ECLI:NL:RBZWB:2024:9058

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer 10381563 \ CV EXPL 23-749

Vonnis van 31 december 2024

in de zaak van

1.[verhuurder 1]

wonend te [plaats]

2. [verhuurder 2]

wonend te [plaats]

eisende partijen in conventie

verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie

gemachtigde: mr. Y.H.P.M.J. Willems

tegen

1.[huurder 1] B.V.

gevestigd te [plaats]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie

2. [huurder 2]

wonend te [plaats]

gedaagde partij in conventie

gemachtigde: mr. I.E.F.M. Delahaije

en in de zaak van

[persoon]

wonend te [plaats]

eisende partij

gemachtigde: mr. I.E.F.M. Delahaije

tegen

1.[verhuurder 1]

wonend te Breda

2. [verhuurder 2]

wonend te Breda

gedaagde partijen

gemachtigde: mr. Y.H.P.M.J. Willems

1. De zaak in het kort

Deze zaak betreft in feite twee procedures. In de eerste procedure gaat het om de vraag of en in hoeverre de besloten vennootschap [huurder 1] B.V. en [huurder 2] , laatstgenoemde als bestuurder van die vennootschap dan wel in privé, hebben verzuimd de verplichtingen uit hoofde van een met [verhuurder 1] en [verhuurder 2] gesloten huurovereenkomst na te komen. [huurder 1] B.V. is inmiddels in staat van faillissement verklaard. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] , die in navolging van henzelf in het hierna volgende gezamenlijk worden aangeduid als [verhuurders] , vorderen van [huurder 2] dat hij aan hen verschillende bedragen betaalt. In de tweede procedure heeft [persoon] aangevoerd dat zij er belang bij heeft om tussen te komen in de procedure tussen [verhuurders] en haar echtgenoot [huurder 2] (artikel 217 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, Rv). Haar standpunt komt er op neer dat zij geen toestemming heeft gegeven voor een borg/garantstelling door [huurder 2] aan [verhuurders] . Omdat toestemming daarvoor volgens de wet wel noodzakelijk was, is die borg/garantstelling niet geldig, aldus [persoon] . Eerder heeft zij onder druk ruim € 32.000,00 aan [verhuurders] betaald. Dat geld vordert zij nu terug.

De kantonrechter verwerpt de stellingname van [persoon] en oordeelt dat [huurder 2] verplichtingen uit de huurovereenkomst moet nakomen en daarom verschillende bedragen aan [verhuurders] moet betalen. Hieronder wordt toegelicht waarom.

2.Het verloop van de procedure

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 8 november 2023 en de daarin vermelde stukken;

- de akte van [verhuurders] houdende wijziging van eis en de akte met productie 26;

- de mondelinge behandeling van het geschil ter zitting van 19 januari 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de ter zitting door [verhuurders] overgelegde spreekaantekeningen, tevens houdende een wijziging van eis;

- de akte ‘eiswijziging, uitlatingen Fw en nadere producties’ van [verhuurders] ;

- de brief van [verhuurders] van 19 maart 2024 met een origineel deurwaardersexploot;

- de brief van 12 februari 2024 van [huurder 2] waarin hij het verleende verstek zuivert;

- de conclusie van antwoord van [huurder 2] ;

- de conclusie van repliek van [verhuurders] , met producties;

- de conclusie van dupliek van [huurder 2] .

2.2.1

Gedurende de procedure is [huurder 1] B.V. in staat van faillissement verklaard. Na een in dat verband op 20 september 2023 gegeven rolbeslissing heeft [verhuurders] bij akte laten weten dat zij geen gebruik maakt van haar bevoegdheid om schorsing van het geding te verzoeken teneinde de curator in het geding te betrekken (artikel 28 lid 1 Faillissements-wet (Fw)), voor zover althans het betreft haar tegen [huurder 1] B.V. ingestelde vorderingen die strekken tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast liet [verhuurders] weten dat zij de overige vorderingen tegen [huurder 1] B.V. intrekt.

2.2.2

[huurder 1] B.V. heeft eerder - voorwaardelijk - enkele vorderingen in reconventie tegen [verhuurders] ingesteld. Met haar akte ‘eiswijziging, uitlatingen Fw en nadere producties’ van 7 februari 2024 heeft [verhuurders] correspondentie van de curator in het geding gebracht waaruit blijkt dat de huurovereenkomst tussen [verhuurders] en [huurder 1] B.V. is beëindigd en daarom aan de vorderingen van [huurder 1] B.V. geen waarde meer zou toekomen. De curator achtte het in ieder geval niet in het belang van de boedel om gevolg te geven aan een eventuele oproeping door [verhuurders] om de procedure in reconventie voort te zetten.

2.2.3

Het bovenstaande betekent dat [huurder 1] B.V. geen partij meer is in de procedure en de door [verhuurders] tegen haar ingestelde vorderingen, alsook de (voorwaardelijke) vorderingen van [huurder 1] B.V. dus geen beoordeling meer behoeven. De in conventie tegen haar, en voor zover nodig, in voorwaardelijke reconventie door haar ingestelde vorderingen zullen ambtshalve op de rol worden doorgehaald (artikel 247 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)).

2.3

Vastgesteld wordt verder dat na de mondelinge behandeling van beide zaken op

19 januari 2024 [huurder 2] alsnog in de procedure is verschenen en daarmee het bij vonnis van 13 september 2023 tegen hem verleende verstek heeft gezuiverd (artikel 142 Rv).

3.De feiten

3.1

Met ingang van 1 december 2020 heeft [verhuurders] voor de duur van vijf jaar de bedrijfsruimte aan het [adres] aan [huurder 2] en [huurder 3] verhuurd.

