Uitspraak
201305373/1/A2.
Datum uitspraak: 30 april 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats], gemeente Renkum,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 7 mei 2013 in zaak nr. 12/5920 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Renkum.
Procesverloop
Bij besluit van 16 februari 2012 heeft het college [belanghebbende] € 11.600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, ter tegemoetkoming van planschade toegekend.
Bij besluit van 16 oktober 2012 heeft het het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 7 mei 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift en nadere stukken ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 maart 2014, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. R. van der Plank, en het college, vertegenwoordigd door ing. A. Ruiter en mr. M.S. Sturkenboom, beiden werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, in ieder geval voor rekening van de aanvrager.
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. [belanghebbende] heeft op 25 april 1972 de eigendom verkregen van het perceel en de daarop liggende woning aan [locatie] te [plaats] (hierna: de woning).
5. Bij besluit van 31 maart 2009 heeft het college aan [appellant] onder vrijstelling krachtens artikel 19, tweede lid, van de WRO van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan bouwvergunning verleend voor het intern verbouwen van een watertoren tot een woning en het aanbrengen van een aanbouw op de bestemming ‘nutsvoorzieningen’ op het perceel aan de Spechtlaan 19 te Doorwerth (hierna: het perceel), dat grenst aan dat, waarop de woning staat. Het college en [appellant] hebben een overeenkomst gesloten, waarbij de uitgekeerde planschade op de laatste wordt verhaald.
6. Bij brief van 24 maart 2010 heeft [belanghebbende] het college verzocht om een tegemoetkoming in de schade als gevolg van het besluit van 31 maart 2009. Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat zijn woning erdoor in waarde is gedaald, omdat zijn privacy en woongenot worden aangetast en het uitzicht nadelig is gewijzigd.
7. Het college heeft over het op het verzoek te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
In een advies van mei 2011 heeft de SAOZ een vergelijking tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime gemaakt. Wat betreft de bebouwingsmogelijkheden brengt de planologische wijziging voor [belanghebbende] een planologische verslechtering mee, omdat de bouwhoogte en de bouwmassa zijn toegenomen en de bebouwing dichterbij de woning mag worden opgetrokken dan onder het oude planologische regime was toegestaan, waardoor het uitzicht van [belanghebbende] richting het zuiden is verslechterd. Wat betreft de gebruiksmogelijkheden konden onder het oude planologische regime aan nutsvoorzieningen ten behoeve van de openbare drinkwatervoorzieningen inherente vormen van hinder, zoals geluid-, licht- en stankhinder, optreden. De wijziging van het planologisch regime, waardoor wonen mogelijk is gemaakt, zal in vergelijking tot de vroegere planologische situatie een grotere belasting voor de directe omgeving tot gevolg hebben door met name een aantasting van de privacy in de woning en andere vormen van aan het permanent woongebruik gerelateerde hinder, zoals geluid- en lichthinder. [belanghebbende] is door het besluit van 31 maart 2009 in een planologisch nadeliger positie komen te verkeren en de waarde van de woning op de peildatum 6 april 2009 is van € 420.000,00 naar € 400.000,00 gedaald. Gelet op het normaal maatschappelijk risico, bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, waardoor € 8.400,00 voor rekening van [belanghebbende] blijft, komt € 11.600,00 voor vergoeding in aanmerking, aldus de SAOZ.
Naar aanleiding van een verzoek van het college om het begrote schadebedrag van € 20.000,00 nader te specificeren heeft de SAOZ in een aanvullend advies van 26 juli 2011 toegelicht dat de verslechtering van het uitzicht in zuidelijke richting en de aantasting van de privacy door het gewijzigde gebruik elk tot een waardedaling van € 8.500,00 hebben geleid. Door de aan het permanent woongebruik gerelateerde hinder, zoals geluid- en lichthinder, is de waarde van de woning met € 3.000,00 gedaald, aldus dat advies.
Het college heeft deze adviezen aan het besluit van 16 februari 2012 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar onder aanvulling van de motivering en verwijzing naar het advies van de commissie voor bezwaarschriften van 12 juli 2012 en een naar aanleiding van het bezwaar opgestelde nadere reactie van de SAOZ van 12 juni 2012 gehandhaafd.
