Uitspraak
201602428/1/A2.
Datum uitspraak: 17 mei 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SMT Projectontwikkeling B.V. (hierna: SMT), gevestigd te Rosmalen, gemeente 's-Hertogenbosch,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 26 februari 2016 in zaak nr. 14/2406 in het geding tussen:
SMT
en
het college van burgemeester en wethouders van Heusden.
Procesverloop
Bij besluit van 21 januari 2014 heeft het college het verzoek om vergoeding van schade van SMT afgewezen.
Bij besluit van 4 juli 2014 heeft het college het door SMT daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en het besluit van 21 januari 2014 onder aanvulling van de motivering gehandhaafd.
Bij tussenuitspraak van 21 mei 2015 heeft de rechtbank het college opgedragen om binnen acht weken na de verzending van deze tussenuitspraak het daarin vastgestelde gebrek in het besluit van 4 juli 2014 te herstellen.
Op verzoek van het college heeft de rechtbank de bij de tussenuitspraak bepaalde termijn voor het herstellen van het bij die uitspraak geconstateerde gebrek verlengd.
Bij besluit van 31 juli 2015 heeft het college een nadere motivering van het besluit van 4 juli 2014 gegeven.
SMT heeft een zienswijze op dit besluit naar voren gebracht.
Het college heeft op de zienswijze gereageerd.
Bij uitspraak van 26 februari 2016 heeft de rechtbank het door SMT daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 4 juli 2014 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraken heeft SMT hoger beroep ingesteld.
Het college heeft gebruik gemaakt van de geboden gelegenheid een schriftelijke uiteenzetting te geven.
SMT en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 11 april 2017, waar SMT, vertegenwoordigd door mr. G.E. Creijghton-Sluijk, advocaat te Bussum, en [gemachtigde] en het college, vertegenwoordigd door mr. A.M.F. de Rooij, advocaat te Breda, en mr. S.J.M. van Hezewijk zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. SMT stelt in 2008 voor zeven van tien door haar nieuw te bouwen woningen in het Molenpark te Vlijmen voorlopige koop/aannemingsovereenkomsten te hebben gesloten. Het college heeft bij besluit van 22 januari 2008 vrijstelling en bouwvergunning verleend voor de bouw van de tien woningen. Daarbij heeft het college ten onrechte toepassing gegeven aan de vrijstellingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 19, derde lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO-oud). SMT heeft het college verzocht om vergoeding van schade, omdat zij, naar zij stelt, als gevolg van het besluit van 22 januari 2008 niet alle woningen heeft kunnen realiseren. Als gevolg van de vertraging in de verlening van een rechtmatige bouwvergunning hebben volgens SMT zes kopers een beroep gedaan op de in de overeenkomsten opgenomen opschortende voorwaarde dat binnen zes maanden na het sluiten van de overeenkomsten een onherroepelijke bouwvergunning voorhanden moest zijn. De schade bestaat uit geleden exploitatieverlies van € 908.900,00 en gederfde winst van € 146.810,00. In hoger beroep is in geding of SMT er in is geslaagd het oorzakelijke verband tussen de gestelde schade en het besluit van 22 januari 2008 aan te tonen.
Procesverloop in de bouwprocedure
2. SMT heeft op 6 juli 2007 een aanvraag ingediend voor een reguliere bouwvergunning voor het bouwen van tien eengezinswoningen op het perceel Molenstraat 5 en omgeving te Vlijmen.
3. Bij besluit van 22 januari 2008 heeft het college een reguliere bouwvergunning met vrijstelling verleend aan SMT.
4. Bij besluit van 29 mei 2008 heeft het college het door de vereniging Behoud Buurtschap De Melie (hierna: de vereniging) daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
5. De voorzieningenrechter van de rechtbank heeft bij uitspraak van 7 augustus 2008 het daartegen ingestelde beroep van de vereniging gegrond verklaard, het besluit van 29 mei 2008 vernietigd en het college opgedragen een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen.
6. Het college, de vereniging en SMT hebben op 7 november 2008 een vaststellingsovereenkomst gesloten om het geschil in der minne te regelen.
7. Bij besluit van 4 december 2008 heeft het college bouwvergunning verleend voor het gewijzigd uitvoeren van twee aanvankelijk aan de Molenstraat gelegen woningen (kavels 9 en 10).
8. Bij besluit van 16 februari 2009 heeft het college ter uitvoering van de vaststellingsovereenkomst het besluit van 22 januari 2008 gedeeltelijk ingetrokken, voor zover dat besluit ziet op die twee woningen.
9. Als gevolg van de vaststellingsovereenkomst heeft het college geen nieuwe beslissing op bezwaar genomen en heeft SMT het hoger beroep tegen de uitspraak van 7 augustus 2008 ingetrokken.