3.2

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model 2012) van toepassing.

3.3

Partijen zijn overeengekomen dat met ingang van 1 maart 2021 [huurder 1] B.V. als huurder in de plaats wordt gesteld van [huurder 2] en [huurder 3] .

3.4

[huurder 2] is de enige bestuurder en aandeelhouder van [huurder 1] B.V. Blijkens de tekst van de overeenkomst tot indeplaatsstelling heeft hij ook in privé aansprakelijkheid aanvaard voor de nakoming van de huurovereenkomst.

3.5

[huurder 2] en [persoon] zijn echtelieden van elkaar.

3.6

[persoon] heeft op 25 november 2022 € 32.116,49 aan [verhuurders] betaald.

3.7

Op 3 februari 2023 werd op het verzoek van [verhuurders] ten laste van [huurder 1] B.V. conservatoir beslag gelegd onder Social Deal B.V.

3.8

In kort geding werd [huurder 1] B.V. op 9 augustus 2023 bij vonnis voorwaardelijk veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte. Aan de gestelde voorwaarde

– betaling van de achterstallige huur, de huur voor die maand en de proceskosten – heeft [huurder 1] B.V. niet voldaan.

3.9

Op 12 september 2023 werd [huurder 1] B.V. in staat van faillissement verklaard. Het faillissement werd op 26 november 2024 opgeheven wegens een gebrek aan baten.

4.Het geschil

4.1

In deze procedure werd onder meer op 13 september 2023 een vonnis (in incident) gewezen. Daarin werden de door partijen over en weer ingestelde vorderingen weergegeven. In paragraaf 2 hierboven is vastgesteld dat sindsdien wijzigingen in de processuele positie van [huurder 1] B.V. en [huurder 2] hebben plaatsgevonden. Daarnaast heeft [verhuurders] haar vorderingen gewijzigd. Om die reden worden hieronder de actuele vorderingen geschetst.

in de zaak tussen [verhuurders] en [huurder 2]

4.2

[verhuurders] heeft gedurende het verloop van de procedure verschillende keren haar eis gewijzigd, voor het laatst in haar akte ‘eiswijziging, uitlatingen Fw en nadere producties’ van 7 februari 2024. Uit die akte volgt dat [verhuurders] vordert dat [huurder 2] wordt veroordeeld om aan [verhuurders] te betalen:

I. € 40.101,10 wegens achterstallige huur over de maanden januari t/m september 2023;

II. € 2.700,00 wegens tot 30 september 2023 verbeurde contractuele boetes en te vermeerderen met verdere contractuele boetes van € 300,00 per maand;

III. € 27.060,66 aan leegstandschade.

Daarnaast vordert [verhuurders] :

IV. primair, om voor recht te verklaren dat [huurder 2] uit hoofde van de akte van indeplaatsstelling aansprakelijk is voor de opleverschade zoals door [verhuurders] geleden ten gevolge van het verwijderen van de keuken en terrastegels, een en ander nader op te maken bij staat;

subsidiair, om het bedrag aan opleverschade zoals door verhuurder geleden ten gevolge van het verwijderen van de keuken en terrastegels te begroten op € 30.000,00 en [huurder 2] te veroordelen om dat bedrag aan [verhuurders] te betalen.

Verder vordert [verhuurders] om [huurder 2] te veroordelen tot betaling van:

V. € 2.777,25 wegens ontruimingskosten;

VI. de werkelijke kosten voor het leggen van conservatoir beslag, voorlopig begroot op

€ 1.391,25;

VII. € 801,52 wegens buitengerechtelijke kosten;

VIII. de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en de kosten van tenuitvoerlegging van het vonnis.

4.3

[huurder 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

in de zaak tussen [persoon] en [verhuurders]

4.4

[persoon] vordert - samengevat -:

I. dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verhuurders] wordt veroordeeld tot betaling aan haar van € 32.116,49, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 april 2023. Aan die vordering verbindt zij de voorwaarde dat een of meer van de door [verhuurders] bij dagvaarding ingestelde dan wel nadien gewijzigde vorderingen ten laste van [huurder 2] wordt toegewezen;

II. een verklaring voor recht dat zij de in de overeenkomst tot indeplaatsstelling door [huurder 2] gegeven borgstelling heeft vernietigd, althans dat deze borgstelling wordt vernietigd;

III. veroordeling van [verhuurders] in de kosten van de procedure tussen haar en [verhuurders] .

4.5

[verhuurders] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [persoon] in de door haar ingestelde vorderingen, dan wel tot afwijzing daarvan, met hoofdelijke veroordeling van [persoon] in de kosten.

5.De beoordeling

5.1

Hierna zal op de stellingen van partijen worden ingegaan, voor zover althans dat nodig is voor de beoordeling van de geschillen.

in de zaak tussen [verhuurders] en [huurder 2]

5.2.1

Vastgesteld wordt dat op grond van een met [verhuurders] gesloten overeenkomst, met ingang van 1 maart 2021 de besloten vennootschap [huurder 1] B.V. in de plaats van [huurder 2] en [huurder 3] huurder is geworden van de horecabedrijfsruimte aan de [adres] . Sindsdien was deze vennootschap dan ook gehouden tot nakoming van de verplichtingen uit die huurovereenkomst. [verhuurders] stelt dat [huurder 1] B.V. die verplichtingen niet correct is nagekomen. Tevens stelt [verhuurders] dat [huurder 2] zich hoofdelijk medeaansprakelijk heeft gesteld voor de nakoming van de huurovereenkomst. [verhuurders] verwijst daarvoor naar een passage in genoemde overeenkomst tot indeplaatsstelling die luidt:

“
Gelet op voorstaande zal de heer [huurder 2] zich gedurende de eerste 5 huurjaren (derhalve lopende tot en met 30-11-2025) in privé aansprakelijk stellen jegens verhuurder tot zekerheid voor de nakoming van deze huurovereenkomst. De heer [huurder 2] zal daartoe deze huurovereenkomst mede in privé ondertekenen.”

