Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11530283 \ CV EXPL 25-622
Vonnis van 15 oktober 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. B.F.J. Bollen,
tegen
1.[gedaagde 1] B.V.,
te [plaats 2],
2.
[gedaagde 2] B.V.,
2.
[gedaagde 2] B.V.,
te [plaats 3],
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats 3],
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3],
hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s.,
gemachtigde: mr. P.J. Winkel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 april 2025;
- de akte wijziging eis tevens akte overlegging producties;
- de mondelinge behandeling van 22 augustus 2025;
- de pleitnota aan de zijde van [eiser];
- de akte wijziging eis ter zitting.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft met [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3], een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats 2].
2.2.
De huurovereenkomst is met ingang van 1 februari 2023 gesloten, voor de initiële duur van 10 jaar tegen een huurprijs van € 20.166,67 inclusief btw per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.4.
In de huurovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
Artikel 6.1
Huurder zal uiterlijk 15 april 2023: een bankgarantie doen stellen voor / een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van € 50.000,--(…)
Artikel 11.2
Als huurder bij deze huurovereenkomst treden op twee gelieerde vennootschappen [gedaagde 1] B.V. en [gedaagde 2] B.V.. Daarnaast treedt als huurder op de UBO van deze vennootschappen de natuurlijke persoon de heer [gedaagde 3]. Partijen komen overeen dat alle als huurder vermelde partijen hoofdelijk, voor het geheel verbonden zijn tot nakoming aan verhuurder van al uit deze huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
Artikel 11.3
Triple Net- Huurovereenkomst
Verhuurder en huurder zijn een zogenaamde 'triple net'-huur overeengekomen.
Dit betekent ten eerste dat huurder verantwoordelijk is voor de instandhouding van en al
het onderhoud aan hel gehuurde alsmede voor eventuele herstellingen en vervangingen
van gebreken aan het gehuurde. Alle in artikel 11 van Pro de algemene bepalingen gemelde
onderhouds- , herstel- en vernieuwingsverplichtingen zijn voor rekening en risico van
huurder, ongeacht of deze kosten bij verhuurder in rekening voorden gebracht. Huurder zal
verhuurdor verder voorzien van alle benodigde onderhoudsrapporten on certificaten.
Daarnaast is huurder gedurende de huurperiode verantwoordelijk voor het afsluiten van
een opstalverzekering die past bij het gebruik van het object (recycling van matrassen)
voor het gehuurde. De premie voor de opstalverzekering is als gevolg van het 'triple net'
karakter voor rekening en risico van huurder.
Alle beslaande en toekomstige belastingen, heffingen, lasten, premies, retributies clc.,
hoegenaamd dan ook, welke verband houden met het gehuurde, komen als gevolg van
het 'tripte net’ karakter ook voor rekening en risico van huurder, ook als verhuurder
daarvoor wordt aangeslagen of els deze lasten aan de eigenaar gerelateerd zijn. Deze belastingen, heffingen, lasten, premies, retributies etc. omvatten in leder geval, doch niet
uitsluitend, hetgeen is omschreven in artikel 20 van Pro de algemene bepalingen.
artikel 5.2
Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars(…)
2.5.
De algemene voorwaarden luiden – voor zover hier van belang – als volgt:
Artikel 24.1
Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal Huurder uiterlijk 2 weken voor ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst of zoveel eerder als Verhuurder aangeeft een bankgarantie afgeven in overeenstemming met een door Verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag dan wel waarborgsom storten op een door Verhuurder opgegeven bankrekening. Deze bankgarantie dan wel waarborgsom dient mede te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan en dient geldig te blijven tot tenminste zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd. Bovendien dient deze bankgarantie dan wel waarborgsom te gelden voor de rechtsopvolger(s) van Verhuurder.
Artikel 28.1
In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Vcr)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders cd.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed.
Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.
Artikel 29
Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van Verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op nakoming en het recht op volledige
schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
2.6.
Bij brief van 7 april 2025 heeft de echtgenote van [gedaagde 3] het volgende verklaard:
“ Sinds 31 augustus 1990 ben ik getrouwd met de heer [gedaagde 3], geboren 26 oktober 1957.
Tot zondag 6 april 2025 was ik niet bekend met de huurovereenkomst van 10 febrauri 2023 tussen enerzijds de heer [eiser], wonende te [plaats 1], als verhuurder, en anderzijds de besloten vennootschappen [gedaagde 1] B.V. en [gedaagde 2] B.V. en mijn echtgenoot als huurders.
