Uitspraak
201508075/1/A2.
Datum uitspraak: 1 juni 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Oppenhuizen, gemeente Súdwest-Fryslân,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 16 september 2015 in zaak nr. 15/948 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.
Procesverloop
Bij besluit van 31 juli 2014 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 2.300,00, vermeerderd met € 276,16 aan wettelijke rente.
Bij besluit van 20 januari 2015 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 16 september 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 april 2016, waar [appellant], en het college, vertegenwoordigd door H.G.J. Woltjer, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
Aanleiding
1. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie 1] in Oppenhuizen (hierna: de woning). Hij heeft het college bij brief van 15 december 2010 verzocht om vergoeding van planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van een op 7 februari 2006 aan Stichting Philidelphia Zorg verleende vrijstelling van het geldende bestemmingsplan Oer it Gês (hierna: het bestemmingsplan) voor het perceel [locatie 2] in Oppenhuizen (hierna: het perceel) voor de oprichting van een zorgboerderij.
Opvolgende planologische regimes
2. Onder het bestemmingsplan had het perceel de bestemming ‘eengezinshuizen, vrijstaand, met bijbehorende tuinen (voormalige agrarische bebouwing)’ en ‘agrarische kultuurgronden’. Ingevolge artikel 3, tweede lid, aanhef en onder a, van de planvoorschriften geldt voor de gronden met de bestemming ‘eengezinshuizen, vrijstaand, met bijbehorende tuinen (voormalige agrarische bebouwing)’ dat slechts mag worden gebouwd binnen het bebouwingsvlak, waarbij de gevels geplaatst dienen te worden in de bebouwingsgrens, de op de plankaart aangegeven goothoogte met een speling van ten hoogste 10% dient te worden aangehouden, de op de plankaart aangegeven bouwhoogte met een speling van ten hoogste 10% dient te worden aangehouden, de dakhelling tenminste 40˚ dient te bedragen en de op de plankaart aangegeven dakvorm dient te worden aangehouden. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, geldt voor de andere bouwwerken dat de bouwhoogte ten hoogste 3 m mag bedragen. Ingevolge artikel 9, eerste lid, zijn de gronden met de bestemming ‘agrarische kultuurgronden’ bestemd voor grasland, akkerbouw en tuinbouwgronden, met uitzondering van bosgronden, met de bijbehorende andere bouwwerken, paden en waterlopen. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, geldt voor de in het eerste lid bedoelde andere bouwwerken dat de bouwhoogte ten hoogste 3 m mag bedragen.
In het vrijstellingsbesluit is bepaald dat op de woonboerderij de bestemming ‘bijzondere woondoeleinden’ van toepassing is. Ingevolge artikel 5, eerste lid, van de planvoorschriften zijn de gronden met de bestemming ‘bijzondere woondoeleinden’ bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met voorzieningen ten behoeve van verzorging en/of verpleging, groenvoorzieningen en water. Ingevolge het derde lid geldt voor het bouwen van hoofdgebouwen dat het hoofdgebouw wordt gebouwd binnen het bouwvlak, het aantal woningen niet meer bedraagt dan 1, de goot- en bouwhoogte niet meer dan de op de plankaart aangegeven hoogten bedraagt en de dakhelling ten minste het op de plaankaart aangegeven graden bedraagt. Voorts geldt voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dat de bouwhoogte op tuinen en erven niet meer dan 3 m bedraagt.
