Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/4036 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 755.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Breda opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen: mr. [naam ] en [taxateur] (taxateur). Gemachtigde en belanghebbende zijn, zonder kennisgeving, niet verschenen.
1.5.
De gemachtigde van belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 13 november 2024, 08:38 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat de gemachtigde op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1985) met een woonoppervlakte van 107 m² gelegen op een perceel van 201 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 693.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 755.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Gegevensverstrekking bezwaar- en beroepsfase
4. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het zogenoemde black box-arrest aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opgevraagde gegevens (de waardeberekening en grondstaffel) niet heeft toegezonden. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Ook heeft de heffingsambtenaar geen bouwtekeningen of iWOZ-kaarten overgelegd. De heffingsambtenaar heeft daarmee niet voldaan aan zijn bewijslast en in strijd gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb.
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De rechtbank licht dat hierna toe.
4.2.
De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Dit artikel regelt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. [1] De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb.
4.3.
Verder overweegt de rechtbank dat artikel 7:4, tweede lid, van Awb bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbende ter inzage legt. Er bestaat geen recht op afschriften van de stukken indien geen gebruik is gemaakt van het hiervoor genoemde inzagerecht. [2] In dit geval heeft er geen hoorzitting plaatsgevonden en is daar evenmin om verzocht. [3] Dit betekent dat geen verplichting bestaat om de stukken ter inzage te leggen en dus ook geen recht bestaat op afschriften van de stukken. Van een schending van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb is dus geen sprake.
4.4.
Ook de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb slaagt niet. Anders dan belanghebbende meent, horen de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat de gehanteerde oppervlakten of secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, maar dat heeft belanghebbende in dit geval niet gedaan. Of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gedaan en daarmee heeft voldaan aan zijn bewijslast komt hieronder (r.o. 5.3.e.v.) aan de orde.
Motiveringsbeginsel
Motiveringsbeginsel
4.5.
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. Echter, in deze zaak heeft geen hoorzitting plaatsgevonden en is daar evenmin om verzocht. Reeds daarom faalt deze beroepsgrond.
Verbod van willekeur en vertrouwensbeginsel
Verbod van willekeur en vertrouwensbeginsel
4.6.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar zich niet op de hoogte heeft gesteld van alle relevante feiten, zodat sprake is van schending van het verbod van willekeur. Verder stelt belanghebbende dat de waarde niet is bepaald aan de hand van modelmatige waardebepaling, terwijl hij aan het taxatieverslag wel het vertrouwen mocht ontlenen dat de heffingsambtenaar de waarde modelmatig zou vaststellen. Dat is volgens belanghebbende ook in strijd het verbod van willekeur.
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat in dit geval sprake is van schending van het verbod van willekeur. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij. Ook is in dit geval geen sprake van schending van het vertrouwensbeginsel. De rechtbank overweegt dat de toelichting in een taxatieverslag geen toezegging is waardoor de heffingsambtenaar gehouden is om de waarde modelmatig te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar vrij de waarde te bepalen op de manier zoals hij dat wil en vervolgens te onderbouwen met de bewijsmiddelen die hij daarvoor nodig acht, in dit geval een taxatiematrix waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen en het eigen verkoopcijfer van de woning.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Deze matrix is op 16 februari 2024 door taxateur H. van der Velden opgemaakt.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 774.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en de [adres 5] te [plaats] . Daarbij heeft de taxateur het eigen aankoopcijfer van de woning, daterend van 11 juli 2020, ten grondslag gelegd aan de getaxeerde waarde.
5.5.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft de matrix niet betwist. Belanghebbende stelt slechts dat de woningen aan de [adres 4] en de [adres 6] moeten worden meegenomen in de waardebepaling.
5.6.
De rechtbank acht de referentiewoning aan de [adres 6] onvoldoende vergelijkbaar met de woning vanwege met name het verschil in bouwjaar en type, waardoor deze niet als referentie kan dienen. Verder constateert de rechtbank dat de heffingsambtenaar de woning aan de [adres 4] in beroep heeft gebruikt als referentie. Dit heeft er niet toe geleid dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
5.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 28 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.