Mijn echtgenoot heeft mij nooit eerder toestemming gevraagd voor het sluiten van deze, waarbij hij zich privé jegens de heer [eiser] heeft verbonden voor alle verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst ik geef hiervoor uitdrukkelijk geen toestemming en doe een beroep op de wettelijke bescherming van mijzelf, mijn echtgenoot en onze kinderen”.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na wijziging van eis – samengevat – [gedaagden] c.s. te veroordelen;
1. tot het stellen van een bankgarantie/betalen van een waarborgsom ad € 50.000,-,
binnen vijf dagen na betekening van het vonnis;
2. tot betaling van de boetes ad € 250,- per dag vanaf 23 januari 2025 totdat de
bankgarantie gesteld is/waarborgsom betaald is;
3. tegen behoorlijk bewijs van kwijting de tot de datum van het nemen van deze akte
openstaande huurbedragen ad € 125.235,- en de nadien opengevallen huurtermijnen te
betalen;
4. tot betaling van een boete van € 15.000,- te verhogen met € 300,- per maand dat
[gedaagden] c.s. in verzuim is met de betaling van de huurprijs;
5. binnen zeven dagen na betekening van het vonnis een bewijs van de opstalverzekeraar
te overleggen waaruit blijkt dat de premiebetaling voor de opstalverzekering voldaan is,
zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,— per week dat [gedaagden] c.s. in gebreke blijft aan deze verplichting te voldoen;
6. tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 18.785,25, althans 15% van de
hoofdsom;
7. tot het plegen van het onderhoud/reparaties terzake de onder randnummer 16 van de dagvaarding, op zodanige wijze dat binnen twee maanden na betekening van het vonnis bewijs geleverd moet worden middels opdrachtverstrekking, werkbonnen en facturen dat de werkzaamheden verricht zijn, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per week dat [gedaagden] c.s. in gebreke blijft aan deze verplichting te voldoen;
8. binnen zeven dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot reparatie/herstel van de schades/gebreken genoemd onder randnummer 17 van de dagvaarding en het onderhoud en keuring genoemd onder randnummer 18 van de dagvaarding, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per week dat [gedaagden] c.s. in gebreke blijft aan deze verplichting te voldoen;
9. binnen vijf dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot het vrijmaken van de vluchtwegen, toegankelijk maken van de brandblusmiddelen, een en ander als genoemd in randnummers 13, 14 en 15 van deze dagvaarding, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per week dat [gedaagden] c.s. in gebreke blijft aan deze verplichting te voldoen;
10. tot betaling van de proceskosten, inclusief wettelijke rente.
3.2.
[gedaagden] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] c.s. niet voldoet aan haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en zij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van die verplichtingen en in verzuim verkeert. [eiser] stelt dat hij er recht en belang bij heeft om nakoming te vorderen.
4.2.
[gedaagden] c.s. voert uitgebreid verweer tegen de vordering.
4.3.
De kantonrechter zal in het navolgende puntsgewijs ingaan op de gestelde tekortkomingen en het daartegen gevoerde verweer.
4.4.
Daaraan voorafgaand zal de kantonrechter allereerst ingaan op het verweer van [gedaagde 3] dat de tegen hem ingestelde vorderingen moeten worden afgewezen.
Geen toestemming echtgenote nodig
4.5.
[gedaagde 3] voert als verweer aan dat de vorderingen jegens hem moeten worden afgewezen omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd door zijn echtgenote in verband met het ontbreken toestemming ex art. 1:88 BW Pro en de huurovereenkomst daardoor wordt geacht nooit te hebben bestaan. De kantonrechter overweegt hierover het volgende.
4.6.
Ingevolge artikel 1:88 lid 1 aanhef Pro en onder c BW behoeft een echtgenoot de toestemming van de andere echtgenoot voor het sluiten van een overeenkomst die ertoe strekt dat hij, anders dan in de normale uitoefening van zijn beroep of bedrijf, zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt, of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van de derde verbindt. Op grond van artikel 1:89 lid 1 BW Pro is een rechtshandeling die een echtgenoot in strijd met het vorige artikel heeft verricht, vernietigbaar; slechts de andere echtgenoot kan een beroep op de vernietigingsgrond doen.
Volgens artikel 1:88 lid 5 BW Pro is toestemming voor een rechtshandeling als bedoeld in artikel 1:88 lid 1 onder Pro c BW echter niet vereist, indien zij wordt verricht door een bestuurder van een naamloze vennootschap of van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, die daarvan alleen of met zijn medebestuurders de meerderheid der aandelen houdt en mits zij geschiedt ten behoeve van de normale uitoefening van het bedrijf van die vennootschap.
