Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9435
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland (Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 juli 2023, verzonden op 31 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 333.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan [naam 1] (mede-eigenaar van de woning) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is (mede-)eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1957 met een garage en een gebruiksoppervlakte van 155 m2. De woning is gelegen op een perceel van 541 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 317.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 333.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
3.3.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, namelijk de zogenaamde KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten en de indexeringspercentages, niet heeft overgelegd. Volgens belanghebbende is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden.
3.4.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Indexeringspercentages vallen naar het oordeel van de rechtbank niet onder deze toezendplicht. De rechtbank volgt daarin de jurisprudentie van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin is overwogen dat de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. [1]
3.5.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van de gegevens met betrekking tot de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan.
3.6.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door de KOUDV-factoren van de vergelijkingspanden per e-mail aan belanghebbende te sturen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.7.
Wel kan de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aanleiding zijn voor het toekennen van een proceskostenvergoeding en/of het griffierecht. Gelet op hetgeen belanghebbende in het beroepschrift heeft gesteld over de in zijn ogen foutieve waardering van de woning, acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende ook beroep zou hebben ingesteld wanneer de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren van de vergelijkingspanden wel in bezwaar zou hebben toegezonden. De rechtbank ziet namelijk geen verband tussen het niet toezenden van die KOUDV-factoren en de stelling dat de vergelijkingsobjecten Oud-Heiligeweg 12 en Sint Joostdijk 20 in zijn geheel niet bruikbaar zijn. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht. Het is immers aannemelijk dat belanghebbende die kosten ook zou hebben gemaakt zonder de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
3.8.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.9.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.10.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.11.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix zijn de referentiewoningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle gelegen te [plaats], vergeleken met de woning.
3.12.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar de gehanteerde indexering van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft daarop gesteld dat de indexering naar waardepeildatum plaatsvindt vanuit een marktanalyse wat niet samen te vatten is in een document. Anders dan belanghebbende lijkt voor te staan, is het waardeverloop van de woningen volgens de heffingsambtenaar niet lineair. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing rapporten overgelegd waaruit de prijsontwikkeling van de betreffende referentiewoningen volgt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de methode van indexering voldoende inzichtelijk gemaakt.
3.13.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank tevens in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde van de woning is immers reeds rekening gehouden met de slechte ligging van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar de taxatiematrix en de toegepaste KOUDV-factoren gedetailleerd toegelicht. De heffingsambtenaar heeft daarbij verklaard dat ook al zou rekening gehouden worden met hetgeen belanghebbende heeft aangedragen met betrekking tot de bijgebouwen en KOUDV-factoren, dit alsnog niet zou leiden tot een lagere waarde. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is en gelet op het bepaalde in 3.7, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier, op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.