ECLI:NL:RBZWB:2025:6287

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/432311 / HA ZA 25-116

Vonnis van 17 september 2025

in de zaak van

1.[eiser] ,

te [plaats 1] ,
2.
[eiseres],

te [plaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [eisers] ,

advocaat: mr. B.J.P. Komen,

tegen

[gedaagde],

te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. R.M. van Breemen.

1.De zaak in het kort

1.1.

[eisers] heeft van [gedaagde] een woning gekocht. Na de levering bleken er allerlei gebreken te zijn aan deze woning, met name aan het dak. [eisers] vordert daarom een schadevergoeding van [gedaagde] . [gedaagde] stelt dat hij geen schadevergoeding hoeft te betalen, omdat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden en omdat aansprakelijkheid uitgesloten is door de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. Het verweer van [gedaagde] ten aanzien van de gebreken aan het dak slaagt niet. [gedaagde] heeft zijn mededelingsplicht geschonden en moet daarom de herstelkosten voor het dak aan [eisers] betalen. De schade die verband houdt met de overige gebreken wordt afgewezen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het tussenvonnis van 30 april 2025 en de daarin genoemde stukken;

– de mondelinge behandeling van 5 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

Op 16 januari 2024 heeft [eisers] een vrijstaande woning (bungalow) van [gedaagde] gekocht voor een koopprijs van € 715.000,00. In deze woning, gelegen aan de aan de [adres] , heeft [gedaagde] 33 jaar gewoond.

3.2.

In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:^[1]

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(...)

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

(…)

artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en bijgebouwen) meer dan 60 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van of gebreken aan fundering, vloeren, de leidingen van elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 (van de koopakte) omschreven (woon)gebruik en met ingang van datum van eigendomsoverdracht vrijwaart koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.”

3.3.

Voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [eisers] de woning een aantal keren bezichtigd. [eisers] heeft kennis genomen van een door [gedaagde] ingevulde NVM-vragenlijst. Bij de vragen
“Heeft u last van daklekkages (gehad)?”en
“Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste delen?”heeft [gedaagde]
“nee”aangekruist. Bij de vraag
“Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. repareren?”heeft [gedaagde] geschreven:^[2]

“
Geheele dak 2020 extra geïsoleerd en nieuwe EPDM aangebracht.

of nieuwe platen en nieuwe lijsten.”

3.4.

[gedaagde] heeft [eisers] niet meegedeeld dat er op 24 januari 2022 in de berging van de woning brand was ontstaan. Naar aanleiding van deze brand hebben er in de berging herstelwerkzaamheden plaatsgevonden. In verband met roetschade hebben er in de berging, in een van de slaapkamers en in de keuken schilderwerkzaamheden plaatsgevonden.

3.5.

[eisers] heeft geen bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat hij de woning kocht.

3.6.

Op 2 april 2024 is de woning aan [eisers] geleverd.^[3]

3.7.

[eisers] wilde de woning renoveren en is na de levering direct begonnen met inpandige sloopwerkzaamheden. Bij het verwijderen van de gipsplafonds is hij op verschillende constructieve gebreken gestuit. Verschillende draagbalken van de dakconstructie hingen door, waren ondeugdelijk aangepast en steunden ondeugdelijk op kozijnen die daar niet voor bedoeld waren. Er was een lekkage bij de schoorsteenaansluiting op het platte dak en de nieuwe dakbedekking met isolatie bleek over de bestaande dakbedekking (inclusief begroeiing en steentjes) te zijn aangebracht. Daarnaast heeft [eisers] geconstateerd dat er een probleem was met ratten/muizen in onder andere de spouwmuur, waardoor de isolatie was aangetast. Ook heeft [eisers] op het perceel allerlei puin en afval, zoals een asbestpijp, en een olietank gevuld met olie aangetroffen.

3.8.

Op 11 april 2024 heeft [eisers] per e-mail geklaagd bij de makelaar van [gedaagde] over de constructieve gebreken aan de draagbalken, het puin, de ratten/muizenplaag en de olietank.^[4]

3.9.

Op 17 april 2024 heeft [gedaagde] via de makelaar gereageerd en, kort gezegd, aangegeven dat de kwestie voor hem afgesloten is met de overdracht van de woning.^[5]

3.10.

Op 18 juni 2024 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de constructieve gebreken, de lekkage bij de schoorsteen, de olietank, de doorgezaagde kachelpijp in de openhaard, de door de ratten/muizenplaag aangetaste isolatie, de asbestpijp in de tuin en het puin en afval.^[6]

3.11.

Bij brief van 22 juli 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen.^[7]

3.12.