4.7.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de huurovereenkomst is gesloten
“ten behoeve van de normale uitoefening van het bedrijf” van [gedaagden] c.s.. De maatstaf voor de toepasselijkheid van art. 1:88 lid 5 BW Pro is of de rechtshandeling waarvoor de zekerheid wordt verstrekt, zelf behoort tot de rechtshandelingen die ten behoeve van de normale uitoefening van een bedrijf plegen te worden verricht (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT2632, NJ 2006/96, rov. 3.5; HR 18 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3606, NJ 2016/29, rov. 4.2). Naar het oordeel van de kantonrechter moet de huurovereenkomst, die strekte tot (voortzetting en uitbreiding van) de huisvesting van [gedaagden] c.s., worden gekwalificeerd als een rechtshandeling die “ten behoeve van de normale uitoefening van het bedrijf” van [gedaagden] c.s. is verricht. Het is namelijk heel gebruikelijk dat bedrijven die geen bedrijfsruimte in eigendom hebben, bedrijfsruimte huren voor de uitoefening van hun activiteiten. Dat er geen sprake is van een “standaard” huurovereenkomst – [gedaagden] c.s. heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst feitelijk te kwalificeren valt als een huurkoopovereenkomst of een hybride huur-/koopovereenkomst – doet daaraan niet af.
4.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde 3], toen hij zich hoofdelijk aansprakelijk stelde voor de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst, daarvoor geen toestemming van hun echtgenote nodig had. Het beroep op vernietiging van de betreffende rechtshandelingen treft daarom geen doel. Dit betekent dat [gedaagde 3] – naast [gedaagde 2] B.B. en [gedaagden] – hoofdelijk aansprakelijk is voor alle verbintenissen uit de huurovereenkomst.
Bankgarantie/waarborg
4.9.
[eiser] stelt dat [gedaagden] c.s. heeft verzuimd om de in artikel 6.1 van de huurovereenkomst genoemde bankgarantie te stellen danwel de waarborgsom te betalen.
4.10.
[gedaagden] c.s. heeft niet betwist dat zij op grond van artikel 6.1 van de huurovereenkomst gehouden is om een bankgarantie te stellen dan wel een waarborgsom te betalen. [gedaagden] c.s. voert echter aan dat [eiser] in de gegeven omstandigheden geen redelijk belang heeft om nakoming van de in artikel 6.1 van de huurovereenkomst neergelegde verplichting te vorderen. Zij voert daartoe aan dat de reeds gedane aanzienlijke investeringen en het verlies van de al betaalde waarborgsom aan [eiser] van € 280.000,- een zodanig grote invloed hebben gehad op de liquide middelen dat zij niet tot betaling in staat is. [eiser] beschikt al over een vergoeding van € 280.000,- en het pand is, als gevolg van de investeringen door [gedaagden] c.s. aanzienlijk in waarde gestegen. Daarnaast is de intentie dat [gedaagden] c.s. het gehuurde pand koopt en zij zich inspant om de koop per 1 januari 2026 te realiseren, in welk geval de waarborgsom aan haar dient te worden terugbetaald.
4.12.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de door [gedaagden] c.s. gestelde betalingsonmacht dat deze omstandigheid, hoe vervelend ook, voor rekening van [gedaagden] c.s. komt en haar niet ontslaat van haar betalingsverplichting.
4.13.
Verder overweegt de kantonrechter dat de waarborgsom van € 280.000,- is betaald uit hoofde van de tussen partijen eerder gesloten koopovereenkomst, waardoor deze niet strekt tot zekerheid in het kader van de huurovereenkomst. Voorts overweegt de kantonrechter dat de intentie van partijen weliswaar is dat het pand door [gedaagden] c.s. wordt gekocht, maar ten tijde van de zitting heeft [gedaagde 3] desgevraagd aangegeven dat er nog geen concreet zicht is dat de koop per 1 januari 2026 daadwerkelijk zal worden gerealiseerd. Voorts wordt overwogen dat [gedaagden] c.s. haar stelling dat het pand in waarde is gestegen niet nader heeft onderbouwd. Al zou komen vast te staan dat er sprake is van de gestelde waardestijging dan heeft te gelden dat [eiser] deze overwaarde enkel kan benutten bij de verkoop aan een derde, zodat dit hem op dit moment geen enkele zekerheid oplevert.
