Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9393
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 322.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele (de aanslag OZB), de aanslag rioolheffing en de aanslag watersysteemheffing gebouwd voor het jaar 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende, de echtgenote van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] deelgenomen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning (bouwjaar 1980) met een oppervlakte van 118 m² en een perceeloppervlakte van 299 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 322.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 294.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 16 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
3.6.
In dit rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 328.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] . In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging, bouwjaar en perceel- en woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door aan losse onderdelen, zoals een dakkapel en garage, afzonderlijke waarden toe te kennen, door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum en door een correctie toe te passen vanwege (onder meer) verschillen in perceel-en woonoppervlakte.
3.9.
Belanghebbende doet – naar de rechtbank begrijpt – een beroep op het gelijkheidsbeginsel en voert aan dat de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] vrijwel identiek zijn en dat daarom zijn woning dezelfde waarde moet hebben. Volgens belanghebbende is het enige verschil tussen deze woningen dat zijn woning geen vaste trap naar de verdieping heeft. De woningen zijn voor het overige nagenoeg hetzelfde, ook voor wat betreft de staat van onderhoud, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betwist dat de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] identiek zijn aan de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar gaat ervanuit dat de secundaire kenmerken van de door belanghebbende genoemde woningen (waaronder de keuken, badkamer en toilet) afwijken omdat uit de taxatieverslagen van deze woningen blijkt dat op het moment van de waardepeildatum deze kenmerken lager gewaardeerd zijn dan die van de woning van belanghebbende.
3.10.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In dit geval is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. [2] De bewijslast om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden rust op belanghebbende.
3.11.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt twee foto’s van de voorzijde van de woningen aan de [straat] overgelegd. Uit deze foto’s, noch uit hetgeen belanghebbende ter zitting heeft verklaard, is aannemelijk geworden dat de door belanghebbende aangevoerde objecten identiek zijn aan de woning. De objecten zijn weliswaar vergelijkbaar, hetgeen door de heffingsambtenaar ook niet wordt betwist, maar dat deze objecten identiek zijn, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn, kan echter niet worden geconcludeerd. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 7 augustus 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.