8. [appellant] betoogt dat de rechtbank, door te oordelen dat het college het advies van de SAOZ aan de besluiten ten grondslag heeft mogen leggen, omdat niet aannemelijk is gemaakt dat het onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven, heeft miskend dat de SAOZ ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de planvoordelen die het gevolg zijn van het illusoir worden van de bestemming ‘nutsvoorzieningen’ op het perceel en evenmin met het maximaal mogelijke gebruik van het perceel onder het oude planologische regime. Het oude planologische regime maakte volcontinue opslag van materieel en transportmiddelen mogelijk, hetgeen niet alleen geluid-, licht- en stankhinder, maar ook een nadelig effect op de privacy en het uitzicht van [belanghebbende] tot gevolg zou hebben gehad. Door het illusoir worden van die bestemming valt deze overlast weg, waardoor de wijziging van het planologisch regime voor wat betreft het maximale gebruik voor [belanghebbende] tot een verbeterde situatie leidt. Voorts heeft de rechtbank ten onrechte de door hem ingebrachte deskundigenrapporten ter zijde geschoven, nu daarmee wordt aangetoond dat het advies van de SAOZ ondeugdelijk is, aldus [appellant].
8.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van de Afdeling van 3 maart 2010 in zaak nr. 200905785/1/H2), mag een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om vergoeding van planschade baseren op een advies van een door hem geraadpleegde deskundige, indien uit dat advies op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan dat advies ten grondslag zijn gelegd en de conclusies ervan niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
8.2. In het advies van mei 2011 heeft de SAOZ naar aanleiding van de zienswijze van [appellant] de volgende passage opgenomen op pagina 31: "Wij merken op dat genoemde bestemming direct ten zuiden van het perceel van aanvrager illusoir is geworden en dat wij het wegvallen van deze bestemming hebben meegewogen in het advies." Voorts is in dit advies uiteengezet dat onder het oude planologische regime gebruik ten behoeve van de openbare drinkwatervoorzieningen mogelijk was, waarbij op circa zes meter ten zuidwesten van het perceel van [belanghebbende] de watertoren was gesitueerd, zodat onder het oude planologische regime aan nutsvoorzieningen ten behoeve van de openbare drinkwatervoorzieningen inherente vormen van hinder zoals geluid-, licht- en stankhinder, konden optreden. Onder deze omstandigheden heeft de rechtbank met juistheid geoordeeld dat de SAOZ de maximale gebruiksmogelijkheden onder het oude planologische regime en het illusoir worden van de bestemming ‘nutsvoorzieningen’ bij haar beoordeling heeft betrokken, zodat het advies van de SAOZ in zoverre niet ondeugdelijk is.
Zij heeft evenzeer terecht overwogen dat de door [appellant] overgelegde deskundigenrapporten niet tot een andere conclusie nopen. Eén van de deskundigen van [appellant], Gloudemans, is van dezelfde uitgangspunten als de SAOZ uitgegaan, maar wijkt op het punt van de taxatie van de woning na de planologische wijziging af van de SAOZ. De enkele omstandigheid dat Gloudemans de waarde van de woning na de planologische wijziging op het hogere bedrag van € 407.500,00 heeft getaxeerd, betekent evenwel niet dat het door de SAOZ gegeven advies niet gevolgd mocht worden, nu het verschil tussen de taxaties binnen aanvaardbare marges valt. Voorts heeft de rechtbank terecht van belang geacht dat in beide andere rapporten, waarin tot de conclusie wordt gekomen dat de planologische wijziging tot een waardevermeerdering van de woning heeft geleid, geen planvergelijking is gemaakt. In deze rapporten is niet in aanmerking genomen dat bouwmogelijkheden direct ten zuiden van de woning vóór de planologische wijziging ontbraken en is geen rekening gehouden met de grotere belasting voor de omgeving als gevolg van de aantasting van de privacy in de woning bij het permanente gebruik van de watertoren als woning, zodat de gestelde waardevermeerderende effecten niet inzichtelijk zijn gemaakt. Deze rapporten bieden dan ook geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie van de SAOZ.
Het betoog faalt.
9. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank heeft miskend dat de daling van de WOZ-waarde van de woning van € 420.000,00 per 1 januari 2009 naar € 405.000,00 per 1 januari 2010 niet het gevolg is van de planologische wijziging, maar een autonome waardedaling is. De WOZ-waardes van de referentiewoningen in de omgeving zijn evenzeer per die datum gedaald. Nu die referentiewoningen niet in de invloedsfeer van het perceel liggen en er evenmin wijzigingen van andere omgevingsfactoren zijn, is hiermee aangetoond dat de waarde van woningen, en, dus ook die van [belanghebbende], de afgelopen jaren door de recessie en niet door de planologische wijziging is gedaald, aldus [appellant].