Besluitvorming
3. Het college heeft over het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
De SAOZ heeft in het advies van juli 2014 geconcludeerd dat het vrijstellingsbesluit voor [appellant] leidt tot een enigszins nadeliger positie. Het gebruik van de woonboerderij voor wonen in combinatie met verzorging en verpleging is intensiever dan een gebruik ten dienst van een gezin, waardoor de situeringswaarde van de woning is afgenomen. De SAOZ merkt in het advies verder op dat het vrijstellingsbesluit niet heeft geleid tot een verslechtering van het uitzicht doordat de woonboerderij alleen inpandig is verbouwd en een bestaande schuur is verbouwd tot dagbestedingsruimte. Voorts is er volgens de SAOZ geen toegenomen lichthinder of verlies van privacy. De waarde van de woning is volgens de SAOZ onder het bestemmingsplan € 385.000,00 en is door het vrijstellingsbesluit gedaald naar € 375.000,00, zodat de geleden planschade € 10.000,00 bedraagt. Gelet op het normaal maatschappelijk risico, dat naar het oordeel van de SAOZ 2% van de waarde van de woning is, resteert een tegemoetkoming in planschade van € 2.300,00.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 31 juli 2014 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar, onder verwijzing naar het advies van de Adviescommissie voor de bezwaar- en beroepschriften, gehandhaafd. In dat advies wordt onder meer overwogen dat een daling van de waarde in het kader van de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) geen reden is voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ.
De rechtbank
4. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] met de overgelegde WOZ-beschikkingen niet heeft aangetoond dat het college de tegemoetkoming in planschade op een te laag bedrag heeft vastgesteld, omdat de WOZ-beschikkingen betrekking hebben op andere peildata en hieruit niet blijkt hoe zeer andere factoren bij de bepaling van de WOZ-waarde een rol hebben gespeeld en of daarbij acht is geslagen op de criteria die voor planschade van belang zijn. De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat [appellant] met hetgeen hij omtrent verlies aan uitzicht, lichthinder en de therapieruimte heeft aangevoerd, onvoldoende heeft onderbouwd dat de planschade op een onjuist bedrag is vastgesteld.
Hoger beroep
WOZ-waarde
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat hij met de overgelegde WOZ-beschikkingen heeft aangetoond dat het college de waardedaling als gevolg van het vrijstellingsbesluit ten onrechte niet op € 21.000,00 maar op € 10.000,00 heeft vastgesteld. Hij voert daartoe aan dat bij besluit van 20 augustus 2009 de WOZ-waarde van de woning na bezwaar op de peildatum 1 januari 2008 is verlaagd van € 417.000,00 naar € 395.000,00 wegens de in werking zijnde zorgboerderij. Verder is op de peildatum 1 januari 2013 de WOZ-waarde na bezwaar getaxeerd door de SMQ groep, waarbij de waarde van de woning € 20.000,00 lager is getaxeerd eveneens in verband met de vestiging van de zorgboerderij. Zonder deze aftrek zou de waarde € 388.300,00 zijn geweest. Nu uit deze stukken volgt dat de waardedaling enkel is opgetreden door de aanwezigheid van de zorgboerderij, heeft de rechtbank niet onderkend dat andere waardebepalende factoren zijn uitgesloten. [appellant] voert voorts aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de feitelijke situatie overeenkwam met de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, waardoor niet van belang is of bij de bepaling van de WOZ-waarde rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime.
5.1. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van die regimes maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of sprake is van daadwerkelijke verwezenlijking. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
5.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld in de uitspraak van 30 april 2014 in zaak nr. 201305373/1/A2), wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij planvergelijking, de maximale invulling van het planologische regime betrokken. Dit neemt evenwel niet weg dat van het college kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat.
5.3. Voor de bepaling of een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat, is het verschil tussen de waardedalingen ten opzichte van de oorspronkelijke waarde van de woning uitgedrukt in een percentage van belang. Anders dan [appellant] heeft betoogd, betekent dit niet dat, omdat de daling van de WOZ-waarde twee maal zo groot is als de daling van de taxatiewaarde volgens het advies van de SAOZ, het verschil tussen beide waardes aanzienlijk is.
De dalingen van de WOZ-waarde zijn respectievelijk 5,3% en 5,2% van de waarde van de woning en de door de SAOZ getaxeerde waarde betreft een daling van 2,6% van die waarde. Gelet hierop leidt de door [appellant] gestelde daling niet tot het oordeel dat een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat.
