niet is uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden, maar van het stedenbouwkundige plan van de ontwikkelaar. Volgens hen is de toename aan verharding onderschat, omdat niet is uitgegaan van een volledige verharding van de bouwvlakken binnen de bestemming "Wonen", geen rekening is gehouden met de mogelijkheid tot het bouwen van bijgebouwen, aan- en uitbouwen buiten het bouwvlak, geen rekening is gehouden met vergunningvrij te bouwen bijbehorende bouwwerken of uitbreidingen daarvan in het achtererf en niet is uitgegaan van een volledige verharding van de gronden binnen de bestemming "Verkeer". Voorts hadden de terrassen moeten worden meegerekend. Dat deze niet zullen worden aangesloten op de hemelwaterafvoer (hierna: HWA), doet er volgens hen niet aan af dat sprake is van verharding als bedoeld in het bestemmingsplan.
[appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat er in de plantoelichting ten onrechte van wordt uitgegaan dat een groot deel van de gronden zal worden ingericht als tuin, zodat het regenwater grotendeels door infiltratie in de grond zal verdwijnen. Deze gronden zijn echter bestemd als "Wonen", hetgeen betekent dat 50% ervan vergunningvrij mag worden bebouwd. Bovendien staat het plan er niet aan in de weg dat de tuinen worden bestraat, waardoor de waterafvoerende functie van de gronden verdwijnt. [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen voorts dat ook verhardingen die niet worden aangesloten op de HWA dienen te worden betrokken bij de voorziene verhardingen.
[appellante sub 1] bestrijdt dat verharding van tuinen in de vorm van opritten niet als verharding hoeft te worden meegeteld indien deze op de HWA worden aangesloten. [appellante sub 1] bestrijdt voorts dat verharding van tuinen in de vorm van terrassen niet als verharding hoeft te worden meegeteld omdat kettingbedingen worden verbonden aan het verbod in de koopovereenkomsten op het aansluiten van terrassen op de HWA.
15.1. Paragraaf 4.1 van het in opdracht van het college opgestelde rapport van Tauw betreft het behalen van 15% waterberging. In deze paragraaf wordt vermeld dat het Hoogheemraadschap van Rijnland in het plangebied het bevoegd gezag is voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. In bijlage 1 zijn de uitgangspunten die tijdens de projectontwikkeling met het Hoogheemraadschap zijn afgesproken weergegeven.
Vermeld wordt onder meer dat verharde oppervlaktes die nog niet in de bouwplannen zijn opgenomen, niet berekend hoeven te worden, aangezien er enkel gecompenseerd dient te worden voor het gerealiseerde verhard oppervlak. Bebouwing is inclusief het mogelijk nog te bebouwen perceel met maatschappelijke functie. In bijlage 3 zijn de kaarten waarop de oppervlakten zijn gebaseerd opgenomen. De kaarten met oppervlakteberekeningen van de huidige en toekomstige situatie zijn door de projectontwikkelaar opgesteld.
Daarbij is uitgegaan van het definitieve bouwplan zoals dat inmiddels is vergund bij de omgevingsvergunning van 20 maart 2017 en ten grondslag ligt aan de aanvraag om de op 22 mei 2017 verleende watervergunning.
Blijkens bijlage 3 is wat de voorziene verhardingen betreft gerekend met de volgende oppervlaktes (in m2): wegen Park Duivenvoorde: 3.151,1; bebouwd Park Duivenvoorde: 5.000,7; inritten Park Duivenvoorde: 1.358,4; bebouwd Maatschappelijk 646,8; inritten Maatschappelijk 366,3.
15.2. Artikel 9, lid 4, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" verleent aan het college de bevoegdheid om een wijzigingsplan vast te stellen. Hieruit volgt dat "toename van verharding" in artikel 9, lid 4, onder o, van de wijzigingsvoorwaarden moet worden bezien in ruimtelijk perspectief. Dit brengt mee dat hieronder de toename dient te worden verstaan die door dit wijzigingsplan maximaal mogelijk wordt gemaakt. Dit is anders dan bij de omgevingsvergunning, waar wordt beslist op grondslag van de vergunningaanvraag.
Het college en Provast stellen dat in het onderhavige geval dient te worden uitgegaan van de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden op basis van het bouwplan, en niet van de maximale planologische mogelijkheden op grond van de plankaart. Hetgeen het college en Provast stellen biedt echter geen aanknopingspunten waarom andere invullingen dan die van het bouwplan niet realistisch zouden kunnen zijn.
Zoals ook blijkt uit het deskundigenbericht van de StAB, gaat het college in zijn berekeningswijze niet uit van een volledige benutting van de bouwvlakken binnen de bestemming "Wonen", waardoor geen acht is geslagen op de maximale planologische mogelijkheden.
Voorts is in de toegepaste berekeningswijze ten onrechte geen rekening gehouden met de mogelijkheid tot het bouwen van bijgebouwen, aan- en uitbouwen buiten het bouwvlak en vergunningvrij te bouwen bijbehorende bouwwerken of uitbreidingen daarvan in het achtererf. Hierbij dienen de randvoorwaarden van artikel 12, lid 2, onder III, sub c, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" in acht te worden genomen. Dat het college en Provast er in hun berekening van uitgaan dat maximaal 60% van de bouwmogelijkheden door de eigenaren van de woningen zal worden benut voor de realisatie van bijgebouwen en aan- en uitbouwen, is niet onredelijk.
Ten aanzien van de gronden binnen de bestemming "Verkeer" overweegt de Afdeling dat in het rapport van Tauw is uitgegaan van een oppervlakte van 3.151 m2, terwijl in het deskundigenbericht van de StAB een oppervlakte van ongeveer 2.600 m2 wordt vermeld, zodat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat het college is uitgegaan van een te lage waarde.
