ECLI:NL:RBOBR:2016:732

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 14/2406 E

Einduitspraak van de meervoudige kamer van 26 februari 2016 in de zaak tussen

[bedrijf] , te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. G.E. Creijghton-Sluijk),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden, verweerder

(gemachtigde: mr. A.M.F. de Rooij).

Procesverloop

Bij besluit van 22 januari 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiseres om het toekennen van schadevergoeding afgewezen.

Bij besluit van 4 juli 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 april 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. ing. S.M.H. Jansen, bestuurder van eiseres, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. S.J.M. van Hezewijk en [persoon] .

Bij tussenuitspraak van 21 mei 2015 (de tussenuitspraak) heeft de rechtbank verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen 8 weken na verzending van de tussenuitspraak, met inachtneming van wat in de tussenuitspraak is overwogen, het geconstateerde gebrek/de geconstateerde gebreken in het bestreden besluit te herstellen.

Bij tweede tussenuitspraak van 13 juli 2015 (de verlengingsuitspraak) heeft de rechtbank de termijn die zij verweerder heeft gegeven om het gebrek/de gebreken te herstellen, verlengd.

Verweerder heeft in reactie op de tussenuitspraak binnen de gegeven termijn een aanvullende motivering (de motivering) ingediend.

Eiseres heeft hierop een schriftelijke zienswijze (de zienswijze) gegeven.

Een tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. ing. S.M.H. Jansen, bestuurder van eiseres, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde alsmede mr. S.J.M. van Hezewijk en [persoon] .

Overwegingen

1. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij al wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen. Het staat de rechtbank niet vrij om terug te komen van zonder voorbehoud gegeven oordelen in de tussenuitspraak. Dit is alleen anders in zeer uitzonderlijke gevallen. In haar tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort gezegd, het volgende overwogen

 Verweerder heeft door de verwijzing naar het advies van de Commissie bezwaarschriften en zijn stellingname in het verweerschrift, de onrechtmatigheid van de eerste bouwvergunning ondubbelzinnig erkend.

 Verweerder had moeten aantonen dat de eerste bouwvergunning destijds niet zou hebben kunnen worden verleend.

 Eiseres kon géén invloed uitoefenen op de door verweerder te volgen procedure voor een vrijstelling.

 Verweerder was destijds bevoegd om vergunning te verlenen met toepassing van artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

 Eiseres heeft met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst geen afstand gedaan van de mogelijkheid om een schadeclaim in te dienen noch verweerder finale kwijting verleend.

 Eiseres heeft niet ondubbelzinnig erkend dat de schade is ontstaan door de zogenoemde vastgoedcrisis.

Daarnaast heeft de rechtbank het volgende overwogen (overweging 21): “De enkele omstandigheid dat eiseres overeenkomsten heeft gesloten voordat zij in het bezit was van een onherroepelijke bouwvergunning leidt niet tot het oordeel dat de schade reeds daarom geheel voor risico van eiseres dient te blijven. De schade is niet ontstaan door het sluiten van de overeenkomsten, mede gelet op de hierin opgenomen opschortende voorwaarde.

Deze omstandigheid speelt wel een rol bij het oordeel omtrent de vraag of de schade geheel of gedeeltelijk aan eiseres moet worden toegerekend. Anders dan eiseres is de rechtbank van oordeel dat de bewuste opschortende voorwaarde destijds geen voorwaarde was die in iedere koopovereenkomst werd bedongen. Bovendien nam eiseres een risico door overeenkomsten te sluiten voordat de bouwvergunning was verleend.
De omvang van de schade die moet worden vergoed vanwege het gebrek in de eerste bouwvergunning dient te worden vastgesteld door met elkaar in vergelijking te brengen, enerzijds, de hypothetische situatie waarin eiseres zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke vergunning, anderzijds, de feitelijke situatie waarin eiseres is komen te verkeren na de uitspraak van de voorzieningenrechter op 7 augustus 2008. De rechtbank stelt vast dat de meeste overeenkomsten meer dan zes maanden voor de uitspraak van de voorzieningenrechter zijn gesloten. Slechts twee overeenkomsten zijn gesloten binnen de termijn van zes maanden, voorafgaand aan de uitspraak. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat in het merendeel van de overeenkomsten de kopers ten tijde van de uitspraak van de voorzieningenrechter niet meer gebonden waren aan de overeenkomst, voor risico van eiseres dient te blijven. De desbetreffende kopers hebben geen opvolgende overeenkomsten gesloten en waren vrij om van koop af te zien, indien eiseres de woningen opnieuw zou hebben aangeboden. Deze situatie zou zich namelijk ook hebben voorgedaan bij een voor eiseres positieve uitspraak van de voorzieningenrechter.”

