Uitspraak
201210245/1/A2.
Datum uitspraak: 26 juni 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te Hoogeveen,
tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 18 september 2012 in zaak nr. 11/430 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Hoogeveen.
Procesverloop
Bij besluit van 3 november 2010 heeft het college aan [belanghebbenden a] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende a]) en [belanghebbende b] in totaal € 18.000, vermeerderd met wettelijke rente, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 11 mei 2011 heeft het het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 september 2012 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben [belanghebbende a] en [belanghebbende b] een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak gevoegd met zaak nr.201210259/1/A2 op 28 mei 2013 ter zitting behandeld, waar [appellante], vertegenwoordigd door haar [bestuurder], bijgestaan door mr. I. van der Meer, advocaat te Leeuwarden, het college, vertegenwoordigd door M. Tijssen en mr. W. Verbeek, beiden werkzaam in dienst van de gemeente, [een van belanghebbenden a], bijgestaan door W.G.J. Ambrosius, werkzaam bij Planschade Nederland, en R. Everts en G. Everts-Bork, vertegenwoordigd door mr. M.J. Smaling, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, zijn verschenen. Na de behandeling ter zitting heeft zij de zaken gesplitst.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een ontheffing, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder c.
2. [belanghebbenden a], zijn allen mede-eigenaar van het perceel met woning aan de [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel). Het perceel is belast met een recht van gebruik en bewoning ten behoeve van [belanghebbende b]. Op 3 december 2009 heeft ‘de familie [belanghebbende a]’ verzocht om vergoeding van de waardevermindering van het perceel ten gevolge van een op 23 november 2007 krachtens artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening verleende vrijstelling van het bestemmingsplan ‘Landelijk gebied’, die vergunningverlening voor oprichting van een nieuwe woning op het aangrenzende perceel mogelijk heeft gemaakt. De nieuwe woning is gerealiseerd op een kortste afstand van 5 m van het perceel en ongeveer 15 m van de woning van [belanghebbende a].
3. [appellante], houder van de vrijstelling, heeft op 20 september 2007 met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden om eventuele toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de vrijstelling voor haar rekening te nemen.
4. Het besluit van 11 mei 2011 heeft het college genomen op aan hem door de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) in augustus 2010 uitgebracht advies en een advies van de bezwarencommissie van 13 april 2011. Volgens de SAOZ heeft de planologische verandering een verminderd uitzicht vanuit de woning en tuin van [belanghebbende a] tot gevolg, een verminderde ligging van hun woning, hinder van met normale bewoning gepaard gaande geluiden, verkeersbewegingen en verlichting, en een verminderde privacy in en rond de woning. De waarde van het perceel met opstallen bedraagt volgens haar op de peildatum 24 november 2007 vóór de planologische wijziging € 250.000 en daarna € 232.000, zodat de totale schade € 18.000 bedraagt. Het aandeel in de schade van [belanghebbende b] als beperkt zakelijk gerechtige heeft de SAOZ met toepassing van het bepaalde in de Successiewet 1956 en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit op € 4.320 berekend.
5. De rechtbank heeft de stichting Stichting Adviesbureau Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) als deskundige benoemd. Die heeft haar op 25 november 2011 en 31 mei 2012 bericht uitgebracht. De rechtbank heeft het door [appellante] ingestelde beroep onder meer met verwijzing naar deze berichten ongegrond verklaard.
6. [appellante] betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat het verzoek om tegemoetkoming in planschade mede namens [belanghebbende b] is ingediend, heeft miskend dat deze geen zelfstandige aanvraag om tegemoetkoming in planschade heeft ingediend. De aanvraag is slechts namens de eigenaren van de woning ingediend en het college heeft daarom ten onrechte ook aan [belanghebbende b] een tegemoetkoming in planschade toegekend, aldus [appellante].
6.1. W. Ambrosius, directeur Planschade Nederland, heeft namens ‘de familie [belanghebbende a]’ een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Volgens het advies van de SAOZ heeft Ambrosius haar desgevraagd te kennen gegeven dat hij onder meer door [belanghebbende b] gemachtigd is om dat te doen. Onder deze omstandigheden moet de aanvraag worden geacht mede namens [belanghebbende b] te zijn ingediend. Nu het college de aanvraag ook als zodanig in behandeling heeft genomen en mede aan [belanghebbende b] een tegemoetkoming in de schade heeft toegekend, heeft de rechtbank in het betoog van [appellante] terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat [belanghebbende b] geen aanvraag heeft ingediend, omdat zij deze niet zelfstandig heeft ingediend.