4.14.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van omstandigheden die leiden tot de conclusie dat [eiser] geen redelijk belang heeft bij zijn vordering tot betaling van de waarborgsom danwel tot het stellen van een bankgarantie, zodat deze vordering wordt toegewezen.
Huurbetalingsverplichting
4.15.
[eiser] stelt dat [gedaagden] c.s. in de huurbetalingsverplichting tekort is geschoten, als gevolg waarvan er een huurachterstand is ontstaan. Ten tijde van de dagvaarding bedroeg deze huurachterstand € 40.333,34, zijnde de huur voor de maanden december 2024 en januari 2025. De huurachterstand is nadien verder opgelopen tot zes maanden (berekend tot en met augustus 2025), neerkomend op een bedrag van € 125.235,-.
4.16.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagden] c.s. heeft erkend dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 125.235,-. Gelet daarop zal dit bedrag worden toegewezen. De huurpenningen over de periode van 1 september 2025 tot en met 31 oktober 2025 zullen worden toegewezen, voor zover deze niet zijn betaald.
Triple-net verplichtingen
4.17.
[eiser] stelt dat [gedaagden] c.s. in strijd handelt met de in de huurovereenkomst opgenomen triple-net verplichtingen.
4.18.
[eiser] vordert allereerst afgifte door [gedaagden] c.s. van een bewijs van de opstalverzekeraar waaruit blijkt dat de premie voor de opstalverzekering is betaald.
4.19.
[gedaagden] c.s. voert als verweer aan dat er geen verplichting bestaat tot het overleggen van een bewijs (afkomstig) van de opstalverzekeraar dat de premies voor de opstalverzekering is betaald. [gedaagden] c.s. heeft als productie 12 betaalbewijzen overgelegd van de premie van de opstalverzekering. Daarmee heeft zij volgens haar voldaan aan haar verplichting genoemd in artikel 11.4 van de algemene voorwaarden.
4.20.
De kantonrechter overweegt dat in artikel 11.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat huurder op eerste verzoek van verhuurder een kopie van de verzekeringspolis en een kopie van de betaalbewijzen van de verzekeringspremies dient te tonen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] c.s., door overlegging van de bankafschriften (productie 12) aan voornoemde verplichting heeft voldaan. Gelet daarop zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
4.21.
[eiser] stelt verder dat [gedaagden] c.s. in strijd handelt met de in de huurovereenkomst opgenomen triple-net verplichtingen, ten eerste omdat zij handelt in strijd met de polisvoorwaarden van de opstalverzekering omdat zij zich niet houdt aan de voorschriften van de verzekeraar. De verplichting daartoe volgt uit artikel 5.2 van de algemene voorwaarden. [eiser] stelt dat;
de brandblusinstallatie niet op orde is; er ligt een losse brandhaspel in een van de kantoren;
de acculaders niet in een aparte ruimte staan en er materialen op het buitenterrein tegen de gevel van het pand worden opgeslagen, terwijl in de polisvoorwaarden staat dat materialen tenminste vijf meter van de gevel opgeslagen moeten worden.
[gedaagden] c.s. schade heeft aangebracht aan (elektrische) installaties; er zijn meerdere schakel- en bedieningspanelen van de wand gereden in verschillende ruimtes, zonder dat die gerepareerd zijn, die een brandgevaarlijke situatie teweeg kunnen brengen.
e brandwerende deur tussen de voormalige vriescel en het overige gedeelte van de bedrijfshal is beschadigd, zodat deze niet functioneert en daarmee de vereiste brandcompartimentering is opgeheven.
4.22.
[gedaagden] c.s. betwist dat zij niet voldoet aan de polisvoorwaarden van de opstalverzekering. De kantonrechter zal puntsgewijs ingaan op het verweer van [gedaagden] c.s..
a) Brandblusinstallatie
4.23.
[gedaagden] c.s. voert als verweer aan dat de losse brandhaspel inmiddels is vastgemaakt aan de muur. [eiser] heeft op de zitting erkend dat dit het geval is en heeft dit deel van haar vordering ingetrokken, zodat daarop thans niet meer hoeft te worden beslist.
b) Acculaders/opslag goederen tegen buitengevel
4.24.
[eiser] stelt dat – in strijd met de polisvoorwaarden van de opstalverzekeraar – de acculaders niet in een aparte ruimte staan. [gedaagden] c.s. heeft betwist dat de acculaders in een aparte ruimte moeten staan.
4.25.