[verhuurders] vordert daarom thans van [huurder 2] dat hij voldoet aan de (betalings-) verplichtingen waaraan [huurder 1] B.V. niet heeft voldaan en als gevolg van

(de beëindiging van) haar faillissement ook nimmer meer zal voldoen. Inzage in het Centraal Insolventieregister leert dat het faillissement is opgeheven wegens een gebrek aan baten (artikel 16 lid 1 Fw), wat in de praktijk betekent dat er aan concurrente schuldeisers zoals [verhuurders] geen uitkering volgt.

5.2.2

[huurder 2] heeft tegen de verschillende vorderingen van [verhuurders] verweer gevoerd. Dat verweer wordt hierna besproken. Daarbij loopt de kantonrechter vooruit op het in de procedure tussen [persoon] en [verhuurders] te geven oordeel dat de hierboven in cursief weergegeven borgstelling niet rechtsgeldig door [persoon] is vernietigd, noch door de kantonrechter zal worden vernietigd. Zou anders worden geoordeeld dan zouden immers de vorderingen van [verhuurders] en het verweer van [huurder 2] geen inhoudelijke bespreking meer behoeven.

Overnemen standpunten andere partijen

5.3

Ter ondersteuning van zijn verweer stelt [huurder 2] in zijn conclusie van antwoord dat hij zich aansluit bij hetgeen eerder door [huurder 1] B.V. en [persoon] werd aangevoerd en dat hij hun standpunten tot de zijne maakt. [verhuurders] acht dit in strijd met een goede rechtspleging en verwijst daarvoor naar een uitspraak van de Hoge Raad^[1].

Geoordeeld wordt dat [huurder 2] een zelfstandige procespartij is van wie wordt verwacht dat hij zijn verweer duidelijk motiveert. Een algemene verwijzing naar standpunten van andere partijen is daartoe onvoldoende. Echter, een expliciete verwijzing, bijvoorbeeld naar een met name genoemde alinea in een conclusie van een van de andere partijen zoals [huurder 2] op pagina 2 van zijn conclusie van antwoord heeft gedaan, acht de kantonrechter wel genoegzaam, mits voldoende duidelijk is waarop [verhuurders] kan reageren.

Borgstelling

5.4

[huurder 2] stelt dat hij niet op grond van de borgstelling in de akte van indeplaatsstelling, zoals die bij 5.2.1 hierboven is geciteerd, aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij betoogt dat in de tekst abusievelijk het woord
huurovereenkomstis opgenomen, waar dat
indeplaatsstellinghad moeten zijn. Dit is ook door [verhuurders] erkend in haar op 11 oktober 2023 genomen conclusie, aldus [huurder 2] . Op grond van de overeenkomst diende hij dus in te staan voor het in de plaats stellen van de hurende vennootschap voor de voorheen hurende partijen en daarmee als het ware voor de totstandkoming van de overeenkomst tot indeplaatsstelling.

5.5

[huurder 2] wordt daarin niet gevolgd. In de geciteerde tekst van de borgstelling is tweemaal het woord
huurovereenkomstopgenomen. Het kan niet anders zijn dan dat [verhuurders] heeft bedoeld dat de laatste vermelding van dat woord moet worden gecorrigeerd door
indeplaatsstellingsovereenkomst. Immers, het in privé zekerheid verlenen voor alleen de nakoming van de indeplaatsstelling heeft geen enkele functie wanneer de handtekening voor deze borgstelling wordt geplaatst op vrijwel hetzelfde moment als de handtekeningen door de nieuwe huurder en de vorige huurders voor diezelfde indeplaatsstelling. Bovendien was er bij gelegenheid van de indeplaatsstelling geen nieuwe huurovereenkomst om (door [huurder 2] in privé) te ondertekenen, maar enkel deze indeplaatsstellingovereenkomst. Ten slotte is het niet onlogisch dat [verhuurders] niet alleen een recent opgerichte besloten vennootschap als debiteur wilde en met de borgstelling wilde voorkomen dat [huurder 2] na de indeplaatsstelling niet langer tot nakoming van de eerder door hem aangegane verplichtingen uit de huurovereenkomst kon worden aangesproken. Geoordeeld wordt daarom dat de borgstelling ziet op de nakoming van alle verplichtingen uit de huur-overeenkomst die tussen [verhuurders] en [huurder 1] B.V. heeft bestaan.

5.6

[huurder 2] voert nog aan dat [persoon] de borgstelling buitengerechtelijk heeft vernietigd maar op een eventuele vernietiging kan hijzelf geen beroep doen (artikel 1:89 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW)). Bovendien kan dat verweer hem ook niet baten. Verwezen wordt naar hetgeen hieronder in de procedure tussen [persoon] en [verhuurders] wordt overwogen.

Huurachterstand

5.7

[verhuurders] vordert onder meer dat de huur voor de eerste negen maanden van 2023 alsnog aan haar worden betaald. Het gaat hier volgens haar om een bedrag van € 40.101,10. [huurder 2] weerspreekt niet dat dit bedrag aan huur feitelijk onbetaald is gebleven. Niettemin dient hij in zijn visie niet tot betaling van dat (volledige) bedrag te worden veroordeeld. Hij beroept zich op verrekening.

