Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 25/113, 25/114 en 25/115
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 juni 2026 in de zaken tussen
[belanghebbende] B.V., uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 november 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 7.898.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] op de waardepeildatum vastgesteld op € 214.000. En daarnaast heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 3] te [plaats] vastgesteld op € 455.000. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 3] is verminderd naar € 30.000.
1.3.
De rechtbank heeft de beroepen op 7 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben [gemachtigde 1] verbonden aan Previcus B.V., de gemachtigde van belanghebbende, en [persoon] , taxateur, deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [gemachtigde 2] en [gemachtigde 3] deelgenomen. Belanghebbende was niet aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde en daarmee ook de aanslag OZB te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de onroerende zaak.
3. Naar het oordeel is de WOZ-waarde van de [adres 1] te hoog vastgesteld. De WOZ-waarde van de [adres 2] is naar de juiste hoogte vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep over de WOZ-waarde van de [adres 3] niet-ontvankelijk. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de drie onroerende zaken. [adres 1] is een bedrijfspand uit 1924, [adres 2] is een showroom/werkplaats/garage uit 1960 en [adres 3] is een bedrijfs-/dienstwoning uit 1954.
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
Samenstel
6. Artikel 16 van Pro de Wet WOZ bepaalt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
(..)”
6.1.
Om een samenstel te vormen moeten de objecten dus dezelfde eigenaar en gebruiker hebben en moeten de objecten bij elkaar behoren. Belanghebbende stelt dat de objecten [adres 1] en [adres 2] een samenstel vormen en dat de WOZ-waarde van dit samenstel niet meer dan € 5.000.000 kan zijn. De heffingsambtenaar stelt dat uit de aangiften 2023 en 2024 blijkt dat geen sprake is van één uniforme gebruikseenheid van de twee objecten maar dat sprake was van onderscheiden gebruikssituaties.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft de KvK uittreksels van [bedrijf 1] , [belanghebbende] en [bedrijf 2] overgelegd. Hieruit blijkt dat [bedrijf 1] en [belanghebbende] een vestiging hebben op de [adres 1] . [bedrijf 2] heeft een vestiging op de [adres 2] . Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat de twee objecten voor verschillende doeleinden worden gebruikt. Zo wordt [adres 1] gebruikt voor groothandel in levend vee en de verwerking en conservering van vlees en wordt [adres 2] gebruikt voor de verhuur en lease van personenauto's en andere lichte motorvoertuigen. De objecten zijn daarom geen objecten die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Er is sprake van verschillende gebruikssituaties. [adres 1] en [adres 2] vormen daarom geen samenstel. De heffingsambtenaar heeft de objecten terecht apart van elkaar gewaardeerd.
[adres 1]
De onderbouwing van de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar voert aan dat uit het taxatieverslag een waarde van € 9.605.000 volgt. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van de [adres 1] te hoog is. Belanghebbende erkent de autoriteit van de Taxatiewijzer niet en acht een verwijzing naar de Taxatiewijzer te kort door de bocht.
6.4.
De heffingsambtenaar onderbouwt een waarde van € 9.605.000 die zou volgen uit het taxatieverslag. Dit taxatieverslag is echter niet ingediend bij de rechtbank. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar het taxatieverslag laten zien. De rechtbank neemt het taxatieverslag niet mee bij de beoordeling omdat het te laat is overgelegd. Op grond van het procesreglement is het taxatieverslag wel toegevoegd aan het procesdossier. [3]
6.5.
Aangezien de heffingsambtenaar een standpunt motiveert met een taxatieverslag dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep buiten beschouwing laat, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak
6.6.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 3.000.000 voor het hele samenstel aannemelijk heeft gemaakt.
6.7.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een samenstel van de onroerende zaken (zie punt 6.2). De onroerende zaken moeten dus apart van elkaar gewaardeerd worden. De waarde van € 3.000.000 voor het hele samenstel is in zoverre niet aannemelijk. Belanghebbende heeft verder ook geen onderbouwing van een waarde en maakt daardoor ook geen waarde aannemelijk.
Goede justitie
6.8.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 7.500.000.
6.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Het beroep is in zoverre gegrond.
[adres 2]
6.10.
Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van [adres 2] te hoog is en dat deze € 169.000 zou moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 214.000. De heffingsambtenaar onderbouwt deze waarde met een taxatieverslag en een taxatiematrix. In beide stukken komt de waarde uit op € 214.000.
6.11.
In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak gewaardeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De onroerende zaak is vergeleken met de referentieobjecten gelegen aan de [referentieobject 1] , de [referentieobject 2] en de [referentieobject 3] , allen gelegen in [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank zijn de objecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende en zijn daardoor bruikbaar als referentieobject. Belanghebbende heeft ook geen gronden aangevoerd tegen de referentieobjecten of de verdere onderbouwing van de heffingsambtenaar.
6.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de [adres 2] niet te hoog is vastgesteld.
[adres 3]
6.13.
Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van [adres 3] € 30.000 moet zijn. Dit is echter ook de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld bij uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft verder niks ingebracht voor deze onroerende zaak. De rechtbank verklaart het beroep met betrekking tot de [adres 3] daarom niet-ontvankelijk.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep inzake de [adres 1] is gegrond omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde wordt verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
7.1.
Het beroep inzake de [adres 2] is ongegrond en het beroep inzake de [adres 3] is niet-ontvankelijk.
7.2.
Omdat het beroep inzake de [adres 1] gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De hoogte van de vergoeding wordt vermenigvuldigd met 0,25. [4] De vergoeding bedraagt dan in totaal € 800.
7.3.
Voor de bijstand door een deskundige (de taxateur) krijgt belanghebbende een vast bedrag per uur, zijnde € 68 per uur, exclusief BTW. Voor het reizen van en naar alsmede het bijwonen van de zitting heeft de taxateur een tijdsbesteding van 3 uur opgegeven. De heffingsambtenaar heeft deze tijdsbesteding niet betwist. De rechtbank zal daarom uitgaan van een totale tijdsbesteding van 3 uur. De vergoeding voor de bijstand door een deskundige bedraagt € 204 exclusief BTW.
7.4.
Belanghebbende verzoekt geen toepassing te geven aan artikel 30a van de Wet WOZ omdat dit strijd oplevert met het gelijkheidsbeginsel en verzoekt de proceskostenvergoeding aan gemachtigde uit te laten betalen. De bestuursrechter is niet bevoegd een oordeel te geven over de vraag of een bedrag aan (proces)kostenvergoeding moet worden overgemaakt naar de rekening van een ander dan de belanghebbende. Uitsluitend de burgerlijke rechter is bevoegd te oordelen in een geschil over een dergelijke vraag. [5] De rechtbank is daarnaast van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. [6]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep inzake [adres 1] gegrond;
- verklaart het beroep inzake [adres 2] ongegrond;
- verklaart het beroep inzake [adres 3] niet-ontvankelijk;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de [adres 1] ;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de [adres 1] tot een bedrag van € 7.500.000;
- vermindert de voor de [adres 1] opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 385 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.004 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Aan deze uitspraak hoeft pas uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [7]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.