De kantonrechter overweegt dat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat de polisvoorwaarden voorschrijven dat de acculaders in een aparte ruimte moeten staan. [eiser] heeft de polisvoorwaarden overgelegd, maar deze zijn in het Duits. Het had op de weg van [eiser] gelegen om een vertaling te geven van de polisvoorwaarden en aan te geven op welke bepaling(en) in de polisvoorwaarden hij zijn vordering baseert. Nu [eiser] dit heeft nagelaten, zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
4.26.
Met betrekking tot de vordering tot het verwijderen van de materialen die tegen de buitengevel zijn opgeslagen heeft [gedaagden] c.s. op de zitting erkend dat er (nog) 1 container tegen de buitengevel is geplaatst. Niet weersproken is dat dit in strijd is met de polisvoorwaarden van de opstalverzekeraar.
4.27.
Toegegeven kan worden aan [eiser] dat deze vordering niet valt onder “onderhoud/reparaties” zoals in punt 7 van het petitum is geformuleerd. [eiser] heeft in het petitum echter wel duidelijk verwezen naar punt 16 van de dagvaarding, waarin wordt gesteld dat er in strijd met de polisvoorwaarden van de verzekeraar materialen tegen de buitengevel zijn opgeslagen. Daarmee is voldoende duidelijk dat [eiser] verwijdering van die materialen vordert. Gelet daarop zal de vordering worden toegewezen. De termijn waarbinnen de materialen moeten zijn verwijderd zal worden gesteld op de redelijke termijn van zeven dagen na betekening van dit vonnis.
c) Schade aan (elektrische) installaties
4.28.
[eiser] stelt dat er meerdere schakel- en bedieningspanelen van de wand zijn gereden in verschillende ruimtes, wat kan leiden tot een brandgevaarlijke situatie. [gedaagden] c.s. voert als verweer aan dat de vordering moet worden afgewezen omdat deze gebrekkig en te vaag is geformuleerd. De kantonrechter volgt [gedaagden] c.s. niet in haar verweer. Uit de door [eiser] als productie 4 in het geding gebrachte foto’s (1 tot en met 3) en uit de nader overlegde foto’s van productie 34 volgt dat er meerdere schakel- en bedieningspanelen loshangen. Tijdens de zitting heeft [gedaagden] c.s. dit ook erkend. Aangenomen moet worden – en [gedaagden] c.s. heeft dit ook niet weersproken – dat de loshangende schakel- en bedieningspanelen kunnen leiden tot gevaarlijke situaties met het risico op brandgevaar. [gedaagden] c.s. heeft haar verweer dat dit gevaar niet aanwezig is omdat de beschadigde/loshangende installaties buiten werking zijn gesteld, niet onderbouwd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. [gedaagden] c.s. heeft niet betwist dat de foto’s die [eiser] heeft overgelegd foto’s zijn van het gehuurde. [gedaagden] c.s. wordt ook geacht ermee bekend te zijn om welke schakel- en bedieningspanelen het gaat. Gelet daarop zal de vordering worden toegewezen.
d) Schade aan brandwerende deur
4.29.
[gedaagden] c.s. heeft niet betwist dat er sprake is van schade aan de brandwerende deur en tijdens de zitting heeft zij gesteld dat de deur door haar moet en zal worden vervangen. Gelet daarop zal de vordering worden toegewezen.
e) Onderhoudsverplichtingen
4.30.
Tot slot stelt [eiser] dat [gedaagden] c.s. de triple-net bepaling schendt omdat zij de onderhoudsverplichtingen niet nakomt. Volgens [eiser] heeft [gedaagden] c.s. verzuimd onderhoud te verrichten aan;
- 6 stuks dock levers (ktr: bedoeld moet zijn dock levellers);
- elektronische roldeuren;
- 2 stuks elektrische buitenroldeuren;
- twee stuks elektrische binnensnelloopdeuren;
- twee elektrische binnenschuifdeuren;
- twee elektrische buitenschuifdeuren;
- een elektrische vriesdeur;
- een brandwerende deur in de vriescel;
- twee cv-installaties.
4.31.
Tijdens de zitting is door [gedaagden] c.s. gesteld dat de cv-installaties inmiddels zijn vervangen, wat [eiser] vervolgens heeft beaamd. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.32.