Voor het oordeel dat - zoals SBDO en anderen en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen - verhardingen die niet worden aangesloten op de HWA niettemin dienen te worden meegerekend in de voorziene verhardingen, ziet de Afdeling, gelet op het deskundigenbericht van de StAB, geen aanleiding. Wat betreft terrassen overweegt de Afdeling dat deze derhalve, indien in het plan is gewaarbogd dat ze niet zullen worden aangesloten op de HWA, hetgeen bij de beoordeling van het herstelbesluit nader zal worden bezien, niet behoeven te worden betrokken in de berekening van de voorziene verharding.
Voor zover [appellante sub 1] betoogt dat verharding in de vorm van opritten ten onrechte niet is meegeteld, mist dit beoog feitelijke grondslag. Zoals hiervoor is overwogen is in het rapport van Tauw rekening gehouden met verharding voor inritten.
Bestaande verhardingen
16. SBDO en anderen betogen dat de bestaande verharding op het ASC-terrein ten opzichte van de verbeelding is overschat, zodat de toename aan verharding in werkelijkheid groter zal zijn dan berekend.
16.1. Uit het deskundigenbericht van de StAB blijkt dat het college ervan is uitgegaan dat de gehele bestrating tussen de bebouwing en het sportveld was aangesloten op de HWA en daarom meetelt als bestaande verharding. Bij haar onderzoek ter plaatse is de StAB gebleken dat een deel van de bestrating tussen de bebouwing en het sportveld ter plaatse van de kleedkamers niet is aangesloten op de HWA en daarom in het rapport van Tauw ten onrechte is meegerekend. Het college is aldus ten onrechte uitgegaan van een bestaande verharding van 2.153 m2.
16.2. De totale oppervlakte aan bestaande verharding komt volgens de StAB op 1.872 m2. Volgens de StAB hebben SBDO en anderen haar laten weten dat deze oppervlakte juist geacht wordt. Het college en Provast gaan in hun reacties eveneens uit van deze oppervlakte. Het betoog van SBDO en anderen ter zitting dat alle bestaande verharding dient te worden meegeteld, ongeacht of deze is aangesloten op de HWA of niet, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat het college van een geringer oppervlak aan bestaande verharding had moeten uitgaan.
Voorziene watercompensatie
17. [ appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat ten onrechte is besloten om de watercompensatie voornamelijk plaats te laten vinden aan de oost- en noordzijde van het plangebied (Spaargarenstraat en Emmalaan), waardoor bij hun woning ten zuidwesten van het plangebied de maatregelen nagenoeg niet zullen leiden tot het verminderen van de wateroverlast door de toegenomen verharding. Voorts betogen zij dat de als "Water" aangewezen gronden zich niet geheel op het terrein van ASC bevinden, zoals is vereist in de wijzigingsvoorwaarde van het bestemmingsplan "Oranje Nassau".
17.1. Voor zover [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat ten onrechte is besloten om de watercompensatie voornamelijk plaats te laten vinden aan de oost- en noordzijde van het plangebied, overweegt de Afdeling dat artikel 9, lid 4, aanhef en onder o, van de voorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" geen eisen stelt aan de locatie van de watercompensatie. Verder is niet gebleken dat het college compensatie in aanmerking heeft genomen buiten het wijzigingsgebied als bedoeld in artikel 9, lid 4, onder o, van de voorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau".
18. SBDO en anderen betogen dat de oppervlakte van de gronden met een waterbestemming op de verbeelding, welke oppervlakte volgens hen 1.181 m2 bedraagt, aanzienlijk kleiner is dan de oppervlakte die door het college is berekend. Verder worden ten onrechte de sloten meegeteld die ook los van de ontwikkeling van het ASC-terrein zouden worden aangelegd. SBDO en anderen en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat de als "Water" aangewezen gronden geen 15% van de toename aan verharding vormen, zoals is vereist in de wijzigingsvoorwaarden van het bestemmingsplan "Oranje Nassau".
18.1. Volgens het rapport van Tauw is de voorziene watercompensatie 1.292,7 m2. Volgens het deskundigenbericht van de StAB bedraagt de oppervlakte van de gronden met de bestemming "Water" op de verbeelding ongeveer 1.200 m2. Het college en Provast stellen dat tevens rekening dient te worden gehouden met de mogelijkheid om de bestemmingen "Groen - 1" en "Verkeer" volledig in te vullen met water.
De gronden aangewezen voor "Water" zijn uitsluitend bestemd voor vaarten, sloten, waterpartijen, vijvers, oeverbeschoeiingen en de waterhuishouding. De bestemmingen "Groen - 1" en "Verkeer" maken ook een invulling mogelijk waarbij in het geheel geen water wordt gerealiseerd. Bij het bepalen van de maximale mogelijkheden dient naar het oordeel van de Afdeling ook met laatstgenoemde situatie rekening te worden gehouden, zodat het college en Provast in zoverre niet kunnen worden gevolgd. Gelet op de door de StAB bepaalde waarde is het college ten onrechte uitgegaan van een voorziene watercompensatie van 1.292,7 m2.
