Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10353
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , aangesloten bij [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 262.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duivenland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] , taxateur.
1.5.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd met zes weken.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1910) met een gebruiksoppervlakte van 144 m2, een berging, een tuinhuis en een grondoppervlakte van 580 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal
€ 253.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 262.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen met waarden, de KOUDV- en liggingsfactoren en de indexeringscijfers niet (tijdig) heeft toegezonden, waardoor hij beroep in heeft moeten stellen. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat zij belanghebbende aan de hand van de verstrekte gegevens (voldoende) in de gelegenheid heeft gesteld om de waarde van de woning – na de uitspraak op bezwaar – te controleren. De heffingsambtenaar is bovendien van mening dat belanghebbende toch wel beroep ingesteld zou hebben, ook als een schending artikel 40 Wet WOZ niet aan de orde geweest zou zijn. Belanghebbende heeft in latere communicatie over een eventueel compromis in de zaak ook niet gereageerd op het al dan niet ontbreken van gegevens.
4.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
4.3.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de gegevens van de woning en referentiewoningen per e-mails van 19 april 2023, 17 mei 2023 en 6 september 2023 heeft verstrekt aan belanghebbende. Uit de laatstgenoemde e-mail volgt dat belanghebbende tot 22 september 2023 de tijd kreeg om (inhoudelijk) te reageren. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op 12 september 2023 (verzenddatum 15 september 2023) – geruime tijd vóór de gestelde termijn – uitspraak op bezwaar gedaan. Uit het voorgaande volgt dat belanghebbende onvoldoende gelegenheid heeft gehad om te reageren op de door de heffingsambtenaar verstrekte informatie. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan de in 4.2 genoemde verplichting. Dat belanghebbende de opgevraagde informatie wel ter beschikking had vóór afloop van de beroepstermijn, doet daar niet aan af. Daartoe merkt de rechtbank op dat artikel 40 van de Wet WOZ in het leven is geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Dat betekent ook dat de informatie waar artikel 40 Wet WOZ op ziet, tijdens de bezwaarfase verstrekt moet worden – zodat belanghebbende daadwerkelijk een mogelijkheid tot controle van de vastgestelde WOZ-waarde heeft – en niet, zoals hier, vlak voor het doen van de uitspraak op bezwaar, waarbij de door de heffingsambtenaar geboden mogelijkheid om de verstrekte informatie te controleren ook nog eens zonder aankondiging ingekort werd. Antwoord op de vraag of belanghebbende ook zonder een schending van artikel 40 Wet WOZ beroep ingesteld zou hebben, maakt het voorgaande niet anders.
4.4.
Voor zover de heffingsambtenaar bedoelt dat belanghebbende geen beroep meer kan doen op schending van artikel 40 Wet WOZ gelet op de inhoud van een door belanghebbende gedaan compromisvoorstel, volgt de rechtbank dat standpunt niet. Het ter zitting aan de orde gekomen compromisvoorstel is niets meer en niets minder geweest dan een poging tot onderhandelen en de rechtbank ziet dat niet als het prijsgeven van het standpunt ter zake artikel 40 Wet WOZ.
4.5.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende is niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase, doordat uiteindelijk de gevraagde informatie is verstrekt en ook in beroep een waarderapport met een matrix is ingediend. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 353.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 91.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 262.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] , beide te [plaats 1] , [adres 4] te [plaats 2] en de [adres 5] te [plaats 3] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] . Daartoe voert hij aan dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] aanzienlijk hoger zijn met € 566.000 en
€ 488.000. Ook zijn de verkoopdata van de [adres 2] en [adres 4] te ver van de waardepeildatum gelegen. Tot slot voert belanghebbende aan dat de [adres 5] een naoorlogse twee-onder-een-kapwoning betreft, wat volgens hem niet vergelijkbaar is met een (vooroorlogse) vrijstaande woning.
5.6.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er geen andere vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank merkt daarbij op de verkoopprijzen van de gebruikte referentiewoningen in de bezwaarfase (nog) hoger zijn. Twee van de drie referentiewoningen in het taxatieverslag zijn immers verkocht voor
€ 753.750 ( [adres 6] ) en € 741.537 ( [adres 7] ). Bovendien stelt de rechtbank vast dat de koopovereenkomst van [adres 4] dateert van 25 juli 2022 en dat is voldoende dichtbij de waardepeildatum. De verkoopdatum van de [adres 2] is met 8 februari 2023 in beginsel te ver van de waardepeildatum gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank is – met inachtneming van de toelichting van de heffingsambtenaar – het niet ondenkbaar dat de [adres 2] in deze situatie voldoende vergelijkbaar is. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de [adres 2] en [adres 4] buiten beschouwing te laten.
5.7.
De rechtbank overweegt dat de (basis)prijs per m2 van de [adres 5] lager is dan berekende gemiddelde (basis)prijs per m2 van de referentiewoningen. Omdat het buiten beschouwing laten van de [adres 5] niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie (een lagere waarde van de woning) leidt, zal de rechtbank deze referentiewoning in de beoordeling betrekken.
