Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10646197 \ CV EXPL 23-3058
Vonnis van 31 december 2024
in de zaak van
[verhuurder],
wonende te [adres 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. J. van Boekel, advocaat te Tilburg,
tegen
[huurder],
wonende te [adres 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans, advocaat te Tilburg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 oktober 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de op 20 februari 2024 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- de mondelinge behandeling van 28 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 28 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
[verhuurder] verhuurt een kamer aan [huurder] . Naar aanleiding van de afrekening servicekosten over 2021 heeft [huurder] aan de Huurcommissie verzocht de servicekosten vast te stellen. De Huurcommisie heeft de servicekosten over 2021 vastgesteld op een bedrag van € 840,77. [verhuurder] is het hier niet mee eens en vraagt een hoger bedrag aan servicekosten vast te stellen. De kantonrechter gaat hier voor een klein deel in mee. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
3.De feiten
Tussen partijen staat het volgende vast:
- [verhuurder] is eigenaresse van de woning, staande en gelegen te [adres 2] . Zij verhuurt vijf kamers van de woning;
- [huurder] huurt sinds 16 december 2016 de kamer met kamernummer 1 in de woning van [verhuurder] (verder: het gehuurde). In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:
“(…)Betalingsverplichting, betaal periode
3.1
Vanaf de startdatum van het huurcontract dient de huurder maandelijks te betalen aan de verhuurder. De huurprijs bestaat uit de huur en bijkomende kosten voor services. De huur en de vooruitbetaling van diensten en services dienen vooruitbetaald te worden,voor of uiterlijk op iedere 1ste van de maand.
a.(…)
b. Voorschot energie kosten (G/W/E)
Gas / verwarming
Water
Elektriciteit
Total:€ 32,-
c. Service kosten
X Verwarmingsadministratie en onderhoud€ 6,-
X Administratiekosten€ 6,-
X Gemeentelijke belastingen en leges€ 13,-
X Stoffering€ 5,-
X Internet€ 8,-
X Schoonmaak gezamenlijke ruimten€ 5,-
X Veiligheidsapparatuur€ 5,-
X Tuin onderhoud€ 5,-
Totale Service kosten€ 53,-
Prijs per maand€ 85,-(…)”;
- op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ-model, versie 2003) van toepassing. Hierin is onder andere opgenomen:
“(…)14. Bijkomende leveringen en diensten
14.2
Verhuurder verstrekt huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. (…)
14.3
Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, dient binnen een maand na verstrekking van het overzicht te worden bijbetaald of terugbetaald. (…)”;
- [verhuurder] heeft de servicekosten over 2021 op enig moment afgerekend;
- [huurder] heeft naar aanleiding van de ontvangst van de afrekening servicekosten over 2021 een verzoek ingediend tot vaststelling van de hoogte van de servicekosten bij de Huurcommissie;
- in opdracht van de Huurcommissie heeft [naam] onderzoek gedaan naar de hoogte van de servicekosten. De rapporteur heeft met betrekking tot de gemeentelijke belastingen aangegeven dat de Huurcommissie niet bevoegd is daarover te oordelen. Voor de schoonmaak, het tuinonderhoud en het algemeen onderhoud heeft hij de kosten op € 0,00 gesteld;
- op 2 juni 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en de door [huurder] verschuldigde servicekosten over het jaar 2021 vastgesteld op € 840,77, zoals door de rapporteur was geadviseerd.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[verhuurder] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat de beslissing van de Huurcommissie met zittingsdatum 24 mei 2023 en verzonden op 2 juli 2023 niet in stand kan blijven en deze derhalve te vernietigen;
- voor recht te verklaren dat [huurder] aan [verhuurder] primair een bedrag van € 1.461,12 of subsidiair een bedrag van € 1.469,32 is verschuldigd uit hoofde van de afrekening van de nutsvoorzieningen en servicekosten;
- [huurder] te veroordelen tot betaling van een bedrag van primair € 417,12 of subsidiair € 425,32, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [huurder] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.
4.2.
[huurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [verhuurder] of afwijzing van haar vordering, met veroordeling van [verhuurder] in de kosten.
