ECLI:NL:RBZWB:2024:7722

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 23/10984

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] ,uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [naam 1] verbonden aan [organisatie] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen,de heffingsambtenaar.

1.Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 oktober 2023.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 333.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).

1.3.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 12 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen gemachtigde [naam 2] , werkzaam bij [organisatie] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 3] en [taxateur] .

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één kap woning (bouwjaar 1966) met een woonoppervlakte van 97 m2. De woning beschikt over een aanbouw aan de woonruimte, een aangebouwde garage, een aangebouwde berging/schuur, een tuinhuis/blokhut en een overkapping/luifel. De woning is ook voorzien van zonnepanelen. De woning ligt op een perceel van 455 m2.

3.Beoordeling door de rechtbank

3.1.

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde op de waardepeildatum maximaal € 317.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde € 333.000.

3.2.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

3.2.1.

Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.

3.3.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Formeel: schending van artikel 40 van de Wet WOZ?

3.4.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens voor wat betreft de grondstaffels, de indexeringspercentages en de correctiepercentages niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.

3.5.

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.^[1]

3.6.

Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, nu hij de grondstaffels, de indexeringspercentages en de correctiepercentages niet heeft toegezonden aan belanghebbende. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de opgevraagde gegevens niet nodig zijn geweest in het kader van het opstellen van het bezwaarschrift miskent doel en strekking van artikel 40 van de Wet WOZ. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat belanghebbende tijdens de hoorzitting nogmaals had moeten verzoeken om de gegevens vindt geen steun in de jurisprudentie.^[2]

3.7.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).

Toetsingskader van de rechtbank

3.8.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[3]

3.9.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.10.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

3.11.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met een matrix ten grondslag gelegd dat op 20 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt.

3.12.

In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 365.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

3.13.

Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

3.14.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Aan de aanbouw, de aangebouwde garage, de berging/schuur, het tuinhuis/blokhut, de overkapping/luifel en de zonnepanelen zijn afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarbij zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Bij zowel de woning als de drie referentiewoningen zijn correcties toegepast voor de afwijkende kwaliteit, onderhoudstoestand, doelmatigheid en/of voorzieningenniveau. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties.

3.15.

Belanghebbende voert ter zitting aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase andere KOUDV-factoren hanteert voor de referentiewoning aan [referentiewoning 3] dan in de beroepsfase, waardoor de gehanteerde m2-prijs in beroep veel hoger is. De heffingsambtenaar heeft het verschil in waardering, zonder dat de kenmerken zijn gewijzigd, niet onderbouwd, aldus belanghebbende. De rechtbank overweegt dat de KOUDV-factoren worden vastgesteld in vergelijking met de andere gebruikte referentiewoningen en de heffingsambtenaar heeft in beroep andere referentiewoningen gebruikt dan in bezwaar. Dat betekent dat de KOUDV-factoren, afhankelijk van de waardering van de andere referentiewoningen, in beroep anders kunnen uitvallen dan in bezwaar, hetgeen ook een andere m2-prijs na correctie met de genoemde factoren kan opleveren. Hetgeen de belanghebbende kennelijk voorstaat, namelijk dat de KOUDV-factoren in beroep hetzelfde moeten zijn als in bezwaar, althans dat de op basis van die KOUDV-factoren berekende m2-prijs zowel in bezwaar als beroep hetzelfde zou moeten zijn, volgt de rechtbank derhalve niet.

3.16.

Belanghebbende voert ter zitting ook aan dat de prijs van de aanbouw van de woning ongeveer € 150,00 per m2 hoger ligt dan de prijs per m2 van het hoofdgebouw met gelijke KOUDV-factoren, terwijl dat de prijs per m2 van de aanbouw van de referentiewoning aan [referentiewoning 3] lager is vastgesteld dan de waarde van het hoofdgebouw. Hieruit zou blijken dat de waarde van de aanbouw veel te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende moet de aanbouw gewaardeerd worden op 90% van de waarde van het hoofdgebouw. Belanghebbende stelt bovendien, gezien het afnemend grensnut van de garages en in vergelijking met de referentiewoningen, dat de waarde van de garage bij de woning niet hoger zou mogen zijn dan ongeveer € 500,00 per m².

3.16.1.

De rechtbank is met belanghebbende – en overigens met de heffingsambtenaar – van oordeel dat de aanbouw te hoog is gewaardeerd. Wederom met belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de garage bij de woning te hoog is in vergelijking met de waarde die is toegekend aan de garages van de referentiewoningen. Echter, gelet op het verschil tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde van € 32.000, constateert de rechtbank dat de WOZ-waarde van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld. Ook als het standpunt van belanghebbende ten aanzien van de waarde van aanbouw en garage integraal gevolgd zou worden, dan komt de getaxeerde waarde niet onder de beschikte waarde.

3.17.

Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de gehanteerde indexeringspercentages onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen van de referentiewoningen gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages van de verkoopprijzen van de referentiewoningen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en onderbouwd. De heffingsambtenaar hoeft immers de indexeringspercentages niet cijfermatig te onderbouwen. Bij het voorgaande neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende de juistheid van de gehanteerde indexeringspercentages niet gemotiveerd heeft bestreden.

3.18.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.

4.Conclusie en gevolgen

4.1.

Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

4.2.

Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

4.3.

Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[4]

5.Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan belanghebbende moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 14 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.