18.2. Voor zover SBDO en anderen betogen dat ten onrechte water wordt meegeteld dat ook los van de ontwikkeling van het ASC-terrein zou worden aangelegd, overweegt de Afdeling als volgt. Bij besluit van 28 november 2011 heeft het college aan de gemeente Oegstgeest vergunning verleend voor het graven van 513 m2 overig polderwater binnen de polder Oudenhof (zuid), het maken en hebben van twee stuwen met uitstroombak in de kernzone van overig polderwater van polder Oudenhof (zuid) en het maken en hebben van twee ondergrondse containers in de beschermingszone van overig polderwater van polder Oudenhof (zuid), een en ander ter plaatse van de Spaargarenstraat te Oegstgeest. Volgens het deskundigenbericht van de StAB was 281 m2 hiervan bestemd ter compensatie van reeds bestaande verhardingen. De Afdeling constateert echter dat het besluit waarbij voornoemde vergunning is verleend, door de Afdeling is vernietigd bij uitspraak van 18 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:476, zodat daaraan geen betekenis meer kan toekomen. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het college het betrokken water ten onrechte heeft meegeteld bij de voorziene watercompensatie.
Conclusie toetsing aan wijzigingsvoorwaarde
19. Nu het college bij de toetsing aan de wijzigingsvoorwaarde niet is uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden, niet is uitgegaan van een volledige benutting van de bouwvlakken binnen de bestemming "Wonen", in de toegepaste berekeningswijze ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid tot het bouwen van bijgebouwen, aan- en uitbouwen buiten het bouwvlak en vergunningvrij te bouwen bijbehorende bouwwerken of uitbreidingen daarvan in het achtererf, en het college is uitgegaan van een te groot oppervlak aan bestaande verharding en een te groot oppervlak aan voorziene watercompensatie, heeft het college niet inzichtelijk gemaakt dat aan artikel 9, lid 4, aanhef en onder o, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" is voldaan. Het bestreden besluit verdraagt zich in zoverre niet met artikel 3:2 van Pro de Awb.
De desbetreffende betogen slagen.
Voorwaardelijke verplichtingen
20. SBDO en anderen en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] wensen een aantal voorwaardelijke verplichtingen om de 15% compensatie van de verhardingstoename te waarborgen.
SBDO en anderen betogen dat in de planregels dient te worden bepaald dat ook daadwerkelijk voldoende water moet worden aangelegd.
Voorts dient volgens SBDO en anderen te worden geborgd dat het water wordt aangelegd, vóórdat de verharding wordt toegevoegd, althans gelijktijdig met de bouw.
Verder dient volgens SBDO en anderen, indien dit niet in strijd is met het plan, in een voorwaardelijke verplichting te worden neergelegd dat het verboden is om een terras aan te leggen en in gebruik te houden indien dat terras is aangesloten op de HWA. Dat in de koopovereenkomsten een boete wordt opgenomen, inclusief kettingbeding, is volgens hen niet voldoende. Ook [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] zijn deze opvatting toegedaan.
20.1. Gelet op hetgeen is overwogen onder 19., komt de Afdeling thans niet toe aan deze punten. Bij de beoordeling van het herstelbesluit zullen deze punten nader worden bezien.
Toetsing wateroverlast in het kader van goede ruimtelijke ordening
Omvang watercompensatie
21. [ appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat mede gezien de bestaande wateroverlast, compensatie niet slechts moet plaatsvinden van 15% van de toe te voegen verharde oppervlakte, maar van de geheel toe te voegen verharde oppervlakte, of in ieder geval meer dan de minimumeis, nu het sportveld voorheen dit water wel kon afvoeren en de nieuwe verharding niet.
21.1. De Afdeling overweegt dat [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] dit betoog niet nader hebben onderbouwd. De Afdeling ziet daarom geen grond voor het oordeel dat in aanvulling op de 15% van de wijzigingsvoorwaarde, in het kader van een goede ruimtelijke ordening in redelijkheid een verdergaande compensatie had behoren te worden geëist.
Het betoog faalt.
Toename bestaande grondwateroverlast (westzijde ASC-terrein)
22. SBDO en anderen betogen dat gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gelet op de betrokken belangen, niet gerechtvaardigd is, aangezien de bestaande wateroverlast verder zal verergeren.
Zij betogen in dit verband dat het college in de watertoets ten onrechte geen onderzoek heeft gedaan naar de bestaande wateroverlast en de gevolgen van onderhavige herontwikkeling voor omwonenden. Zij betogen dat ten onrechte geen waterberging aan de west- en zuidzijde wordt gerealiseerd. Hier wordt zelfs helemaal geen publieke ruimte gereserveerd voor waterkundige maatregelen zoals sloten of drainage, aangezien de (tuinen van) de nieuwe woningen direct aan de bestaande tuinen (westkant) of de weg (zuidkant) zullen grenzen. De waterberging die ten noorden en oosten van het ASC-terrein mogelijk wordt gemaakt, zal geen enkele positieve invloed hebben op de waterproblematiek aan de west- en zuidzijde. Aldus wordt met het wijzigingsplan iedere oplossing voor de bestaande waterproblematiek onmogelijk gemaakt.
Ten onrechte wordt aangenomen dat bij overname van het huidige maaiveldniveau van -0,10 m NAP de bestaande waterproblematiek niet verergert, aangezien de tuinen van de woningen ten westen en zuiden van het ASC-terrein aanzienlijk lager liggen dan -0,10 m NAP, aldus SBDO en anderen. Als gevolg daarvan zal afstromend regenwater van het ASC-terrein in de tuinen van omwonenden terechtkomen. Indien het ASC-terrein wordt opgehoogd, hetgeen normaliter nodig is om wateroverlast bij de nieuwe woningen te voorkomen, zou dit tot nog meer problemen voor de omwonenden leiden. Volgens SBDO en anderen dient door middel van een voorwaardelijke verplichting te worden vastgelegd dat het ASC-terrein niet zal worden opgehoogd.
[appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat in het wijzigingsplan ten onrechte niet is vastgelegd op welk peil het plan zal worden gerealiseerd, waardoor de mogelijkheid open wordt gelaten dat het voormalige ASC-terrein zal worden opgehoogd ten behoeve van de woningbouw, hetgeen zal leiden tot wateroverlast nu het overtollige water op hun perceel zal terechtkomen. Ook [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] wensen blijkens hun reactie op het deskundigenbericht van de StAB in dit verband een voorwaardelijke verplichting.
[appellante sub 1] betoogt dat tot ongeveer 1960 een sloot heeft gelopen aan de zuidwestzijde van het ASC-terrein, tussen de percelen aan de kant van de Juffermansstraat en het ASC-terrein. Volgens [appellante sub 1] is dat het meest kwetsbare deel wat wateroverlast betreft. Haar tuin en het pad erachter aan de ASC-kant staan het eerst blank bij een heftige regenbui. Het college heeft hiernaar volgens [appellante sub 1] onvoldoende onderzoek gedaan. [appellante sub 1] betoogt dat zij niet wil dat de percelen van de nieuw te bouwen huizen hoger komen te liggen dan haar perceel.
22.1. In paragraaf 3.5.5. van de plantoelichting wordt vermeld: "De huidige kruin van de weg ligt op ca. -0,10m NAP. Het voornemen bestaat dit maaiveldniveau over te nemen in de nieuwe situatie. Het maaiveld zal derhalve waarschijnlijk niet verhoogd worden, zoals elders in deze zienswijzennota [lees: plantoelichting] te lezen is. Het peil van de woningen komt hiermee op +0,10m NAP te liggen. Om te voorkomen dat in dit plangebied dezelfde grondwaterproblemen ontstaan als op andere plaatsen in Oegstgeest, worden drainagevoorzieningen aangelegd. Deze drainage voert af op het oppervlaktewater of op de hemelwaterafvoer."
Het college stelt dat een nadere borging van het peil van het ASC-terrein niet nodig is. In dit verband wijst het college erop dat de regeling omtrent het peil en de wijze van meten daarvan in het moederplan "Oranje Nassau" van overeenkomstige toepassing is op het ophogen van het ASC-terrein. De te realiseren woningen op het ASC-terrein zullen zijn gelegen aan wegen die aansluiten op de Duivenvoordestraat en de Spaargarenstraat. Als peil dient ingevolge het bestemmingsplan "Oranje Nassau" te gelden de kruin van deze wegen.
22.2. Artikel 1, aanhef en onder 49, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" luidt:
"In deze regels wordt verstaan onder:
[…]
49. peil:
Hieronder wordt verstaan:
a. bij ligging aan een weg: de kruin van de weg;
b. bij ligging aan een anderszins verhard terrein: de bovenkant van dat terrein;
c. bij ligging, anders dan aan een weg of verhard terrein: het maaiveld.
[…]."
22.3. Ter zitting heeft het college gesteld dat het peil niet wordt gerelateerd aan de kruin van de Duivenvoordestraat en de Spaargarenstraat, maar van de Juffermansstraat. Voorts heeft het college ter zitting verwezen naar het door Provast bij nadere memorie van 15 augustus 2017 ingezonden rapport Park Duivenvoorde te Oegstgeest; Waterhuishouding, aansluiting op achterpad Juffermansstraat van Waalpartners civil engineering van 12 juli 2017. In verband daarmee heeft het college gesteld dat, om wateroverlast ter plaatse van het achterpad van de Juffermansstraat te voorkomen, niet alleen drainage moet worden aangelegd, maar ook een grindkoffer moet worden aangebracht die op het hemelwaterriool wordt aangesloten en een betonnen opsluiting. [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] hebben naar aanleiding hiervan betoogd dat het aanleggen van een kerende betonnen opsluiting langs het ASC-terrein geen adequate oplossing vormt, omdat het water dat vanuit hun eigen tuin op het achterpad stroomt dan niet meer weg kan.
Nu het college zich in zoverre op een ander standpunt stelt dan het in het bestreden besluit heeft gedaan, zonder dat gewijzigde omstandigheden hiertoe aanleiding hebben gegeven, en geen inzicht heeft verschaft in de mogelijke effecten van een betonnen kering op water dat vanaf de westkant op het achterpad stroomt, moet worden geoordeeld dat het bestreden besluit in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid.
De betogen slagen.
Parkeren
Voldoende parkeergelegenheid?
23. [ appellant sub 2] betoogt dat de parkeerdruk hoog en amper acceptabel is. Er is volgens hem een aantoonbaar tekort aan parkeerplaatsen, zodat het plan daarin moet voorzien.
In dit verband voert [appellant sub 2] aan dat hoewel in de zienswijzennota de Kadernota Mobiliteitsplan wordt genoemd, in de planregels geen koppeling is gelegd met deze Kadernota. Het is volgens [appellant sub 2] niet voldoende om in de planregels aan te geven dat moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Er moet in de regels worden aangegeven op basis waarvan dit beoordeeld zal worden. De Kadernota Mobiliteitsplan van de gemeente Oegstgeest kan dat kader niet bieden, omdat de planregels er niet naar verwijzen.
Volgens [appellant sub 2] is het gebruikelijk dat gemeentebesturen aansluiten bij de zogenaamde CROW-normen (CROW-publicatie 317). In de landelijke richtlijnen ligt de parkeernorm voor vrijstaande woningen op 2,3 per vrijstaande koopwoningen en voor twee-onder-een-kap koopwoningen op 2,2 parkeerplaats per woning. De behoefte is dus volgens de landelijke normen groter dan het college aanneemt.