5.8.
Ook acht de rechtbank de gebruikte referentiewoning [adres 3] – waarvan belanghebbende de bruikbaarheid niet heeft betwist – wat betreft bouwjaar, grondoppervlakte en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoning zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat ook deze referentiewoning kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
5.9.
De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn dan de WOZ-waarden van die woningen, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning, zo blijkt uit de door de wetgever geïmplementeerde wetssystematiek van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt ook niet vastgesteld aan de hand van indexeringscijfers, niet voor het WOZ-object en ook niet voor de referentieobjecten. Dat is nu eenmaal niet de berekeningswijze zoals deze door de wetgever is gekozen. Overigens wijst de rechtbank erop dat de indexeringscijfers worden afgeleid uit alle daarvoor beschikbare verkopen, terwijl de WOZ-waarde – als er geen eigen verkoopcijfer beschikbaar is – wordt vastgesteld aan de hand van een relatief gedetailleerde vergelijking met slechts enkele referentieverkopen. Vaststellen van verkoopwaarde middels indexering kan dan logischerwijs anders uitvallen. Het is immers een andere berekening op basis van andere cijfers. Dat logisch of rekenkundig beschouwd ook op een andere wijze tot een waardebepaling gekomen kan worden, zoals belanghebbende bepleit, doet aan het voorgaande niet af.
5.10.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen op een onjuiste wijze zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de indexering geschiedt aan de hand van de gegevens die uit de marktanalyse komen en dat via VastgoedPro een indicatieve controle plaatsvindt van de gehanteerde indexcijfers. De rechtbank acht deze weerlegging door de heffingsambtenaar voldoende, nu belanghebbende zijn stelling geenszins (rekenkundig) heeft onderbouwd. Tot slot constateert de rechtbank dat in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren [3] – waarnaar belanghebbende verwijst – geen sprake is van een (feitelijk) overeenkomstige situatie.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.11.
Belanghebbende voert aan dat aan de matrix geen waarde kan worden ontleend, omdat de (basis)prijzen per m2 van de (referentie)woningen onjuist zijn. Daartoe voert hij aan dat de bijgebouwen van de referentiewoning [adres 2] tot te lage waarden zijn vastgesteld. Volgens belanghebbende zijn de bijgebouwen ten minste € 184.000 waard. Daaraan voegt hij toe dat de waarden van de bijgebouwen niet zijn onderbouwd, waardoor deze niet te controleren zijn. Bovendien zijn de grondoppervlakten van de [adres 2] en [adres 4] (7.635 m2 en 1.360 m2) aanzienlijk groter ten opzichte van de grondoppervlakte van de woning. Ook bepleit belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende ondervindt naar eigen zeggen overlast van een nabij gelegen autoweg (N59) en daarnaast zijn de referentiewoningen niet in dezelfde kern gelegen. Tot slot voert hij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. Daartoe verwijst belanghebbende naar het in het beroepschrift overgelegde fotoblad.
5.12.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt dat er rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel(s) overgelegd. De rechtbank gaat voorbij aan de geenszins onderbouwde stelling van belanghebbende dat de totaalwaarde van de bijgebouwen van [adres 2] € 184.000 bedraagt. Er zijn geen aanknopingspunten in het dossier waardoor enige twijfel ontstaat over de vastgestelde waarden van de bijgebouwen van [adres 2] .
5.13.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat er geen informatie is verstrekt over de bijgebouwen, zodat belanghebbende de waardering ervan niet kan controleren. Dit standpunt is feitelijk onjuist, nu het dossier informatie bevat over de grootte van de bijgebouwen. Dat de matrix niets vermeldt over de grootte van de bijgebouwen doet daar niet aan af. Bovendien is sprake van een dusdanig verschil tussen de getaxeerde en de beschikte waarde, dat een eventuele wijziging in de waardering van garage of berging niet tot consequentie zal hebben dat de getaxeerde waarde lager zal worden dan de beschikte waarde, ook niet in het licht van de overige standpunten van belanghebbende.
5.14.
De stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, volgt de rechtbank niet. Daartoe overweegt de rechtbank dat de referentiewoning [adres 2] een identieke, dan wel vergelijkbare ligging heeft. De heffingsambtenaar heeft voor de ligging van [adres 2] eveneens een factor 2 toegepast. De rechtbank komt op basis van de overgelegde stukken niet tot de conclusie dat een lagere factor (1) voor de ligging moet worden toegepast. Over de onderhoudsstaat van de woning, constateert de rechtbank dat een factor 2 is toegepast, zoals toegelicht door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift. De rechtbank komt op basis van de foto’s van de woning niet tot de conclusie dat een lagere factor (1) voor de onderhoudsstaat moet worden toegepast.
5.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
6.2.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 29 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
De rechter is niet in staat de uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.