Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3862
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 14 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 2 juli 2025.
1.1.
De inspecteur heeft op 16 november 2024 aan belanghebbende voor het jaar 2020 een aanslag vennootschapsbelasting (Vpb) opgelegd naar een belastbaar bedrag van € 6.874.168 (de aanslag). In verband met de verrekening van het verlies over het jaar 2021 heeft de inspecteur bij beschikking van 30 november 2024 de aanslag herzien en het belastbaar bedrag verminderd tot € 6.743.835.
1.2.
Gelijktijdig met de vaststelling van de aanslag heeft de inspecteur belanghebbende € 400.070 aan belastingrente in rekening gebracht (de belastingrentebeschikking).
1.3.
De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [belanghebbende] (bestuurder), de gemachtigde van belanghebbende en, namens de inspecteur, mr. [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de aanslag tot een te hoog bedrag is opgelegd. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of de inspecteur terecht de herinvesteringsreserve (HIR) volledig ten gunste van de winst heeft laten vrijvallen. Tussen partijen is de correctie van een afwaardering van een vordering (zie 3.9) niet in geschil. De rechtbank doet de beoordeling aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de aanslag niet tot een te hoog bedrag opgelegd. De inspecteur heeft de HIR terecht ten gunste van de winst laten vrijvallen
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. [belanghebbende] hield 97% van de aandelen in belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende hield in 2020 alle aandelen in [bedrijf 1] B.V. De vennootschappen vormen samen een fiscale eenheid voor de Vpb met belanghebbende als moedermaatschappij.
3.2.
[belanghebbende] heeft in 2010 zeven appartementen in aanbouw in [plaats 2] gekocht van een projectontwikkelaar. De appartementen zijn onderdeel van een groter project ( [project] ). In 2019 heeft [belanghebbende] van zijn ex-partner nog een appartement behorend tot hetzelfde project gekocht. De ex-partner had het appartement ook in 2010 gekocht van de projectontwikkelaar. Het betreft de volgende appartementen (hierna samen: de appartementen):
Appartement:
- [appartement 1]
- [appartement 2]
- [appartement 3]
- [appartement 4]
- [appartement 5]
- [appartement 6]
- [appartement 7]
- [appartement 8]
- [appartement 8]
Aankoopdatum:
24 juni 2010
24 juni 2010
10 november 2010
10 november 2010
21 november 2010
11 november 2010
11 november 2010
24 juni 2019
Aankoopprijs:
AED 2.668.695
AED 2.394.983
AED 2.789.259
AED 3.312.245
AED 3.375.785
AED 2.986.124
AED 3.399.587
AED 2.668.695
Totaal: AED 23.595.695
3.3.
De oplevering zou oorspronkelijk plaatsvinden in 2013, maar de bouw van de appartementen ligt sinds 2011 stil.
3.4.
Tot de stukken van het geding behoort een artikel in The National van 23 februari 2017. Daarin wordt melding gemaakt dat naar schatting 70 investeerders procedures hebben gevoerd tegen de projectontwikkelaar en dat aan investeerders een deal is aangeboden om 50% van de aankoopprijs terug te ontvangen. [belanghebbende] en zijn ex-partner hebben beide ook het aanbod ontvangen om de door hen gekochte appartementen voor 50% van de prijs terug te verkopen.
3.5.
Bij aanvang van het boekjaar 2020 was bij belanghebbende een HIR aanwezig ten bedrage van € 157.798 verband houdend met de verkoop van een pand gelegen aan [adres 1] .
3.6.
[bedrijf 1] B.V. heeft in 2020 een appartementencomplex aan de [adres 2] verkocht waarbij een boekwinst werd gerealiseerd van € 6.834.762. Deze boekwinst is toegevoegd aan de HIR.
3.7.
Op 9 maart 2020 heeft [bedrijf 1] B.V. de acht appartementen van [belanghebbende] gekocht voor een bedrag van € 6.021.605.
3.8.
Bij de aangifte Vpb over het jaar 2020 heeft belanghebbende de aanwezige HIR afgeboekt op de aangekochte appartementen voor een totaalbedrag van € 5.614.165. Hierbij werd rekening gehouden met een boekwaarde-eis van € 407.440 [1] . Het resterende bedrag van de HIR van € 1.378.395 heeft belanghebbende laten vrijvallen ten gunste van de winst.
3.9.
Bij het opleggen van de aanslag Vpb 2020 heeft de inspecteur de afboeking op de HIR gecorrigeerd en de HIR volledig laten vrijvallen ten gunste van de winst. Daarnaast heeft de inspecteur de afwaardering van een vordering van € 112.494 gecorrigeerd.