4.3.
De stellingen van partijen zullen onder de beoordeling worden weergegeven.
in reconventie
4.4.
[huurder] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde servicekosten over het jaar 2021 van een bedrag van € 203,23, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten.
4.5.
[verhuurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] of afwijzing van zijn vordering, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten, de wettelijke rente daarover en de nakosten.
4.6.
De stellingen van partijen zullen onder de beoordeling worden weergegeven.
5.De beoordeling
in conventie
Uitspraak Huurcommissie:
5.1.
Volgens artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder heeft besloten, tenzij een van partijen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Niet is gesteld of gebleken dat [verhuurder] te laat een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld, zodat met de door [verhuurder] ingestelde vordering de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen.
5.2.
Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde verklaring voor recht dat de beslissing van de Huurcommissie met zittingsdatum 24 mei 2023 en verzonden op 2 juli 2023 niet in stand kan blijven en de vordering tot vernietiging van die beslissing niet toewijsbaar zijn.
Kosten elektra, gas en water:
5.3.
Partijen maken geen bezwaar tegen de bedragen voor elektra, gas en water, zoals deze bij de Huurcommissie zijn vastgesteld. De kantonrechter zal dan ook aansluiting zoeken bij die bedragen.
Servicekosten: vaste kosten of voorschotbedrag:
5.4.
[verhuurder] stelt bij een aantal tussen partijen in geschil zijnde kostenposten dat vaste bedragen zijn overeengekomen, zodat zij niet gehouden is deze af te rekenen. [huurder] stelt juist dat sprake is van voorschotbedragen, zodat moet worden afgerekend.
5.5.
De kantonrechter overweegt dat de berekeningswijze van de servicekosten is geregeld in artikel 7:259 BW. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 april 2020 (te vinden op rechtspraak.nl onder nummer: ECLI:NL:HR:2020:808) artikel 7:259 BW nader uitgelegd. Kort gezegd oordeelt de Hoge Raad dat artikel 7:259 BW als uitgangspunt heeft dat sprake is van voorschotbedragen, die moeten worden afgerekend. Dit ligt in de onderhavige zaak ook voor de hand. Hoewel in de huurovereenkomst niets wordt gesteld over afrekening, volgt dit wel uit artikel 14 van de geldende algemene voorwaarden. Daarbij staat tussen partijen vast dat er feitelijk is afgerekend, zodat partijen daar ook vanuit zijn gegaan bij de uitvoering van de overeenkomst. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat uit moet worden gegaan van voorschotbedragen, die moeten worden afgerekend.
Gemeentelijke Belastingen:
5.6.
[verhuurder] stelt dat de Huurcommissie het in rekening gebrachte bedrag aan gemeentelijke belastingen ten onrechte niet heeft toegewezen. Hoewel zij niet bevoegd is daarover te oordelen, is [huurder] die wel verschuldigd aan [verhuurder] . [huurder] dient een bedrag van € 70,54 te betalen. Het bedrag dat hij op grond van de aanslag verschuldigd is.
5.7.
[huurder] voert aan dat dit onderdeel van de vordering onvoldoende is gespecificeerd, nu [verhuurder] enkel verwijst naar een bijlage en niet uitlegt hoe zij aan het gevorderde bedrag is gekomen. Bovendien gaat het overgelegde aanslagbiljet niet om heffingen van de gebruiker, maar om eigenaarslasten, zodat deze niet voor rekening van [huurder] kunnen komen. Tot slot zou hij zijn vrijgesteld van de heffingen als hij deze zelf had moeten betalen. Door te handelen zoals [verhuurder] heeft gedaan, heeft hij geen vrijstelling kunnen aanvragen.
5.8.