Het betoog faalt.
7. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade heeft aangenomen, nu de woning van [belanghebbende a] niet bestemd is in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Zij voert, met verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 9 februari 2011 in zaak nr. 201006127/1/H2, aan dat niet zozeer de aanwezigheid van de woning van belang is voor de beoordeling of de schade voor een tegemoetkoming in aanmerking komt, als wel de vraag of die aanwezigheid rechtmatig is.
7.1. Bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade, dient te worden onderzocht of de aanvrager door een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat die schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is, wat betreft het oude planologische regime, niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
In de door [appellante] aangehaalde uitspraak had de aan het verzoek ten grondslag gelegde planologische maatregel - anders dan in dit geval - mede betrekking op het perceel van de desbetreffende verzoekers. In die uitspraak is onder meer overwogen dat de feitelijke situatie op het perceel van die verzoekers van belang is, reeds omdat de desbetreffende bebouwing geacht moet worden rechtmatig aanwezig te zijn en als zodanig onderdeel uit te maken van het oude planologische regime. De rechtbank heeft in deze uitspraak terecht geen aanknopingspunten gezien voor het oordeel dat in dit geval het niet bestemd zijn van de woning van [belanghebbende a] in de weg staat aan de toekenning van een tegemoetkoming in planschade aan [belanghebbende a] en [belanghebbende b].
De rechtbank heeft evenzeer terecht overwogen dat de woning van [belanghebbende a] een vermogensrechtelijke waarde vertegenwoordigt, ook zonder dat hieraan in het bestemmingsplan een zogenoemde positieve bestemming is gegeven en in het betoog van [appellante] terecht geen grond gezien voor het oordeel dat het college ten onrechte voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade voor [belanghebbende a] en [belanghebbende b] heeft aangenomen.
Het betoog faalt.
8. Het betoog van [appellante] dat de rechtbank heeft miskend dat in het door het college gevolgde advies van de SAOZ ten onrechte de aan [belanghebbende b] in eigendom toebehorende percelen, grenzend aan het perceel, bij de waardebepaling zijn betrokken, faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. De SAOZ heeft geadviseerd dat de percelen van [belanghebbende b] buiten beschouwing blijven, omdat zij die eerst in 2009 heeft verworven en derhalve op de peildatum nog niet in haar eigendom waren.
9. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat het door het college gevolgde advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat er bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening mee is gehouden dat de woning van [belanghebbende a] niet positief bestemd is en voor dit pand geen overgangsrecht geldt. Zij stelt, met verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad, de rechtbank Arnhem en de Afdeling over WOZ-taxatiezaken, dat het niet bestemd zijn van een woning invloed heeft op de waarde ervan. De rechtbank heeft volgens haar verder ten onrechte zonder nadere motivering de conclusie van de StAB dat de voor modernisering van de woning benodigde vergunningen uiteindelijk wel verkregen zullen worden, gevolgd.
9.1. De in aanmerking te nemen schade is het verschil tussen de prijs die de woning zou hebben opgeleverd onder het oude planologische regime en die in de nieuwe situatie. Uitgegaan wordt daarbij van de prijs die een redelijk denkend en handelend koper onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de planologische wijziging en op het tijdstip direct daarna voor de woning zou hebben geboden. Die koper wordt geacht uit te gaan van maximale invulling van het planologische regime vlak voor en vlak na de peildatum en zijn prijs daarop af te stemmen.
De StAB heeft de rechtbank bericht dat de SAOZ in haar advies terecht heeft gesteld dat een redelijk denkend en handelend koper ervan uit mag gaan dat het object in zijn huidige vorm kan blijven en het gebruik, voor zover dat niet positief bestemd is, in de toekomst positief bestemd zal worden. Daartoe is terecht van belang geacht dat in 1964 bouwvergunning is verleend voor het vervangen van wanden en dak van de woning, het gebruik van de woning onder het overgangsrecht valt van de algemene gebruiksbepalingen die in 1995 aan de voorschriften van het Uitbreidingsplan in hoofdzaak van 1959 zijn toegevoegd en de gemeente onbetwist de intentie heeft uitgesproken om de woning van [belanghebbende a] positief te bestemmen. De StAB acht onder deze omstandigheden waarschijnlijk dat het niet bestemd zijn van de woning bij taxatie een zeer gering effect heeft op de waarde van de woning, zowel voor als na de planologische wijziging en dit effect binnen de marges van beide taxaties valt. Dit effect zal volgens haar per saldo geen vermeldenswaardige gevolgen hebben voor de omvang van de schade, die bestaat uit het verschil tussen de beide taxaties. De rechtbank heeft in het betoog van [appellante], dit bericht van de StAB in aanmerking nemend, terecht geen aanknopingspunten gevonden om niet van de juistheid en volledigheid van het rapport van de SAOZ uit te gaan.