9.1. Zoals de Afdeling ook eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld uitspraak van 28 november 2012 in zaak nr. 201202389/1/A2), wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij planvergelijking, de maximale invulling van het planologische regime betrokken. Dit neemt evenwel niet weg dat van het college kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat. Van een zodanig verschil is in dit geval echter niet gebleken.
De stelling van [appellant] dat de WOZ-waarde slechts is gedaald als gevolg van de economische crisis, kan, wat daar ook van zij, niet tot de conclusie leiden dat de waardedaling van de woning niet door de planologische wijziging kan zijn veroorzaakt, nu uit de door [appellant] overgelegde stukken niet valt af te leiden dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning acht is geslagen op de criteria die voor een aanvraag om een tegemoetkoming van belang zijn en tevens rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologische regime.
Ook dit betoog faalt.
10. [appellant] betoogt verder onder verwijzing naar de uitspraken van de Afdeling van 29 februari 2012 in zaak nr. 201104750/1/A2, 5 september 2012 in zaak nr. 201113115/1/T1/A2 en 21 november 2012 in zaak nr. 201204333/1/A2 dat de rechtbank heeft miskend dat de gestelde planschade volledig binnen het normaal maatschappelijk risico valt, omdat de woningbouw op het perceel, gezien de ligging in de bebouwde kom en het karakter van de wijk, in de lijn der verwachting lag en de schade gering is van omvang.
10.1. Zoals de Afdeling in de uitspraak van 5 september 2012 heeft overwogen, moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling, als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop zij zich zou voordoen. In dit verband komt mede betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie, waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, tot de onroerende zaak van aanvrager en de aard en de omvang van het daardoor veroorzaakte nadeel.
10.2. Het college heeft de SAOZ om nader advies verzocht inzake de omvang van het normaal maatschappelijk risico. In haar reactie daarop van 27 september 2013, aangevuld bij brief van 28 februari 2014, heeft de SAOZ uiteengezet dat de herontwikkeling van het perceel met de bestemming ‘nutsdoeleinden’ ten behoeve van grondgebonden woningbouw als een in de lijn der verwachting liggende normale maatschappelijke ontwikkeling moet worden beschouwd. Voorts heeft zij uiteengezet dat de ontwikkelde woningbouw in beginsel past in de bestaande ruimtelijke structuur en het gemeentelijk planologisch beleid. Nu evenwel het perceel grenst aan de achterperceelgrens van [belanghebbende], waardoor de afstand tussen de woning van [belanghebbende] en de nieuw gebouwde woning klein is, en de waardedaling van € 20.000,00 als ‘betrekkelijk zwaar’ kan worden aangemerkt, is volgens de SAOZ niet voldaan aan alle vereisten om een verhoogd maatschappelijk risico aan te nemen. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de omvang van het normaal maatschappelijk risico in dit geval 25% van de schade bedraagt, hetgeen betekent dat € 5.000,00 op basis van het normaal maatschappelijk risico voor rekening van [belanghebbende] moet worden gelaten. Nu dit bedrag evenwel lager is dan de € 8.400,00, die op basis van artikel 6.2, tweede lid, van de Wro, in ieder geval voor rekening van [belanghebbende] blijft, komt [belanghebbende] € 11.600,00 toe, aldus het advies.
Het college heeft dit nader advies aanvullend aan zijn besluitvorming ten grondslag gelegd.
10.3. Het door [appellant] in beroep aangevoerde heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gegeven voor het oordeel dat het college dit nader advies van de SAOZ niet aanvullend aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de SAOZ aan de hand van de in voormelde uitspraak van 5 september 2012 geformuleerde vereisten inzichtelijk heeft gemaakt, wat de relevante omstandigheden zijn die de conclusie dragen dat een hogere aftrek dan het wettelijk forfait van 2% van de waarde van de onroerende zaak, als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro, niet aangewezen is en de planschade van [belanghebbende] dan ook niet volledig binnen het normale maatschappelijke risico valt. Voorts heeft [appellant] geen deskundigenbericht overgelegd ten betoge dat de nadere reactie van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins gebreken kleven. Dat [appellant] een andere mening dan de SAOZ is toegedaan is onvoldoende om dat aan te nemen.
Het betoog faalt ook.
11. Het betoog van [appellant] ten slotte dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte geen besluit heeft genomen op zijn verzoek om vergoeding van de in bezwaar opgekomen proceskosten, als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, kan evenmin tot het beoogde doel leiden, nu, gelet op de inhoud van het besluit van 16 oktober 2012, geen grond voor vergoeding van deze kosten bestond.
12. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. de Leeuw-van Zanten, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. De Leeuw-van Zanten
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 30 april 2014
97-752.