De kantonrechter overweegt dat de Huurcommissie de gemeentelijke belastingen buiten beschouwing heeft gelaten, omdat zij niet is bevoegd daarover te oordelen. Dit betekent echter niet dat [huurder] deze niet verschuldigd is aan [verhuurder] , althans voor zover deze zien op gebruikersbelastingen (zie artikel 4.3.15 van het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie). Uit het overgelegde aanslagbiljet over 2021 volgt dat de bedragen die zien op de rioolheffing gebruiker en de afvalstoffenheffing van toepassing zijn op de gebruiker en niet de eigenaar. De overige posten en het overglegde aanslagbiljet van het Waterschap zien op eigenaarslasten. De kantonrechter zal dan ook één vijfde van de gebruikersheffingen toekennen, zijnde een bedrag van € 61,63.
5.9.
De kantonrechter overweegt voorts dat uit artikel 15.33 lid 2 onder b van de Wet Milieubeheer en artikel 3 lid 3 onder b van de Verordening op de heffing en invordering van rioolheffing 2021 van de gemeente Tilburg volgt dat dergelijke heffingen in rekening wordt gebracht door de gemeente aan de eigenaar en dat de eigenaar vervolgens gerechtigd is dit te verhalen op de gebruikers. Dit betekent dat [verhuurder] niet kan worden tegengeworpen dat [huurder] mogelijk vrijstelling had kunnen krijgen van de betaling van deze heffingen. Dit verweer van [huurder] slaagt dus niet.
Stoffering en veiligheidsapparatuur:
5.10.
[huurder] voert aan dat er geen kosten voor stoffering en veiligheidsapparatuur door [verhuurder] zijn gemaakt in 2021. Dat heeft zij in ieder geval niet onderbouwd. [verhuurder] heeft daarop gesteld dat als de verhuurder deze zaken levert, er kosten in rekening mogen worden gebracht.
5.11.
De kantonrechter overweegt dat [verhuurder] niet heeft onderbouwd dat er kosten zijn gemaakt voor stoffering en veiligheidsapparatuur, hoe hoog die kosten waren en wanneer die gemaakt zijn. Er zijn immers geen facturen overgelegd van deze kosten, zodat geen rekening kan worden gehouden met eventuele afschrijvingen. De kantonrechter zal deze kosten dan ook op € 0,00 stellen.
Signaallevering (televisie en internet):
5.12.
Beide partijen gaan niet in op dit onderwerp, terwijl de kantonrechter constateert dat [verhuurder] uitgaat van een bedrag dat meer dan twee keer zo hoog is als het bedrag dat door de Huurcommissie is vastgesteld. Gelet op de door [verhuurder] overgelegde facturen van Ziggo gaat de kantonrechter uit van het door de Huurcommissie gehanteerde bedrag. Uit de overgelegde facturen volgt immers dat er één pakket is voor televisie en internet en wat dit pakket over 2021 heeft gekost. De Huurcommissie heeft op die facturen haar oordeel gebaseerd.
Schoonmaak en tuinonderhoud:
5.13.
[verhuurder] stelt dat er daadwerkelijk schoonmaakkosten en kosten voor het onderhoud aan de tuin waren. Hoewel de werkelijke kosten hoger waren, blijft [verhuurder] bij een bedrag van € 60,00 op jaarbasis.
5.14.
[huurder] voert aan dat de kosten voor schoonmaak, algemeen onderhoud en tuinonderhoud niet zijn onderbouwd. Daarvan zijn immers geen facturen overgelegd. Bovendien zijn de termen schoonmaak en algemeen onderhoud te algemeen en ruim geformuleerd, zodat het onduidelijk is waarop deze kosten zien. Tuinonderhoud is overigens één jaar niet uitgevoerd. Dat zou in 2021 kunnen zijn geweest.
5.15.
De kantonrechter overweegt dat geen facturen zijn overgelegd, waaruit volgt dat er kosten zijn gemaakt voor schoonmaak en (tuin)onderhoud en hoe hoog die kosten waren. De kantonrechter kan deze dan ook niet toetsen, zodat zij dit bedrag op € 0,00 zal stellen.
Administratiekosten/Verwarmingsadministratie en onderhoud:
5.16.
[verhuurder] stelt dat in de aan [huurder] gestuurde afrekening geen administratiekosten waren opgenomen. Deze mag zij wel in rekening brengen, zodat zij het maximumbedrag van € 75,00 in rekening wenst te brengen.