Ten aanzien van de verschillende deuren zijn partijen het erover eens dat [gedaagden] c.s. de verplichting heeft om daaraan regelmatig onderhoud te (laten) verrichten. [gedaagden] c.s. heeft op de zitting erkend dat zij niet heeft voldaan aan die verplichting. Hoewel [eiser] op de zitting niet concreet duidelijk heeft gemaakt hoe frequent het onderhoud moet worden gepleegd, heeft [gedaagden] c.s. erkend dat zij het onderhoud moet laten uitvoeren. Zij heeft gesteld dat zij inmiddels opdracht heeft gegeven voor het verrichten van het onderhoud aan de deuren. [gedaagden] c.s. heeft echter niet kunnen aangeven in hoeverre het onderhoud al is gepleegd en heeft ook geen stukken in het geding gebracht waaruit dit volgt. Gelet daarop moet ervan uit worden gegaan dat het onderhoud nog niet (geheel) heeft plaatsgevonden, zodat dit deel van de vordering toewijsbaar.
4.33.
Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagden] c.s. niet aan haar onderhoudsverplichting voldoet omdat zij heeft verzuimd om de voor de brandverzekering noodzakelijke keuring van de volledige elektrische installatie te verrichten. Niet in geschil is dat [gedaagden] c.s. op grond van de overeenkomst de verplichting heeft om de elektrische installatie te laten keuren. Tijdens de zitting heeft [gedaagden] c.s. desgevraagd verklaard dat vorenbedoelde keuring nog niet heeft plaatsgevonden, zodat dit deel van de vordering wordt toegewezen.
Termijn voor nakoming
4.34.
De termijn waarbinnen de hiervoor genoemde (onderhouds)werkzaamheden en keuring dienen plaats te vinden zal worden gesteld op de redelijke termijn van drie maanden na betekening van dit vonnis.
Schade aan het gehuurde
4.35.
[eiser] stelt dat [gedaagden] c.s. schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt en heeft daarvan in de dagvaarding in randnummer 19 een opsomming gegeven. [eiser] vordert herstel van die schades. De kantonrechter stelt vast dat de vordering tot herstel van de schades niet in het petitum zijn geformuleerd. Ook niet in de vermeerdering van eis die [eiser] tijdens de zitting heeft gedaan. Gelet daarop behoeft dit deel van de vordering geen bespreking.
Gebruik van het gehuurde
4.36.
[eiser] stelt dat het gehuurde zodanig wordt gebruikt dat de vluchtwegen en brandblusvoorzieningen onbereikbaar zijn. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiser] verwezen naar de als productie 7 in het geding gebrachte foto’s.
4.37.
[gedaagden] c.s. heeft niet betwist dat de vluchtwegen in het gehuurde worden geblokkeerd door (onder meer) de aanwezigheid van vele matrassen. Zij heeft echter op de zitting gesteld dat een gedeelte van het gehuurde niet wordt gebruikt en de zich in dat deel bevindende vluchtwegen daarom niet meer relevant zijn. [gedaagden] c.s. stelt dat zij een eigen plattegrond met vluchtwegen heeft gemaakt, die bekend zijn bij haar opstalverzekeraar en waarmee de verzekeraar heeft ingestemd. [gedaagden] c.s. heeft deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd. Gelet daarop zal dit deel van de vordering worden toegewezen. De termijn waarbinnen de vluchtwegen moeten zijn vrijgemaakt zal worden gesteld op de redelijke termijn van zeven dagen na betekening van dit vonnis.
Boetes
4.38.
[eiser] vordert boetes wegens het niet nakomen van de verplichting tot het stellen van de bankgarantie of het betalen van de waarborgsom en wegens het niet betalen van de huurpenningen.
4.39.
[eiser] maakt aanspraak op een boete van € 250,- per dag na ommekomst van de zevendagentermijn terzake de verplichting tot het stellen van de bankgarantie/het betalen van de waarborgsom. [eiser] baseert zijn vordering op artikel 29 van Pro de algemene voorwaarden.
4.40.
[gedaagden] c.s. voert als verweer aan dat de boetebepaling van artikel 29 van Pro de algemene voorwaarden betrekking heeft op de verplichting van huurder om uiterlijk twee weken voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst de bankgarantie te stellen dan wel de waarborgsom te betalen. Partijen zijn overeengekomen dat de huurder de bankgarantie uiterlijk 15 april 2023 (en dus na aanvang van de huurovereenkomst) zal betalen. Deze verplichting valt daarom volgens [gedaagden] c.s. niet onder het toepassingsbereik van artikel 24.1 van de algemene voorwaarden. Om die reden mist de vordering grondslag en dient deze te worden afgewezen, zo stelt [gedaagden] c.s.
4.41.