3.10.
Belanghebbende heeft drie taxatierapporten overgelegd ter onderbouwing van de waarde in het economisch verkeer van de appartementen.
- In het eerste taxatierapport van [taxateur] van 30 maart 2019 zijn de appartementen gewaardeerd op AED 25.200.000. Daarbij is het volgende opgemerkt:
“Brief Property Description: Subject property is an under development mega mixed used development. It was cancelled in 2011.
Property Overall Condition: Assumed To be Completed in 2022 Q3
(…)
This valuation is based on the special assumption that subject properties are assumed
completed as per developers plan.
(…)
This valuation is based on the special assumption that the announced in 2019 that [project] will be completed according to the developer's luxury plans and handed over to buyers in Q3 2022. It is essential to understand that the valuation will be very different without the special assumption.”
- In het taxatierapport van My Island Real Estate van 31 december 2020 zijn de appartementen gewaardeerd op AED 27.015.328 (€ 6.021.604,80) naar de marktprijs op 31 december 2020. Daarbij is het volgende opgemerkt:
“All of the above properties are located at [locatie] and are currently under construction (not completed). The goal of this valuation is to provide an overview of the Sales and Purchase price and amount paid to the developer for the owner or any other third party.”
- In het tweede taxatierapport van [taxateur] van 2 september 2024 zijn de appartementen gewaardeerd op AED 19.200.000. Daarbij zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd als in het eerste taxatierapport. Verder is [taxateur] daarbij ingegaan op de redenen dat [project] nog niet zijn afgebouwd.
3.11.
[belanghebbende] heeft [persoon] gevraagd of hij kan bevestigen dat op het moment van het sluiten van de overeenkomst tussen [bedrijf 1] B.V. in maart 2020 de projectontwikkelaar nog steeds voornemens was het project [project] af te bouwen. [persoon] was tot 11 februari 2020 werknemer bij (een onderdeel van het concern van) de projectontwikkelaar. Hij heeft op 4 november 2026 het volgende verklaard:
“Ik heb geen kennis wat er in maart 2020 met jouw is afgesproken.
Wat ik kan bevestigen is dat het gesprek met [project] tot op het moment van mijn vertrek bij [bedrijf 2] , men steeds voornemens was om [project] op eoa wijze tot uitvoering te brengen.”
Motivering
4. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat zij de appartementen heeft gekocht voor een marktconforme prijs en dat ter zake van deze aankoop een afboeking op de herinvesteringsreserve toegestaan is omdat aan alle voorwaarden hiervoor is voldaan. Belanghebbende is voornemens de appartementen voor lange tijd te gaan verhuren, zodat het dezelfde economische functie heeft als het verkochte complex aan de [adres 2] . Subsidiair betoogt belanghebbende dat de waarde in het economische verkeer van de appartementen ten minste € 3.000.000 bedraagt. Hiertoe voert belanghebbende aan dat zij mocht vertrouwen op het voorstel dat de inspecteur heeft gedaan voor de waardering van de appartementen. Voor het geval de waarde in het economische verkeer lager was dan de aankoopprijs, dan betwist belanghebbende dat zij zich daarvan bewust was of had moeten zijn.
4.1.
De inspecteur stelt dat de overeengekomen prijs niet berust op zakelijke grondslagen. Een zakelijke prijs bedraagt volgens de inspecteur € 600.000. De inspecteur betoogt verder dat geen sprake is van een waardevaste investering maar van een gok gezien het stilliggen van de bouw sinds 2011, waardoor geen sprake zou zijn van een investering in een bedrijfsmiddel maar in voorraad. Omdat belanghebbende geen verder herinvesteringsvoornemen had, kon belanghebbende in 2020 de boekwinst van de verkoop van het complex aan de [adres 2] niet aan de herinvesteringsreserve toevoegen en moest de bestaande HIR vrijvallen. Subsidiair stelt de inspecteur zich op het standpunt dat geen sprake is van een bedrijfsmiddel met eenzelfde economische functie en meer subsidiair dat de omvang van de herinvestering moet worden vastgesteld op € 600.000. Tot slot voert de inspecteur aan dat hij geen toezegging heeft gedaan waaraan belanghebbende vertrouwen kon ontlenen, maar slechts een voorstel heeft gedaan om tot een compromis te komen.
Is de vereiste aangifte gedaan - omkering en verzwaring van de bewijslast
4.2.