5.8

Met verwijzing naar het verweer in de conclusie van antwoord van [huurder 1] B.V. stelt [huurder 2] dat een door [persoon] betaald bedrag van € 32.116,46 met de huur-achterstand moet worden verrekend, althans een bedrag van € 6.963,32 moet worden verrekend, althans een bedrag van € 3.921,43.

5.9

Overwogen wordt dat [huurder 2] lijkt te miskennen dat de procedure tussen [verhuurders] en hem een andere is dan die tussen [persoon] en [verhuurders] . Wanneer [persoon] samen met [huurder 2] verweer had willen voeren, althans zou hebben willen toestaan dat [huurder 2] een beroep kon doen op verrekening van een door haar betaald bedrag met een mogelijke schuld van hem, dan had [persoon] zich door middel van een incidentele vordering tot voeging in de procedure moeten mengen. [persoon] heeft echter nadrukkelijk gekozen voor tussenkomst. Indien er al een aanspraak op terugbetaling van

€ 32.116,46 zou bestaan, dan komt die aanspraak enkel toe aan [persoon] , die dat bedrag blijkens een door [verhuurders] in het geding gebracht bankafschrift destijds aan [verhuurders] heeft voldaan. Overigens vordert [persoon] ook zelf (terug)betaling van dat bedrag aan haar, zij het op de voorwaarde dat een van de vorderingen tegen [huurder 2] wordt toegewezen.

5.1

[huurder 2] wil subsidiair dat eerder betaalde contactuele boetebedragen worden verrekend met de achterstallige huur. [verhuurders] heeft tot en met november 2022 in totaal

€ 4.500,00 aan boetes bij [huurder 1] B.V. in rekening gebracht. In haar conclusie van antwoord heeft [huurder 1] B.V. aangevoerd dat [verhuurders] fanatiek overal boetes aan is gaan koppelen, zelfs aan doorbelaste kosten voor rioolwerk dat niet voor rekening van [huurder 1] B.V. behoorde te komen. [huurder 1] B.V. betoogde dat minimaal matiging van die boetes in de rede had gelegen. [huurder 2] neemt dit verweer over en voegt daaraan toe dat die boetes alsnog tenminste gematigd dienen te worden en het verschil tussen de betaalde en de gematigde boete moet worden verrekend met de huurachterstand. Verdergaand stelt [huurder 2] dat het beding op grond waarvan de boetes in rekening zijn gebracht moet worden vernietigd omdat het ten aanzien van hem onredelijk bezwarend is.

5.11

Vastgesteld wordt dat op grond van artikel 25.3 van de Algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing waren, [huurder 1] B.V. bij te late betaling van een door haar verschuldigd bedrag telkens een direct opeisbare boete verbeurde van 1% van het verschuldigde, met een minimum van € 300,00. In navolging van [huurder 1] B.V. stelt [huurder 2] dat onder druk van gelegde beslagen (onder meer) de som van € 4.500,00 aan boetes aan [verhuurders] is betaald. Echter, [huurder 1] B.V., noch [huurder 2] heeft bestreden dat contractuele verplichtingen niet zijn nagekomen, waardoor alle boetes werden verbeurd. Dat dit niet-nakomen het gevolg zou zijn geweest van omstandigheden waarop [huurder 1] B.V. geen invloed had – door haar is genoemd de beperkte opening in verband met corona – betekent niet dat [huurder 1] B.V., of thans [huurder 2] , de overeenkomst niet behoorde na te komen. Klaarblijkelijk heeft [huurder 1] B.V. dat uiteindelijk ook gedaan en heeft zij de boetes betaald. Het eerst in deze procedure door [huurder 1] B.V. en [huurder 2] gedane beroep op de wet en op de redelijkheid en billijkheid om de boetes alsnog en met terugwerkende kracht te matigen is onvoldoende onderbouwd om tot een dergelijk door hen gewenst oordeel te kunnen komen. De overeengekomen boete is bedoeld als prikkel tot nakoming van de betalingsverplichting. Dat het bedrag van de boete veel hoger is dan de wettelijke rente, zijnde de feitelijke schade die [verhuurders] door wanbetaling lijdt, is volgens de parlementaire geschiedenis^[2]en rechtspraak van de Hoge Raad^[3]onvoldoende reden om tot matiging over te gaan. Ook het door [huurder 2] gedane beroep op de vernietigbaarheid van het boetebeding omdat dit beding onredelijk bezwarend zou zijn, wordt verworpen. Het beding is volgens [huurder 2] niet gemaximeerd en is in feite een vertragingsrentebeding dat niet in verhouding staat tot de hoogte van de wettelijke rente. Evenwel verliest [huurder 2] uit het oog dat [huurder 1] B.V., voor wier verplichtingen hij op grond van de borgstelling instaat, bij het aangaan van de huurovereenkomst handelde in het kader van haar bedrijfs-voering en het niet ongebruikelijk is dat de toepasselijkheid van algemene bepalingen waarin het boetebeding is opgenomen bij een huurovereenkomst als de onderhavige wordt overeengekomen. Gelet hierop en gezien artikel 6:233, aanhef en onder a BW wordt dan ook het boetebeding ten opzichte van [huurder 1] B.V., niet onredelijk bezwarend geoordeeld. Door de indeplaatsstelling geldt hetzelfde ten opzichte van [huurder 2] . Er bestaat daarom geen grond om het beding te vernietigen.