Zij heeft voorts in de stellingen van [appellante] over de ouderdom van de woning van [belanghebbende a] en de hieruit voortvloeiende behoefte aan modernisering, voor het uitvoeren waarvan uitsluitend in afwijking van het bestemmingsplan bouwvergunning verleend kan worden, terecht geen aanknopingspunten gezien niet van de juistheid en volledigheid van de door de SAOZ gemaakte waardebepaling uit te gaan. De SAOZ heeft hiermee voldoende rekening gehouden door, zoals de StAB heeft opgemerkt, de staat van onderhoud van het pand als redelijk tot goed te beoordelen.
Het betoog faalt.
10. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank heeft miskend dat het door het college gevolgde advies onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat de SAOZ bij het bepalen van de omvang van de schade ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de feitelijke situatie van het bouwplan, ten behoeve waarvan de vrijstelling is verleend, waaronder de indeling van het pand, de situering van de ramen, de oprit en de garage, en evenmin met de feitelijke situatie op het perceel, waaronder de aanwezige beplanting. Vanaf de begane grond van de nieuwe woning is niet of nauwelijks zicht op het perceel en vanaf de eerste verdieping is slechts zicht vanuit kantelramen in de slaapkamers, aldus [appellante] .
10.1. De SAOZ heeft het college geadviseerd dat [belanghebbende a] en [belanghebbende b] als gevolg van de vrijstelling in een nadeliger situatie zijn komen te verkeren. Op grond van het oude planologische regime waren binnen de bestemming "Agrarisch gebied zonder bebouwing (A)" met een vrijstelling slechts kleine agrarische gebouwen tot een oppervlakte van 25 m² en een goothoogte van 3 m toegestaan. Op grond van het nieuwe planologische regime is een woning met een oppervlakte van de begane grondlaag van ongeveer 220 m² en een nokhoogte van 9,23 m op een afstand van 5 m van de perceelgrens van verzoekers toegestaan. De StAB heeft de rechtbank bericht dat deze planologische verandering bepalend is voor de omvang van de te vergoeden schade. Dat de indeling van het bouwplan, zoals [appellante] stelt, erop gericht is de mogelijke hinder zoveel mogelijk te beperken, is volgens haar niet van belang, omdat deze indeling niet verhindert dat er zicht op de woning en tuin van [belanghebbende a] is en vanuit de woning en tuin van [belanghebbende a] uitzicht op de nieuwe woning. Wat betreft de aantasting van de ligging van de woning in zijn omgeving heeft de indeling van de woning van [belanghebbende a], noch die van de nieuwe woning, invloed. De indeling van die woningen heeft evenmin invloed op de hinder die van de nieuwe woning uitgaat, omdat van een woning op zichzelf al meer hinder uitgaat dan van een onbebouwd agrarisch gebied, aldus de StAB. Volgens haar heeft de SAOZ zich bij het bepalen van de waardevermindering van de woning terecht gebaseerd op de aard en de ernst van de inbreuk als gevolg van de planologische verandering en de feitelijke omstandigheden daarbij niet relevant geacht.
De rechtbank heeft in het betoog van [appellante], het bericht van de StAB in aanmerking nemend, terecht geen concrete aanknopingspunten gezien om niet van de juistheid en volledigheid van het rapport van de SAOZ uit te gaan.
Het betoog faalt.
11. [appellante] betoogt ook dat de rechtbank heeft miskend dat het door het college gevolgde advies van de SAOZ onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen, omdat de SAOZ heeft miskend dat [belanghebbende a] als eigenaar van de woning geen verlies van uitzicht of privacy door de planologische wijziging ervaart, nu slechts vruchtgebruiker [belanghebbende b] de woning bewoont.