Artikel 27e, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) bepaalt voor zover hier van belang dat indien de vereiste aangifte niet is gedaan het beroep ongegrond wordt verklaard, tenzij is gebleken dat en in hoeverre de uitspraak op het bezwaar onjuist is.
4.3.
Bij inhoudelijke gebreken in een aangifte kan slechts dan worden aangenomen dat de vereiste aangifte niet is gedaan, indien aan de hand van de normale regels van stelplicht en bewijslast is vastgesteld dat sprake is van één of meer gebreken die ertoe leiden dat de volgens de aangifte verschuldigde belasting verhoudingsgewijs aanzienlijk lager is dan de werkelijk verschuldigde belasting. Tevens is vereist dat het bedrag van de belasting dat als gevolg van de hiervoor bedoelde gebreken in de aangifte niet zou zijn geheven, op zichzelf beschouwd aanzienlijk is. Inhoudelijke gebreken in de aangifte worden slechts in aanmerking genomen indien de belastingplichtige ten tijde van het doen van aangifte wist of zich ervan bewust moest zijn dat daardoor een aanzienlijk bedrag aan belasting niet zou worden geheven. [2]
4.4.
Belanghebbende heeft bij de aangifte rekening gehouden met een waarde van de appartementen van € 6.021.605. Dit was omgerekend de door [belanghebbende] en zijn ex-partner voor de appartementen betaalde aankoopprijs in 2010 en vertegenwoordigt volgens belanghebbende ook in 2020 de waarde in het economische verkeer. De rechtbank overweegt dat [belanghebbende] de appartementen in 2010 kocht. Oorspronkelijk zou de oplevering van de appartementen in 2013 plaatsvinden, maar de bouw van de appartementen ligt sinds 2011 stil. In 2020 was de bouw nog steeds niet hervat en waren er ook geen concrete aanwijzingen dat de bouw herstart zou worden. Er waren meerdere procedures van kopers van appartementen tegen de projectontwikkelaar aangespannen vanwege het stilleggen van de bouw en de projectontwikkelaar had een deal aangeboden waarbij 50% van de aankoopprijs werd betaald voor (terug)koop van de appartementen. [belanghebbende] heeft desgevraagd verklaard dat zijn ex-partner bereid was om deze deal te accepteren als hij het appartement niet van haar kocht. In het tweede taxatierapport heeft [taxateur] uitgebreid beschreven welke problemen er in de loop van de jaren waren met de bouw van de [project] . De rechtbank is van oordeel dat gelet op deze substantiële onzekerheden over de bouw van de appartementen en het feit dat de bouw op dat moment al jarenlang stil lag, de oorspronkelijke aankoopprijs in 2010 niet de waarde in het economische verkeer weergaf in 2020. Aannemelijk is dat geen zakelijk handelend derde in de buurt van dat bedrag voor de appartementen zou betalen. Dat belanghebbende een eerder project in [plaats 3] heeft gehad dat na lang wachten wel is afgebouwd, brengt niet met zich dat een derde in de gegeven omstandigheden in de buurt van het initiële aankoopbedrag zou willen betalen op dat moment.
4.5.
De rechtbank overweegt verder dat belanghebbende niet mocht uitgaan van de waardes opgenomen in de taxatierapporten, wat belanghebbende helder moet zijn geweest, als belanghebbende dat niet wist. In de taxatierapporten die belanghebbende heeft laten opstellen, wordt namelijk de waarde van de appartementen in afgebouwde staat vastgesteld. In het eerste taxatierapport van [taxateur] wordt ook vermeld dat bij de waardering is uitgegaan van de aanname dat de appartementen in het derde kwartaal van 2022 worden opgeleverd en dat dat essentieel is voor de waardering omdat de waardering heel anders zou zijn als deze aanname niet zou worden gedaan. De door belanghebbende aangevoerde feiten en omstandigheden zijn onvoldoende om het aannemelijk te achten dat het realistisch was om uit te gaan van oplevering in het derde kwartaal in 2022 gelet op alle problemen met de bouw en het gebrek aan concrete aanknopingspunten voor afbouw van de appartementen.
4.6.
