Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11338
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 331.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 30 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van zijn [echtgenote] en, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1984 met een oppervlak van 134 m2op een perceel van 120 m2 met een berging en een overkapping.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 285.796. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 331.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 18 september 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 334.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de getaxeerde waarde als gevolg van een rekenfout nader moet worden vastgesteld op € 331.000. Als referentiewoningen zijn in de taxatiematrix de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] gebruikt. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwperiode, gebruiks- en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen en dakkapellen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Verder is een correctie toegepast op de afwijkende factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen bij de referentiewoningen. Ook is rekening gehouden met de verschillen in grootte van de woning en het perceel ten opzichte van de grootte van de referentiewoningen en de heffingsambtenaar heeft daarbij terecht het principe van het afnemend grensnut toegepast. Dit laatste houdt in dat naarmate de woning of het perceel groter is de waarde per m² relatief afneemt. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
4.7.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoning aan de [adres 2] beschikt over een extra slaapkamer en een groter perceel dan zijn woning. Naar de rechtbank begrijpt is volgens belanghebbende met deze verschillen onvoldoende rekening gehouden. De rechtbank overweegt dat bij de waardering van de woning het aantal slaapkamers van de woning niet direct relevant is, omdat gekeken wordt naar de totale gebruiksoppervlakte van de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat van het ontbreken van een extra slaapkamer in dit geval een waardedrukkend effect uitgaat. Met de verschillen in gebruiks- en perceeloppervlakte is naar het oordeel van de rechtbank door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden.
4.8.
Verder heeft belanghebbende erop gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar (€ 236.000 per waardepeildatum 1 januari 2021) aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde WOZ-waardestijging van tussenwoningen in 2021 van 21,1%. Volgens belanghebbende is een dergelijke stijging niet te rechtvaardigen en kan de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 daarom maximaal 21,1% hoger zijn dan de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De rechtbank is van oordeel dat een eerder bepaalde waarde niet relevant is voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [2]
Gelijkheidsbeginsel
4.9.
Belanghebbende heeft ter zitting nog gesteld dat de beschikte waarde van zijn woning niet in verhouding staat tot de waarde van de buurpanden aan de [adres 5] , [adres 2] en [adres 6] . Belanghebbende doet daarmee een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
4.10.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. [3] Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
4.11.
Voor het gebruik van een object als referentiewoning voor de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ, is het voldoende dat het object vergelijkbaar is met de woning. Het is echter vaste jurisprudentie [4] dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.
4.12.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat de door belanghebbende aangehaalde buurpanden niet identiek zijn aan de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft – tegenover de stelling van de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat de aangehaalde buurpanden wel identiek zijn aan zijn woning en daarmee gelijke gevallen zijn. Dat betekent dan ook dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel, in de verschijningsvorm van de meerderheidsregel, niet slaagt.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier op 20 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.