[appellant sub 2] betoogt verder dat het college ten onrechte niet de correctiefactor voor parkeren bij woningen heeft toegepast die het CROW hanteert omdat parkeerplaatsen bij woningen in de praktijk niet altijd worden benut om een auto te parkeren.
[appellante sub 1] betoogt dat het plan leidt tot parkeeroverlast.
23.1. Het college stelt dat het aantal benodigde parkeerplaatsen is berekend volgens de norm van de ASW CROW. Volgens de meest recente parkeerkencijfers (CROW-publicatie 317) moet de gemeente Oegstgeest worden ingeschaald in 'weinig stedelijk' tot 'matig stedelijk'. Uitgaande van matig stedelijk gebied en uitgaande van het centrum van Oegstgeest geldt voor vrijstaande koopwoningen een minimum van 1,4 en een maximum van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Voor twee-onder-een-kap koopwoningen geldt een minimum van 1,3 en een maximum van 2,1 parkeerplaatsen per woning. De parkeernorm van ten minste 2 parkeerplaatsen per woning is volgens het college dan ook een redelijk uitgangspunt.
Gezien deze norm zullen er, in het gebied waarop het wijzigingsplan betrekking heeft, volgens het college ten minste 100 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd, deels op eigen terrein en deels in het openbaar gebied. Nu er sprake is van 73 parkeerplaatsen op eigen terrein, 36 garages en 54 parkeerplaatsen in het openbaar gebied (derhalve in totaal 163 parkeerplaatsen), wordt hier ruimschoots aan voldaan.
Het college stelt voorts dat de door [appellant sub 2] bedoelde correctiefactor een beleidskeuze is, die in Oegstgeest niet is overgenomen in een parkeernota. Bovendien is er bij het merendeel van de vrijstaande en twee-aan-een gebouwde woningen op de opritten naar de garage ruimte voor 2 auto's op eigen terrein, zodat het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein in de praktijk hoger ligt dan waarvan in het wijzigingsplan is uitgegaan. Zelfs na toepassing van de genoemde correctiefactor worden er meer dan 100 parkeerplaatsen gerealiseerd.
23.2. Artikel 2 van Pro de planregels van het wijzigingsplan luidt:
"De voorschriften van het bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan, met dien verstande dat, uitsluitend ten behoeve van dit wijzigingsplan, tevens de volgende regels van toepassing zijn:
a artikel 12, lid 1, onderdelen a tot en met d van het bestemmingsplan worden vervangen door het volgende: a. ten hoogste 50 grondgebonden woningen, uitsluitend in de vorm van aaneengebouwde, twee-aan-eengebouwde of vrijstaande woningen, met dien verstande dat de woningen in maximaal twee bouwlagen met kap gerealiseerd moeten worden;
[…]
c aan artikel 17 van Pro het bestemmingsplan wordt het volgende toegevoegd:
Lid 6. Parkeren
a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning wordt slechts verleend met inachtneming van de voorwaarde, dat voor woningen een parkeernorm van ten minste 2 parkeerplaatsen per woning geldt en dat per vrijstaande en twee-aan-eengebouwde woning ten minste 1 parkeerplaats op het eigen erf wordt gerealiseerd en in stand gehouden."
23.3. Anders dan [appellant sub 2] betoogt, is in de planregels niet volstaan met een regel dat voldoende parkeergelegenheid moet worden gerealiseerd. In artikel 2, aanhef en onder c, van de planregels is een concrete parkeernorm opgenomen (ten minste 2 parkeerplaatsen per woning en per vrijstaande en twee-aan-eengebouwde woning ten minste 1 parkeerplaats op het eigen erf). Het betoog dat in de regels niet is aangegeven op basis waarvan de parkeergelegenheid zal worden beoordeeld, mits derhalve feitelijke grondslag.
Voor zover [appellant sub 2] betoogt dat het gebruikelijk is dat wordt aangesloten bij de CROW-normen (CROW-publicatie 317), overweegt de Afdeling dat het college dit blijkens de plantoelichting ook heeft gedaan. Het geschil spitst zich vervolgens dan ook toe op de vraag of de regel in artikel 2, aanhef en onder c, van de planregels overeenstemt met de CROW-normen.
Het college kwalificeert de omgeving als "centrum" en "matig stedelijk" als bedoeld in CROW-publicatie 317. Gelet op de ter zitting door het college gegeven toelichting, acht de Afdeling deze kwalificatie niet onjuist. CROW-publicatie 317 bevat ten aanzien van een dergelijke omgeving parkeerkencijfers voor woningen in de categorie "koop, vrijstaand" van 1,4 - 2,2 en in de categorie "koop, twee-onder-een-kap" van 1,3 - 2,1. De Afdeling acht het hanteren van de waarde van 2,0 - die aan de bovenkant van deze bandbreedtes zit - niet onredelijk.
Nu ingevolge artikel 2, aanhef en onder a, van de planregels ten hoogste 50 grondgebonden woningen, uitsluitend in de vorm van aaneengebouwde, twee-aan-eengebouwde of vrijstaande woningen, zijn toegestaan, zijn op grond van deze norm ten minste 100 parkeerplaatsen vereist. Volgens raming van het college is binnen het plangebied ruimte voor 163 parkeerplaatsen (73 parkeerplaatsen op eigen terrein, 36 garages en 54 parkeerplaatsen). De Afdeling acht dit niet onaannemelijk.
Voor zover [appellant sub 2] betoogt dat ten onrechte geen correctiefactor is toegepast voor het feit dat parkeerplaatsen bij woningen in de praktijk niet altijd worden benut om een auto te parkeren, heeft het college gesteld dat zelfs na toepassing van bedoelde correctiefactor ruimte bestaat voor 102 parkeerplaatsen. Gelet hierop wordt derhalve zelfs met toepassing van de correctiefactor aan de vereiste norm voldaan.