5.12

[huurder 2] heeft wellicht een punt waar het gaat om door [verhuurders] in rekening gebrachte - en in de betaling door [persoon] begrepen - kosten in verband met werk-zaamheden aan de riolering. Kennelijk gaat het om een bedrag van € 3.921,43. Dat bedrag wil hij nu verrekenen met de huurachterstand. Eerder stelde [huurder 1] B.V. dat die kosten op grond van artikel 1 van de Algemene bepalingen voor rekening van [verhuurders] komen. Dat kan niet juist zijn aangezien in dat artikel is bepaald dat onder casco huur (mede) wordt verstaan de tot de bedrijfsruimte behorende riolering. Met andere woorden, [huurder 1] B.V. heeft ook de riolering gehuurd. In artikel 12.3 sub b van de Algemene bepalingen is vervolgens wel een onduidelijke, althans voor meerdere interpretaties vatbare bepaling opgenomen omtrent de verantwoordelijkheid van verhuurder en huurder voor (de kosten van) werkzaamheden aan de riolering. Gelet hierop en waar [persoon] destijds de betreffende kosten voor [huurder 1] B.V. heeft betaald terwijl van enig protest niet is gebleken en ook in deze procedure door [huurder 1] B.V., noch door [huurder 2] deugdelijk is/wordt onderbouwd waarom de betreffende kosten voor rekening van [verhuurders] dienen te komen, wordt ook dit verweer gepasseerd.

5.13

Geoordeeld wordt al met al dat van verrekening van het op 25 november 2022 door [persoon] betaalde bedrag met de onbetaalde huur over de maanden januari tot en met september 2023 geen sprake kan zijn. [huurder 2] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van het gevorderde bedrag aan huurachterstand.

Contractuele boetes

5.14

Met een beroep op de artikel 25.3 van de meergenoemde Algemene bepalingen vordert [verhuurders] € 300,00 per maand voor iedere maand dat de huur niet is betaald en niet betaald wordt. Tot en met september 2023 gaat het om € 2.700,00, terwijl [verhuurders] daarenboven voor iedere nadien verschenen maand € 300,00 vordert, althans bedragen die door de kantonrechter zullen worden bepaald. [huurder 2] verzet zich daartegen en beroept zich ook in dit verband op de vernietigbaarheid van het boetebeding. Tevens meent hij dat hij volgens de voorwaarden van de indeplaatsstelling zich niet als borg heeft verbonden voor de nakoming van deze boetes en stelt hij ten slotte dat de boetes tot een buiten-proportioneel resultaat leiden en daarom moeten worden gematigd.

5.15

Het betreffende boetebeding zal echter niet worden vernietigd. Verwezen wordt naar hetgeen bij 5.11 hierboven werd overwogen. Dat [huurder 2] zich bij gelegenheid van de indeplaatsstelling niet in privé heeft verbonden om (ook) de door [huurder 1] B.V. verschuldigd geworden boetebedragen te voldoen, is onjuist. Verwezen wordt naar 5.5 hierboven.

5.16

[huurder 2] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van € 2.700,00 wegens tot 30 september 2023 verbeurde contractuele boetes. Zijn beroep op matiging van de boetes zal echter wel worden gehonoreerd, in zoverre dat met inachtneming van het bepaalde in artikel 6:94 lid 1 BW de vordering van [verhuurders] om vermeld bedrag te vermeerderen met verdere contractuele boetes van € 300,00 per maand, zal worden afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter eist de billijkheid dat de boetebedragen niet verder oplopen nu de huur-overeenkomst inmiddels is beëindigd en het bovendien zeer de vraag is of [huurder 2] , gezien de bedragen die hij volgens de beslissing hieronder zal moet voldoen, kan voorkomen dat verdere boetes, indien die eveneens zouden worden toegewezen, alsmaar blijven cumuleren.

Leegstandschade

5.17

Omdat [verhuurders] als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte niet langer huur ontvangt vordert zij op grond van artikel 6:277 BW een bedrag van € 27.060,66 wegens leegstandschade, als vergoeding voor gederfde huur in een periode van zes maanden waarin het gehuurde niet aan een derde zal zijn verhuurd of verkocht en leeg staat. [huurder 2] betwist ten eerste dat er sprake is van leegstandschade tot het gevorderde bedrag en stelt daarnaast dat [verhuurders] niet voldoet aan haar schadebeperkingsplicht doordat zij zich niet inspant om de bedrijfsruimte aan een derde te verhuren.

5.18

Overwogen wordt dat nu de ontbinding van de huurovereenkomst het gevolg is van een tekortkoming van [huurder 1] B.V., zij verplicht was om de schade die [verhuurders] daardoor lijdt te vergoeden. Dit volgt uit artikel 6:277 lid 1 BW. Door de borgstelling is die verplichting op [huurder 2] gaan rusten. De schade is in beginsel gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf de dag van de ontbinding tot aan de dag waarop de huurovereenkomst bij correcte nakoming daarvan zou zijn geëindigd, in dit geval 1 december 2025. Evenwel beperkt [verhuurders] haar vordering tot een bedrag gelijk aan de huur voor zes maanden. Dat zij zich niet heeft ingespannen om haar schade te beperken heeft [verhuurders] gemotiveerd weersproken. Zij ontving pas op 6 oktober 2023 de sleutels van de curator en heeft vervolgens geconstateerd dat de bedrijfsruimte niet gemakkelijk verhuurd kon worden, gezien de staat waarin die door [huurder 1] B.V. c.q. haar bestuurder [huurder 2] was achtergelaten, aldus [verhuurders] in haar conclusie van repliek. [huurder 2] weerspreekt dit niet en uit door [verhuurders] overgelegde foto’s en facturen^[4]blijkt ook dat de bedrijfsruimte niet bepaald bezemschoon werd opgeleverd. Uiteindelijk heeft [verhuurders] begin 2024 de bedrijfsruimte te huur en te koop aangeboden en was het haar verwachting dat medio 2024 de eigendomsoverdracht zou kunnen plaatsvinden. Gelet hierop wordt geoordeeld dat [verhuurders] voldoende heeft gedaan om haar schade te beperken, zodat de vordering zal worden toegewezen.

