Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1356
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde mr. R.W.B. van Middelaar, Het nieuwe WOZ bureau BV),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 136.000. Met deze waardevaststelling is, naar de rechtbank aanneemt, aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft niet de op de zaak betrekking hebbende stukken toegestuurd en evenmin een verweerschrift ingediend. Hij heeft op 2 september 2024 een waarderapport (gedateerd 22 maart 2024) en een onderzoeksverslag inzake de waardevaststelling van de woning ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen mr. B. de Smit. De gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 73 m2, een vrijstaande garage en een berging op een perceel van 322 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Beroep ontvankelijk?
4. De rechtbank heeft het beroepschrift van belanghebbende op 27 februari 2023 ontvangen. Belanghebbende heeft gesteld dat pas nadat hij de heffingsambtenaar erop heeft gewezen dat de termijn van het doen van uitspraak op bezwaar is verstreken, hij bij e-mail van 17 januari 2023 een afschrift van de uitspraak op bezwaar met dagtekening 22 november 2022 van de heffingsambtenaar heeft ontvangen. Met de ontvangst via e-mail is hij met de uitspraak op bezwaar bekend geworden, aldus belanghebbende. Volgens de heffingsambtenaar is de uitspraak op bezwaar op 22 november 2022 naar belanghebbende verzonden.
4.1.
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de uitspraak op bezwaar aan een postvervoerbedrijf ter verzending is aangeboden. [1] De heffingsambtenaar heeft geen verzendadministratie van de uitspraak op bezwaar overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de uitspraak op bezwaar op 22 november 2022 naar belanghebbende is verzonden. Het is de rechtbank voorts niet gebleken dat de uitspraak op bezwaar eerder dan 17 januari 2023 is verzonden, zodat de termijn voor het indienen van het beroepschrift op 28 februari 2023 is geëindigd. Nu de rechtbank het beroepschrift op 27 februari 2023 heeft ontvangen, is het beroepschrift tijdig ingediend. Het beroep is dus ontvankelijk.
In strijd met de goede procesorde gehandeld?
4.2.
Ondanks een herhaalde herinnering en een tijdige uitnodiging voor de zitting heeft de heffingsambtenaar geen op de zaak betrekking hebbende stukken toegestuurd en evenmin een verweerschrift ingediend. Zeer kort voor de zitting heeft de heffingsambtenaar een nadere onderbouwing gegeven voor de vastgestelde waarde. Onder deze omstandigheden heeft belanghebbende kunnen stellen dat hij niet tijdig op die onderbouwing kon reageren en heeft hij terecht gesteld dat de gang van zaken in strijd is met een goede procesorde. De rechtbank zal daarom de alsnog toegestuurde onderbouwing niet in de overweging betrekken maar op basis van de overige stukken de vastgestelde waarde toetsen. Gelet op die stukken ziet de rechtbank geen reden tot aanhouden van de behandeling.
4.3.
De heffingsambtenaar heeft, vanwege de gang van zaken, ter zitting aangegeven het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
De WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
4.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.5.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 136.000 niet te hoog is. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 95.000 aannemelijk heeft gemaakt.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft in de primaire fase voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op verkooptransacties van onder meer:
- [referentiewoning 1] , een rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 73 m2 op een perceel van 160 m2 en op 2 augustus 2021 verkocht voor € 188.022; en
- [referentiewoning 2] , een rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 70 m2 op een perceel van 136 m2 en op 4 mei 2020 verkocht voor € 162.500.
Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift ook naar deze referentiewoningen verwezen. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de ligging (vanwege het nabijgelegen café), het onderhoud en de voorzieningen van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft geen specifieke onderbouwing gegeven voor de door hem gestelde waarde van € 95.000.
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar aangegeven dat de woning niet direct naast het café is gelegen en dat daarom de ligging geen waardedrukkend effect heeft.
4.7.
De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn, net als de woning, rijwoningen die kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank concludeert dat deze woningen kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Gelet op de transactieprijzen van de referentiewoningen acht de rechtbank de vastgestelde waarde van € 136.000 niet te hoog. Ook al zou belanghebbende in zijn argumenten worden gevolgd, dan is die vastgestelde waarde naar het oordeel van de rechtbank nog steeds niet te hoog. De woning van belanghebbende beschikt immers over een groter perceeloppervlakte dan de referentiewoningen, is niet direct naast het café (op nummer [nummer]) gelegen terwijl de vastgestelde waarde overigens aanzienlijk lager is dan de onder 4.6 genoemde verkoopsommen.
4.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Verzoek
4.9.
Namens belanghebbende is in het beroepschrift van 22 februari 2023 een verzoek gedaan tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade in verband met het overschrijden van de redelijke termijn in de bezwaarfase. De rechtbank wijst dit verzoek af.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Het in het beroepschrift opgenomen verzoek om een vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase wijst de rechtbank af.
5.1.
De heffingsambtenaar dient, zoals in 4.3 is overwogen, wel het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade af;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier, op 18 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
De rechter is verhinderd de uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.