Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10102
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], aangesloten bij [bedrijf]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 641.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duivenland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende, [naam], werkzaam bij [bedrijf], deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen. De griffier heeft de heffingsambtenaar op 29 mei 2024 digitaal uitgenodigd om op de zitting te verschijnen en de heffingsambtenaar heeft van de uitnodiging kennis kunnen nemen. De rechtbank is van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig is aangeboden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgesteld waarvan een afschrift gelijktijdig met de uitspraak naar partijen is verzonden.
1.5.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn met zes weken verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1934) met een gebruiksoppervlakte van 153 m2, een garage en een grondoppervlakte van 1.310 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal
€ 548.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 641.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen met waarden, de KOUDV- en liggingsfactoren en de indexeringscijfers niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
4.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
4.2.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vaststaat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, nu zij de KOUDV- en liggingsfactoren van de gebruikte referentiewoningen niet heeft toegezonden aan belanghebbende.
4.3.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 844.068 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 203.068 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 641.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende betwist de hoogte van de verkoopprijs – en daarmee de bruikbaarheid – van de referentiewoning [adres 2]. Daartoe voert hij aan dat de vraagprijs in 2021 € 795.000 bedroeg en dat overbieden toentertijd nog gebruikelijk was. Een verkoopprijs van € 985.000 kan volgens belanghebbende niet juist zijn. Over de vergelijkbaarheid voert belanghebbende verder nog aan dat deze referentiewoning – in tegenstelling tot de overige (referentie)woning(en) – een recreatiewoning betreft die permanent bewoond mag worden. Bovendien is de [adres 2] tweemaal verkocht binnen een half jaar. Belanghebbende vindt het onbegrijpelijk dat de verkoopdatum 29 december 2021 met de verkoopprijs € 585.000 niet is gehanteerd in de taxatiematrix.
5.6.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt dat de [adres 2] niet vergelijkbaar is, omdat het een permanent bewoonbare recreatiewoning betreft. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat het vorenstaande negatieve effecten heeft op de waarde van de referentiewoning. De rechtbank is daarentegen wel van oordeel dat het onnavolgbaar is waarom de heffingsambtenaar de transactie van 29 december 2021 niet heeft gebruikt. Deze verkooptransactie is immers veel dichterbij de waardepeildatum gelegen dan de door verweerder gehanteerde transactie van 10 juni 2022. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet de rechtbank niet in waarom de verkooptransactie van 10 juni 2022 geschikter is dan die van 29 december 2021. Overigens noemt de heffingsambtenaar bij verweerschrift ook de eerdere verkooptransactie die heeft plaatsgevonden minder dan zes maanden voor de nu gebruikte transactie, waardoor de rechtbank geen reden heeft om te twijfelen aan de juistheid van het door belanghebbende gestelde. De rechtbank zal daarom de transactie van de [adres 2] met verkoopdatum 29 december 2021 voor € 585.000 om die reden betrekken in de beoordeling.
5.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
5.8.
De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn dan de WOZ-waarden van die woningen, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning, zo blijkt uit de door de wetgever geïmplementeerde wetssystematiek van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt ook niet vastgesteld aan de hand van indexeringscijfers, niet voor het WOZ-object en ook niet voor de referentieobjecten. Dat is nu eenmaal niet de berekeningswijze zoals deze door de wetgever is gekozen. Overigens wijst de rechtbank erop dat de indexeringscijfers worden afgeleid uit alle daarvoor beschikbare verkopen, terwijl de WOZ-waarde – als er geen eigen verkoopcijfer beschikbaar is – wordt vastgesteld aan de hand van een relatief gedetailleerde vergelijking met slechts enkele referentieverkopen. Vaststellen van verkoopwaarde middels indexering kan dan logischerwijs anders uitvallen. Het is immers een andere berekening op basis van andere cijfers. Dat logisch of rekenkundig beschouwd ook op een andere wijze tot een waardebepaling gekomen kan worden, zoals belanghebbende bepleit, doet aan het voorgaande niet af.
5.9.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen op een onjuiste wijze zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft bij verweerschrift toegelicht dat de indexering geschiedt aan de hand van de gegevens die uit de marktanalyse komen en dat via VastgoedPro een indicatieve controle plaatsvindt van de gehanteerde indexcijfers. De rechtbank acht deze weerlegging door de heffingsambtenaar voldoende, nu belanghebbende zijn stelling geenszins (rekenkundig) heeft onderbouwd. Tot slot constateert de rechtbank dat in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren [3] – waarnaar belanghebbende verwijst – geen sprake is van een (feitelijk) overeenkomstige situatie.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.10.
Belanghebbende voert aan dat aan de matrix geen waarde kan worden ontleend, omdat de (basis)prijzen per m2 van de (referentie)woningen onjuist zijn. Daartoe voert hij aan dat de waarde van de grondoppervlakte van de referentiewoning [adres 4] onjuist is vastgesteld op € 326.250. Dit wordt veroorzaakt door de onjuiste correctie van de toegepaste factor 4 voor ligging. Belanghebbende stelt dat de waarde van de grondoppervlakte
€ 369.484 bedraagt. Bovendien stelt belanghebbende dat de ligging van de referentiewoning [adres 2] overeenkomstig is met de ligging van de woning. Om die reden dient voor de woning ook een factor 2 voor ligging te worden toegepast. Belanghebbende ervaart – naar eigen zeggen – veel overlast van de tegenover de woning gelegen snackbar en het Trampoline Centrum Westerschouwen.
5.11.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar een rekenfout heeft gemaakt in de taxatiematrix en dat de waarde van de grondoppervlakte van [adres 4] afgerond € 40.000 hoger is. Ook acht de rechtbank het onbegrijpelijk dat voor de ligging van de woning, gelet op de overeenkomstige ligging van de referentiewoning [adres 2], een factor 3 is toegepast. De rechtbank is van oordeel dat voor de ligging van de woning een factor 2 dient te worden toegepast. Dat leidt tot een hogere waarde van de grondoppervlakte en een lagere waarde (per m2) van de het hoofdgebouw van de woning.
5.12.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat aan de matrix zodanige gebreken kleven dat deze de overtuigingskracht daarvan aantasten. De rechtbank acht de ingebrachte matrix dan ook niet bruikbaar voor het onderbouwen van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. De overige beroepsgronden leiden niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie.
5.13.
De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. Nu belanghebbende geen eigen berekening – het enkel overleggen van onduidelijke foto’s acht de rechtbank onvoldoende – heeft gegeven voor een vast te stellen waarde, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak als geheel voor het jaar 2023 in goede justitie op
€ 590.000 bepalen naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad op 12 juli 2024 wordt voor de vergoeding van proceskosten voor de bezwaarfase gerekend met een forfaitair bedrag van € 624 per punt. [4] De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 624 per punt, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt, met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998. Deze vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 590.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 29 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
De rechter is niet in staat de uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.