Opleverschade

5.19

[verhuurders] stelt dat bij de ontruiming op 12 september 2023 door [huurder 1] B.V. de keuken en terrastegels werden verwijderd. Dit is in strijd met het in artikel 11.9 van de huurovereenkomst uitgesloten wegbreekrecht. [huurder 1] B.V. is dan ook tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De schade als gevolg daarvan wordt door [verhuurders] geraamd op € 30.000,00.

[huurder 2] ontkent iets van doen te hebben (gehad) met het verdwijnen van de terrastegels. En met betrekking tot de keuken stelt hij dat bij aanvang van de huurovereenkomst [verhuurders] kenbaar heeft gemaakt dat het pand casco werd gehuurd en dat het [huurder 1] B.V. daarom vrij stond om de toenmalige keuken te verwijderen. De vervolgens door [huurder 1] B.V. geplaatste keuken is geen bestanddeel van het gehuurde geworden maar is altijd roerend gebleven, dat wil zeggen niet bestemd om duurzaam in het gebouw te blijven. [huurder 1] B.V. was dan ook vrij om die te verkopen. Het door [verhuurders] gevorderde bedrag is ook geheel niet onderbouwd en als er al sprake zou zijn van schade, dan betreft het hooguit de waarde van de bij aanvang van de huur al gebruikte tweedehands keuken, aldus [huurder 2] .

5.2

[verhuurders] betwist dat zij aan [huurder 1] B.V. toestemming heeft gegeven om de keuken die bij aanvang van de huurovereenkomst in het pand aanwezig was, te verwijderen. [huurder 2] betoogt het tegenovergestelde en biedt (eerst bij dupliek) aan om hem en [verhuurder 2] hierover te horen. Destijds heeft hij telefonisch contact gehad met [verhuurder 2] en die was akkoord met het verwijderen van de keuken, aldus [huurder 2] . Uit artikel 7:215 lid 1 BW volgt echter dat [huurder 1] B.V. zonder schriftelijke toestemming van [verhuurders] niet bevoegd was om de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen. Een document waaruit van de gestelde toestemming om de oude keuken te verwijderen blijkt, heeft [huurder 2] niet in het geding gebracht. Mede gelet hierop wordt aan het - laattijdige - bewijsaanbod van [huurder 2] voorbij gegaan. Er wordt daarom bij de verdere boordeling vanuit gegaan dat in het gehuurde een keuken aanwezig behoort te zijn.

5.21

Verder is ingevolge artikel 7:216 lid 1 BW een huurder bevoegd om bij ontruiming van het gehuurde de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken. Deze bepaling is van regelend recht, partijen kunnen anders overeenkomen. Dat hebben zij gedaan door in artikel 11.9 van de huurovereenkomst op te nemen dat [huurder 1] B.V. expliciet afstand doet van haar wegbreekrecht, “
hetgeen betekent dat alle zaken die aard- en nagelvast aan het gehuurde aangebracht zijn bij het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde achtergelaten dienen te worden”. [verhuurders] is niet gehouden daarvoor een vergoeding te betalen, aldus deze bepaling. [huurder 2] stelt dat de door [huurder 1] B.V. geplaatste nieuwe apparatuur niet aard- en nagelvast was. Daarmee zegt hij dat de aangebrachte keuken geen bestanddeel van het gehuurde is geworden, in de zin van artikel 3:4 lid 2 BW. [verhuurders] meent dat dit anders is.

5.22

In zijn arrest van 13 november 2020 overwoog de Hoge Raad het volgende:

“
Op grond van artikel 3:4 lid 2 BW wordt een zaak bestanddeel van een hoofdzaak, indien zij zodanig met die hoofdzaak wordt verbonden dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een van de zaken.” En verder: “
Bij de beoordeling (…) gaat het erom dat de fysieke gevolgen van afscheiding van betekenis zijn.”^[5].

Ervan uitgaande, en anders dan [huurder 2] lijkt te willen doen geloven, dat een professionele keuken met meer dan alleen de aansluitingen voor voorzieningen is verbonden met de gehuurde onroerende zaak en het verwijderen daarvan fysieke gevolgen van betekenis heeft voor de gehuurde, is de kantonrechter van oordeel dat de nieuw geplaatste keuken wel degelijk als aard- en nagelvast moet worden beschouwd en daarmee in het gehuurde had moeten achterblijven. Nu dit niet is gebeurd zal op de in dit verband primair ingestelde vordering een verklaring van recht worden gegeven, inhoudende dat [huurder 2] aansprakelijk is voor de schade die is ontstaan doordat de keuken is verwijderd. Omdat [verhuurders] alleen een bedrag heeft genoemd maar daarvoor ondanks haar aanbod om offertes en/of getuigenverklaringen in het geding te brengen, geen enkele onderbouwing heeft gegeven, zal de door [huurder 1] B.V. teweeg gebrachte schade in een schadestaatprocedure aan de orde moeten worden gesteld.