In hetgeen [appellant sub 2] en [appellante sub 1] aanvoeren ziet de Afdeling, gelet op het voorgaande, geen grond voor het oordeel dat het plan niet voorziet in de realisatie van voldoende parkeergelegenheid.
De betogen falen.
Instandhouding en gebruik van parkeergelegenheid
24. [ appellant sub 2] betoogt dat het plan onvoldoende waarborgt dat de parkeerplaatsen op eigen erf in stand worden gehouden. Het veranderen van parkeerplaatsen in bijvoorbeeld tuin had als strijdig gebruik aangemerkt moeten worden. Voor de instandhouding van de parkeerplaatsen gelden volgens hem in het gebied van het wijzigingsplan ten onrechte minder waarborgen dan in het moederplan. Daartoe wijst hij erop dat in artikel 12 van Pro de planvoorschriften van het moederplan wordt bepaald dat de gronden met de bestemming "Wonen" tevens zijn bestemd voor de instandhouding van het aantal parkeerplaatsen als genoemd in bijlage 3 van het bestemmingsplan "Oranje Nassau". De parkeerplaatsen van het wijzigingsplan worden daarin echter niet genoemd. De parkeergelegenheid moet zijns inziens met een bestemmingsplanherziening worden geregeld in het moederplan en niet in het wijzigingsplan. Daarbij wijst hij erop dat in de Reparatiewet BZK gesproken wordt van een ‘bestemmingsplan’ en niet een ‘wijzigingsplan’.
Voorts betoogt [appellant sub 2] dat niet is gewaarborgd dat de parkeerplaatsen op eigen erf feitelijk zullen worden gebruikt. [appellante sub 1] betoogt dat er geen enkele garantie is dat bewoners hun auto’s daadwerkelijk zullen parkeren op eigen grond bij de te bouwen huizen.
24.1. Het college stelt dat het in stand houden van parkeerplaatsen op eigen erf is geborgd in artikel 2, aanhef, van de planregels van het wijzigingsplan in samenhang met artikel 9, lid 4, onder j, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau", alsmede in artikel 2, aanhef en onder c, van de planregels van het wijzigingsplan. De regel in artikel 2, aanhef en onder c, van de planregels van het wijzigingsplan heeft volgens het college hetzelfde effect als bijlage 3 van het moederplan "Oranje Nassau".
Het moederplan "Oranje Nassau" en het wijzigingsplan voorzien niet in de verplichting om de eigen auto op eigen erf te parkeren dan wel een verbod om de eigen auto op de openbare weg te parkeren. Een dergelijke verplichting dan wel verbod kan in een bestemmingsplan niet worden opgenomen, aldus het college.
24.2. Uit artikel 2, aanhef, van de planregels in samenhang met artikel 9, lid 4, onder j, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" volgt dat de eis dat bij vrijstaande en twee-aan-een woningen per woning ten minste één parkeerplaats op eigen erf dient te worden gerealiseerd en in stand gehouden, van overeenkomstige toepassing is op het wijzigingsplan. Het college heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bestreden plan daarmee voorziet in afdoende waarborg dat parkeerplaatsen op eigen erf in stand worden gehouden. Of artikel 2, aanhef en onder c, van de planregels van het wijzigingsplan hetzelfde effect heeft als bijlage 3 van het moederplan "Oranje Nassau", kan gelet hierop in het midden blijven. Voorts heeft het college het gelet hierop niet nodig hoeven achten om het gebruik van de betrokken gronden voor iets anders dan parkeren, in het wijzigingsplan aan te merken als strijdig gebruik.
Het college stelt verder terecht dat een verplichting om de eigen auto op eigen erf te parkeren dan wel een verbod om de eigen auto op de openbare weg te parkeren, in een bestemmingsplan niet kan worden opgenomen.
De betogen falen.
Privacy en inkijk
25. [ appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat het plan een onevenredige aantasting van hun privacy meebrengt. Door de bouw van de woningen op het ASC terrein zal hun woning extra inkijk in de tuin en de woning krijgen. Zij vrezen tevens dat dit een waardeverminderend effect zal hebben op hun woning.
[appellante sub 1] betoogt dat het plan leidt tot inkijkschade. Voorheen was inkijk in haar huis en tuin nagenoeg onmogelijk door de blinde muur van de achterkant van de tribune. Zij vreest dat de goot- en nokhoogte van de te bouwen woningen hoger zullen zijn dan die van haar woning.
25.1. Het college stelt dat de afstand tussen de bestaande woningen aan de Juffermansstraat en de toekomstige woningen achter de tuinen van de Juffermansstraat 30 m tot 35 m bedraagt. Binnen een matig stedelijk gebied is dit een redelijk grote afstand, die bovendien groter is dan in veel andere gevallen binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Oranje Nassau". Het is volgens het college logisch dat omwonenden gewend zijn geraakt aan de aanwezigheid van sportvelden in het plangebied, maar een omzetting naar woongebied ligt gezien de locatie en het ruimtelijk beleid in Nederland (inbreiden voor uitbreiden) voor de hand. Dat de privacy daarmee verandert, kan niet worden uitgesloten, maar is inherent aan de locatie van het plangebied. Indien overigens schade wordt geleden ten gevolge van het wijzigingsplan, dan staat de mogelijkheid open van het indienen van een verzoek om planschade.
