Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11794
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde [naam 1] van [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 voor het jaar 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 352.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Reimerswaal voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , en namens de heffingsambtenaar [naam 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] . Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1981. De woning heeft een oppervlakte van 112 m2. Het totale perceeloppervlak bedraagt 405 m2. De woning heeft een garage, carport, overkapping en tuinhuis.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 352.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele grond
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens (objectonderdelen, KOUDVL-factoren en indexeringspercentages niet heeft verstrekt.
5.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
5.2.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens, niet verstrekt waardoor er sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
5.3.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een rapport ten grondslag gelegd dat op 25 juli 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
6.4.
In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 362.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats 1] . In het rapport zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.5.
Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 3] niet vergelijkbaar is, omdat deze referentiewoning te veel afwijkt van de woning. De woning van belanghebbende betreft een vrijstaande woning met twee verdiepingen en een kap, terwijl [adres 3] een vrijstaande semibungalow is. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat beide woningen voldoende overeenkomen. Bij een semibungalow past een lagere waarde en het gebruik van [adres 3] heeft hierdoor een voordelige werking voor belanghebbende. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank wel in geslaagd aannemelijk te maken dat de verkoop van deze referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning, met name omdat de referentiewoning ook vrijstaand is, een vergelijkbare oppervlakte heeft, in hetzelfde waardegebied ligt en binnen een jaar voor de waardepeildatum is verkocht.
6.6.
De rechtbank acht de andere referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte ook voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Alle woningen hebben factor 3 (gemiddeld) gekregen voor de ligging. Aan de garage, aanbouw, berging, dakkapel, dakterras en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoning [adres 3] zijn vervolgens correcties toegepast voor uitstraling en voorzieningen.
6.8.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken van meer dan 20 jaar oud. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast is ook onvoldoende rekening gehouden met de slechte kozijnen van de woning. De heffingsambtenaar stelt dat de keuken en de badkamer inderdaad verouderd zijn, maar nog wel functioneel. De foto van het badkamerraam toont aan dat deze aan vervanging toe is. Het vervangen van dit raam is volgens de heffingsambtenaar geen omstandigheid die uitdrukkelijk in de waarde tot uiting dient te komen. Met de door gemachtigde benadrukte gedateerdheid is naar mening van de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. De taxateur acht de toegepaste waardevermindering van € 29.000 als gevolg van de ondergemiddelde kwalificaties voldoende om de benodigde renovatiekosten aan de woning te dekken, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen en merkt daarbij nog op dat [taxateur] de waarde op 1 januari 2022 heeft berekend op € 362.000, € 10.000 boven de vastgestelde waarde.
6.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld en heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de waardebeschikking terecht ongegrond verklaard. In wat is overwogen in rechtsoverweging 5.3 ziet de rechtbank aanleiding voor een kostenvergoeding voor de beroepsfase en een vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht.
Conclusie en gevolgen
6.10.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt een vergoeding voor het betaalde griffierecht en ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoedingen betalen. De vergoeding voor proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op een kostenvergoeding van € 1.750 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en een wegingsfactor 1). De vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.