5.23

Hetzelfde gebeurt niet waar het gaat om de ontbrekende terrastegels. [huurder 2] weerspreekt gemotiveerd dat [huurder 1] B.V. c.q. hijzelf die tegels heeft weggehaald. Dit onderdeel van de vorderingen wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

Ontruimingskosten

5.24

Een na de beëindiging van de huurovereenkomst door [verhuurders] toegevoegde vordering betreft die inzake ontruimingskosten ter hoogte van € 2.777,25. [verhuurders] stelt dat [huurder 1] B.V. niet overging tot correcte ontruiming en een veelvoud aan spullen (rommel) heeft achtergelaten. Ter onderbouwing van haar vordering heeft zij twee facturen in het geding gebracht van € 1.625,25 en € 1.152,00, beide exclusief btw, voor het plaatsen en afvoeren van twee afvalcontainers in tweede week van oktober 2023 en voor verrichte werkzaamheden door een klussenbedrijf. [huurder 2] weerspreekt niet dat het gehuurde door [huurder 1] B.V. niet leeg en bezemschoon aan [verhuurders] werd opgeleverd. Hij maakt wel bezwaar tegen de hoogte van de in rekening gebrachte kosten. Dat de opdrachtnemer van [verhuurders] drie open containers van elk 10 m³ heeft moeten gebruiken om af te voeren wat [huurder 1] B.V. had achtergelaten wordt evenwel door [huurder 2] onvoldoende gemotiveerd weersproken. En ten aanzien van het inzetten van een aannemer voor de ontruiming in plaats van “een goedkope sjouwploeg” zoals [huurder 2] in zijn verweer als logischer optie aanvoert, geldt dat uit de factuur van het klussenbedrijf niet kan worden opgemaakt hoeveel uren en tegen welk tarief de medewerkers met de ontruiming doende zijn geweest. Bovendien maakt [huurder 2] niet duidelijk waar [verhuurders] de door hem voorgestelde “goedkope sjouwploeg” had kunnen vinden. Zijn verweer wordt dan ook gepasseerd en ook deze vordering wordt toegewezen.

Kosten conservatoir beslag

5.25

Voorafgaande aan deze procedure heeft [verhuurders] conservatoir beslag gelegd op de vorderingen die [huurder 1] B.V. had op Social Deal B.V. De met dat beslag gemoeide kosten begroot [verhuurders] “voorlopig” op € 1.391,35. [huurder 2] betoogt dat deze kosten niets te maken hebben met het instaan voor de nakoming van de overeenkomst conform de borgstelling. De kantonrechter deelt deze visie niet. Verwezen wordt naar alinea 5.5 hierboven. Daarbij wordt opgemerkt dat het beslag een gevolg is van het niet nakomen van de verplichtingen door [huurder 1] B.V. Ook voor de kosten daarvan is [huurder 2] aansprakelijk. Het gaat daarbij echter niet om het door [verhuurders] gevorderde bedrag. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt namelijk niet in te zien met welk doel € 75,16 aan kosten is gemaakt voor “overbetekening dagvaarding aan derden”, zodat dit bedrag niet wordt toegewezen. Ook worden de kosten voor rechtsbijstand beperkt tot het vanaf

1 februari 2023 voor een vordering van € 11.000,00 waarvoor verlof werd verleend, geldende liquidatietarief (II) van € 598,00. Aldus zal in totaal niet meer dan € 1.276,78 worden toegewezen. Overigens is het in dat bedrag begrepen griffierecht dat voorafgaande aan de behandeling van het beslagrekest werd voldaan door [verhuurders] , inmiddels verrekend met het voor deze procedure verschuldigde griffierecht (artikel 11 Wet griffierechten burgerlijke zaken, Wgbz).

Buitengerechtelijke kosten

5.26

Ter vergoeding van door haar gemaakte kosten wegens werkzaamheden om te komen tot invordering van de vóór dagvaarding bestaande huurschuld vordert [verhuurders] op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2, onder c BW € 801,52. Als enige verweer tegen deze vordering stelt [huurder 2] opnieuw dat de betreffende kosten niets van doen hebben met het instaan voor de nakoming van de overeenkomst conform de borgstelling. Uit het bovenstaande blijkt als dat aan dit verweer wordt voorbijgegaan. Aangezien de vergoeding is berekend overeenkomstig de staffel in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal de vordering worden toegewezen.

5.27

Een beslissing omtrent de proceskosten van deze zaak wordt in paragraaf 6 hieronder gegeven.

in de zaak tussen [persoon] en [verhuurders]

Geen vernietiging borgstelling

5.28

Bij vonnis van 13 september 2023 werd aan [persoon] toegestaan om tussen te komen in de procedure van [verhuurders] tegen haar echtgenoot [huurder 2] . Eerder heeft zij in een brief van 3 april 2023 aan [verhuurders] de door [huurder 2] in de overeenkomst tot indeplaatsstelling gegeven borgstelling, zoals die bij 5.2.1 hierboven is geciteerd, vernietigd. Nu vordert zij een verklaring van recht waarin dit wordt bevestigd. [persoon] voert daartoe aan dat de borgstelling een overeenkomst is zoals bedoeld in artikel 1:88 lid 1, onder c BW. Zij heeft aan [huurder 2] geen toestemming gegeven om die overeenkomst aan te gaan, zodat zij tot vernietiging daarvan bevoegd was. Subsidiair vordert zij dat de borgstelling op de voet van het bepaalde in artikel 1:89 lid 1 BW door de kantonrechter wordt vernietigd.

