Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10098
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], aangesloten bij [bedrijf]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 396.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende, [naam], werkzaam bij [bedrijf], deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen. De griffier heeft de heffingsambtenaar op 29 mei 2024 digitaal uitgenodigd om op de zitting te verschijnen en de heffingsambtenaar heeft van de uitnodiging kennis kunnen nemen. De rechtbank is van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig is aangeboden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgesteld waarvan een afschrift gelijktijdig met de uitspraak naar partijen is verzonden.
1.5.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn met zes weken verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1920) met een gebruiksoppervlakte van 111 m2, een vrijstaande berging, een vrijstaande garage en een grondoppervlakte van 1.010 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal
€ 357.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 396.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen met waarden, de KOUDV- en liggingsfactoren en de indexeringscijfers niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
4.1.
De heffingsambtenaar betwist de stelling van belanghebbende. Daartoe voert zij aan dat belanghebbende tijdens de hoorzitting niet (opnieuw) heeft verzocht om de in 4 genoemde gegevens. Daarnaast zijn alle relevante stukken, die ten grondslag hebben gelegen aan de vaststelling van de waarde van de woning, overgelegd.
4.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
4.3.
Allereerst constateert de rechtbank dat – anders dan de heffingsambtenaar aanvoert – uit het hoorverslag volgt dat belanghebbende (nogmaals) heeft verzocht om de eerder opgevraagde stukken. Verder stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar de gegevens van de woning en referentiewoningen per e-mails van 19 april 2023, 17 mei 2023 en 6 september 2023 heeft verstrekt aan belanghebbende. Daaruit volgt dat de KOUDV- en liggingsfactoren en objectonderdelen van de gebruikte referentiewoningen (mail van 6 september 2023) niet voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar met dagtekening
24 augustus 2023 (verzenddatum 29 augustus 2023) zijn toegezonden aan belanghebbende. Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vaststaat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet (tijdig) voldaan aan deze verplichting in de bezwaarfase.
4.4.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 507.416 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 111.416 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 396.000 Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats 1]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoning [adres 3]. De op 9 november 2020 gesloten koopovereenkomst is volgens hem te ver van de waardepeildatum gelegen.
5.6.
De rechtbank overweegt dat de basisprijs per m2 van de [adres 3] lager is dan berekende gemiddelde basisprijs per m2 van de referentiewoningen. Omdat het niet betrekken van de referentiewoning [adres 3] niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie (een lagere waarde van de woning) leidt, zal de rechtbank deze referentiewoning in de beoordeling betrekken.
5.7.
De rechtbank acht de andere gebruikte referentiewoningen – waarvan belanghebbende de bruikbaarheid niet heeft betwist – wat betreft uitstraling, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
5.8.
De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn dan de WOZ-waarden van die woningen, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning, zo blijkt uit de door de wetgever geïmplementeerde wetssystematiek van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt ook niet vastgesteld aan de hand van indexeringscijfers, niet voor het WOZ-object en ook niet voor de referentieobjecten. Dat is nu eenmaal niet de berekeningswijze zoals deze door de wetgever is gekozen. Overigens wijst de rechtbank erop dat de indexeringscijfers worden afgeleid uit alle daarvoor beschikbare verkopen, terwijl de WOZ-waarde – als er geen eigen verkoopcijfer beschikbaar is – wordt vastgesteld aan de hand van een relatief gedetailleerde vergelijking met slechts enkele referentieverkopen. Vaststellen van verkoopwaarde middels indexering kan dan logischerwijs anders uitvallen. Het is immers een andere berekening op basis van andere cijfers. Dat logisch of rekenkundig beschouwd ook op een andere wijze tot een waardebepaling gekomen kan worden, zoals belanghebbende bepleit, doet aan het voorgaande niet af.
5.9.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen op een onjuiste wijze zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft bij verweerschrift toegelicht dat de indexering geschiedt aan de hand van de gegevens die uit de marktanalyse komen en dat via VastgoedPro een indicatieve controle plaatsvindt van de gehanteerde indexcijfers. De rechtbank acht deze weerlegging door de heffingsambtenaar voldoende, nu belanghebbende zijn stelling geenszins (rekenkundig) heeft onderbouwd. Tot slot constateert de rechtbank dat in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren [3] – waarnaar belanghebbende verwijst – geen sprake is van een (feitelijk) overeenkomstige situatie.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.10.
Belanghebbende voert aan dat aan de matrix geen waarde kan worden ontleend, omdat de (basis)prijzen per m2 van de (referentie)woningen onjuist zijn. Daartoe voert hij aan dat voor de referentiewoning [adres 2] een factor 4 is toegepast voor onderhoud én voorzieningen, wat resulteert in een correctie van tweemaal -7%. Dat leidt tot een lagere basisprijs per m2 van € 2.534. Ook de waarde van de grondoppervlakte van de referentiewoning [adres 4] is onjuist vastgesteld. In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grondoppervlakte berekend op € 116.803. Belanghebbende stelt dat de waarde van de grondoppervlakte te hoog is berekend. Verder zijn de waarden van de bijgebouwen niet onderbouwd, waardoor niet te controleren is of deze juist zijn vastgesteld. Tot slot voert hij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning.
5.11.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar rekenfouten heeft gemaakt in de taxatiematrix en dat de waarde van de grondoppervlakte € 114.027 bedraagt – uitgaande van een correctiepercentage van 7%, zoals blijkt uit het overzicht met secundaire kenmerken dat is bijgevoegd bij de taxatiematrix. Ook heeft de heffingsambtenaar ten onrechte enkel eenmaal een correctie van -7% toegepast, waardoor de basisprijs per m2 van € 2.700 van de [adres 2] te hoog is. De rechtbank constateert echter dat de slordigheden in de taxatiematrix – in samenhang gezien met het verschil van € 111.416 tussen de berekende prijs en de WOZ-waarde – er niet voor hebben gezorgd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
5.12.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat er geen informatie is verstrekt over de bijgebouwen, zodat belanghebbende de waardering ervan niet kan controleren. Dit standpunt is feitelijk onjuist, nu het dossier informatie bevat over de grootte van de bijgebouwen. Dat de matrix niets vermeldt over de grootte van de bijgebouwen doet daar niet aan af. Bovendien is sprake van een dusdanig verschil tussen de getaxeerde en de beschikte waarde, dat een eventuele wijziging in de waardering van garage of berging niet tot consequentie zal hebben dat de getaxeerde waarde lager zal worden dan de beschikte waarde, ook niet in het licht van de overige standpunten van belanghebbende.
5.13.
Over de onderhoudsstaat van de woning, constateert de rechtbank dat een factor 3 is toegepast, zoals toegelicht door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift. In het licht van de betwisting door de heffingsambtenaar en het ontbreken van een onderbouwing van de zijde van belanghebbende, komt de rechtbank niet tot de conclusie dat een lagere factor (2) voor de onderhoudsstaat van de woning moet worden toegepast.
5.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. Hetgeen belanghebbende voor het overige aanvoert, leidt niet tot een andere conclusie.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
6.2.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 29 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
De rechter is niet in staat de uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.