Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5862
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 443.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 20 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld door [persoon 1] , [persoon 2] en [persoon 3] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [persoon 4] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement (bouwjaar 2009) met een oppervlakte van 101 m² en een inpandige berging (6 m²), een parkeerplaats en een balkon (6 m²). Belanghebbende heeft de woning op 6 april 2022 gekocht voor een koopsom van € 519.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 424.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde van € 443.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet. De uitspraak op bezwaar is voldoende gemotiveerd en de waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motiveringsbeginsel
4. Belanghebbende heeft gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar zijn uitspraak op bezwaar weliswaar summier heeft toegelicht, maar dat de uitspraak op bezwaar wel voldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar is ingegaan op de gronden van het bezwaar. De heffingsambtenaar is niet verplicht om foto’s toe te voegen. De wet schrijft immers niet voor in welke vorm de uitspraak op bezwaar moet worden gedaan en hoe uitgebreid deze moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is het motiveringsbeginsel niet geschonden.
WOZ-waarde: toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2] De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning daarnaast bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.2.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning, onder andere, uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 6 april 2022 betaalde aankoopprijs van € 519.000. De geïndexeerde waarde van de koopsom op de waardepeildatum bedraagt € 508.444. Volgens belanghebbende betreft de aankoopprijs geen reële en marktconforme transactie, omdat hij te veel heeft betaald voor de aankoop van zijn woning. Belanghebbende heeft verklaard dat de reden hiervoor is dat hij snel wilde verhuizen.
5.3.
De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning op betaalde koopsom, ook op hem de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet. De aankoopsom van € 519.000 is de prijs welke door de meestbiedende koper (in dit geval: belanghebbende) is betaald. Dat belanghebbende heeft verklaard dat hij teveel heeft betaald omdat hij snel wilde verhuizen, doet daar niet aan af. Bovendien merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde veel lager is vastgesteld dan de geïndexeerde koopsom op de waardepeildatum.
5.4.
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van de voor de woning op 6 april 2022 betaalde aankoopsom en een vergelijking met twee referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 492.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Indien de eigen woning niet zou zijn opgenomen in de taxatiematrix, dan zou de getaxeerde waarde nog hoger worden. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende en heeft de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde veel lager is vastgesteld dan de waarde volgens de taxatiematrix. Zelfs indien de aankoopsom van belanghebbende buiten beschouwing zou worden gelaten, dan zou ook gelet op de uitkomst van de vergelijkingsmethode de waarde van de woning niet te hoog zijn vastgesteld.
Stijging WOZ-waarde ten opzichte van andere jaren
5.5.
Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat deze sterk is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar en ook hoger is dan het volgende jaar. Deze beroepsgrond slaagt niet.
5.6.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander belastingjaar aan de woning is toegekend. [3] Bij de bepaling van de waarde van een woning moet om die reden worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. [4] Daarbij merkt de rechtbank op dat een hoge verkoopprijs van een vergelijkbare woning rond de waardepeildatum ervoor kan zorgen dat de WOZ-waarde voor dat jaar hoger wordt vastgesteld dan in een ander jaar waarin vergelijkbare woningen voor lagere prijzen zijn verkocht.
Gelijkheidsbeginsel
5.7.
Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat andere appartementen in hetzelfde appartementencomplex een andere WOZ-waarde hebben. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
5.8.
De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde in dit geval wordt vastgesteld aan de hand van het eigen aankoopcijfer en de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen zijn daarom in beginsel niet relevant voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Met een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel kan een uitzondering worden gemaakt op deze hoofdregel.
5.9.
Van schending van het gelijksbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n). Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [5] Het is aan belanghebbende om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
5.10.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verschil in WOZ-waarde is te verklaren vanwege de verschillen tussen de appartementen, zoals bijvoorbeeld de gebruiksoppervlakte, de aan- of afwezigheid van balkon (en de oppervlakte daarvan) en/of tuin en de factor kwaliteit.
5.11.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat bij het appartement van belanghebbende en de andere appartementen sprake is van gelijke gevallen aangezien deze niet identiek zijn gelet op de hiervoor vermelde verschillen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
5.12.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.