Op 15 oktober 2024 heeft dhr. ing. [deskundige] van EXP in opdracht van [eisers] onderzoek verricht in de woning. [gedaagde] was, hoewel daartoe uitgenodigd, niet aanwezig bij dit onderzoek. Op 11 november 2024^[8]heeft de deskundige een rapport uitgebracht. In dat rapport komt de deskundige tot de conclusie dat de constructieve dakbalken op diverse locaties dusdanig ondeugdelijk zijn aangepast dat de constructieve sterkte daarvan, en daarmee de constructieve veiligheid, in het geding komt. Verder stelt de deskundige vast dat er vocht zit in de dakconstructie, veroorzaakt door daklekkages als gevolg van foutief uitgevoerde dakdetails en een foutieve opbouw van de dakconstructie. De deskundige begroot de schade voor het aanpassen van de draagbalken op € 3.932,50 inclusief btw en de schade voor het aanpassen/vervangen van de dakopbouw op € 35.465,10 inclusief btw, verminderd met een bedrag van € 4.696,77 inclusief btw in verband met de nieuw-voor-oud regeling. De overige schade wordt begroot op € 6.518,20 inclusief btw.

3.13.

Bij brief van 13 november 2024^[9]heeft de advocaat van [eisers] het rapport aan [gedaagde] toegestuurd en [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die [eisers] lijdt als gevolg van de door de deskundige geconstateerde gebreken, onder de sommatie om binnen veertien dagen de aansprakelijk te erkennen en te bevestigen dat hij de kosten van herstel zal voldoen, dan wel de herstelwerkzaamheden zal laten uitvoeren.

3.14.

[gedaagde] heeft niet aan deze sommatie voldaan.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 41.220,03, althans € 34.701,83, te vermeerderen met de wettelijke rente;

subsidiair:

I. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst gedeeltelijk is ontbonden;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 41.220,03, althans € 34.701,83, te vermeerderen met de wettelijke rente;

primair en subsidiair:

III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.187,20 aan buitengerechtelijke kosten;

IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.184,05 aan expertisekosten;

V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente;

VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

[eisers] legt aan zijn vorderingen de stelling ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade. Onder verwijzing naar het deskundigenrapport voert [eisers] ter onderbouwing van deze stelling aan dat de woning gebreken vertoont die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Daardoor bezit de woning niet de eigenschappen die [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, zoals bedoeld in artikel 7:17 BW. [eisers] stelt dat [gedaagde] vanwege deze tekortkoming op grond van artikel 6:74 BW gehouden is om de door [eisers] geleden schade te vergoeden. Primair vordert hij schadevergoeding, bestaande uit de herstelkosten. Daarnaast stelt [eisers] dat deze gebreken ook een tekortkoming opleveren die een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt, zodat hij subsidiair op grond van artikel 6:267 lid 2 BW jo. artikel 6:270 BW partiële ontbinding van de koopovereenkomst vordert en een vermindering van de koopsom met de door [eisers] geleden schade. Daarnaast vordert [eisers] de kosten van het deskundigenonderzoek, buitengerechtelijke kosten en een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

4.4.

[gedaagde] voert als verweer aan dat [eisers] afstand heeft gedaan van het recht op een bouwkundige keuring en daardoor geen beroep meer kan doen op wanprestatie of partiële ontbinding. Ter betwisting van zijn aansprakelijk doet [gedaagde] een beroep op artikel 6.1 van de koopovereenkomst en een beroep op de in artikel 22 van de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. Voorts betwist [gedaagde] last te hebben gehad van de lekkages en op de hoogte te zijn geweest van de gestelde gebreken.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Het toetsingskader

5.1.

In beginsel geldt dat [gedaagde] als verkoper op grond van artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) gehouden is om een woning te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet de staat van de woning en de mededelingen die [gedaagde] over de woning heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eisers] als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [eisers] mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Deze wettelijke bepaling is van regelend recht. Dit betekent dat partijen andere afspraken kunnen maken.

5.2.

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het NVM-model. In de artikelen 6.1 en 6.3 van die koopovereenkomst is een regeling opgenomen die afwijkt van de bepaling in artikel 7:17 BW. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Op grond van die bepaling draagt de koper in beginsel het risico van alle (dus ook verborgen) gebreken. In artikel 6.3 is op die hoofdregel een uitzondering gemaakt. Daarin staat dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. De verkoper staat daarbij in voor de afwezigheid van die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning belemmeren. Voor de uitleg van het begrip 'normaal gebruik' wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.^[10]

5.3.