Het college wijst erop dat in artikel 12, lid 2, aanhef en onder I, sub b en c, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" - dat op grond van artikel 2 van Pro de planregels van het wijzigingsplan van overeenkomstige toepassing is op het wijzigingsplan - is vermeld dat de maximaal toelaatbare goothoogte en nokhoogte van de woningen staan aangeduid op de plankaart. Op de verbeelding, behorend bij het wijzigingsplan, is de maximale goothoogte voor woningen gesteld op 6 m en de maximale nokhoogte op 10 m.
Daarnaast bevat artikel 17, lid 3, onder e, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" - dat eveneens van overeenkomstige toepassing is op het wijzigingsplan - een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid voor afwijkingen van maten van ten hoogste 10%, van welke bevoegdheid gebruik is gemaakt voor de 5 vrijstaande woningen in het plangebied, aldus het college.
25.2. De mogelijkheden waarin het wijzigingsplan voorziet, zullen voor [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] en [appellante sub 1] gevolgen hebben op het punt van privacy en inkijk. De afstand tussen de bestaande woningen aan de Juffermansstraat en de toekomstige woningen achter de tuinen van de Juffermansstraat bedraagt blijkens het verhandelde ter zitting ongeveer 30 m tot 35 m. De maximale goothoogte voor woningen bedraagt 6 m en de maximale nokhoogte 10 m, van welke maten door middel van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid mag worden afgeweken met ten hoogste 10%. Gelet op het voorgaande kan de afweging die het college in het kader van de goede ruimtelijke ordening heeft gemaakt, niet onredelijk worden genoemd.
Wat de eventueel nadelige invloed van het plan op de waarde van de woning van [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betreft, bestaat geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat het college bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan het heeft gedaan.
De betogen falen.
Groen
26. [ appellante sub 1] betoogt dat het plan voorziet in te weinig groen. [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] betogen dat door middel van een voorwaardelijke verplichting moet worden voorzien in een groensingel tussen hun tuin en de voorziene woningen.
26.1. Het college stelt dat in het wijzigingsplan is voorzien in de bestemming "Groen - 1". In de wijzigingsvoorwaarden van het moederplan "Oranje Nassau" is geen voorwaarde gesteld aan de omvang van de gronden met de bestemming "Groen - 1". Ook zal sprake zijn van groen binnen de bestemmingen "Verkeer" en "Water". De inbreuk op het woon- en leefklimaat van [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] is, gezien de afstand van ongeveer 30 tot 35 m tussen de gevels en ongeveer 17 m tot hun tuin, volgens het college niet zodanig dat door middel van een voorwaardelijke verplchting had moeten worden voorzien in een groensingel tussen hun tuin en de voorziene woningen.
26.2. Zoals het college stelt, zijn in de wijzigingsvoorwaarden van het moederplan geen eisen gesteld aan de omvang van de bestemming "Groen - 1". In hetgeen [appellante sub 1] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkeid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan voldoende groen mogelijk maakt. Voorts heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat een voorwaardelijke verplichting die een groensingel voorschrijft, zoals door [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] bedoeld, niet nodig is gezien de afstand tussen de gevels en de tuin.
De betogen falen.
Trapveld/speelgelegenheid
27. SBDO en anderen betogen dat het wijzigingsplan niet voldoet aan de wijzigingsvoorwaarde van artikel 9, lid 4, onder i, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau", inhoudende dat er, indien gebruik gemaakt wordt van de wijzigingsbevoegdheid, een openbaar trapveld gerealiseerd dient te worden.
In de huidige situatie gebruikt de jeugd het sportterrein van ASC en de gemeentegronden aan oostzijde van het ASC-terrein. Zonder nieuw trapveld zal er geen speelgelegenheid meer zijn voor de jeugd.
Op grond van artikel 2, aanhef en onder b, van de planregels van het wijzigingsplan moet worden voorzien in de aanleg van een groenperceel ten behoeve van een trapveldje, dat minimaal 80% dient te beslaan van de oppervlakte van het bestemmingsvlak "Wonen". Aangezien het bestemmingsvlak "Wonen" volgens SBDO en anderen 302 m2 groot is, voorziet het plan in een aan te leggen trapveldje van ongeveer 241 m2. SBDO en anderen achten dit te klein.
Nu het moederplan niet voorziet in een definitie van het begrip "trapveldje", moet volgens hen worden aangesloten bij het algemeen spraakgebruik, hetgeen volgens hen meebrengt dat een trapveldje is bestemd voor voetballen en enige omvang dient te hebben. Voor de afmeting van een voetbalveldje kan volgens hen worden aangesloten bij de omvang van een Cruyff Court. Een trapveldje zoals voorzien voldoet hier volgens hen niet aan, omdat het zodanig klein is dat het niet geschikt is om te voetballen en niet geschikt is voor jeugd in de basisischoolleeftijd. Omdat er onvoldoende ruimte is voorzien voor de aanleg van een bruikbaar trapveld, is het wijzigingsplan volgens hen in strijd met de wijzigingsvoorwaarde uit het moederplan.
27.1. Het college stelt dat het trapveld is geborgd in artikel 2, aanhef en onder b, van de regels behorende bij het wijzigingsplan. Daarin wordt aangegeven dat een trapveld dient te worden aangelegd en in stand gehouden in het bestemmingsvlak "Groen - 1". Met deze planregel wordt volgens het college voldaan aan de voorwaarde vermeld in artikel 9, lid 4, onder i, van de planvoorschriften van het moederplan "Oranje Nassau". De omvang van het trapveld is in de wijzigingsvoorwaarden van het moederplan niet geregeld. Ook in het begrip "trapveld" wordt niet aangegeven wat de omvang zal moeten zijn van het trapveldje. Het gaat om een speelveldje ten behoeve van de jeugd in de basisschoolleeftijd, zoals in de toelichting van het moederplan benoemd.
