Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11285540 \ CV EXPL 24-3137
Vonnis van 19 februari 2025
in de zaak van
STICHTING ALWEL,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: L. Barghout, juridisch adviseur werkzaam ten kantore van Stichting Alwel te Roosendaal.
tegen
[huurder],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. H.A.J. van Rens, advocaat te Utrecht.
1.De zaak in het kort
Alwel verhuurt een woning aan [huurder]. Zij vordert in deze procedure ontbinding en ontruiming, omdat er een grote hoeveelheid drugs en geld in de woning zijn aangetroffen bij haar zoons. Na afweging van alle feiten en omstandigheden, oordeelt de kantonrechter dat de vorderingen moeten afgewezen. Met name is van belang dat niet is gebleken dat [huurder] van de drugs wist en zij haar zorgplicht voor de woning als huurder niet heeft geschonden. De kantonrechter legt dit oordeel hieronder uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 november 2024
- de mondelinge behandeling van 16 januari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat er vonnis wordt gewezen.
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- Alwel heeft als verhuurder met [huurder] als huurder op 1 september 1998 een huurovereenkomst gesloten voor de zelfstandige woonruimte aan [adres], hierna ‘de woning’.
- Op deze huurovereenkomst is het Huurreglement van toepassing. Daarin is onder meer opgenomen:
4.1.
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder, overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming van woonruimte, gebruiken.
[…]
4.4.
Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, danwel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden aanwezig in naburige percelen.
4.5.
Het bepaalde in leden 1,3 en 4 van dit artikel is van overeenkomstige toepassing voor het gebruik door huurder van bij het gehuurde behorende gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen. De verplichtingen gelden bovendien voor huisgenoten of andere personen voor wie hij aansprakelijk is.
- Uit een bestuurlijke rapportage van de Politie-Eenheid Zeeland-West-Brabant van 19 april 2024 volgt dat de politie en toezichthouder op 26 maart 2024 naar de woning zijn gegaan. In de rapportage is onder meer het volgende opgenomen:
“
De boa’s van de gemeente, die op dat moment aan de achterzijde van de woning stonden, zagen dat er vanaf de bovenverdieping iets naar beneden werd gegooid. De collega’s gingen later kijken en troffen daar een zakje met harddrugs aan. […] De verdachte [naam 1] werd aangehouden. […] Na onderzoek van het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) bleek het te gaan om Base Cocaine met een nettogewicht 28 6 gram, verdeeld over 143 gripzakjes, wat is strafbaar gesteld op lijst 1 van de Opiumwet”
De boa’s van de gemeente, die op dat moment aan de achterzijde van de woning stonden, zagen dat er vanaf de bovenverdieping iets naar beneden werd gegooid. De collega’s gingen later kijken en troffen daar een zakje met harddrugs aan. […] De verdachte [naam 1] werd aangehouden. […] Na onderzoek van het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) bleek het te gaan om Base Cocaine met een nettogewicht 28 6 gram, verdeeld over 143 gripzakjes, wat is strafbaar gesteld op lijst 1 van de Opiumwet”
[…]
Op woensdag 17 april 2024 werd de woning aan [adres] nogmaals betreden ter aanhouding van [naam 1] en ter doorzoeking. […] Tevens werd in de slaapkamer van [naam 1] een contant geldbedrag van €6045,- aangetroffen.
Slaapkamer [naam 2]:
Op de slaapkamer van [naam 2] werd een sok aangetroffen met daarin 1 gram Base Cocaine (indicatief getest). Dit lag in een opbergboks waar teven post en een rijbewijs van [naam 2] lag. Tevens lagen daar ongeveer 9 Apple Iphone’s die uit stonden. In een andere opbergboks, die diende als nachtkastje, werd een Apple Iphone aangetroffen. Er stond een bericht in beeld: 'Heb je
nog niks' en '?'.”
- Op 28 juni 2024 heeft Alwel aan [huurder] een brief gestuurd. Daarin schreef Alwel dat [huurder] door de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs toerekenbaar tekortschiet, althans onrechtmatig handelt en stelde zij haar in gebreke. Ook heeft zij [huurder] gevraagd om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
- [huurder] heeft dat niet gedaan, ook niet naar aanleiding van een herinnering van Alwel van 12 juli 2024.
- Per brief van 11 juli 2024 heeft de gemeente Breda naar aanleiding van de informatie van de politie over de in of nabij de woning gevonden harddrugs Alwel aangeschreven en aangekondigd dat zij erover nadenkt om de woning voor drie maanden te sluiten. Een concept van het voorgenomen besluit is als bijlage bij de brief opgenomen.
- Per brief van 16 september 2024 heeft de gemeente Breda aan [huurder] een formele waarschuwing gestuurd en aangegeven dat bij een volgende overtreding door haar een dwangsom moet worden betaald en de woning zal worden gesloten.
4.Het geschil
4.1.
