Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10749358 \ CV EXPL 23-3421
Vonnis van 11 september 2024
in de zaak van
GEMEENTE ZUNDERT,
te Zundert,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de gemeente Zundert,
gemachtigde: mr. F. van de Pol,
tegen
1.[naam 1] ,
te [plaats] ,
2.
[naam 2],
2.
[naam 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [naam 1] en [naam 2] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 december 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie met productie
- het proces-verbaal van de descente van 26 juni 2024
- de mondelinge behandeling van 26 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van de gemeente Zundert.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Volgens de eigendomsinformatie uit het kadaster en de overige processtukken geldt het volgende:
- [naam 1] en [naam 2] zijn sinds 7 januari 2021 eigenaar van de percelen kadastraal bekend als [gemeente] , [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] . Op deze percelen bevinden zich een woning en bijbehorende tuin. Deze percelen worden hierna genoemd: de woning met tuin.
- De gemeente Zundert is eigenaar van de percelen kadastraal bekend als [gemeente] , [sectie] , nummers [nummer 4] en [nummer 5] . Deze percelen van de gemeente grenzen aan voormelde percelen van [naam 1] en [naam 2] . Op deze percelen bevindt zich de openbare weg die bekend staat als [straat] . Deze percelen worden hierna genoemd: de gemeentepercelen.
2.2.
[naam 1] en [naam 2] stellen dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van een deel van de gemeentepercelen, namelijk het deel van de gemeentepercelen dat grenst aan de woning met tuin. Dit deel van de gemeentepercelen wordt hierna genoemd: de strook grond.
2.3.
In de dagvaarding is een luchtfoto opgenomen waarop de gemeente Zundert heeft ingetekend met een rood kader de woning met tuin, met een groen kader de gemeentepercelen en met een oranje kader de strook grond. Een scan van deze luchtfoto met kaders is hieronder opgenomen:
[afbeelding geanonimiseerd]
2.4.
Op de strook grond bevond zich van oudsher een pad dat van de [straat] leidde naar een weg die achter de woning lag. Uit een luchtfoto van 24 mei 1989 volgt dat deze weg er op dat moment nog lag, terwijl uit een luchtfoto van 1999 blijkt dat de weg verdwenen is. Verder blijkt uit de processtukken dat op een deel van de strook grond beplanting is aangebracht en dat er op verschillende momenten op een deel van de strook grond een poort of hek heeft gestaan.
2.5.
In een brief van de gemeente Zundert aan de voormalig eigenaar van de woning met tuin ( [naam 3] , oud-burgemeester van de gemeente Zundert, hierna te noemen: [naam 3] ) van 2 maart 2018 staat onder meer het volgende:
“(…)
Op 10 januari 2018 heeft Wethouder [naam 4] met ambtenaar ing. [naam 5] een bezoek aan u gebracht. Aanleiding van dit bezoek was de constatering dat een strook grond naast uw woning, welke door u als tuin in gebruik is genomen, in gemeentelijke eigendom is. Als gemeente willen wij graag het gebruik en eigendomspositie met elkaar in overeenstemming brengen.(…)
Nu bieden wij daartoe de mogelijkheid middels het te koop aanbieden van deze strook grond.(…)
Tijdens het gesprek heeft u aangegeven voornemens te zijn om binnen afzienbare tijd uw woning in de verkoop te plaatsen. Wij begrijpen dat u onze aanbieding hiermee in verband brengt en dat u wellicht aan een toekomstige koper de keuze tot verwerving wenst over te laten.(…)”
Op 10 januari 2018 heeft Wethouder [naam 4] met ambtenaar ing. [naam 5] een bezoek aan u gebracht. Aanleiding van dit bezoek was de constatering dat een strook grond naast uw woning, welke door u als tuin in gebruik is genomen, in gemeentelijke eigendom is. Als gemeente willen wij graag het gebruik en eigendomspositie met elkaar in overeenstemming brengen.(…)
Nu bieden wij daartoe de mogelijkheid middels het te koop aanbieden van deze strook grond.(…)
Tijdens het gesprek heeft u aangegeven voornemens te zijn om binnen afzienbare tijd uw woning in de verkoop te plaatsen. Wij begrijpen dat u onze aanbieding hiermee in verband brengt en dat u wellicht aan een toekomstige koper de keuze tot verwerving wenst over te laten.(…)”
2.6.
