Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4150
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] ,uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ juristen),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 maart 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 149.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 8 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. A. Bakker. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. de Smit.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1910 met een oppervlakte van 32 m2 op een perceel van 493 m2. De woning beschikt tevens over een tweetal aanbouwen van 24 m2 en 38 m2 en een berging.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum lager dient te zijn. Belanghebbende heeft drie scenario’s uitgewerkt, respectievelijk € 79.000, € 105.000 of € 115.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 149.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd, die op 5 juni 2025 is opgemaakt. In deze matrix wordt de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 215.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 3] , [referentiewoning 2] te [plaats 4] en [referentiewoning 3] te [plaats 2] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
Belanghebbende voert aan dat de gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. Gemachtigde heeft benadrukt dat onderhavige woning, in tegenstelling tot de referentiewoningen, in slechte staat verkeert, nauwelijks bewoonbaar is en in bouwkundig opzicht gesloopt zou moeten worden. De heffingsambtenaar erkent dat het een moeilijk vergelijkbaar object betreft, maar benadrukt dat de beschikte waarde hoe dan ook niet te hoog is. In dat licht verwijst de heffingsambtenaar naar het verschil van ruim € 65.000,- tussen de beschikte waarde en de getaxeerde waarde.
3.8.
De rechtbank overweegt dat niet is weersproken dat onderhavige woning zowel qua onderhoud als bouwkundig zich in slechte staat bevindt en het feitelijk een sloopklare woning betreft. Met die omstandigheid heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden in zijn onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde kan onderbouwen. Belanghebbende betoogt dat de waarde respectievelijk € 79.000, € 105.000 of € 115.000,- dient te bedragen.
3.11.
De rechtbank volgt belanghebbende in zijn onderbouwing van de waarde aan de hand van het door hem aangeleverde matrix met als uitkomst € 105.000. In deze matrix wordt de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentieobjecten [referentiewoning 4] te [plaats 4] en [referentiewoning 5] te [plaats 5] berekend op een bedrag van € 105.000. Hoewel de heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het verkoopcijfer van [referentiewoning 5] te ver gelegen is van de waardepeildatum, betekent dit naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer dat geen sprake is van een bruikbaar verkoopcijfer. Uit de jurisprudentie is namelijk niet een ‘harde termijn’ van een jaar af te leiden. [2] Ook indien de koop van een onroerende zaak heeft plaatsgevonden op een moment dat verder gelegen is van de waardepeildatum dan ‘kort voor of na’ die waardepeildatum, dan kan de verkoopprijs nog steeds bruikbaar zijn om te dienen als een geschikt vergelijkingsobject voor de bepaling van de WOZ-waarde. Of dat het geval is hangt mede af van de beschikbaarheid van andere goede vergelijkingsobjecten die dichter bij de waardepeildatum zijn gelegen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat het een moeilijk vergelijkbaar object betreft. Dat er ook tussen de beschikte waarde enerzijds en de uitkomst van de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix anderzijds een substantieel verschil zit, bevestigt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten geen goede vergelijkingsobjecten zijn. De rechtbank acht het verkoopcijfer van [referentiewoning 5] daarom (beter) bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning.
3.12.
De rechtbank is aldus van oordeel dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 105.000 aannemelijk heeft gemaakt.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
4.3.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per procesbehandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907,-. De forfaitaire proceskostenvergoeding in beroep wordt op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Omdat de waardebeschikking dateert van voor 1 januari 2024, is de wegingsfactor in bezwaar 1. Verder zijn geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De proceskostenvergoeding bedraagt dan in totaal € 1.100,50.
4.4.
De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 105.000,-;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.100,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 14 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Hoewel de heffingsambtenaar aangeeft dat het verkoopcijfer van [referentiewoning 5] niet bruikbaar is omdat het te ver gelegen is van de waardepeildatum overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft erkent dat het een moeilijk vergelijkbaar object betreft, dat blijkt eveneens uit de gebruikte referentiewoningen. Onder die omstandigheden is het toegestaan om