De koop/aannemingsovereenkomsten
10. De koopaannemingsovereenkomsten zijn gesloten op 26 mei 2008 (kavel 8B), 6 mei 2008 (kavel 7A), 14 januari 2008 (kavel 3D), 16 januari 2008 (kavel 1D), 17 januari 2008 (kavel 4E en 2E) en 7 januari 2008 (kavel 9C).
10.1. De overeenkomsten inzake de kavels 2E en 4E zijn identiek, op de nummers van de gekochte kavels na. SMT bestrijdt niet dat de kopers de bedoeling hadden één woning te kopen. Dit betekent dat slechts één van beide overeenkomsten kon worden geëffectueerd en dat van in totaal niet meer dan zes koopaannemingsovereenkomsten, gesloten in 2008, moest worden uitgegaan.
11. Artikel 15 van Pro de koopaannemingsovereenkomsten luidde:
"Deze overeenkomst komt tot stand onder de navolgende opschortende voorwaarden dat de ondernemer binnen zes (6) maanden na ondertekening van deze overeenkomst door verkrijger:
a. de beschikking heeft over een onherroepelijke bouwvergunning voor dit project, waartegen géén beroep of bezwaar (meer) mogelijk is én die niet (meer) kan worden ingetrokken;
b. voor ten minste zeven (7) tot dit project behorende woningen een onvoorwaardelijke koop-/aannemingsovereenkomst heeft gesloten.
Onderhavige overeenkomst komt derhalve niet tot stand en verkrijger kan geen enkel recht aan deze overeenkomst ontlenen zolang aan vermelde voorwaarden niet is voldaan."
12. Vast staat dat SMT heeft gecontracteerd onder de opschortende voorwaarde dat binnen zes maanden na ondertekening van de koop/aannemingsovereenkomsten een onherroepelijke bouwvergunning moet zijn verleend én dat binnen zes maanden na ondertekening voor ten minste 7 woningen er een onvoorwaardelijke koop/aannemingsovereenkomst is afgesloten. Uit hetgeen onder 10.1 is opgenomen, volgt dat er in totaal zes koopaannemingsovereenkomsten zijn gesloten in 2008, waarvan vier in januari 2008 en dus ruim een half jaar voor de uitspraak van 7 augustus 2008 van de voorzieningenrechter van de rechtbank. Die vier koopaannemingsovereenkomsten zijn derhalve nimmer onvoorwaardelijk tot stand gekomen als bedoeld in artikel 15 van Pro de koopaannemingsovereenkomsten. Dat betekent dat voor de zes gesloten overeenkomsten, inclusief de twee overeenkomsten die in mei 2008 zijn gesloten voor woningen 7A en 8B, op geen enkel moment is voldaan aan de voorwaarde dat voor ten minste zeven tot het project behorende woningen een onvoorwaardelijke koop-/aannemingsovereenkomst is gesloten.
Uitspraak van de rechtbank
13. In de uitspraak van 26 februari 2016 heeft de rechtbank overwogen dat ten tijde van de uitspraak van 7 augustus 2008 van de voorzieningenrechter van de rechtbank geen enkele overeenkomst tot stand is gekomen. De gestelde schade komt voor rekening van SMT, omdat, ongeacht de uitspraak van 7 augustus 2008 en de daarin vastgestelde onrechtmatigheid van het besluit van 22 januari 2008, kopers toen niet meer gebonden waren aan de koop/vaststellingsovereenkomsten en SMT reeds daardoor het project niet kon realiseren.
Het betoog in hoger beroep
14. SMT heeft ter zitting in hoger beroep niet bestreden dat de overeenkomsten niet tot stand zijn gekomen. Volgens SMT heeft de rechtbank echter miskend dat er ten tijde van de uitspraak van de voorzieningenrechter van 7 augustus 2008 kopers bereid en financieel in staat waren om de woningen als nog te kopen. De door haar aan de kandidaat-kopers gerichte brieven van 6 juni 2008 kunnen in samenhang met de reacties daarop in de periode september 2008 tot maart 2009 dienen als bewijs voor de bereidheid van deze kandidaat-kopers om op de opschortende voorwaarde van artikel 15 onder Pro b van de overeenkomsten geen beroep te doen. Ook tonen de reacties de bereidheid van de kopers om ten tijde van de uitspraak van 7 augustus 2008 de woningen te kopen tegen de resterende overeengekomen voorwaarden. Dit blijkt, naar zij stelt, ook uit de in hoger beroep overgelegde verklaringen van kandidaat-kopers.