Op 21 januari 2019 is [naam 3] overleden. Daarna heeft de gemeente Zundert contact gehad met (de makelaar van) de familie van [naam 3] over de (ver)koop van de strook grond. In een e-mailbericht van 13 juni 2020 schrijft de makelaar van de familie van [naam 3] aan de gemeente Zundert onder meer het volgende:
“(…)
De familie wil de betreffende stukken grond aankopen, danwel als er snel een koper voor het huis komt, deze koper het aan laten kopen in een keer.(…)”
De familie wil de betreffende stukken grond aankopen, danwel als er snel een koper voor het huis komt, deze koper het aan laten kopen in een keer.(…)”
2.7.
De weduwe van [naam 3] ( [naam 6] , hierna te noemen: [naam 6] ) heeft bij (ver)koopovereenkomst van 9 september 2020 de woning met tuin verkocht aan [naam 1] en [naam 2] . In deze koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Koper is er mee bekend dat de huidige aanwezige perceel afscheidingen niet overeenkomen met de kadastrale perceelgrenzen en dat verkoper grond van derden in gebruik heeft. Een en ander zoals aangegeven op de bijgevoegde kadastrale tekening en luchtfoto. Verkoper en diens makelaar hebben koper volledig geïnformeerd over de huidige situatie en huidige stand van zaken hieromtrent. Bij de gemeente Zundert loopt een verzoek om betreffende grond aan te kunnen kopen/verwerven, maar ten tijden van het ondertekenen van deze overeenkomst, is hierover nog geen uitsluitsel gegeven wat de mogelijkheden zijn en de eventuele voorwaarden.(…)”
Koper is er mee bekend dat de huidige aanwezige perceel afscheidingen niet overeenkomen met de kadastrale perceelgrenzen en dat verkoper grond van derden in gebruik heeft. Een en ander zoals aangegeven op de bijgevoegde kadastrale tekening en luchtfoto. Verkoper en diens makelaar hebben koper volledig geïnformeerd over de huidige situatie en huidige stand van zaken hieromtrent. Bij de gemeente Zundert loopt een verzoek om betreffende grond aan te kunnen kopen/verwerven, maar ten tijden van het ondertekenen van deze overeenkomst, is hierover nog geen uitsluitsel gegeven wat de mogelijkheden zijn en de eventuele voorwaarden.(…)”
Scans van de in voormeld citaat vermelde luchtfoto en kadastrale tekening zijn hieronder opgenomen:
[afbeeldingen geanonimiseerd]
2.8.
In een brief van 22 maart 2023 van de gemeente Zundert aan [naam 1] en [naam 2] staat onder meer het volgende:
“(…)
Sinds 2018 heeft de gemeente contact met u over de openbare groenstrook tussen [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] in [plaats] (hierna: “het perceelsdeel”). Eerst is dit contact met de vorige eigenaar geweest, later met u.(…)
Zij verzoekt u daarom voor de laatste maal het perceeldeel dat in gebruik is genomen te ontruimen dan wel aan te kopen conform het daarvoor geldende gemeentelijk beleid. Indien u hier geen gehoor aan geeft, is de gemeente genoodzaakt een juridische procedure te starten en u te dagvaarden.(…)”
Sinds 2018 heeft de gemeente contact met u over de openbare groenstrook tussen [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] in [plaats] (hierna: “het perceelsdeel”). Eerst is dit contact met de vorige eigenaar geweest, later met u.(…)
Zij verzoekt u daarom voor de laatste maal het perceeldeel dat in gebruik is genomen te ontruimen dan wel aan te kopen conform het daarvoor geldende gemeentelijk beleid. Indien u hier geen gehoor aan geeft, is de gemeente genoodzaakt een juridische procedure te starten en u te dagvaarden.(…)”
2.9.