De kantonrechter volgt [gedaagden] c.s. niet in haar verweer. De boetebepaling van artikel 29 van Pro de algemene voorwaarden heeft betrekking op de verplichting tot het tijdig stellen van een bankgarantie danwel het betalen van een waarborgsom. Het enkele feit dat partijen ten gunste van [gedaagden] c.s. een andere, ruimere betalingstermijn voor de waarborgsom/bankgarantie zijn overeengekomen, maakt nog niet dat de boetebepaling niet van toepassing is. Andere feiten en/of omstandigheden waaruit moet worden afgeleid dat [eiser] afstand heeft gedaan van zijn aanspraak op de boete zijn gesteld noch gebleken. Dit betekent dat [gedaagden] c.s. de boete in beginsel verschuldigd is.
4.42.
[gedaagden] c.s. heeft een beroep gedaan op matiging van de boete. De kantonrechter stelt voorop dat de rechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend dient toe te passen. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde indien onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter die over een beroep op matiging heeft te oordelen zal niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
4.43.
Hoewel de kantonrechter dus terughoudend dient te zijn in zijn bevoegdheid tot matiging van de boete, ziet de kantontrechter daar in dit geval aanleiding toe, gelet op de navolgende omstandigheden:
- het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden; aangenomen mag worden dat daarover dus niet apart onderhandeld is;
- het boetebeding bevat geen beperking in de tijd; indien na enige tijd duidelijk is dat de huurder niet kan of wil betalen vormt zij dus geen prikkel meer tot nakoming;
- de verhouding tussen de hoogte van de te stellen bankgarantie of te betalen waarborgsom
(€ 50.000) en de hoogte van de boete (per maand ongeveer € 7.500,00). Nu er vanaf 15 april 2023 tot heden al (nagenoeg) 30 maanden zijn verstreken (wat neerkomt op een verschuldigde boete van € 228.125,00) zou een strikte toepassing van het betreffende boetebeding naar het oordeel van de kantonrechter leiden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.
4.44.
De kantonrechter zal daarom overgaan tot matiging van de boete. De kantonrechter acht het in de gegeven omstandigheden redelijk om de boete berekend tot heden te matigen tot € 20.000 (wat een matiging van ongeveer 90% betekent). De gevorderde boete voor iedere dag na de datum van de uitspraak van dit vonnis dat [gedaagden] c.s. in gebreke blijft met het stellen van een bankgarantie of betalen van een waarborgsom, zal worden afgewezen, nu dit zou leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat.
4.45.
[eiser] maakt daarnaast aanspraak op een boete van € 15.000,- (berekend tot en met augustus 2025) te verhogen met € 300,- per maand dat [gedaagden] c.s. in verzuim is met betaling van de huurprijs.
4.46.
[gedaagden] c.s. heeft ten aanzien van deze boete eveneens een beroep op matiging gedaan. De kantontrechter ziet in dit geval aanleiding tot matiging van de contractuele boete, gelet op de navolgende omstandigheden:
- het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden; aangenomen mag worden dat daarover dus niet apart onderhandeld is;
- het minimumbedrag van de boete van € 300,- per maand komt neer op een bedrag van € 3.600,- per jaar (uitgaande van de berekening van [gedaagden] c.s. waarin geen sprake is van cumulatie van boetes) voor iedere te laat betaalde huurtermijn, terwijl de wettelijke handelsrente voor iedere niet-betaalde maand € 190,98 zou bedragen; de boete is dus ruim een derde hoger dan de schadevergoeding op grond van de wet;
- het boetebeding bevat geen beperking in de tijd; indien na enige tijd duidelijk is dat de huurder niet kan of wil betalen vormt zij dus geen prikkel meer tot nakoming.
4.47.
De kantonrechter ziet in het voorgaande, en mede gelet op het feit dat [eiser] al een contractuele boete van € 20.000,00 toegewezen krijgt, aanleiding om de boete te matigen tot de wettelijke handelsrente over de achterstallige huurpenningen.
Dwangsom
4.48.
[eiser] heeft belang bij een dwangsom ter nakoming van de veroordelingen tot herstel van de schades en het verrichten van onderhoud. De gevorderde dwangsommen zullen worden gesteld op € 500,- per week met een maximum van € 25.000,-.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.49.