De rechtbank heeft aanleiding gezien om verweerder een nadere motivering of onderbouwing te laten geven ten aanzien van het standpunt dat de schade geheel of gedeeltelijk voor risico van eiseres zou moeten blijven alsmede een reactie te geven op de schadestaat van eiseres (overweging 22)

In de motivering heeft verweerder, kort samengevat, het volgende aangevoerd:

 Verweerder stelt dat slechts zes woningen zijn verkocht en niet zeven woningen. Als gevolg van het bepaalde in artikel 15 onder b van de koopovereenkomsten met kopers is geen enkele koopovereenkomst tot stand gekomen. Deze situatie dient voor het risico van eiseres te komen. Daarom komt de gestelde schade niet voor risico van de gemeente.

 Enig causaal verband tussen de gestelde schade ontbreekt ten aanzien van de koop van kavel 8B nu deze kopers zich niet hebben teruggetrokken.

 Verweerder stelt voorts dat de schade geheel voor rekening van eiseres dient te komen omdat ten tijde van de verkoop van de laatste twee woningen eiseres op de hoogte was van de procedure tegen de aan haar verleende bouwvergunning.

 Verweerder stelt zich ook op het standpunt dat de schade geheel voor rekening van eiseres moet komen doordat eiseres bewust een opschortende voorwaarde aan de koopovereenkomsten heeft verbonden.

 Volgens verweerder is de intredende vastgoedcrisis de oorzaak van de schade. Eiseres heeft te weinig gedaan om de kopers over te halen alsnog af te nemen.

 Subsidiair stelt verweerder dat de schade op onjuiste wijze is vastgesteld onder verwijzing naar een rapport van 25 maart 2015 van Lengkeek Expertises.

Eiseres stelt in de zienswijze en aanvullende stukken, kort samengevat, het volgende:

 Ongeacht het bestaan van de opschortende voorwaarde had eiseres aan alle kopers kunnen leveren als op 7 augustus 2008 het verzoek om voorlopige voorziening was afgewezen. Alle kopers waren op 7 augustus 2008 bereid om af te nemen. Dit volgt volgens eiseres uit brieven die na de uitspraak van de voorzieningenrechter op 7 augustus 2008 zijn verzonden aan de kopers en de daarop gevolgde reacties. Eiseres heeft hiervan bewijs aangeboden en de rechtbank verzocht getuigen op te roepen. Eiseres heeft voorts gewezen op brieven van juni 2008 waarin zij aan de kopers zou hebben bericht dat de opschortende voorwaarde in artikel 15 sub b van de koopovereenkomsten is komen te vervallen.

 Eiseres bevestigt dat ten aanzien van kavel 8B geen schadevergoeding wordt gevorderd.

 De omstandigheid dat de gemeente in de bezwaarfase heeft nagelaten haar fout te herstellen, komt voor rekening van de gemeente.

 Het opnemen van de opschortende voorwaarde was destijds gebruikelijk en kan eiseres niet worden tegengeworpen.

 De vastgoedcrisis was niet de oorzaak van de schade van eiseres. De kopers zouden hebben afgenomen indien verweerder geen gebrekkige bouwvergunning zou hebben afgegeven. De kopers zijn pas na de uitspraak van de voorzieningenrechter op 7 augustus 2008 afgehaakt, op één uitzondering na.

 Eiseres betwist gemotiveerd het rapport van Lengkeek Expertises.