In reactie op voormelde brief van 22 maart 2023 hebben [naam 1] en [naam 2] de gemeente Zundert op 28 april 2024 per e-mail bericht dat zij zich op het standpunt (blijven) stellen dat zij eigenaar van een gedeelte van het perceelsdeel zijn geworden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De vorderingen van de gemeente Zundert – voor de volledigheid integraal opgenomen – zijn om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:
Primair
I. voor recht te verklaren dat het Perceelsdeel in eigendom aan de Gemeente
toebehoort;
II. de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] hoofdelijk te veroordelen, om binnen veertien (14) dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, het Perceelsdeel leeg en ontruimd (inclusief verwijdering van de daarop aanwezige beplanting en daarop aanwezige bestrating) aan de Gemeente op te leveren, alsmede om het Perceelsdeel ontruimd te houden;
III. de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] hoofdelijk te veroordelen, onder bepaling dat indien de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om aan de Gemeente te voldoen een dadelijk opeisbare dwangsom van EUR 500,00 (zegge: vijfhonderd euro), althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] nalaten te voldoen aan het gevorderde sub IT., met een maximum van EUR 20.000,00 (zegge: twintigduizendduizend euro), althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen maximum; en
Subsidiair
indien en voor zover uw rechtbank zou oordelen dat de heer [naam 1]
en/of mevrouw [naam 2] eigenaar van het
Perceelsdeel is/zijn (geworden):
I. voor recht te verklaren dat de heer [naam 1]
en/of mevrouw [naam 2] onrechtmatig hebben gehandeld jegens
de Gemeente;
II. de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] hoofdelijk te veroordelen om binnen vier weken na het door uw rechtbank te wijzen vonnis de door de Gemeente geleden schade te vergoeden, door middel van overdracht van het Perceelsdeel aan de Gemeente;
III. de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] hoofdelijk te veroordelen, om binnen veertien (14) dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, het Perceelsdeel leeg en ontruimd (inclusief verwijdering van de daarop aanwezige beplanting en daarop aanwezige bestrating) aan de Gemeente op te leveren, alsmede om het Perceelsdeel ontruimd te houden,
IV. de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] hoofdelijk te veroordelen, onder bepaling dat indien de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om aan de Gemeente te voldoen een dadelijk opeisbare dwangsom van EUR 500,00 (zegge: vijfhonderd euro), althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] nalaten te voldoen aan het subsidiair gevorderde onder II en/of onder III te voldoen, met een maximum van EUR 20.000,00 (zegge: twintigduizend euro), althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen maximum; en
Primair en subsidiair
en, in elk van bovenstaande gevallen
de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2]
hoofdelijk te veroordelen, onder bepaling dat indien de een betaalt de ander zal zijn
gekweten, tot betaling van de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten, een en
ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis,
en – voor het geval voldoening van de kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn
voor voldoening.
3.2.
[naam 1] en [naam 2] voeren verweer. [naam 1] en [naam 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van de gemeente Zundert, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de gemeente Zundert, met veroordeling van de gemeente Zundert in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[naam 1] en [naam 2] vorderen – samengevat – om de vorderingen van de gemeente Zundert af te wijzen en voor recht te verklaren dat de strook grond aan hen toebehoort.
3.5.
De gemeente Zundert voert verweer. De gemeente Zundert concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] en [naam 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 1] en [naam 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 1] en [naam 2] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Toetsingskader bevrijdende verjaring
4.1.
Tegen de vorderingen van de gemeente Zundert voeren [naam 1] en [naam 2] als verweer dat zij op grond van bevrijdende verjaring (artikel 3:105 lid 1 BW) eigenaar zijn geworden van de strook grond.
4.2.
Op grond van de artikelen 3:105 lid 1 BW, 3:314 lid 2 BW en 3:306 BW is voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring kort gezegd vereist dat er gedurende een aaneensluitende periode van twintig jaar sprake is geweest van bezit door een ander dan de gemeente Zundert (in deze zaak).
4.3.
Wanneer er sprake is van (in)bezit(neming) staat in de artikelen 3:107 e.v. BW. Daarbij is met name van belang dat bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 lid 1 BW). Of dat het geval is wordt beoordeeld naar verkeersopvatting met inachtneming van de regels in artikel 3:109 e.v. BW en verder op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Verder is van belang dat bezit onder andere kan worden verkregen door inbezitneming (artikel 3:112 BW) en dat men een goed in bezit neemt door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen (artikel 3:113 lid 1 BW). Daarbij geldt nog de beperking dat wanneer een goed in het bezit van een ander is, enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende zijn (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat daardoor naar verkeersopvatting het bezit van die ander wordt tenietgedaan. Deze beperking van artikel 3:113 lid 2 BW is bij onroerende zaken – zoals grond – altijd aan de orde, omdat onroerende zaken op grond van artikel 5:24 BW steeds een eigenaar hebben en dus ook steeds een bezitter. Bij het bepalen of de machtsuitoefening zodanig is dat daardoor naar verkeersopvatting het bezit van die ander wordt tenietgedaan, kan een van de relevante omstandigheden zijn of er sprake is van overheidsgrond met een openbare bestemming. Immers, het gebruik van overheidsgrond met een openbare bestemming duidt minder snel dan het gebruik van privégrond op eigendomspretentie, omdat het gebruikelijk is dat overheidsgrond met een openbare bestemming door particulieren gebruikt wordt zonder dat zij daarmee het eigensomrecht van de overheid niet (meer) respecteren. Zie in dit kader bijvoorbeeld Hof ’s-Hertogenbosch 21 april 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1487, HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141 m.nt. H.J. Snijders, rov. 3.3.1. en Hof ’s-Hertogenbosch 30 januari 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:347.