5.29

Deze vorderingen worden afgewezen. Vastgesteld wordt dat [huurder 2] als bestuurder en enig aandeelhouder van [huurder 1] B.V. zekerheid heeft gesteld voor de nakoming van de verplichtingen uit de door [huurder 1] B.V. met [verhuurders] gesloten huurovereenkomst. Het aangaan van en vervolgens uitvoering geven aan een huurovereen-komst ten behoeve van de exploitatie van het restaurant van [huurder 1] B.V. moet worden geacht te behoren tot de normale uitoefening van het bedrijf van [huurder 1] B.V., zodat [huurder 2] de toestemming van [persoon] voor de overeengekomen borgstelling niet behoefde (artikel 1:88 lid 5 BW). Geoordeeld wordt dan ook dat [persoon] die borgstelling met haar brief van 3 april 2023 niet rechtsgeldig heeft vernietigd. De door haar gevorderde verklaring van recht zal dan ook niet worden gegeven, noch zal in dit vonnis de borgstelling worden vernietigd.

Geen terugbetaling

5.3

[persoon] stelt dat zij onder druk van stress, aanmaningen en beslagen,

€ 32.116,49 aan [verhuurders] heeft betaald. Dit was een rechtstreeks gevolg van de borg-stelling. Door de vernietiging daarvan ontbreekt voor de betaling een rechtsgrond. Zij vordert daarom hetzelfde bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 april 2023, zijnde de dag waarop de borgstelling werd vernietigd, terug. Daaraan verbindt zij de voorwaarde dat een of meer van de door [verhuurders] tegen [huurder 2] ingestelde vorderingen worden toegewezen.

5.31

Uit hetgeen bij 5.29 hierboven is overwogen volgt evenwel dat de [persoon] niet wordt gevolgd in haar betoog dat de overeenkomst waardoor [huurder 2] zich borg stelde voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, is vernietigd. Daardoor ontvalt de door [persoon] aangevoerde grondslag van haar vordering, zodat die moet worden afgewezen.

6.De proceskosten

in de zaak tussen [verhuurders] en [huurder 2]

6.1

is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurders] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

134,73

- griffierecht

€

379,00

- salaris gemachtigde

€

1.629,00

(3 punten × € 543,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.277,73

6.2.1

Bij 5.25 hierboven werd al overwogen dat het griffierecht dat [verhuurders] verschuldigd was op het moment dat zij de dagvaarding aanbracht (in beginsel € 693,00) werd verminderd met het reeds door haar betaalde griffierecht in verband met het ingediende beslagrekest.

6.2.2

Overigens is het de kantonrechter niet gebleken dat gedurende de procedure de griffier naar aanleiding van de eiswijzigingen aan [verhuurders] een hoger griffierecht heeft opgelegd, hetgeen wel in de rede had gelegen (artikel 12 lid 1 Wgbz).

6.3

Het in de proceskosten begrepen gemachtigdensalaris is vastgesteld voor een vordering tot (in totaal) niet meer dan € 40.000,00, zoals in de dagvaarding nog het geval was, en berekend voor drie verrichtingen, namelijk de dagvaarding, de mondelinge behandeling en de conclusie van repliek.

6.4

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.5

Een veroordeling tot betaling van de kosten van tenuitvoerlegging van dit vonnis zal niet worden uitgesproken. Daarvoor bestaat geen grond. Thans staat immers niet vast of zodanige kosten moeten worden gemaakt en tot welk bedrag. Eventuele ontruimingskosten waarvoor [verhuurders] deze vordering eveneens instelt, zijn niet meer aan de orde. Daarover is inmiddels beslist.

in de zaak tussen [persoon] en [verhuurders]

6.6

Het is de kantonrechter niet gebleken dat de griffier aan [persoon] griffierecht heeft opgelegd, hetgeen wel in de rede had gelegen (artikel 5 lid 1 Wgbz). Die kosten is zij dan ook niet (alsnog) verschuldigd.

6.7

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [persoon] wel veroordeeld in de overige kosten van de procedure. Die kosten worden vastgesteld op € 203,00 voor het salaris van de gemachtigde van [verhuurders] (½ punt voor de conclusie van 11 oktober 2023).

6.8

Van een hoofdelijke veroordeling zoals [verhuurders] in haar vermelde conclusie vordert kan geen sprake zijn. Er is immers slechts één procespartij ten laste van wie de proceskosten komen.

7.De beslissing

De kantonrechter:

in de zaak tussen [verhuurders] en [huurder 2]

7.1

verklaart voor recht dat [huurder 2] uit hoofde van de akte van indeplaatsstelling

aansprakelijk is voor de door [verhuurders] ten gevolge van het verwijderen van de keuken geleden opleverschade, nader op te maken bij staat;

7.2

veroordeelt [huurder 2] om aan [verhuurders] te betalen:

- € 40.101,10 wegens achterstallige huur over de maanden januari t/m september 2023;

- € 2.700,00 wegens tot 30 september 2023 verbeurde contractuele boetes;

- € 27.060,66 ter zake van leegstandschade;

- € 2.777,25 wegens ontruimingskosten;

- € 1.276,78 in verband met de kosten van het conservatoir beslag;

- € 801,52 wegens buitengerechtelijke incassokosten;

7.3

veroordeelt [huurder 2] in de proceskosten van € 2.277,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening indien [huurder 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

7.4

veroordeelt [huurder 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten indien deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

7.5

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

7.6

wijst het meer of anders gevorderde af;

in de zaak tussen [persoon] en [verhuurders]

7.7

wijst de vorderingen af;

7.8

veroordeelt [persoon] in de kosten van de procedure, die aan de zijde van [verhuurders] worden vastgesteld op € 203,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en is in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.

ECLI:NL:RBZWB:2024:9058

Aansprakelijkheid van huurder voor huurachterstand en schadevergoeding na ontbinding huurovereenkomst

Uitspraak

1.[verhuurder 1]

1.[huurder 1] B.V.

1.[verhuurder 1]

2. [verhuurder 2]

1. De zaak in het kort

2.Het verloop van de procedure

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De proceskosten

7.De beslissing

Voetnoten