De rechtbank heeft voorts terecht overwogen dat aan de WOZ-beschikkingen niet de waarde kan worden toegekend die [appellant] daaraan gehecht wenst te zien. In de WOZ-beschikking van 20 augustus 2009 is vermeld dat gezien alle waardebepalende factoren, in het bijzonder gelet op de door [appellant] aangevoerde aspecten en het rond de waardepeildatum voor min of meer vergelijkbare objecten geldende waardeniveau, de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 395.000,00. Het staat derhalve niet vast dat de daling van de WOZ-waarde geheel was toe te rekenen aan de vestiging van de zorgboerderij. Verder is van belang dat de feitelijke situatie niet overeenkwam met de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, omdat onder het bestemmingsplan het oprichten van bouwwerken geen gebouwen zijnde was toegestaan tot een hoogte van drie meter, doch deze onder het bestemmingsplan niet waren gerealiseerd. Voorts hebben de WOZ-beschikkingen betrekking op andere peildata dan de peildatum 7 februari 2006, die in de onderhavige zaak van belang is. De rechtbank heeft derhalve terecht geoordeeld dat de Boer met de WOZ-beschikkingen niet heeft aangetoond dat het college de planschade op een onjuist bedrag heeft vastgesteld.
5.4. Het betoog faalt.
SAOZ-advies
6. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college het advies van de SAOZ niet aan diens besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen. Hij voert daartoe aan dat in het rapport ten onrechte is gesteld dat er geen relevante verslechtering van het uitzicht is opgetreden. Onder het bestemmingsplan had hij vanuit de woning een landelijk uitzicht dat als gevolg van het vrijstellingsbesluit ernstig is verstoord door metershoge hekken. Hij voert daartoe verder aan dat de SAOZ ten onrechte heeft gesteld dat door het vrijstellingsbesluit de lichthinder niet is toegenomen. Anders dan de verlichting bij de woonboerderij zijn er bij de zorgboerderij krachtige lampen opgesteld. Voorts is volgens [appellant] het gebruik van de woning intensiever dan door de SAOZ in het rapport wordt gesteld. Het gebruik van een met seinlampen uitgeruste therapieruimte en geluidsoverlast van door het lint gaande bewoners is van een geheel andere orde dan een woonboerderij waarin een groot gezin woont, aldus [appellant]. Ten slotte heeft [appellant] ter zitting gesteld dat een rol speelt dat zijn woning voor de beleving van de omgeving "het huis bij de inrichting voor verstandelijk gehandicapten" is geworden.
6.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld in de uitspraak van 9 december 2015 in zaak nr. 201501344/1/A2), mag een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om vergoeding van planschade baseren op een advies van een door hem geraadpleegde deskundige, indien uit dat advies op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan dat advies ten grondslag zijn gelegd en de conclusies ervan niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
6.2. De rechtbank heeft terecht en op goede gronden geoordeeld dat door het vrijstellingsbesluit het uitzicht van [appellant] niet is verslechterd, omdat ook onder het bestemmingsplan op het perceel bouwwerken van drie meter hoog waren toegestaan. De rechtbank heeft voorts terecht geoordeeld dat [appellant] niet heeft aangetoond dat het vrijstellingsbesluit leidt tot een toename van lichthinder en intensivering van het gebruik, omdat hij dit niet met stukken heeft onderbouwd. Verder kan met de beleving van [appellant] dat zijn woning "het huis bij de inrichting voor verstandelijk gehandicapten" is geworden geen rekening worden gehouden, omdat subjectieve elementen geen rol kunnen spelen bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding. Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd leidt derhalve niet tot de conclusie dat het college het advies van de SAOZ niet aan diens besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen.
6.3. Het betoog faalt.
Conclusie
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. N.S.J. Koeman, voorzitter, en mr. J.W. van de Gronden en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. P. Lodder, griffier.
w.g. Koeman w.g. Lodder
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 juni 2016
17-809.