Oordeel in hoger beroep
15. Niet in geschil is dat het besluit van 22 januari 2008 onrechtmatig is. In beginsel ligt het op de weg van degene die stelt als gevolg van een onrechtmatig besluit schade te hebben geleden, aannemelijk te maken dat de schade moet worden toegerekend aan het gebrek dat aan het onrechtmatige besluit kleeft (uitspraak van de Afdeling van 2 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1131).
16. Voor zover SMT betoogt dat de kopers zonder de vertraging in de besluitvorming bereid en financieel in staat waren geweest om de woningen te kopen, ook nadat de in de voorwaarden neergelegde termijn van zes maanden was verstreken, is het volgende van belang. De kopers hebben in hun reactie op de brief van SMT van 6 juni 2008, waarin SMT verzoekt om instemming met verlenging van de termijn van zes maanden, waarbinnen zij moet beschikken over een onherroepelijke bouwvergunning, niet te kennen gegeven dat zij onder dezelfde condities een gewijzigde of nieuwe overeenkomst wilden sluiten. SMT heeft niet aannemelijk gemaakt dat het niet tot stand zijn gekomen van gewijzigde of nieuwe overeenkomsten het gevolg is geweest van de vertraging in de besluitvorming. Uit de - in totaal - vier overgelegde reacties volgt niet dat de betreffende kopers zijn afgehaakt vanwege het ontbreken van het zicht op een onherroepelijke bouwvergunning. Uit de reacties blijkt slechts dat de kopers op een later moment niet opnieuw wilden contracteren met SMT. Daarbij komt dat tamelijk snel na de uitspraak van de rechtbank van 7 augustus 2008, duidelijk werd dat het project doorgang zou kunnen vinden. Dat kopers ook na het afsluiten van de vaststellingsovereenkomst op 7 november 2008 en verlening van een gewijzigde bouwvergunning op 4 december 2008 niet langer bereid waren koop/aannemingsovereenkomsten te sluiten, kan niet het gevolg worden geacht van het besluit van 22 januari 2008, maar van de door SMT zelf met de kandidaat-kopers overeengekomen opschortende voorwaarden, waardoor eerder geen overeenkomsten tot stand zijn gekomen. Dat kopers niet langer bereid waren overeenkomsten te sluiten berustte op eigen afwegingen die de kopers hebben gemaakt en die niet meer kunnen worden toegerekend aan het gebrek dat aan het besluit kleeft.
17. SMT betoogt dat zij in haar bewijspositie is geschaad, omdat voor haar in de procedure bij de rechtbank niet duidelijk was wanneer zij met welke bewijsmiddelen moest komen. Nu SMT in hoger beroep alsnog verklaringen in aanvulling op de brieven van 6 juni 2008 en de reacties van kopers daarop heeft kunnen leggen, is zij niet in haar bewijspositie benadeeld, zodat de Afdeling in dit betoog geen aanleiding ziet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak over te gaan.
18. In de in hoger beroep overgelegde verklaringen ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat de door SMT gestelde schade toegerekend moet worden aan het besluit van 22 januari 2008. Dat uit die verklaringen zou volgen dat kopers van vijf woningen bereid waren in te stemmen met het laten vervallen van de opschortende voorwaarde van artikel 15 onder Pro b., is, wat daar verder ook van zij, tegenstrijdig met eerdere verklaringen van deze kopers. De koper van woning 9C heeft op 1 september 2008 verklaard dat hij afzag van de koop, omdat hij de financiering niet rond kreeg. De kopers van 2E/4E zijn expliciet niet akkoord gegaan met verlenging van beide opschortende voorwaarden in de brieven van 17 september 2008 en 13 oktober 2008. De koper van 8B heeft eerder verklaard in een dagvaarding van 3 april 2013 dat de overeenkomst niet tot stand is gekomen doordat beide opschortende voorwaarde niet waren vervuld. Aan de verklaring van de kopers van woning 7A komt geen betekenis toe, nu zij daarin wijzen op een niet overgelegde brief van 21 september 2008., waarvan de inhoud dus niet bekend is. Ten aanzien van de verklaring van de kopers van woning 1D is van belang dat zij nadrukkelijk hebben verklaard dat niet het ontbreken van een onherroepelijke bouwvergunning reden was voor het afzien van de koop. Voor zover zij verklaren dat zij tot begin 2009 de intentie hebben gehad om alsnog een overeenkomst aan te gaan, is dit strijdig met hun afwijzende antwoord bij brief van 26 januari 2009 op het voorstel van SMT van 10 september 2008 om de opschortende voorwaarden tot uiterlijk 1 maart 2009 te verlengen.
19. De conclusie is dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat SMT niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden als gevolg van het besluit van 22 januari 2008. Het college heeft het verzoek om schadevergoeding terecht afgewezen.
20. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
w.g. Buuren w.g. Planken
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 mei 2017
299.