2. De rechtbank stelt vast dat verweerder, zij het in andere bewoordingen, enkele punten heeft herhaald wat hij al eerder in deze procedure naar voren heeft gebracht, namelijk dat eiseres kan worden tegengeworpen dat zij koopovereenkomsten heeft gesloten hangende een procedure omtrent de haar verleende bouwvergunning. Hierover heeft de rechtbank zich al eerder uitgelaten in de tussenuitspraak. De rechtbank ziet geen aanleiding hierop terug te komen.

3. Ook eiseres heeft enkele punten herhaald van hetgeen zij al eerder in deze procedure naar voren heeft gebracht, namelijk dat het opnemen van de opschortende voorwaarde destijds gebruikelijk was. Hierover heeft de rechtbank zich al eerder uitgelaten in de tussenuitspraak. De rechtbank ziet geen aanleiding hierop terug te komen.

4.1

Naar aanleiding van de motivering, de zienswijze en de daaropvolgende stukken en het verhandelde ter zitting overweegt de rechtbank verder als volgt.

4.2

In de brieven van juni 2008 van eiseres aan de kopers, staat de volgende passage: ”Ondanks dat de opschortende voorwaarden nog niet zijn voldaan (namelijk: de bouwvergunning is nog niet onherroepelijk en er zijn momenteel zes koop-/aannemingsovereenkomsten getekend) hebben wij het genoegen om u te kunnen berichten dat wij nu gaan starten met de bouw van het project. Na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning ontvangt u van de notaris een uitnodiging voor het transporteren van de leverings- en hypotheekakten.”

4.3

De rechtbank is uit de stukken gebleken dat één stel kopers ogenschijnlijk twee kavels (die niet aan elkaar zijn gekoppeld) heeft gekocht. Verweerder heeft gemotiveerd betwist dat op enig moment sprake is geweest van zevenovereenkomsten maar dat sprake is geweest van een fout, temeer omdat in daaropvolgende correspondentie door de financieel adviseur van de betreffende kopers maar over één kavel wordt gesproken en verweerder ermee bekend was dat de betreffende kopers geen financiële ruimte hadden om twee kavels te kopen. Eiseres heeft hiertegen gesteld dat er geen bewijs is dat door de desbetreffende kopers is afgezien van de koop van een kavel. Deze stelling treft geen doel. In haar eigen brieven, waarvan de inhoud hiervoor is aangehaald, heeft eiseres er immers aan gerefereerd dat de opschortende voorwaarde (mede) niet in vervulling is gegaan omdat op dat moment slechts zes koopovereenkomsten waren gesloten. Dat eiseres hiermee slechts heeft bedoeld te zeggen dat er nog geen sprake was van zeven onvoorwaardelijke overeenkomsten omdat de termijn van het financieringsvoorbehoud nog niet was verstreken, zoals zij dat ter zitting nog heeft aangevoerd, acht de rechtbank niet aannemelijk, nu dit geenszins uit de inhoud of uit de strekking van de brieven op te maken valt. Daarin staat immers dat er zes koop-/aannemingsovereenkomsten zijn
getekend.Overigens is in het geval waarop eiseres doelt evenmin voldaan aan de opschortende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 15 sub b van de desbetreffende overeenkomsten. Daarin staat immers dat eiseres binnen zes maanden na ondertekening van de overeenkomst voor ten minste zeven woningen een onvoorwaardelijke koop-/aannemingsovereenkomst moet hebben gesloten. In het licht van de brieven van eiseres en het door verweerder gevoerde verweer had het op de weg van eiseres gelegen nader te onderbouwen waarom desondanks toch sprake was van zeven in plaats van zes koopovereenkomsten en had zij niet kunnen volstaan met de stelling dat er geen bewijs is van het afzien van de koop van een kavel. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat de opschortende voorwaarde zoals verwoord in artikel 15 sub b van de koop-/aannemingsovereenkomsten niet in vervulling is gegaan.