De verkoper is op grond van artikel 6.3 niet aansprakelijk voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst. De term ‘kenbaar’ verwijst naar de onderzoeksplicht van de koper. In het algemeen mag van een koper worden verwacht dat hij onderzoek verricht als hij reden heeft om te twijfelen aan bepaalde eigenschappen van de woning en daarmee aan de geschiktheid van de woning voor normaal gebruik. Kenbaar zijn gebreken die de koper weliswaar niet kende, maar die hij had kunnen ontdekken als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. Daar staat tegenover dat een verkoper een mededelingsplicht heeft. Dit houdt in dat hij de koper op de hoogte moet stellen van alle hem bekende gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper mocht verwachten. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, kan hij de koper niet tegenwerpen dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van de woning.

5.4.

In artikel 22 van de koopovereenkomst zijn partijen vervolgens afgeweken van de in artikel 6.3. opgenomen garantie. Artikel 22 met opschrift ‘ouderdomsclausule’ begint met de verklaring dat koper ermee bekend is dat de woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan bij nieuwe(re) woning. Verder staat er dat verkoper niet instaat voor de afwezigheid van of gebreken aan fundering, vloeren, de leidingen van elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Volgens dit artikel worden bouwkundige gebreken geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik en vrijwaart koper de verkoper met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.

De dakconstructie en dakopbouw

5.5.

Uit het deskundigenrapport blijkt dat er gebreken zijn aan de dakconstructie (de draagbalken) en de dakopbouw (de platen, isolatie en EPDM). [gedaagde] heeft dit rapport niet weersproken. Daarmee staat vast dat de woning gebreken vertoont. Gelet op het oordeel van de deskundige dat de draagbalken op diverse locaties dusdanig ondeugdelijk zijn aangepast dat de constructieve sterkte daarvan, en daarmee de veiligheid, in het geding komt, staat op grond van dit rapport eveneens vast dat deze gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Daarbij komt dat volgens de deskundige de dakopbouw foutief is aangelegd waardoor er sprake is van inwendige condensatie, en dat de dakranden niet goed zijn uitgevoerd waardoor er lekwater kan intreden. Als onvoldoende weersproken staat vast dat ook deze gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning.

5.6.

Volgens artikel 6.3 van de koopovereenkomst is [gedaagde] aansprakelijk voor deze gebreken, tenzij de gebreken aan de dakconstructie en dakopbouw voor [eisers] kenbaar waren of de ouderdomsclausule van artikel 22 van de koopovereenkomst aansprakelijkheid uitsluit.

5.7.

[eisers] betwist dat de gebreken aan de dakconstructie en dakopbouw voor hem kenbaar waren. Hij voert daartoe aan dat tijdens de bezichtiging het plafond mooi gestuct was en niet zichtbaar was dat de boven het (verlaagd) plafond gelegen dakconstructie ondeugdelijk was. Er waren ook geen sporen van lekkages zichtbaar. Daar komt bij dat [gedaagde] in de vragenlijst had aangegeven dat hij in het verleden geen last van daklekkages heeft gehad en dat er in het verleden geen gebreken aan de dakconstructie zijn geconstateerd, zodat er voor [eisers] geen reden was te twijfelen aan de constructieve sterkte en veiligheid van het dak en daar onderzoek naar te verrichten. Evenmin was er reden om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de werkzaamheden die [gedaagde] in 2020 aan het dak heeft laten verrichten. De uitzondering van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is dan ook niet aan de orde, aldus [eisers] . [gedaagde] voert hiertegen niet meer aan dan dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen bouwkundige keuring te laten verrichten. Voor zover hij daarmee heeft willen betogen dat de gebreken aan de dakconstructie en dakopbouw voor [eisers] kenbaar hadden kunnen zijn verwerpt de rechtbank dit betoog, nu [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd op grond waarvan [eisers] had behoren te twijfelen aan de eigenschappen van het dak en daar onderzoek naar had behoren te verrichten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de gebreken aan de dakconstructie en dakopbouw voor [eisers] niet kenbaar waren, zodat [gedaagde] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk is voor deze gebreken.

5.8.

De vraag is dan vervolgens of artikel 22 van de koopovereenkomst de aansprakelijk van [gedaagde] voor deze gebreken alsnog uitsluit. Partijen verschillen daarover van mening. Volgens [gedaagde] is artikel 22 van de koopovereenkomst een volledige exoneratie, die ook geldt voor gebreken die niet direct het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. [eisers] betwist dat de ouderdomsclausule in dit geval aansprakelijkheid uitsluit. Hij voert daartoe aan dat de geconstateerde gebreken niet zien op het feit dat het om een oude woning gaat, maar dat het gebreken zijn die verdoezeld zijn, die de verkoper had moeten mededelen en had moeten dan wel behoren te zien bij het vernieuwen van de dakbedekking in 2020. Bovendien heeft [gedaagde] de werkzaamheden ondeugdelijk uitgevoerd, terwijl [eisers] ervan uit mocht gaan dat het dak in 2020 goed en deskundig is geïsoleerd en de EPDM op deskundige wijze is aangebracht.

