Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4616
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 augustus 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 175.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 24 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [gemachtigde] en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning met bouwjaar 1970.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
3.2.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de opgevraagde gegevens (de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel, de taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsfactoren) toe te zenden. Volgens belanghebbende handelt de heffingsambtenaar daarmee in strijd met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in samenhang met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de heffingsambtenaar het inhoudelijke bezwaar met verzoek om gegevens niet heeft overgelegd (in strijd met artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht) maar in de uitspraak op bezwaar dit verzoek wel heeft bevestigd.
3.3.
De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb.
3.4.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. [1] De heffingsambtenaar heeft in bezwaar uitsluitend het taxatieverslag, met gegevens van vergelijkingsobjecten, verstrekt. De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot die – in dit geval – als vermeld in het taxatieverslag. Het gaat om de op dat moment beschikbare gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. In dit geval behoren daar ook de door belanghebbende verzochte grondstaffel, taxatiekaart en KOUDV- en liggingsfactoren toe. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden, maar heeft dit nagelaten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig en volledig aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
3.5.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
Toetsingskader van de rechtbank
3.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.7.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.8.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 180.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], alle te [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.10.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen niet op de openbare markt zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende enkel gesteld dat de referentiewoningen niet op de openbare markt zijn verkocht en zeker niet onderbouwd dat de transactieprijs van de woningen hoger is dan de normaliter door een gerede koper te betalen koopsom. Er bestaat naar het oordeel van de rechtbank, in dit geval, geen aanleiding om te twijfelen aan de bruikbaarheid van de woningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3].
3.11.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.12.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen in de woning van belanghebbende. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest in het dak van de woning en op het schuurtje, aldus nog steeds belanghebbende.
3.13.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met inachtneming van de door belanghebbende overlegde foto’s, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom voor het voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende geen correctie is toegepast, terwijl dat voor [referentiewoning 2] wel is gebeurd. Naar het oordeel van de rechtbank leiden de door belanghebbende overlegde foto’s tot het oordeel dat sprake is van een onder gemiddeld voorzieningenniveau. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest. De heffingsambtenaar heeft enkel gesteld dat rekening is gehouden met een kleine hoeveelheid asbest, maar heeft dit niet nader uitgewerkt in de taxatiematrix of op een andere wijze inzichtelijk gemaakt.
3.14.
Gelet op voorgaande, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.15.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 156.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een woningwaarderapport overlegd met een waarde van € 165.000. De rechtbank volgt de stelling van belanghebbende dat deze waarde nog dient te worden verlaagd naar € 156.000 niet.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.16.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 165.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 165.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
4.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met waarde per punt van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907, met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 165.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 14 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.