4.4

De rechtbank is voorts van oordeel dat het niet in de macht van eiseres lag om destijds eenzijdig de overeenkomsten aan te passen in die zin dat de opschortende voorwaarde in artikel 15 was vervallen. De betreffende kopers hadden hiermee moeten instemmen en daarvan is niet gebleken. Overigens leest de rechtbank in de brieven van juni 2008 van eiseres aan kopers niet dat eiseres expliciet afstand doet van een beroep op de betreffende opschortende voorwaarde, voor zover dit enige toegevoegde waarde zou hebben. Nu de opschortende voorwaarde niet in vervulling is gegaan, zijn er op 7 augustus 2008, de datum van de uitspraak van de voorzieningenrechter, geen overeenkomsten tot stand gekomen tussen eiseres en de kopers.

4.5

De rechtbank is tevens van oordeel dat eiseres er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de kopers op 7 augustus 2008 of in de daaropvolgende periode bereid en (financieel) in staat waren om de desbetreffende kavels af te nemen. Het bestaan van een dergelijke bereidheid kan niet worden gelezen in de brieven van eiseres aan kopers in juni 2008 en in de maanden na 7 augustus 2008 en evenmin in de reacties van kopers aan eiseres. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat onder invloed van de intredende vastgoedcrisis het zeker niet denkbeeldig is dat kopers (al dan niet gedwongen door een gebrek aan financiers) van de koop van de betreffende kavels in het duurdere marktsegment zouden willen afzien, ongeacht de uitkomst van een herstel van de gebrekkige door verweerder verleende bouwvergunning. Eiseres heeft geen begin van bewijs van het bestaan van een bereidheid en financiële capaciteit van kopers geleverd in de vorm van een schriftelijke verklaring van de kopers dan wel enig bewijs dat zij in juni 2008, ondanks het niet in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde, alsnog wilden afnemen, laat staan onder dezelfde financiële condities. Eiseres heeft evenmin de kopers als getuigen opgeroepen op de tweede behandeling. Eiseres verkeerde naar eigen zeggen in de veronderstelling dat de rechtbank dergelijke getuigen niet zou horen, maar dit heeft de rechtbank niet aangegeven. De rechtbank heeft enkel aangegeven, onder verwijzing naar de tussenuitspraak, geen aanleiding te zien zelf getuigen op te roepen. Dit laat onverlet de mogelijkheid van eiseres om zelf getuigen op te roepen, waar eiseres ook op is gewezen in de uitnodiging voor de tweede behandeling. De rechtbank ziet geen aanleiding eiseres een tweede gelegenheid te geven voor het horen van getuigen omdat de stelling van eiseres op geen enkele wijze is onderbouwd met schriftelijke stukken.

4.6

De rechtbank concludeert daarom dat ten tijde van de uitspraak van de voorzieningenrechter op 7 augustus 2008 geen enkele overeenkomst tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank leidt deze omstandigheid ertoe dat de schade geheel voor rekening van eiseres komt, nu ongeacht de uitkomst van de uitspraak van de voorzieningenrechter de kopers toen niet meer gebonden waren aan de koopovereenkomst. In ieder geval was de intredende vastgoedcrisis een factor van betekenis om van koop af te zien, hetgeen de kopers ook hebben gedaan met uitzondering van de kopers van één kavel. Eiseres had hen daarvan, als gevolg van het niet in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomsten, niet kunnen weerhouden. Dit betekent dat, zo er als sprake is van schade, deze niet voor rekening van verweerder komt. Nu ten aanzien van de resterende kavel geen schade wordt gevorderd, is verweerder niet gehouden tot schadevergoeding vanwege de door hem verleende gebrekkige bouwvergunning.

4.7

De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om verder in te gaan op de (subsidiaire) betwisting van de schadestaat in de motivering van verweerder en de daaropvolgende reacties van eiseres en laat deze onbesproken.

5. Gelet op het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek/de in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit. Nu verweerder in zijn reactie op de tussenuitspraak en in de daarna gevoerde correspondentie het gebrek heeft hersteld, laat de rechtbank de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand.

6. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.736,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus, 1 punt voor het verschijnen ter nadere zitting na de tussenuitspraak met een waarde per punt van € 496,00 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven;

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328,00 aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.736,00:

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.H.J.M. Verhoeven, voorzitter, en

mr. D.J. de Lange en mr. M.E. Gebel-Bartels, leden, in aanwezigheid van

mr. A.G.M. Willems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
26 februari 2016.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.