5.9.

Ter beoordeling ligt allereerst voor wat de reikwijdte van deze ouderdomsclausule is. Daarvoor moet de ouderdomsclausule worden uitgelegd aan de hand van de zogenaamde
Haviltex-maatstaf.^[11]Deze maatstaf houdt in dat de uitleg van deze bepaling niet kan plaatsvinden op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg, maar dat het erom gaat hoe partijen die bepaling in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hebben mogen begrijpen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar hebben mogen verwachten. Vast staat dat partijen niet over de ouderdomsclausule hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van de clausule in het licht van de rest van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen.

5.10.

In dit geval blijkt uit de tekst van de bepaling dat in afwijking van artikel 6.3 aansprakelijkheid voor alle bouwkundige gebreken is uitgesloten. Hoewel het opschrift van artikel 22 ‘ouderdomsclausule’ is, is de rechtbank van oordeel dat uit de tekst van de tweede zin van artikel 22 niet volgt dat het alleen gaat om bouwkundige gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. In beginsel is [gedaagde] daarom op grond van deze bepaling niet aansprakelijk voor de gebreken aan de dakconstructie en dakopbouw.

5.11.

Mocht echter komen vast te staan dat [gedaagde] op de hoogte was van deze gebreken, dan heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht geschonden door dit niet aan [eisers] mee te delen. In dat geval kan [gedaagde] geen beroep doen op de uitsluiting van aansprakelijk in artikel 22 van de koopovereenkomst, omdat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.^[12]

5.12.

[eisers] heeft in dit verband aangevoerd dat de gipsplaten waaruit het verlaagd plafond bestond zo ernstig waren aangetast door vocht en door muizen- en rattenontlasting, dat deze tijdens de renovatiewerkzaamheden uit elkaar vielen. Na verwijdering van de gipsplaten werd zichtbaar dat de dakconstructie slecht was en dat draagbalken ondeugdelijk waren aangepast. Gelet op de aanpassing van deze balken moet [gedaagde] volgens [eisers] hebben geweten van de gebreken. In 2020 heeft [gedaagde] het dak geïsoleerd en EPDM aangebracht. [eisers] heeft van de buren vernomen dat de steentjes en begroeiing op het oude dak zijn blijven liggen en dat de EPDM daaroverheen is gelegd. De deskundige heeft dit bevestigd en geconstateerd dat de werkzaamheden aan het dak ondeugdelijk zijn verricht, aldus [eisers] . [gedaagde] betwist op de hoogte te zijn geweest van de door de deskundige geconstateerde gebreken. Met betrekking tot het dak voert [gedaagde] aan dat er in de vragenlijst niet staat dat het dak is vernieuwd, maar alleen dat er isolatie en EPDM is aangebracht. Als deze informatie niet duidelijk was, dan had [eisers] daarover vragen kunnen stellen, aldus [gedaagde]

5.13.

Bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, acht de rechtbank van belang dat er in 2022 brand is geweest in de berging van de woning. Dit is voor het eerst ter zitting ter sprake gebracht. [eisers] stelt dit van de buren te hebben gehoord. De advocaat van [gedaagde] , die namens [gedaagde] ter zitting aanwezig was, heeft bevestigd dat er op 24 januari 2022 brand is geweest. De brand is uitgebroken nadat in 2020 het dak was vernieuwd. Tijdens de herstelwerkzaamheden is het dak van de berging deels vervangen, is een balk hersteld en het plafond vernieuwd. Verder zijn er schilderwerkzaamheden verricht in de keuken, de berging en de slaapkamer vanwege roetschade, aldus de advocaat van [gedaagde] . Gelet op deze ter zitting verkregen informatie, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] niet kan volstaan met het niet nader onderbouwde verweer dat hij niet op de hoogte was van de gebreken aan het dak. Gelet op de herstelwerkzaamheden die er aan het dak zijn verricht, is immers niet uitgesloten dat er tijdens de werkzaamheden gebreken aan het dak en/of sporen van lekkage zijn ontdekt. [gedaagde] , die volgens zijn advocaat tijdens deze herstelwerkzaamheden in de woning is blijven woning, kan daarvan op de hoogte zijn gebracht. In ieder geval brengt deze nieuwe informatie mee dat [gedaagde] wat uit te leggen heeft. Doordat hij niet ter zitting is verschenen, heeft hij vragen daarover niet kunnen beantwoorden. Vast staat wel dat hij in de vragenlijst geen melding heeft gemaakt van deze brand en daarmee [eisers] de mogelijkheid heeft ontnomen om daar vragen over te stellen dan wel nader onderzoek naar te laten verrichten. [gedaagde] kan verder worden verweten dat hij op de vragenlijst niet heeft ingevuld dat de nieuwe dakisolatie en dakbedekking over de bestaande dakbedekking heen is gelegd. Desgevraagd heeft de advocaat van [gedaagde] ter zitting verklaard dat [gedaagde] daarvan wel op de hoogte was. Door dit niet de vermelden, is de conclusie die [eisers] heeft getrokken, te weten dat het dak vernieuwd was, alleszins begrijpelijk. Gevoegd bij het feit dat er op de – naar later bleek: recent – geschilderde plafonds geen sporen van lekkage zichtbaar waren, was er voor [eisers] geen reden om te twijfelen aan de in deugdelijkheid van de in 2020 verricht werkzaamheden.