5.17.
[huurder] voert aan dat administratiekosten alleen bij de huurder kunnen worden doorbelast als deze ook zijn gemaakt en gespecificeerd. Hiervan is niet gebleken. Bovendien is niet onderbouwd dat het maximumbedrag redelijk is.
5.18.
De kantonrechter overweegt dat uit artikel 4.3.11 van het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie volgt dat ook de administratiekosten moeten worden afgerekend, zodat dit impliceert dat [verhuurder] deze had moeten onderbouwen. Dit heeft zij niet gedaan, zodat de kantonrechter die posten op € 0,00 zal stellen.
Conclusie:
5.19.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 april 2021 (te vinden onder: ECLI:NL:HR:2021:657) volgt dat de kantonrechter, ook als geen vordering daartoe is ingesteld, een beslissing moet geven op de bij de Huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten. De kantonrechter stelt de servicekosten over 2021 dan ook vast als volgt:
- elektra € 139,35;
- gas € 487,74;
- water € 89,66;
- gemeentelijke belasting € 61,63;
- stoffering € 0,00;
- signaallevering € 124,02;
- schoonmaak € 0,00;
- veiligheidsapparatuur € 0,00;
- tuinonderhoud € 0,00;
- administratiekosten
€ 0,00+;
€ 0,00+;
Totaal € 902,40.
5.20.
Tussen partijen staat vast dat [huurder] een bedrag van € 1.044,00 aan servicekosten heeft betaald over 2021, zodat hij over dat jaar niets meer verschuldigd is aan [verhuurder] . Ook de overige vorderingen van [verhuurder] worden afgewezen.
in reconventie
5.21.
[huurder] vordert terugbetaling van de teveel betaalde servicekosten en de wettelijke rente. Gelet op het voorgaande dient [verhuurder] [huurder] in beginsel een bedrag van (€ 1.044,00 - € 902,40 =) € 141,60 terug te betalen.
5.22.
[verhuurder] vraagt dit bedrag te mogen verrekenen met achterstallige (huur)betalingen. [huurder] betwist dat sprake is van een achterstand, nu de lopende servicekosten nog moeten worden afgerekend en hij de lopende huur gewoon betaald.
5.23.
De kantonrechter overweegt dat in artikel 6:127 lid 2 BW is bepaald dat de bevoegdheid tot verrekening wordt verkregen, wanneer de schuldenaar een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij/zij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Het beroep op verrekening kan echter ex artikel 6:136 BW worden gepasseerd, indien de gegrondheid van het verrekening verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is.
5.24.
Gelet op het verweer van [huurder] staat de gestelde vordering van [verhuurder] nog niet vast. De kantonrechter ziet, gelet op het bepaalde in artikel 6:136 BW, aanleiding dit verweer te passeren.
5.25.
[huurder] vordert tot slot de wettelijke rente over het terug te betalen bedrag vanaf 24 juni 2022. [verhuurder] heeft aangevoerd dat niet is onderbouwd op grond waarvan de wettelijke rente toewijsbaar is vanaf de door hem gevorderde datum.
5.26.
De kantonrechter begrijpt dat [huurder] met de ingangsdatum van de rente aansluiting zoekt bij het moment van ontvangst van de door [verhuurder] opgestelde afrekening. De kantonrechter zal bij die datum aansluiten.
6.De kosten
in conventie
6.1.
[verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
in reconventie
6.2.
[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden, gelet op de samenhang met de conventie, begroot op € 271,00 aan salaris gemachtigde (2 x ½ punt à € 271,00).
7.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
7.1.
stelt de door [huurder] verschuldigde servicekosten over 2021 vast op een bedrag van € 902,40,
7.2.
wijst de vorderingen van [verhuurder] af,
in reconventie
7.3.
veroordeelt [verhuurder] tot betaling van een bedrag van € 141,60 aan [huurder] , te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 24 juni 2022 tot de dag van de algehele voldoening,
7.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in conventie en reconventie
7.5.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van in totaal € 948,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.6.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.