Geen bezit door een ander gedurende een aaneengesloten periode van twintig jaar
4.4.
In deze zaak slaagt het beroep van [naam 1] en [naam 2] op bevrijdende verjaring naar het oordeel van de kantonrechter niet. Immers, uit de brief van de gemeente Zundert van 2 maart 2018 en het e-mailbericht van 13 juni 2020 van de makelaar van de familie van [naam 3] (zie overwegingen 2.5. en 2.6. van dit vonnis) blijkt dat [naam 3] en [naam 6] erkennen dat de gemeente Zundert de eigenaar is van de strook grond. Dit komt ook terug in de koopovereenkomst van 9 september 2020 tussen [naam 6] en [naam 1] en [naam 2] , waarin onder meer is opgenomen “
dat verkoper grond van derden in gebruik heeft”. [naam 3] en [naam 6] hadden dus geen eigendomspretentie en waren daarom ook geen bezitter van de strook grond. Dat brengt mee dat geen sprake kan zijn van bevrijdende verjaring. Immers, zelfs als de strook grond door [naam 1] en [naam 2] in bezit zou zijn genomen, wordt gezien het voorgaande niet voldaan aan de twintig-jaar-termijn. Alleen hierom al slaagt het verweer van [naam 1] en [naam 2] niet.
dat verkoper grond van derden in gebruik heeft”. [naam 3] en [naam 6] hadden dus geen eigendomspretentie en waren daarom ook geen bezitter van de strook grond. Dat brengt mee dat geen sprake kan zijn van bevrijdende verjaring. Immers, zelfs als de strook grond door [naam 1] en [naam 2] in bezit zou zijn genomen, wordt gezien het voorgaande niet voldaan aan de twintig-jaar-termijn. Alleen hierom al slaagt het verweer van [naam 1] en [naam 2] niet.
Geen bezit door [naam 1] en [naam 2] op dit moment
4.5.
Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat [naam 1] en [naam 2] de strook grond ook niet in bezit hebben genomen. Weliswaar is er sprake van machtsuitoefening aan de zijde van [naam 1] en [naam 2] , maar deze machtuitoefening is niet zodanig dat naar verkeersopvatting het bezit van de gemeente Zundert daarmee teniet is gedaan. Immers, [naam 1] en [naam 2] hebben het voor derden niet geheel onmogelijk gemaakt om nog gebruik te maken van de strook grond. Evenmin is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een zodanige optische eenheid tussen de strook grond en de woning met tuin dat dat op grond daarvan inbezitneming door [naam 1] en [naam 2] aangenomen moet worden. Het opnieuw bestraten van de strook grond en het aanleggen en onderhouden van een stukje gras is hiervoor onvoldoende. Dat geldt ook voor het plaatsen van een vrij lage en niet geheel afsluitende (sier)poort. De kantonrechter kwalificeert een en ander als enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen in de zin van artikel 3:113 lid 2 BW die voor inbezitneming onvoldoende zijn. Het voorgaande geldt temeer nu de strook grond openbare overheidsgrond betreft.
4.6.
Gelet op het voorgaande zullen de primaire vorderingen van de gemeente Zundert worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden beperkt op de wijze zoals vermeld in de beslissing.
4.7.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen gesproken over het mogelijk alsnog (ver)kopen van de strook grond na dit vonnis. Om partijen in de gelegenheid te stellen deze mogelijkheid (verder) te verkennen zal de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengen tot drie maanden na betekening van dit vonnis.
4.8.
[naam 1] en [naam 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente Zundert worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
107,91
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2,00 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
912,91
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.10.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
4.11.
De beoordeling en de beslissing in conventie brengen mee dat de vorderingen in reconventie niet toewijsbaar zijn. Gezien de samenhang tussen conventie en reconventie en de geringe omvang van het processuele debat in reconventie zijn er naar het oordeel van de kantonrechter geen – vergoedbare – proceskosten in reconventie.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de strook grond in eigendom aan de gemeente Zundert
toebehoort,
5.2.
veroordeelt [naam 1] en [naam 2] hoofdelijk, om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, de strook grond leeg en ontruimd (inclusief verwijdering van de daarop aanwezige beplanting en daarop aanwezige bestrating) aan de gemeente Zundert op te leveren, alsmede om de strook grond ontruimd te houden;
5.3.
veroordeelt [naam 1] en [naam 2] hoofdelijk om aan de gemeente Zundert een dwangsom te betalen van € 50,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.4.
veroordeelt [naam 1] en [naam 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 912,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [naam 1] en [naam 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [naam 1] en [naam 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen van [naam 1] en [naam 2] af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024.