Doordat een aanzienlijk hogere prijs is overeengekomen dan de waarde in het economische verkeer, is een bedrag van de HIR afgeboekt dat anders zou zijn vrijgevallen ten gunste van de winst. Naar het oordeel van de rechtbank vertoont de aangifte daarom inhoudelijke gebreken die ertoe hebben geleid dat de volgens de aangifte verschuldigde belasting verhoudingsgewijs aanzienlijk lager is dan de werkelijk verschuldigde belasting. Ook is het bedrag aan belasting dat als gevolg van de gebreken in de aangiften niet is geheven, op zichzelf beschouwd aanzienlijk. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende gelet op de omstandigheden van het geval zich ook ervan bewust had moeten zijn, als belanghebbende dat niet was, dat de aankoopprijs in verregaande mate afweek van de werkelijke waarde. De door belanghebbende in aanmerking genomen waarde van de appartementen is zodanig hoger dan de werkelijke waarde dat belanghebbende zich ervan bewust had moeten zijn dat hierdoor een aanzienlijk bedrag aan belasting niet zou worden geheven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet de vereiste aangifte gedaan. De bewijslast wordt dus omgekeerd en verzwaard.
Redelijke schatting
4.7.
Indien de vereiste aangifte niet is gedaan, moet de rechtbank beoordelen of de inspecteur bij het bepalen van de hoogte van de aanslag een redelijke schatting heeft gemaakt. Hetgeen betekent dat de aanslag niet naar willekeur wordt opgelegd. Indien sprake is van een redelijke schatting moet de rechtbank verder beoordelen of belanghebbende overtuigend heeft aangetoond dat en in hoeverre de aanslag onjuist is.
4.8.
De inspecteur heeft bij zijn beoordeling in overweging genomen dat de bouw van de appartementen reeds jaren stil lag en dat onzeker was of en wanneer de bouw zou worden hervat en of en wanneer de appartementen zouden worden opgeleverd. Gelet op deze omstandigheden is de inspecteur van mening dat de investering in 2019 voor een mogelijke derde koper gericht zal zijn geweest op de kans van ‘snel’ rendement bij slagen van het project en niet op duurzame exploitatie van de appartementen. Daarom is volgens de inspecteur sprake van voorraad dan wel een bedrijfsmiddel met een andere functie dan het verkochte onroerend goed aan [adres 1] en de [adres 2] . De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur gezien deze uitgangspunten een redelijke schatting heeft gemaakt en in redelijkheid het standpunt kon innemen dat geen sprake is van een bedrijfsmiddel, althans geen bedrijfsmiddel met dezelfde economische functie in de onderneming als de vervreemde bedrijfsmiddelen.
4.9.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd niet overtuigend aangetoond dat de bouw van de appartementen zou worden hervat, de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer betrof en dat sprake is van de verwerving van een bedrijfsmiddel met dezelfde economische functie als de vervreemde bedrijfsmiddelen. Belanghebbende heeft hierdoor niet overtuigend aangetoond dat de aanslag tot een te hoog bedrag is opgelegd.
Vertrouwensbeginsel
4.10.
Voor het geval de rechtbank tot het oordeel komt dat belanghebbende niet voldoet aan de voorwaarden om de aankoop van de appartementen af te boeken van de HIR, doet belanghebbende een beroep op het vertrouwensbeginsel. Belanghebbende meent dat zij erop mocht vertrouwen dat zij gezien de onderhandelingen met de inspecteur in ieder geval een bedrag van € 3.000.000 mocht afboeken van de gevormde HIR. De inspecteur bestrijdt dit door te stellen dat het ging om een aanbod gedaan in het kader van een compromispoging en dat daarom geen vertrouwen is opgewekt.
4.11.
Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel dient belanghebbende aannemelijk te maken dat van de zijde van de inspecteur toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe de inspecteur in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen. De omstandigheid dat de inspecteur in het kader van een poging om tot een compromis te komen een waarde van € 3.000.000 heeft voorgesteld, brengt niet mee dat belanghebbende na de beëindiging van de onderhandeling erop mocht vertrouwen dat het door de inspecteur voorgestelde bedrag had te gelden als een ondergrens voor de waarde van de appartementen. Immers, de inspecteur heeft daartoe geen enkele toezegging gedaan aan belanghebbende. Het stond de inspecteur vrij om, na het tegenvoorstel van belanghebbende, niet langer het eerste voorstel op tafel te laten liggen en de onderhandelingen te beëindigen. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt niet.
Belastingrente
4.12.
Belanghebbende heeft geen zelfstandige gronden aangevoerd tegen de in rekening gebrachte belastingrente. Daarbij merkt de rechtbank op dat zij in deze uitspraak alleen oordeelt over de individuele uitspraak op bezwaar en niet over de uitkomst van de massaal bezwaarprocedure. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de belastingrentebeschikking. Hierbij wijst de rechtbank erop dat het bedrag van de belastingrente het bedrag van de aanslag volgt.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de aanslag en de belastingrentebeschikking gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. S.J. Willems-Ruesink, voorzitter, en mr.drs. J.H. Bogert en mr. V.A. Burgers, leden, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.