[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Zij stelt vast dat [eiser], anders dan [gedaagden] B.V. meent, voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. In dit geval zijn partijen – beide partijen daarbij handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf – in artikel 28.1 van de algemene bepalingen echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt, namelijk 15% van de hoofdsom. De door [eiser] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten komt op grond van deze bepaling in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In dit geval ziet de kantonrechter echter aanleiding om de vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv Pro ambtshalve te matigen tot het toepasselijke tarief van het Besluit, welk tarief wordt geacht redelijk te zijn, omdat niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van [eiser] hoger zijn dan dit tarief. De kantonrechter verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1868 (r.o. 3.5.3 en 3.5.7). De kantonrechter zal de buitengerechtelijke (incasso)kosten dan ook toewijzen over de toewijsbare hoofdsom (huurachterstand) van € 125.235,- en wel tot het wettelijke tarief, zodat een bedrag van € 2.453,09 wordt toegewezen.
Beslagkosten
4.50.
Deze vordering is, gelet op het bepaalde in artikel 706 van Pro het Wetboek van Rechtsvordering, toewijsbaar. De beslagkosten worden, overeenkomstig de door [eiser] als productie 24 overgelegde specificatie van de deurwaarder, vastgesteld op € 3.437,56 voor kosten van de deurwaardersexploten, € 554,00 voor salaris gemachtigde en € 331,- aan griffierecht.
Proceskosten
4.51.
[gedaagden] c.s. is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Het griffierecht in deze zaak wordt begroot op nihil, omdat het griffierecht voor het verlofrekest hoger ligt dan het griffierecht in de onderhavige zaak. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,18
- griffierecht
€
00,00
- salaris gemachtigde
€
2.375,00
(2,5 punten × € 950,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.661,18
4.52.
Voor zover [gedaagden] c.s. heeft aangevoerd dat de proceskosten “dubbel” worden gevorderd, kan zij daarin niet worden gevolgd. Gesteld noch gebleken is immers dat de proceskosten (ook) op basis van artikel 28.1 van de algemene voorwaarden worden gevorderd.
4.53.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.54.
De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis een bankgarantie ter hoogte van € 50.000,- te stellen ten behoeve van [eiser] danwel aan [eiser] te betalen een waarborgsom ten bedrage van € 50.000,-,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 20.000,- ter zake verschuldigde boetes vanwege het niet tijdig stellen van de bankgarantie danwel het betalen van de waarborgsom,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 125.235,- aan achterstallige huurpenningen tot en met augustus 2025 en de huurpenningen van € 20.166,67 per maand vanaf 1 september 2025 tot en met 31 oktober 2025, voor zover deze huurpenningen nog niet zijn betaald, vermeerderd met een boete ter hoogte van de wettelijke handelsrente over de achterstallige huurpenningen vanaf de respectievelijke data van opeisbaarheid tot aan de dag van algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om aan [eiser] te betalen de buitengerechtelijke kosten van € 2.453,09,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen drie maanden na betekening van het vonnis over te gaan tot herstel van:
- de elektrische installaties (schakel- en bedieningspanelen);
- de brandwerende deur tussen de voormalige vriescel en het overige gedeelte van de bedrijfsruimte,
5.6.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen drie maanden na betekening van het vonnis over te gaan tot het (laten) plegen van onderhoud aan;
- 6 dock levellers;
- elektronische roldeuren;
- 2 stuks elektrische buitenroldeuren;
- twee stuks elektrische binnensnelloopdeuren;
- twee elektrische binnenschuifdeuren;
- twee elektrische buitenschuifdeuren;
- een elektrische vriesdeur,
5.7.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen drie maanden na betekening van het vonnis over te gaan tot het verrichten van de voor de verzekering noodzakelijke keuring van de volledige elektrische installatie,
5.8.
veroordeelt [gedaagden] c.s. tot overlegging van bewijs aan [eiser] middels opdrachtverstrekking, werkbonnen en facturen dat voornoemde (onderhouds)werkzaamheden binnen de hiervoor gestelde termijnen zijn verricht,
5.9.
veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot het verwijderen van de tegen de buitengevel van het gehuurde opgeslagen materialen en tot het vrijmaken van de vluchtwegen en het bereikbaar maken van de brandblusvoorzieningen in het gehuurde,
5.10.
bepaalt dat [eiser] een dwangsom verbeurt van € 500,- per week dat [gedaagden] c.s. in gebreke blijft aan de in punt 5.5 tot en met 5.9 uitgesproken veroordelingen te voldoen met een maximum van € 25.000,-,
5.11.
veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 2.661,18, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.12.
veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.13.
veroordeelt [gedaagden] c.s. in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op
€ 4.322,56;
5.14.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.15.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.