11.1. Het college heeft zich op advies van de SAOZ op het standpunt gesteld dat de tegemoetkoming in planschade geen tegemoetkoming is van feitelijk ondervonden verlies van uitzicht of privacy, maar van de nadelige gevolgen van de planologische verandering. Dat [belanghebbende b] als vruchtgebruiker de woning bewoont, laat volgens haar onverlet dat het perceel van [belanghebbende a] als gevolg van de planologische verandering in waarde daalt. De rechtbank heeft in het betoog van [appellante] terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college ten onrechte van de juistheid en volledigheid van het advies van de SAOZ is uitgegaan.
Het betoog faalt.
12. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank heeft miskend dat het door het college gevolgde advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat deze het voordeel van de toezegging door het college dat de woning van [belanghebbende a] in de toekomst positief bestemd zal worden ten onrechte niet met de nadelige gevolgen van het vrijstellingsbesluit heeft verrekend. De toezegging heeft plaatsgevonden in hetzelfde besluit als dat, waarbij de tegemoetkoming in planschade is toegekend, aldus [appellante] .
12.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 22 juli 1999 in zaak nr. H01.98.1141; AB 2000, 64), kan verrekening van planologische voor- en nadelen alleen plaatsvinden, indien het voor- en nadeel voor een bepaald perceel door hetzelfde planologische regime worden veroorzaakt. Het verzoek dat tot voormelde besluiten heeft geleid betreft de nadelige gevolgen van de vrijstelling van 23 november 2007. Die heeft geen betrekking op de woning van [belanghebbende a]. Het college heeft zich, naar de rechtbank met juistheid heeft overwogen, terecht op het standpunt gesteld dat er daarom geen planologisch voordeel is dat met het geleden planologisch nadeel moet worden verrekend. De rechtbank heeft in het betoog van [appellante] terecht geen aanleiding gezien om niet van de juistheid en volledigheid van het advies van de SAOZ uit te gaan.
Het betoog faalt.
13. [appellante] betoogt ten slotte dat de rechtbank, door te overwegen dat zij geen verzoek heeft gedaan om onderzoek in de woning van [belanghebbende a] te mogen verrichten, heeft miskend dat zij dat wel heeft gedaan, maar haar verzoek is afgewezen. Voorts heeft de rechtbank, door te overwegen dat het college in dit geval niet tekort is geschoten, miskend dat zij in haar verdediging is geschaad door nalaten van het college om betreding van de woning van [belanghebbende a] ten behoeve van een door haar ingeschakelde makelaar-taxateur af te dwingen. De rechtbank heeft, met de enkele verwijzing naar het bericht van de StAB, nagelaten om dat zelfstandig te beoordelen, aldus [appellante].
13.1. De StAB heeft de rechtbank bericht dat het college niet tekort is geschoten en [appellante] [belanghebbende a] zelf om toestemming had kunnen vragen voor betreding van zijn pand ten behoeve van de taxatie. De rechtbank heeft de conclusies van de StAB, met verwijzing naar dit bericht, tot de hare gemaakt en aldus haar oordeel dat het betoog van [appellante] niet kan slagen toereikend gemotiveerd. Indien er al van moet worden uitgegaan dat [appellante] , zoals zij stelt, [belanghebbende a] en [belanghebbende b] wel om die toestemming heeft gevraagd, laat dit onverlet dat de rechtbank [appellante] terecht niet is gevolgd in het betoog dat het college op dit punt tekort is geschoten. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Uit oogpunt van zorgvuldige voorbereiding van een beslissing op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade, moet, mede gelet op de belangen van de verzoekers hierbij, advisering door een onafhankelijke deskundige in het algemeen noodzakelijk worden geacht. Het college heeft de verzoeken ter advisering aan de SAOZ voorgelegd. De rechtbank heeft terecht geen grond gezien voor het oordeel dat een zorgvuldige beslissing op het verzoek in dit geval ook vereist dat het college betreding van de woning van [belanghebbende a] ten behoeve van een door [appellante] ingeschakelde makelaar-taxateur met dwangmiddelen bewerkstelligt, reeds omdat het daartoe geen bevoegdheid heeft. De rechtbank heeft in de omstandigheid dat de door [appellante] ingeschakelde makelaar-taxateur, als gesteld, de woning niet kon betreden terecht geen grond gezien voor het oordeel dat zij hierdoor in haar belangen is geschaad, nu niet aannemelijk is geworden dat de makelaar-taxateur niet op basis van zijn vakkennis en kennis van de plaatselijke markt, zonder de woning te betreden, een rapport kon opstellen.
Het betoog faalt.
14. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. T.G. Drupsteen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. T.E. Larsson-van Reijsen, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Larsson-van Reijsen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 26 juni 2013
344.