Alwel vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert zij betaling van een gebruiksvergoeding van € 712,76 per maand in de periode tussen ontbinding en daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente. Tot slot wil zij dat [huurder] de proceskosten betaalt.
4.2.
Alwel grondt haar vordering op een tekortschieten van [huurder]. Alwel voert daarvoor aan dat er twee politie-invallen zijn geweest in korte tijd waarbij bij de eerste (onder meer) bijna 30 gram cocaïne is aangetroffen en bij de tweede naast drugs ook een geldbedrag van ruim zesduizend euro. Dit is allemaal aangetroffen in de slaapkamers van beide volwassen zoons van huurster. Alwel trekt daaruit de conclusie dat dit in strijd is met wat van een goed huurster mag worden verwacht en met de wet en geldende algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Alwel voert een zogenaamd ‘zero-tolerance beleid’ bij aangetroffen drugs in door haar verhuurde woningen. Dat houdt in dat steeds in dergelijke gevallen ontbinding van de huurovereenkomst moet volgen. Alwel motiveert dit beleid door te wijzen op haar zorgplicht als volkshuisvester.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Alwel, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Alwel, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Alwel in de proceskosten.
4.4.
[huurder] betwist dat zij tekortgeschoten is. De goederen waren van haar zoon [naam 1] (hierna te noemen: [naam 1]) en zij was hiervan niet op de hoogte. Bovendien was zij op familiebezoek in Marokko toen de politie kwam. Zij betreurt de situatie, maar stelt dat zij de woning moet behouden gezien haar evidente woonbelang.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of de vordering van de verhuurder Alwel tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet worden toegewezen. De kantonrechter wijst de vorderingen af op grond van de volgende overwegingen.
5.2.
Alwel vordert ontbinding op grond van artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW). Uit dat artikel volgt dat de rechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als de huurder tekortschiet in de nakoming van één van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Als de huurder zich wil beroepen op deze uitzondering, moet hij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van de huurder(s).
[huurder] betwist dat sprake is van een tekortkoming en beroept zich op de uitzondering. Daarom beoordeelt de kantonrechter eerst of sprake is van een tekortkoming zoals Alwel stelt en, zo ja, daarna of ontbinding gerechtvaardigd is.
5.3.
Vast staat dat de handelshoeveelheid drugs en het geld in de slaapkamer van beide zoons zijn aangetroffen. Dat betekent echter niet automatisch dat sprake is van een tekortkoming van de huurder. Daarvoor is van belang wat in verband daarmee in de huurovereenkomst en het Huurreglement is bepaald en of een en ander is toe te rekenen aan [huurder] als huurster van de woning.
5.4.
In de huurovereenkomst en het bijbehorende Huurreglement is geen beding opgenomen, waarin is bepaald dat de aanwezigheid van drugs leidt tot het beëindigen van de huurovereenkomst of dat dit andere consequenties heeft voor de huurder. Daarom moet beoordeeld worden of [huurder] zich niet als goed huurder (artikel 7:213 BW en artikel 4 van het Huurreglement) heeft gedragen.
Niet blijkt van strijd met goed huurderschap
5.5.
Voor een geslaagd beroep op handelen in strijd met artikel 7:213 BW (en artikel 4 van het Huurreglement) moet vast komen te staan dat huurster zelfstandig een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst moet worden aangerekend. Daarvan is niet gebleken.
Niet is gebleken dat [huurder] wist of moet hebben geweten van de drugs
5.6.
De enkele aanwezigheid van de drugs en het geld in de slaapkamer van beide zoons is daarvoor niet voldoende. Daarbij heeft [huurder] aangevoerd dat de drugs niet van haar waren, maar van haar zoons en bovendien waren verstopt, zodat zij hiervan niet kon weten. Daarnaast voert [huurder] aan dat zij tijdens het eerste bezoek van de politie voor familiebezoek in het buitenland was. Het is volgens haar aannemelijk dat [naam 1] de drugs ook alleen op zak had - en hiertoe de mogelijkheid zag wegens het verblijf in het buitenland van zijn moeder - gelet op het feit dat hij de drugs snel voorhanden had om van het balkon te gooien toen de politie aan de deur stond. Tot slot is [huurder] door de politie niet als verdachte aangemerkt en heeft de gemeente weliswaar een waarschuwing gestuurd, maar de woning niet daadwerkelijk gesloten.
Alwel heeft betwist dat [huurder] in het buitenland was. Uit de door [huurder] overgelegde boekingsbevestiging en vluchtgegevens en het feit dat haar aanwezigheid niet in de bestuurlijke rapportage is genoemd, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat [huurder] in het buitenland was. Uit de bestuurlijke rapportage blijkt bovendien dat bij de inval waarbij [huurder] wel aanwezig was, de drugs verstopt waren in een sok in een opbergbox en ook de IPhones in een opbergbox werden aangetroffen. Daardoor kan niet zonder meer worden vastgesteld dat [huurder] kennis heeft gehad van de door de politie aangetroffen drugs en geld. Verder zijn door Alwel geen feiten of omstandigheden gesteld die tot de conclusie moeten leiden dat de moeder en huurster van de woning kennis had, of zou moeten hebben gehad, van de aangetroffen drugs, al dan niet in combinatie met het geld.