27.2. Op grond van artikel 9, lid 4, aanhef en onder i, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau" mag alleen toepassing worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid als er een openbaar trapveld wordt gerealiseerd.
27.3. Artikel 2, aanhef en onder b, van de planregels van het wijzigingsplan luidt:
"De voorschriften van het bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan, met dien verstande dat, uitsluitend ten behoeve van dit wijzigingsplan, tevens de volgende regels van toepassing zijn:
[…]
b aan artikel 12, lid 5 wordt het volgende toegevoegd:
2. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruiken en in gebruik laten nemen van de laatst te bouwen woning binnen het in het plangebied oostelijk gelegen bestemmingsvlak, voorzover niet binnen 12 maanden na de ingebruikname van deze woning uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van een openbaar trapveld in het bestemmingsvlak 'Groen-1’, centraal gelegen in het plangebied en grenzend aan de bestemming ‘Wonen’, met een oppervlakte van minimaal 80% van de oppervlakte van dit bestemmingsvlak;
[…]."
27.4. Artikel 2, aanhef en onder b, van de planregels van het wijzigingsplan brengt mee dat moet worden voorzien in een trapveld met een oppervlakte van minimaal 80% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak "Groen - 1". Niet in geschil is dat dit neerkomt op een oppervlakte voor het trapveld van ongeveer 241 m2. Het college stelt terecht dat in de wijzigingsvoorwaarden van het moederplan geen eisen worden gesteld aan de omvang van het trapveld. Voorts bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het veld waarin op grond van artikel 2, aanhef en onder b, van de planregels van het wijzigingsplan wordt voorzien, zodanig klein is dat dit niet kan worden gekwalificeerd als trapveld in de zin van artikel 9, lid 4, onder i, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Oranje Nassau".
Het betoog faalt.
Financiële uitvoerbaarheid
28. [ appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] twijfelen eraan of het plan financieel uitvoerbaar is. In dit verband wijzen zij erop dat bij de ter inzage gelegde stukken de exploitatieopzet en/of een risicoanalyse planschade ontbreekt.
28.1. In paragraaf 3.11 van de plantoelichting wordt vermeld:
"De exploitatieopzet voor de bouw van de woningen (bouw- en woonrijp maken, verleersmaatregelen, damwanden, etc.) kent op deze locatie een positieve verwachting voor wat betreft het resultaat.
[…]
De gemeente Oegstgeest en de initiatiefnemer hebben een overeenkomst gesloten en nadere afspraken gemaakt waarin onder meer het verhalen van gemeentelijke kosten is geregeld. De kosten van de gemeente blijven beperkt tot het begeleiden van de planologische procedure van het wijzigingsplan. De begeleiding van de planologische procedure is door middel van het heffen van leges gedekt. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is tevens een planschadeovereenkomst gesloten. Geconcludeerd kan worden dat, gelet op deze situatie, het vaststellen van een exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12 Wro, niet noodzakelijk is."
28.2. In het licht van het gestelde in de plantoelichting ziet de Afdeling in hetgeen [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat in redelijkheid op voorhand had moeten worden aangenomen dat de kosten voor de ontwikkeling van het wijzigingsplan niet kunnen worden gedragen.
Het betoog faalt.
Conclusie
29. In de einduitspraak zal het beroep van SBDO en anderen niet-ontvankelijk worden verklaard, voor zover dat mede is ingesteld door de personen die op de lijst bij het beroepschrift zijn aangeduid met de nummers 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 16, 19, 20, 22, 25, 27, 30, 31, 32, 35 en 36.
30. Het beroep van [appellant sub 2] is ongegrond.
31. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling, naar aanleiding van de beroepen van [appellante sub 1], SBDO en anderen en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B], het college opdragen om binnen 26 weken na verzending van deze uitspraak alsnog:
- met inachtneming van hetgeen is overwogen onder 19. alsnog inzichtelijk te maken dat wordt voldaan aan de eis dat minimaal 15% van de toename aan verharding aan water in het wijzigingsgebied gerealiseerd dient te worden en dit in het wijzigingsplan zo nodig te waarborgen door middel van voorwaardelijke verplichtingen;
- met inachtneming van hetgeen is overwogen onder 22.3 nader onderzoek te doen naar wateroverlast ter plaatse van het achterpad van de Juffermansstraat en in het wijzigingsplan zo nodig het peil en voorzieningen in dit kader te waarborgen door middel van voorwaardelijke verplichtingen,
en een gewijzigd of nieuw besluit te nemen, alsmede de Afdeling en de andere partijen de uitkomst zo spoedig mogelijk mede te delen en het gewijzigde of nieuwe besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. Afdeling 3.4 van de Awb behoeft bij de voorbereiding van een gewijzigd of nieuw besluit niet opnieuw te worden toegepast.
32. Ten aanzien van [appellant sub 2] bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.
Ten aanzien van [appellante sub 1], SBDO en anderen en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] zal in de einduitspraak worden beslist over de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep van [appellant sub 2] ongegrond;
II. draagt het college van de gemeente Oegstgeest op:
- om binnen 26 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van hetgeen onder 19., 22.3 en 31. is overwogen de daar omschreven gebreken in het besluit van 8 november 2016, kenmerk Z-15-10885, te herstellen,
- de Afdeling en de andere partijen de uitkomst zo spoedig mogelijk mede te delen, en
- een gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen;
III. houdt de overige beslissingen aan tot de einduitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. S.J.E. Horstink-von Meyenfeldt en mr. F.D. van Heijningen, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Kuipers, griffier.
w.g. Van Ettekoven w.g. Kuipers
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 januari 2018
271.