5.14.

De rechtbank is op grond van het vorenoverwogene van oordeel dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Dat betekent dat hij geen beroep kan doen op artikel 22 van de koopovereenkomst voor wat betreft de gebreken aan het dak. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is [gedaagde] aansprakelijk voor deze gebreken en gehouden de door [eisers] gleden schade te vergoeden. [eisers] vordert herstelkosten ter hoogte van € 34.701,83. Deze kosten zijn door [gedaagde] niet betwist. De rechtbank zal dit bedrag daarom toewijzen. De gevorderde verklaring voor recht zal bij gebrek aan enig belang bij deze vordering worden afgewezen.

De overige gestelde gebreken

5.15.

[eisers] vordert verder € 6.518,20 inclusief btw in verband met de ‘overige zaken’. Het gaat dan over de kosten van het opruimen van het puin en afval op het perceel en het afvoeren van de olietank, de aangetaste isolatie door muizen/ratten en de doorgezaagde kachelpijp.

5.16.

[gedaagde] voert verweer tegen deze schade. Hij stelt onder meer dat de gestelde gebreken – voor zover al sprake is van een gebrek en voor zover de gebreken aanwezig waren ten tijde van de verkoop – kenbaar waren, althans dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.

5.17.

Het verweer van [gedaagde] slaagt. De stelling van [eisers] dat dit gebreken zijn die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan vindt geen steun in het rapport van de deskundige. De gestelde gebreken zijn door de deskundige wel onderzocht maar door hem niet genoemd in zijn antwoord op de vraag welke gebreken hij heeft geconstateerd. Voor wat betreft de in de tuin aangetroffen asbestpijp, olietank, puin en afval geldt dat de aanwezigheid daarvan voor [eisers] kenbaar had kunnen zijn. Voor wat betreft de doorgezaagde kachelpijp en de aangetaste isolatie geldt dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat dit kosten zijn die niet in het kader van de renovatie hadden moeten worden gemaakt.

5.18.

Het voorgaande betekent dat deze vordering als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.

Rente en kosten

5.19.

[eisers] vordert wettelijke rente over de schade vanaf de datum van de levering van de woning op 2 april 2024, maar heeft niet gesteld dat [gedaagde] vanaf die datum in verzuim is. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen vanaf 22 juli 2024, de datum waarop [gedaagde] in reactie op de aansprakelijkheidsstelling van 18 juli 2024 aansprakelijkheid van de hand heeft gewezen en heeft aangegeven niet tot herstel over te zullen gaan. Daarmee is [gedaagde] vanaf die datum in verzuim.

5.20.

Verder vordert [eisers] de kosten van het opstellen van het expertiserapport van € 2.184,05 inclusief btw. [gedaagde] heeft daar geen (inhoudelijk) verweer tegen gevoerd. Deze kosten komen op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW voor vergoeding in aanmerking en zullen worden toegewezen.

5.21.

Ook vordert [eisers] vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering zal worden afgewezen. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. [eisers] heeft niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eisers] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

5.22.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisers] betalen zoals vermeld in de beslissing.

5.23.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [eisers] te betalen een bedrag aan schadevergoeding ter hoogte van de herstelkosten van € 34.701,82, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 22 juli 2024 tot de dag van volledige betaling,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [eisers] te betalen het bedrag van de expertisekosten van € 2.184,05,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.270,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.

Non-conformiteit bij de verkoop van een woning met gebreken aan de dakconstructie en schending van de mededelingsplicht door de verkoper