Alwel heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat niet relevant is dat de gemeente de woning niet heeft gesloten, omdat de rechter een eigen toetsingskader heeft. Daarom is volgens haar ook niet van belang of er daadwerkelijke overlast was. Het enkele risico van gevaar dat criminele activiteiten met zich brengen hoeft al niet geaccepteerd te worden door de verhuurder, aldus Alwel.
Het is juist dat de kantonrechter oordeelt op basis van een eigen toetsingskader. Dat neemt niet weg dat Alwel voldoende zal moeten stellen en onderbouwen dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gezien de betwisting van [huurder] had het op de weg van Alwel gelegen om haar stellingen nader te motiveren, bijvoorbeeld met concrete meldingen van (geluids-)overlast of aanloop naar de woning. Dat heeft Alwel niet, althans onvoldoende gedaan. Hieruit volgt dan ook niet dat sprake is van een tekortkoming die aan [huurder] kan worden toegerekend.
Niet blijkt van schending van een zorgplicht door [huurder]
5.7.
Ook stelt Alwel dat sprake is van strijd met goed huurderschap doordat [huurder] in ernstige mate tekortgeschoten is in haar zorgplicht voor het gehuurde door geen controle uit te oefenen op het gebruik van de woning en de gedragingen door derden in de woning. [huurder] had volgens haar meer toezicht moeten houden, ook tijdens haar verblijf in het buitenland, zeker gezien het politieonderzoek.
[huurder] heeft betwist dat zij een zorgplicht zou hebben geschonden. De drugs lagen niet in het zicht, zodat ze er niet van wist. Ook wist zij niet van het politieonderzoek naar [naam 1]. Bovendien heeft zij, zodra ze dit wel wist, [naam 1] niet meer toegelaten tot de woning en staat hij inmiddels op een ander adres ingeschreven. Er zijn sinds de laatste inval ook geen incidenten meer geweest.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is gebleken van schending van een zorgplicht van [huurder]. De korte verblijfsduur van vier dagen van [huurder] in het buitenland was geen bijzondere aanleiding om (extra) maatregelen te treffen. Hoewel Alwel tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd dat de adreswijziging geen garantie is dat [naam 1] niet meer zal terugkeren in de woning, is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] hiermee die maatregelen heeft getroffen ten aanzien van [naam 1] die van haar verwacht mochten worden als huurder. Alwel heeft verder geen feiten en omstandigheden gesteld, zoals concrete overlastmeldingen of aanloop, die aanleiding voor [huurder] hadden moeten zijn om (extra) controle uit te oefenen op het gebruik van de woning door haar zoon(s).
Er is geen sprake van bedrijfsmatig gebruik van de woning
5.8.
Alwel stelt dat [huurder] ook tekortgeschoten is in haar verplichting om de woning te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming (artikel7:214 BW). Volgens haar duiden de hoeveelheid aangetroffen drugs, telefoons en het geld erop dat in de woning niet enkel drugs werd gestald, maar dat deze ook werd verhandeld aan derden wat leidt tot een bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde. De kantonrechter volgt Alwel hierin niet. Voor bedrijfsmatige handel vanuit de woning is meer nodig dan de enkele aanwezigheid van drugs, zoals veel aanloop naar de woning. Daarover heeft Alwel echter niets, althans onvoldoende gesteld. Ook blijkt hiervan niet uit de bestuurlijke rapportage.
Het beroep op artikel 7:219 BW slaagt niet
5.9.
Tot slot stelt Alwel dat [huurder] op grond van artikel 7:219 BW op gelijke wijze aansprakelijk is voor eigen gedragingen als voor het handelen van haar zoons en dat deze gedragingen daarom aan haar moeten worden toegerekend. Het beroep op dit artikel treft geen doel. Zoals eerder is geoordeeld door de Hoge Raad en het Gerechtshof in ’s-Hertogenbosch [1] , moet deze bepaling beperkt moet worden uitgelegd en ziet het op risicoaansprakelijkheid van de huurder voor schade aangericht door – kortweg – medebewoners. Van schade is hier echter geen sprake.
5.10.
De conclusie op grond van deze overwegingen is dat geen sprake is van een tekortkoming van [huurder], zodat niet is voldaan aan het vereiste van artikel 6:265 BW. Daarmee komt de kantonrechter niet meer toe aan een beoordeling en afweging van de belangen van partijen.
5.11.
Omdat de grondslag voor de vorderingen van ontbinding en ontruiming niet vast zijn komen te staan, moeten deze en de daaraan gekoppelde vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding worden afgewezen.
5.12.
Alwel is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van Alwel af,
6.2.
veroordeelt Alwel in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Alwel niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.